Право собственности — у меня была квартира в личной собственности за 2млн, 300 руб

Покупка недвижимости в общую долевую собственность порождает огромное количество вопросов касательно того, в каком объеме, как и кому из собственников должен быть выплачен налоговый вычет.

– Два года назад купила квартиру в стройке (долевое участие) за 1,2 млн рублей, в этом году квартиру построили, и я получила свидетельство. Сейчас хочу продать ее. Сейчас стоимость квартиры – 2 млн рублей. Какой налог с продажи буду платить?

zayatssv/Fotolia

Квартира в подарок

Алина Пономаренко* и Алексей Ушканов* поженились в декабре 2010 года. Через несколько месяцев они купили квартиру. Жилплощадь стоимостью почти 2 млн руб. удалось купить благодаря матери Пономаренко — она продала собственную квартиру, а деньги отдала дочери через договор дарения. Главным образом, эти деньги и помогли паре купить жильё. Через месяц после покупки супруги зарегистрировали право совместной собственности на покупку. Но в 2014 году они развелись. Квартирный вопрос решить миром не получилось: брачный договор они не заключали, договориться о разделе имущества не вышло, и делить квартиру Пономаренко и ее бывший муж отправились в суд. Ушканов, подавший иск в Орджоникидзевский районный суд Екатеринбурга, претендовал на половину доли в спорном имуществе. Пономаренко утверждала, что он имеет право только на 1/15 в праве общей долевой собственности, а остальное, 14/15, следует оставить за ней — пропорционально вложенным при покупке личным средствам.

В райсуде встали на сторону истца, отписав ему половину имущества. Квартиру суд счёл совместно нажитой, поскольку в договоре о покупке не было условий о распределении долей. Решение поддержала и апелляция — Свердловский областной суд. Тогда Пономаренко отправилась оспаривать его в Верховном суде. 

Читайте также

Правила получения имущественного вычета при долевой собственности

Чтобы получить налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность, нужно соблюдать ряд условий. Алгоритмы получения имущественных вычетов при долевой собственности различаются в зависимости от года покупки жилья.

Внимание! Дата покупки жилья — та дата, которая указана в свидетельстве о регистрации права собственности при покупке по договору купли-продажи, либо дата из передаточной документации при приобретении недвижимости по договору долевого участия в строительстве.

Где личное, а где совместное

Коллегия по гражданским спорам ВС под председательством судьи Александра Кликушина заключила: ответчица права, а ее бывший муж не может претендовать на половину квартиры, купленной в период брака. Совместно купленное — не значит общее, напомнили судьи. Так, совместно нажитым имуществом супругов относятся их доходы, пенсии и пособия, приобретенные эти деньги вещи — независимо от того, кто, муж или жена, оплатил покупку, и на чье имя она была оформлена. Однако не всё, что купили в период брака, после развода поделят поровну.

«Имущество, приобретённое одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности. » — говорится в определении со ссылкой на постановление Пленума ВС №15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Суду следовало установить, на какие средства — личные или общие — приобреталось имущество, и какой была сделка — возмездной или безвозмездной, объяснили члены гражданской коллегии. В споре Пономаренко и Ушканова квартира была куплена на личные средства жены, а не на нажита совместно, заключил ВС. То, что деньги внесли для покупки квартиры, никак не меняет их природы личного имущества, отмечено в определении. Следовательно, квартиру надо делить пропорционально вложенным средствам сторон — совместным и личным. Решения нижестоящих судов ВС отменил, а дело отправил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Информация о нём на сайте суда отсутствует.

*Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Вычет при наличии трех, четырех и более собственников жилья

В случаях, когда жилье приобретается тремя и большим количеством лиц, объем налогового вычета зависит от доли каждого совладельца.

Пример 

Братья С.К.Любимов, Ф.К.Любимов и Г.К.Любинов купили дачу за 7 600 000 рублей. При покупке дома, С.К.Любимов заплатил 3 800 000 рублей, Ф.К.Любимов и Г.К.Любимов заплатили по 1 900 000 рублей. Доля С.К.Любимова составила 50%, а его братьев – по 25%. Исходя из этого, С.К.Любимов сможет получить вычет в сумме 2 000 000 и получит на руки 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000). А его братья смогут получить вычет из полной затраченной ими суммы – 1 900 000 рублей, и вернут себе по 247 000 рублей (1 900 000 x 13% = 247 000).

Если платежные документы оформлены только на одного собственника

На практике может возникнуть ситуация, когда оплата стоимости квартиры происходит от имени только одного из собственников (например, с его банковского счета), а фактически расходы несут все собственники. В этом случае для того, чтобы другие собственники могли получить вычет, в налоговую инспекцию нужно предоставить документы, подтверждающие их расходы. Таким документом, на наш взгляд, может являться рукописная доверенность на передачу денежных средств для оплаты квартиры лицу, производившему оплату (в дополнение к основному платежному документу). Доверенность может быть написана от руки в свободной форме и не требует нотариального удостоверения (Письмо ФНС России от 17.05.2012 № ЕД-4-3/8135).

Пример: В 2018 году Орлова Е.В. со своей сестрой Орловой Т.В. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн.руб. (доля каждой сестры составила 1/2). Оплата стоимости квартиры происходила со счета Орловой Е.В. По окончании календарного года (в 2019 году) каждая из них подала в налоговую инспекцию документы для получения вычета в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.). Орлова Т.В. к основному пакету документов приложила копию доверенности, в которой указывалось, что она передала сестре Орловой Е.В. 2 млн.руб. на оплату своей доли квартиры через банковский счет.

Аналогично обстоит ситуация и с вычетом по кредитным процентам. На наш взгляд, даже когда платежи по кредитному договору фактически производились от имени одного из сособственников (например, основного заемщика), другие созаемщики также могут получить вычет, представив в налоговую инспекцию документы, подтверждающие их расходы на оплату кредитных процентов. Таким подтверждением, например, может быть рукописная доверенность о передаче денежных средств на уплату ипотечных процентов лицу, производившему их оплату.

Пример: Алуштин С.С. со своей дочерью Миловой А.С. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн.руб. (доля каждого из них составила 1/2). Для покупки квартиры они оформили ипотечный кредит на сумму 3 млн.руб., где Алуштин С.С. являлся основным заемщиком, а Милова А.С. — созаемщиком. Ипотеку отец и дочь оплачивали также в равных долях, хотя фактически все платежи по кредиту осуществлял Алуштин С.С. со своего банковского счета. Несмотря на то, что платежи по ипотеке производил отец, Милова А.С. может рассчитывать на вычет по ипотечным процентам (в размере своих расходов), представив в налоговую инспекцию рукописную доверенность, согласно которой она передала деньги отцу Алуштину С.С. на оплату ипотечных процентов по кредиту.

Получите вычет

Личный консультант заполнит

за вас декларацию за 3%

от суммы вычета

Дополнительная информация

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-Недвижимость» Айна Зайцева:

По общему правилу доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в случае, если квартира была в собственности менее минимального предельного срока владения. Для Вашей квартиры, которая была получена в собственность в 2017 года, минимальный срок владения составляет пять лет.

Срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации. В случае, если Вы продаете квартиру, не дожидаясь истечения пятилетнего срока владения с момента госрегистрации, доход от продажи Вашей квартиры будет облагаться НДФЛ. Для недвижимости, право собственности на которую возникло после 01.01.2016 г., при продаже необходимо учитывать кадастровую стоимость.

Если стоимость, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% кадастровой стоимости, установленной на начало года, в котором происходит продажа, то налог будет считаться с дохода, полученного по договору купли-продажи. В противном случае налог будет считаться, исходя из 70% кадастровой стоимости.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Произведем расчеты, основываясь на Вашем случае (кадастровая стоимость на 01.01.2017 г. указана 2 млн рублей):

1. Вы продаете квартиру по ДКП за 2 млн рублей или дороже – НДФЛ будет высчитываться, исходя из стоимости, указанной в ДКП, то есть налог исчисляется с суммы 2 млн рублей;
2. Вы продаете квартиру за 1,3 млн рублей или дешевле (это менее 70% от кадастровой стоимости в 2 млн рублей), налог будет высчитываться из суммы 1,4 млн рублей (70% кадастровой стоимости).

При этом, согласно налоговому законодательству, Вы имеете право по своему выбору уменьшить доход от продажи:

• на имущественный налоговый вычет в сумме не более 1 млн рублей;
• на сумму фактически произведенных расходов при наличии документов, подтверждающих ранее произведенные расходы на приобретение этой квартиры.

В Вашем случае выгоднее уменьшить доход от продажи на сумму расходов, то есть на 1,2 млн рублей. Исходя из вышесказанного, при продаже квартиры Вы уплатите налог 13% с разницы между суммой, указанной в договоре купли-продажи (при условии, что она выше, чем 70% кадастровой стоимости), и суммой понесенных расходов, то есть уменьшите доход от продажи на 1,2 млн рублей.

Как распределить имущественный вычет между супругами, если один из них уже получал вычет ранее

Если при покупке жилья супруги выбрали форму «общая долевая собственность», то доли определены заранее и указаны в выписке из ЕГРН. Налоговый вычет строго привязан к установленной доле и не может быть перераспределен на второго супруга, даже если первый супруг уже воспользовался правом на имущественный вычет. Основание: Письма ФНС РФ от 11 июля 2013 № ЕД-4-3/12491@, Минфина РФ от 27 февраля 2013 № 03-04-05/9-148.

Если же супруги приобрели жилье в общую совместную собственность, то они имеют право распределить доли вычета по своему усмотрению. Это касается и ситуации, когда один из супругов уже исчерпал свое право на вычет. В этом случае семейная пара пишет заявление о распределении долей и назначает 100% доли тому супругу, который не получал вычет прежде. В итоге он получит максимальный размер вычета. Основание: письма ФНС России от 04.04.2013 N ЕД-3-3/1202@, от 11.03.2013 N ЕД-3-3/811@, от 05.03.2013 N ЕД-3-3/750@, от 25.02.2013 N ЕД-3-3/646@, от 15.01.2013 N ЕД-3-3/50@, Минфина России от 28.05.2013 N 03-04-05/19367.

Пример:

В 2012 году семейная пара купила в общую совместную собственность комнату за 2 млн. рублей. В пошлом муж уже получал имущественный вычет по другому жилью. Супруги подали документы на вычет и приложили заявление о распределении долей, в котором 100% отнесли на жену. После рассмотрения документов в налоговой, жена получит максимальный вычет 2 млн. рублей и вернет на счет 260 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ.

Пример:

В 2006 году семейная пара купила дом, за который жена получила имущественный налоговый вычет. В 2010 году супруги снесли этот дом, и на его месте начали строить новый. На строительство была оформлена ипотека. Ипотечный договор заключили на имя жены, а муж выступал созаемщиком. Когда дом построили, его оформили на жену. Согласно ст. 33 и 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, купленное в браке — совместная собственность супругов. И не важно, на чье имя оно оформлено и кем приобреталось. Дом обошелся супругам в 2 млн. рублей, что подтверждают платежные документы. Так как жена уже исчерпала свое право на вычет, супруги написали заявление в ИФНС и назначили 100% доли на мужа. После регистрации права собственности муж получит имущественный вычет на дом в полном размере — 260 тыс. рублей (13% х 2 млн.).

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не только быстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправим ее в налоговую инспекцию

Как распределяется имущественный вычет, если жилье оформлено в общую собственность с детьми

Если вы оформляете квартиру, дом или земельный участок в общую собственность с детьми, то можете получить налоговый вычет за их доли. Все случаи мы подробно описали в статье «Налоговый вычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка».

Канал НДФЛка.ру на Яндекс Дзен

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Ответственность контрактного управляющег... Право собстенности — у меня по наследств... Оплата труда — я прервала декретный отпу... Отпуск после выхода из декрета,выход из...