Нужно ли брать задолженные деньги от нанимателя при расторжении договора найма: познаем подробно

Последние изменения: Май 2019

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

– Что делать, если квартиросъемщики не платят, как вернуть деньги? Договор есть.

koldunova/Fotolia

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

• уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
• жилец использует квартиру не по прямому назначению;
• систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
• порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Как составить уведомление о досрочном расторжении договора найма квартиры.

1.1. Либо пишите самостоятельно в произвольной форме, либо юрист составить на платной основе

1.2. Так и пишите, в связи с чем требуете расторжения. В свободной форме можете оформить.

2. Как оформить досрочное расторжение договора найма жилья?

2.1. Здравствуйте! Смотрите условия вашего договора найма.

3. Нужна Ваша помощь. При расторжении о досрочном расторжении договора о найме квартиры, хозяин попросил вернуть копию договора.

3.1. Добрый вечер! В чем у вас вопрос?

3.2. Скажите, что потеряли. Он просит копию, что бы не опасаться, что вы на него в налоговую заявите.

4. Надо уехать в другой город, но в договоре прописано так:• При досрочном прекращении найма и расторжения договора каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее чем за один месяц до даты предполагаемого прекращения найма.

Что делать если срок подходит к оплате, а уехать надо за три дня до оплаты в другой город.

4.1. Заплатите за прожитый в квартире период и съезжайте, не вижу проблем. Если договор не официальный, хозяин не платит налоги, данные условия договора не работает.

5. Мы снимали квартиру, заключили договор, произошла ссора с хозяйкой и она велела нам в течении 20 дней выехать из её квартиры, то есть досрочно. Мы внесли предоплату за след мес. Согласно договору, в пункте ответственность сторон прописано, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, последний возвращает полученные от нанимателя денежные средства, переданные им в качестве предоплаты за найм жилого помещения? Можно ли вернуть предоплату? Вернуть деньги?

5.1. Здравствуйте.

Можете написать претензию. Если через 10 дней не последует ответ — обращайтесь в суд.

5.2. Если арендодатель официально предупредила вас о досрочном расторжении договора, то и аванс вернуть обязана.

5.3. Уведомить арендодатель должна за 30 дней, а не как ей вздумается, также собственник должен вернуть аванс, иначе будет считаться необоснованным обогащением (ст. 1102 ГК РФ).

6. Договор найма был на 11 месяцев, квартиранты съезжают после 9 месяцев (закончился учебный год; могли сразу заключить на 9 месяцев, проблем не было бы). Будут ли проблемы с налоговой, если в договоре прописаны 11 месяцев, а расписки за 9 месяцев. Нужно ли оформлять еще какую-то бумагу о досрочном расторжении договора? Спасибо.

6.2. Здравствуйте! Да, нужно оформить расторжение договора согласно ст.452-453 ГК РФ, иначе могут быть вопросы относительно дохода за 2 месяца. Лучше не рисковать и оформить доп. соглашение о досрочном расторжении договора. Тогда и у налоговой не будет вопросов.

6.3. Нет, проблем не должно быть. Но Вам лучше расторгнуть договор найма, заключив дополнительное соглашение и предоставив его в налоговую, Ст.450-452 ГК РФ.Во избежание проблем с доначислением налога. Соглашение делаете в простой письменной форме.

6.4. Если вы имеете в виду при сдаче декларации 3 НДФЛ, то фактически вы сами прописываете свой налогооблагаемый доход, я не думаю, что налоговой будет интересен сам по себе договор.

Соглашение о расторжение нужно заключить не только в целях налогового законодательства, но в целях гражданского законодательства.

6.5. Проблем не будет поскольку доходом для НДФЛ признаются реально полученные деньги… Для подтверждения отсутствия доходов за 2 месяца оформите доп. соглашение о расторжение договора согласно ст.452-453 ГК РФ с подписями сторон…

6.6. Проблем не будет, но для чистоты можно еще две бумаги, соглашение о досрочном расторжении договора найма и акт принятия квартиры, подписанный наймодателем и сьемщиками данной жилплощади, что квартиру сдали, претензий нет.. Согласно ст. 687 ГК РФ, налоговую интересуют сроки и оплата.

7. Со студентом, 18 лет, заключен договор найма жилого помещения на срок 11 мес., в договоре прописано, что если расторжение договора досрочно, то наниматель обязуется возместить наймодателю месячную плату за проживание. Может ли наймодатель обратиться в суд на студента, который находится на иждивении родителей? Взыскать с него задолженность, транспортные расходы и т.п. так как студент проживает в другом городе.

7.1. Может, с момента совершеннолетия человек перестает быть иждивенцем с юридической точки зрения, место жительства и статус студента не является препятствием для этого.

8. Уведомила арендодателя за месяц о том, что досрочно освобождаю квартиру, через электронный мессенджер. Вся переписка велась внутри него и сохранилась. Письменного расторжения договора подписано не было. Считается ли в таком случае договор о найме расторгнутым? Может ли арендодатель после истечения срока договора потребовать оплатить арендную плату за месяцы, в течение которых я по факту в арендуемом помещении не проживала?

8.1. Расторгать договор необходимо в той же форме, что и заключали, т.е. в письменной. Также подписать акт приема-передачи, если он у вас подписывался в момент заключения договора. В этом случае претензий со стороны арендодателя быть не должно.

8.2. Здравствуйте, Елена!

Во-первых, между собственником жилья и гражданином согласно на основании статьи 30 Жилищного кодекса РФ может быть заключен договор найма жилья, а между собственником жилья и юридическим лицом — договор аренды жилья. Эти договоры регулируются разными нормативными актами.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Во-вторых, согласно ч.1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (кратко — ГК РФ), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.4 статьи 450.1. ГК РФ, Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статьи 452 ГК РФ, 1.Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Согласно ч.2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В-третьих, если условиями того договора, который Вы заключили с собственником жилья, такой способ уведомления о расторжении договора предусмотрен, то у Вас все будет О кей.

Но, как правило, при заключении договора найма собственник жилья передает нанимателю жильё и все имущество в нем по Акту приема-передачи жилья, в котором указывается состояние жилья, список мебели и оборудования в передаваемом жилье для временного пользования.

Таким же образом и наниматель жилья обязан передать собственнику жилья его жилое помещение. Иначе могут быть у нанимателя жилого помещения различные проблемы.

Удачи Вам.

9. Договор найма был заключен на два года, не зарегистрирован, т.к. хозяйка не хотела и на самом деле планировала его досрочно расторгнуть. Она подала иск о расторжении и выселении. Оснований для расторжения нет. Поэтому она сейчас хочет признать его ничтожным из-за нерегистрации. Мы платили и живем по этому договору. Что можно сделать, какая статья поможет или постановление или практика? Подскажите, пожалуйста!

9.1. Галина, обычная уловка некоторых граждан которые сдают свое жилье. И суды такие иски, как правило удовлетворяют! Вам нужно обратиться со встречным иском, в котором просить обязать собственника исполниь условия заключенного договора и обязании собственника зарегистрировать договор аренды в Росреестре!

9.2. Здравствуйте! Если вы не зарегистрировали договор, это не означает, что договор становиться из-за этого недействительным, ваш арендодатель заблуждается и в суде его ждёт проигрыш.

Отвечает адвокат Юлия Чумак:

При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права. Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий. Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.

Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства. Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается. И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.

Отвечает руководитель юридической компании «Берлин и партнеры» Евгений Берлин:

Взыскать деньги с недобросовестных квартиросъемщиков можно в судебном порядке. С иском на сумму менее 50 тысяч рублей нужно обращаться к мировому судье, а на большую сумму – в районный суд по месту жительства ответчика, если договором не предусмотрена иная подсудность вытекающих из него споров.

Важно помнить, что одного договора, подписанного сторонами, для взыскания долга недостаточно. Истцу нужно будет доказать, что он не только заключил договор, но и предоставил квартиру в пользование, например с помощью составленного сторонами передаточного акта. При отсутствии акта факт использования квартиры нанимателями можно будет доказать с помощью свидетельских показаний.

Вынесение решения о взыскании задолженности не влечет за собою автоматического получения денег. Для этого нужно будет обратиться в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, приложив к нему выданный судом исполнительный лист, после чего в течение двух месяцев пристав обязан будет найти денежные средства и имущество должника, а затем перечислить истцу присужденную ему сумму.

Заметим, что кроме самой задолженности, суд может взыскать с квартиросъемщиков проценты за незаконное пользование денежными средствами, уплаченную истцом пошлину за рассмотрение дела и расходы на судебного представителя, а вот моральный вред в данном случае компенсации не подлежит.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:

Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело. Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье. Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.

То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам. Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д. Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.

Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Очень часто ко мне обращаются граждане, которые сдали квартиру, но квартиросъемщики не платят деньги за аренду, хотя в договоре аренды квартиры все нюансы оплаты были предусмотрены. Если ситуация с оплатой Вашей квартиры зашла в тупик, то Вам надо написать претензию о том, что с момента, когда у Вас указана дата расторжения договора, Вы считаете, что договор расторгнут.

Вы предупреждаете об этом квартиросъемщика и просите возместить все задолженности по договору. В случае, если условия Вашей претензии не исполняются, то Вы подаете в суд и просите взыскать все задолженности, согласно условиям договора. Госпошлина, юридические услуги за ведение дела в суде также взыскиваются с виновной стороны, которая вынудила Вас обратиться за защитой Вашего права в суд.

Если сумма по договору большая, то Вы можете попросить суд наложить арест на имущество должника. После вынесения решения квартиросъемщику дается месяц на обжалование, если он не согласен с решением суда. После того, как Вы получили решение суда, Вы обращаетесь в службу судебных приставов, чтобы они возбудили исполнительное производство и приняли меры к розыску имущества должника. Пока Вы не получите все деньги по договору, то исполнительное производство закрыто не будет. Если Вы видите, что судебные приставы не применяют никаких мер и работают вяло, Вы можете обратиться с жалобой на действия судебных приставов в прокуратуру или вышестоящему судебному приставу.

Основанием для взыскания по договору аренды квартиры всегда является договор между сторонами. Чем лучше и профессиональнее подготовлен договор, тем проще получить деньги с квартиросъемщика. Чтобы быть уверенным, что Вы не потеряете деньги, и дисциплинировать квартиросъемщика, пропишите штрафные санкции, которые будут с него взысканы, если Вы обратитесь в суд.

Как сдать квартиру на длительный срок: 17 статей

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Отвечает директор компании TITUL Петр Граф:

Тут все зависит от того, какой у Вас договор, правильно ли он составлен, кем и когда подписан. Вообще же все неоднозначно. С одной стороны, нельзя поощрять неадекватность арендаторов и свои права нужно отстаивать. С другой, это дело может затянуться на долгие месяцы и повлечь за собой еще большие затраты. К тому же это не только финансы, но и время, и самое дорогое нервы.

Наша судебная система очень своеобразна. Для того чтобы защищать свои права, Вы в суде должны доказать, что требуете свои деньги на законных основаниях. В судах есть определенная структура и правила работы с документами. Так, один из нужных Вам документов называется «исковое заявление». Оно должно быть составлено по определенной форме. Если Вы напишите отсебятину, то, возможно, Ваше исковое заявление даже никто не будет читать.

Я вижу три пути решения:

1. Идеальный. Если Вы точно уверены в своей правоте, то попробуйте договориться полюбовно с должником, описав ему возможные для него последствия, и деликатно сообщите, что если он откажется, то Вы будете вынуждены подать в суд. Тут нерадивому арендатору нужно дать понять, что Вы планируете с него взыскать не только сумму, которую он Вам должен, но и неустойку.

2. Если Ваши доводы не подействуют на должника, есть смысл найти через знакомых хорошего юриста, которому можно доверять. Подчеркиваю: того, кому можно доверять. К сожалению, таких не то чтобы немного, их очень-очень мало. Проконсультируйтесь с ним на предмет перспектив решения Вашего вопроса. Может, он Вам сразу скажет, что это бесполезно, или, наоборот, что дел на пять минут.

Я не рекомендую обращаться в конторы по объявлениям в газетах или в интернете. Они Вам красиво споют, расскажут о перспективах. Даже сходят с Вами на суд. А потом скажут, что не получилось, так ведь бывает. Но деньги Вы им платите не за результат, а просто за факт какой-то их бурной деятельности.

3. Попробуйте самостоятельно составить и подать исковое заявление. Для этого Вам придется изучить информацию в интернете, и, скорее всего, в процессе изучения Вы не сможете удержаться от соблазна получить «бесплатную консультацию». Как итог: вероятнее всего, Вы станете жертвой аферистов.

Вывод: мое мнение, что самое правильное это последовательно воспользоваться вариантами номер 1 и 2. Третий вариант считаю самым сложным и долгим.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Пользование долевым имуществом: освещаем... Оскорбление государственного служащего &... Оспорить в суде межевание — у нас на зем... Отсрочка по кредиту — как правильно напи...