Покупка земельного участка — есть необходимость в покупке земельного участка на территории побережья финского залива

Сегодня мы поговорим о том, что должно насторожить будущего владельца еще до совершения сделки, а потом напомним, на что нужно дополнительно обратить внимание.

Миллион за сотку

Северные пригороды всегда считались особо престижными, поэтому цены продажи участков там традиционно довольно высоки. Почти все населенные пункты Курортного района расположены вдоль берега: Сестрорецк, Солнечное, Репино, Комарово, Зеленогорск.

Стоимость сотки земли в них составляет в среднем 1 млн рублей (бывает, и выше). Если и искать доступное предложение недалеко от северного берега залива, то, пожалуй, только в садоводстве «Разлив» возле Сестрорецка. Причем сэкономить удастся не за счет низких цен (они высоки даже в садоводствах), а за счет небольшой площади надела – в «Разливе» продажа участков площадью 4,5 сотки сейчас ведется за 2,1-2,2 млн рублей (около 470-490 тыс. рублей за сотку).

В самом Сестрорецке цена сотки превышает 1 млн рублей.

На что обратить внимание при выборе участка?

• Слишком плотная застройка / участок на отшибе. Две крайности, одна не лучше другой. В первом случае вы будете страдать от отсутствия приватности, во втором – некому будет придти вам на помощь, если что.

• Близкое расположение к водоему. В этом случае нужно убедиться, что участок не принадлежит к водоохранной территории. Где это сделать? Проще и надежнее всего сделать запрос в Федеральное агентство водных ресурсов России, указав, в зоне какого водоема находится участок. За подробными данными по вопросу водоохранных территорий можно обратиться к Водному Кодексу, статье 65: она освещает такие моменты, как отсчет самой территории (он ведется от береговой линии), от чего зависит ширина этой территории (это протяженность реки, уклон берегов, рыбохозяйственное значение и т.д), а также многие другие моменты. Статья поясняет, что на территориях, которые она определяет, как водоохранные, действуют ограничена и запреты, в частности, там нельзя застраиваться.

• Несоответствие данных в одних документах данным в других. Такая сделка просто не будет заключена, но, чтобы не терять время на выяснение этого момента, просто закажите выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). В ней содержатся сведения о том, кто является собственником участка, какой вид использования земли является разрешенным в этом случае, есть ли на участке аресты и обременения. Выписка эта заказывается на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка; там же в разделе с публичной кадастровой картой можно посмотреть визуальное представление всех участков и найти нужные данные по какому-то конкретному.

• Расположение участка в низине / на холме. Не всегда участок, расположенный в низине, будет подвергаться паводкам, но нужно учитывать и такую возможность. Скорее всего также, что здесь будет влажнее, но, чтобы это понять, необходимо тщательно изучить, во-первых, грунт, во-вторых, глубину залегания грунтовых вод. Если воды залегают достаточно глубоко, а ближайший крупный водоем находится в нескольких сотнях или тысячах метров, беспокоиться не о чем. А если высоко расположенный участок располагается в зоне так называемого глиняного замка (слоя глинистой почвы, которая надежно «запирает» влагу и не дает ей уходить), то слишком сухо на участке не будет. То есть мы обязательно должны учитывать 1) высоту участка; 2) глубину ЗГВ (см. пункт ниже); 3) тип грунта.

• Глубокое / неглубокое залегание вод. В первом случае вы потратите большое количество средств и сил на копку колодца или скважины, во втором – вам придется поднимать фундамент, если дом выстроен из органического материала и склонен к гниению, а погреб сделать или вообще не удастся, или придется значительно вложиться в гидроизоляцию его стен и пола.

• Предложение занизить в договоре фактическую сумму оплаты. Попытка уйти от большого налога может обернуться тем, что при расторжении сделки вы получите обратно именно ту сумму, которая была указана в бумагах – хотя по факту была внесена совсем другая.

• Недостающие элементы инфраструктуры. Вы можете списать все на то, что школа вам пока не нужна, так как дети еще маленькие, а в больницу вы можете съездить в любое время: но помните, что это все довольно иллюзорно, и неудобная инфраструктура может доставить вам немало хлопот. Убедитесь, что все нужные ее элементы уже есть или хотя бы строятся. Узнайте, какие магазины есть в населенном пункте, насколько хорошо ходит общественный транспорт, далеко ли находится ближайшая поликлиника и как долго едет «скорая помощь».

Низкая цена, кстати, не всегда является показателем того, что с участком что-то не так. Есть компании, которые продают участки, находящиеся в их собственности – за счет этого они могут снижать цену на 30 – 50 % по сравнению со среднерыночной. А вот компания-посредник, которая заключает договор касательно земли, не находящейся в ее собственности, уже вынуждена поднимать цены.

Продажа участков у воды: найди отличия

Учитывая такие цены в Курортном районе, целесообразно поискать более доступное предложение на южном берегу залива. Причем мы имеем в виду прежде всего побережье, относящееся к Ломоносовскому району: в Петродворцовом свободных участков у воды крайне мало и стоят они тоже довольно дорого.

Итак, в плане живописности пейзажей ломоносовское побережье ничуть не уступает курортному: та же вода, те же пляжи, есть леса.

Интересно, как обстоят дела с транспортной доступностью. До Сестрорецка от центра Петербурга ехать при отсутствии пробок около часа (35 км), до Зеленогорска – примерно 1 час 20 минут (60 км).

До прибрежных населенных пунктов Ломоносовского района, таких как пос. Большая Ижора, Лебяжье, дер. Шепелево – не более полутора часов (от 60 до 90 км от центра СПб).

Но уровень цен тут на порядок ниже, чем на северном берегу. Притом, что большинство участков в здешних поселках и деревнях предназначены для индивидуального жилищного строительства, то есть достаточно ликвидны.

Покупка участка у частного лица: плюсы и минусы

Самым серьезным плюсом является полная «прозрачность» сделки. Хозяин участка имеет на руках весь пакет документов, вы заказываете выписку из ЕГРН (даже без его ведома), сверяете все данные и отдаете ровно ту сумму, которую запрашивает собственник. Можно, конечно, довериться и компании, которая будет решать все эти вопросы, но сделка «от физлица к физлицу» предпочтительнее.

Также однозначным плюсом будет относительно небольшой пакет документов (по сравнению с тем, который вам придется собрать по разным инстанциям, если вдруг вы будете покупать землю у государства). Список бумаг мы приводим в отдельно выделенной для этого статье. Сюда же можно отнести отсутствие волокиты и необходимости участвовать в аукционных торгах.

Теперь про, пожалуй, единственный минус. Если земля переходила от собственника к собственнику только через договоры купли-продажи, в том числе – к последнему, и документ, который закрепляет эту передачу, у него на руках, то все в порядке. Если он наследовал землю, вас могут ждать проблемы. По идее, сделку не могут аннулировать – если другие наследники не объявились в положенный срок, и владелец вступил в права на участок, а затем продал его, все вопросы у прочих наследников будут к нему: они могут потребовать у него долю денег с проданного участка, а вас это не должно коснуться. Но в реальности вам, возможно, придется помотаться по судам, чтобы доказать, что сделка была совершена как положено.

Обзор предложения южного берега

В Большой Ижоре, например, продажа участков осуществляется по цене от 150 тыс. рублей за сотку. Кстати, Большая Ижора подходит не только для дачного отдыха, но и для постоянного проживания за городом. Из объектов социальной инфраструктуры здесь есть больница, средняя школа и детский сад, магазины. На побережье оборудованы качественные пляжи.

В окрестностях Большой Ижоры расположен ряд садоводств, где земля совсем дешевая, участки на вторичном рынке предлагают по цене от 100 тыс. рублей за сотку.

Много интересных участков предлагается в Лебяжьем, здесь, правда, сотка подороже, от 200 тыс. рублей – если речь идет о видовых прибрежных наделах. Но если несколько удалиться от залива, можно найти участки в садоводствах по цене от 100 тыс. рублей за сотку.

Поселок Лебяжье вполне способен составить конкуренцию населенным пунктам Курортного района. На его территории расположены эколого-культурный центр «Зеленый мир», природно-исторический заказник местного значения Поляна Бианки, на берегу Финского залива благоустроены пляжи.

Тем, кого интересует продажа участков у воды, стоит рассмотреть предложение в деревне Шепелёво, которая находится между Финским заливом и прекрасным Горовалдайским озером. Продавцы здешних участков знают цену своей недвижимости и не готовы уступать участки менее, чем за 220-300 тыс. рублей за сотку. Но место того стоит.

Ряд экспертов уверены, что земля в Курортном районе переоценена, а на южном берегу залива, наоборот, имеет все шансы вырасти в цене. Но как оно будет на самом деле, время покажет.

Участок под ИЖС: на что обратить особенное внимание

Помните, что у владельца должно быть два документа, которые удостоверяют его право на собственность: это документ, который подтверждает акт передачи ему надела (купля-продажа, мена, дарение, вступление в наследство) и выписка из ЕГРН.

Раньше владелец был обязан иметь также свидетельство о собственности и массу других бумаг и справок об ограничениях на участок или их отсутствии, а теперь все они заменяются выпиской из ЕГРН.

Если продавец состоит в браке – нужно письменное согласие его супруга/супруги. Если нет – требуется документально подтвердить этот факт; без наличия одной из двух этих бумаг сделка не будет считаться действительной.

На момент совершения покупки должно быть установлено право собственности: не «введитесь» на уверения продавца, что это можно отложить. Дело в том, что во время этой процедуры могут возникнуть проблемы – например, с незаконным строительством жилого здания. И судиться придется по этому поводу уже новому владельцу.

Есть проверенная стратегия: отводить на жилой дом десятую часть всего пространства. Однако обращать внимание нужно не только на это, но и в целом на будущую планировку участка: подумайте, возможно, где-то можно пожертвовать метром ширины дома (но компенсировать это увеличением длины, например), чтобы уложиться в противопожарные нормы, регламентирующие расстояния между строениями. Точно так же нужно прикинуть, где будут стоять другие постройки, какие формы и размеры для них удобнее предусмотреть – то есть правило соотношения жилого дома к участку в пропорции 1:10 рабочее, но не строго обязательное.

Кадастровый номер и координаты участка во всех документах должны соответствовать полностью. Категория земель тоже везде должна быть указана одинаково. Истина в последней инстанции – это выписка из ЕГРН. Не поленитесь заказать ее, и у вас на руках будет документ, на который можно ориентироваться.

Если на участке есть дом – проверьте, есть ли и на него документ о праве собственности.

Удостоверьтесь, что вы правильно поняли, как дело обстоит с коммуникациями – подведены они просто в населенный пункт или к границе участка (это очень сильно повлияет на стоимость подведения их к дому).

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

Не пропустите:

3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Об авторе

Иван Половко

Руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Экология и ИЖС

Если вы собираетесь не просто наведываться в домик на выходных, а будете здесь постоянно проживать, выясните, как дело обстоит с тремя вещами:

• экологией местности;

• рельефом;

• грунтом.

В первом случае вам поможет экологическая карта Московской области – с ее помощью вы сможете оценить, насколько хорошо/плохо обстоит дело с экологией конкретно в выбранном вами районе.

Второй и третий пункты нужно отдать на откуп специалистам по геодезическим изысканиям: они смогут оценить несущую способность грунта, посоветовать, в каком месте участка поставить дом, чтобы он не просел, какую максимальную массу выдержит грунт и выбранный фундамент; также они расскажут вам, что ждет вас в разные сезоны – паводки, подтопления, сильная ветровая или снеговая нагрузка и т.д. Все это придется учитывать при проектировании дома.

***

Сталкивались с другими проблемами? Расскажите о них, и другие будут вам благодарны.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Отсутствие счетчиков на воду — квартира... Обязательна ли прописка детям — у меня 2... Письмо в полицию — а можно ли написать п... Не выплата заработной платы — я работаю...