Покупка квартиры по переуступке ДДУ в ипотеку: рассказываем по полочкам

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Содержание:

Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

• цедент – продавец,
• цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Переуступка ипотеки новому заёмщику

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

• Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
• Отсутствие уголовных и административных преступлений;
• Позитивная кредитная история;
• Низкая закредитованность;
• Наличие дополнительных источников дохода;
• Возраст от 21 года до 65 лет;
• Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Как происходит оформление ипотеки на переуступку

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
2. Есть ли сданные объекты.
3. Качество выполненных работ.
4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

• договор долевого участия,
• согласие застройщика на переуступку,
• согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
• квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

1. Дата и место подписания;
2. Реквизиты сторон;
3. Номер ипотечного соглашения;
4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
5. Сроки передачи документов;
6. График оплаты долговых обязательств;
7. Условия расторжения сделки;
8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.

Документы для покупки квартиры по переуступке

Для покупки квартиры по переуступке для банка могут понадобиться следующие документы:

• Справка о доходах
• Паспорт покупателя
• Справка с места работы и подтверждение официального трудоустройства
• Свидетельство о заключении брака (если присутствует семейный статус)

Уже после одобрения банком следующая документация:

• Копия договора по ДДУ
• Акт, подписанный застройщиком
• Согласие компании-застройщика на переуступку прав
• Документы, подтверждающие оплату продавцом
• Нотариально заверенный договор переуступки прав на объект

Существует типовой договор по переуступке права собственности, и многие кредиторы настаивают на их составлении. Такой договор могут составить и юристы банка. Все зависит от индивидуально случая с клиентом.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

1. Проинформировать застройщика о своих планах.
2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

• сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
• кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 23.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

• Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
• Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
• Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
• Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
• ДДУ;
• Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
• Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Приобретение квартиры по переуступке влечет за собой некоторые риски и проблемы при оформлении:

• При заключении предварительного договора, не следует спешить давать задаток без документального подтверждения. Расписка, желательно заверенная нотариально, гарантирует обратное получение средств, в случае если продавец передумает.
• К сведению заемщиков, кредитные организации или банки не в восторге от переуступки прав на недвижимость своих клиентов. Зачастую досрочное погашение ипотеки может лишить их ожидаемой прибыли. Застройщикам также не нравится этот процесс. Объекты недвижимости, выставленные на продажу по переуступке, могут конкурировать ихними непроданными квартирами.
• Сама по себе сделка занимает больше времени. Процедура переоформления будет отличаться от стандартной большей сложностью. Уже на первых этапах, возникают проблемы. И одна из них — найти своего покупателя, который купить вашу квартиру с обременением.
• В нашей стране покупателю очень сложно взять ипотеку в другом банке. Переуступка от одного кредитора к другому в России мало практикуется.
• Обременения с объекта недвижимости снимаются только после полного погашения ипотеки. На эту процедуру может уйти не менее двух недель.

Компания Миэль Чистые Пруды поможет вам выгодно продать или купить квартиру по переуступке в Москве и Подмосковью. Мы проверим юридическую чистоту объекта и соберем необходимый пакет документов для подачи заявки в банк. Сотрудничая с многими кредитными организациями, мы поможем получить ипотечное кредитование по переуступке прав на квартиру в новостройке. АН Миэль Чистые Пруды гарантировано предоставит сопровождение на всех этапах сделки. Ждем вас и надеемся на долговременное сотрудничество!

Загрузка…

Переуступка ипотеки: основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

• Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина переуступки ипотеки от Сбербанка может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
• Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
• Многократная переуступка ипотеки от Сбербанка. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для «передачи прав» используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
• Оспаривание договора. Переуступка ипотеки может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу

Переуступка ипотеки и все, что с ней связано

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...