Что такое погашение ипотеки, на каких условиях возможно и как осуществляется? (видео)

Уменьшить или полностью погасить ипотеку можно разными способами. Нельзя сказать, какой из них самый выгодный. Все зависит от индивидуальных условий кредитования и уровня дохода плательщика. Мы расскажем, каким образом может произойти погашение ипотечного кредита.

Общие моменты и тенденции 2019 года

Ипотека на улучшение жилищных условий предполагает, что гражданами приобретается квартира или другая недвижимость с помощью кредитных средств банковской организации, выданных на определенный срок. На весь период кредитования приобретаемый или иной объект, подходящий по стоимости, закладывается в собственность банка – это главные условия получения ипотеки для обеспечения выполнения обязательств заемщиком.

В 2019 году большинство кредитных организаций пересмотрели свою кредитную политику и повысили ставку по жилищным кредитам, чтобы сделать приобретение жилья доступным для граждан. Основные ставки по кредитам снижены как на покупку строящегося, так и готового жилья.

Ряд банков не делает разницы между приобретаемыми объектами, условия предоставления ипотечного кредита едины как для только построенных, так и для уже готовых квартир в многоквартирных домах. Однако другие кредитные организации, наоборот, снижают процентные ставки именно на приобретение строящегося или только построенного жилья у аккредитованных компаний – продавцов.

Связано это с тем, что скорость покупки квартиры в ипотеку у застройщика гораздо выше, чем на вторичном рынке, ведь заемщик уже имеет конкретный объект кредитования и ему не надо заниматься длительным поиском объекта, как на вторичном рынке.

В 2017 году закончилась программа государственной поддержки ипотечных сделок, проводимая совместно с ведущими кредитными организациями и предоставляющая выгодные условия по ипотеке, но уже в 2018 году была запущена семейная ипотека под 6%.

Однако ведущие банки уже без государственной поддержки могут гарантировать условия ипотечного кредитования и процентную ставку, соизмеримую с той, которая существовала с поддержкой государства и даже ниже, так как поток ипотечных клиентов возрос, количество сделок гарантирует стабильный доход кредитных организаций.

Развитие инноваций нашло свое отражение и при заключении ипотечных сделок, так Сбербанк предлагает  дисконт 0,5% при электронной регистрации сделки.  Ипотечный кредит на более выгодных условиях можно оформить как на первичное, так и на вторичное жилье.

Данная процедура займет 2-3 дня и поможет сэкономить время на регистрацию сделки в Россреестре, а также будет выгодна иногородним заемщикам, так как позволит сделать процесс взятия ипотеки удаленным.

Для оформления ипотеки по электронной регистрации после одобрения необходимо обратиться к партнёру банка (застройщику или агентству недвижимости) или в сам Сбербанк.

Финансовые эксперты сходятся во мнении, что отмена программы господдержки ипотеки уже переварена рынком. Банки адаптировались к новым условиям, и предлагают льготные условия покупки квартиры в новостройке в 2019 году.

Самой низкой ставкой будет льготная ипотека под 6%, которую дают на новостройки.

Правовые основы

Возможность досрочного взноса на частичное погашение ипотеки предусмотрена ст. 810 ГК РФ.

Данной нормой разрешен полный или частичный возврат потребительского кредита (к примеру, ипотека в Сбербанке) раньше срока при предупреждении кредитора за 30 дней до предполагаемого погашения.

Договором может быть предусмотрен более короткий период уведомления.

Сложившаяся практика показывает, что банки редко используют данную предупредительную меру полностью.

Большинство кредитных учреждений значительно укорачивает время, предусмотренное на сообщение заемщика.

Пункт 4 статьи 809 Гражданского Кодекса устанавливает обязанность начисления процентов по кредиту до дня возврата займа или его части.

На основании изложенных норм, сформулируем основные правила досрочного погашения жилищных кредитов:

• банк не может отказать заемщику в досрочном гашении ипотеки;
• максимальный срок предупреждения кредитора — 30 дней до предполагаемого взноса;
• проценты по займу должны быть пересчитаны, исходя из реальных сроков возврата.

Любое положение кредитного договора, противоречащее этим принципам, ничтожно.

back to menu

Способы погашения ипотечного кредита

Как можно погасить ипотеку или существенно ее уменьшить?

• Внести единовременный платеж, который покрывает сумму долга (полное досрочное погашение).
• Внести несколько платежей, которые уменьшат сумму долга (частичное досрочное погашение ипотечного кредита).
• Воспользоваться средствами материнского капитала.
• Получить субсидии от региональных властей.
• Рефинансировать кредит.

Рассмотрим каждый пункт подробней.

Многих заемщиков интересует вопрос: «Возможно ли досрочное погашение ипотечного кредита?» Это зависит от кредитной организации, с которой заключен кредитный договор. С 2011 года банки не имеют право применять денежные штрафные санкции при досрочном закрытии кредитного счета. Однако за ними сохранилась возможность запретить досрочное погашение вовсе или ограничить сумму максимального платежа.

Досрочное погашение может быть двух видов – полное или частичное. Если есть достаточная сумма для погашения кредита, нужно уведомить об этом банк за тридцать дней. Менеджер банка должен сообщить точную сумму, которую нужно погасить. Если заявления не будет, а деньги будут заплачены, то они поступят на ссудный счет. И в этом случае продолжится ежемесячное списание средств.

При частичном погашении можно уменьшить ежемесячную сумму или сократить сроки кредитования. То есть изменится график выплат. Выгоднее уменьшать срок, при этом переплата процентов гораздо меньше. Однако если уменьшить ежемесячные выплаты, снизится психологическое давление кредита. В этом случае можно не бояться поменять работу, ведь ежемесячный платеж будет небольшим.

Чтобы снизить кредитную нагрузку, можно воспользоваться рефинансированием, то есть взять новый кредит на более выгодных условиях. В этом случае можно уменьшить ежемесячные платежи без каких-либо взносов.

Погашение ипотечного кредита материнским капиталом или социальными выплатами

С помощью государственного сертификата можно либо внести первоначальный взнос для ипотечного кредита, либо оплатить часть имеющегося кредита.

Банкам предпочтительней второй вариант. А тех, кто вносят материнский капитал в зачет первого взноса, кредитные организации считают ненадежными плательщиками.

Чтобы обналичить сертификат для погашения кредита, нужно обратиться в банк с паспортом, самим бланком капитала и заявлением. Банк в свою очередь выдаст ряд документов, необходимых для Пенсионного фонда (именно он будет переводить деньги на счет банка).

С пакетом документов нужно идти в Пенсионный фонд и писать заявление о намерении погасить кредит указанным способом. Фонд должен в течение тридцати дней дать ответ – подтверждение или отказ.

Отказ дается редко, для него требуются веские причины:

• неполный пакет документов или некоторые документы оказались недействительными;
• один из родителей был лишен родительских прав;
• обнаружено совершение действий родителей против личности ребенка;
• временное ограничение прав опекунов.

Во всех остальных случаях Пенсионный фонд одобряет заявку и переводит деньги банку в течение двух месяцев.

Обратите внимание, что погасить часть ипотеки с помощью материнского капитала можно в любой момент. А вот внести его как первоначальный взнос можно только тогда, когда ребенку исполниться три года.

Кроме материнского капитала государство субсидирует безвозмездно многодетные семьи. Деньги перечисляются из средств региональных бюджетов. Можно обратиться в местную администрацию и узнать, есть ли подобные программы по оказанию помощи в строительстве или покупке жилья в данном регионе.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

• снижение итоговой суммы переплаты банку;
• освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
• получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Требования к заемщикам в 2019 году

Не каждый человек, желающий взять кредит на строящееся или готовое жилье, может воспользоваться кредитными предложениями банков. Существует ряд условий, которые выдвигают некоторые кредитные организации:

1. Гражданство. По-прежнему для выдачи ипотечного кредита нужно обладать гражданством РФ практически в подавляющем количестве банков. Наметились определенные послабления для граждан Украины и Казахстана, а также других республик бывшего СССР. Ипотека для иностранцев в 2019 году на общих условиях возможна в ВТБ 24, Банке Москвы, Транскапиталбанке. Райффайзенбанк дает займ под ставку на 1,5 – 2% выше стандартного предложения.
2. Прописка. Должна быть на территории РФ. Ряд банков принимают заявки с временной регистрации или вообще без неё, как ВТБ 24 например.
3. Возраст заемщика. Гражданин, решающий взять кредит, должен быть не моложе 21 года и не старше 70 лет – период наибольшей работоспособности и платежеспособности. Некоторые банки допускают начало кредитования с наступления совершеннолетия – 18 лет и до достижения гражданином 75-летия.

Возраст заемщика для социальных программ отличается от программ общепринятых и связан либо с деятельностью, осуществляемой заемщиком (военная ипотека) либо с соответствием им существенным критериям (ипотека молодым семьям).

4. Стаж работы. Стандартный стаж работы, который требуют кредитные организации от заемщиков – не менее полугода на последнем (текущем) месте работы и не менее 1 года в общей сложности. Обоснование данного требование– наличие постоянной трудовой занятости и стабильного заработка у заемщика, как гарантия возврата кредитных средств.

Стаж работы и занятость могут подтверждаться справкой с места работы, предоставлением трудового договора и заверенной выписки из трудовой книжки. Как уже было сказано выше, ряд банков допускает предоставление ипотеки без подтверждения занятости и дохода, однако, в таком случае кредитная ставка и размер первого взноса автоматически увеличиваются, а срок кредитования уменьшается, но в анкете лучше прописывать стаж согласно требованиям кредитной организации.

Хорошая новость, что есть банки, предлагающие лучшие условия по этому критерию. Так, Евразийский банк предлагает оформить займ со стажем всего 1 месяц, Дельтакредит 2 мес, а еще довольно приличное количество предлагает кредит с требованием к стажу всего 3-4 месяца. Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы выбрать нужный вариант банка.

5. Уровень заработной платы для ипотеки. Совокупный доход, получаемый гражданином на основном, дополнительном месте работы, от ценных бумаг, вкладов и ежемесячных дивидендов, пенсий и предпринимательской прибыли должен обеспечивать не только платеж по ипотеке, но и жизнь, и существование заемщика и членов его семьи.

Общепринятое правило, которое существует при расчете ипотеки, что за вычетом расходов, ипотечный платеж должен быть не более 60% средств, получаемых гражданином ежемесячно. Данное требование банка должно не только обеспечить комфортную жизнь заемщика при наличии кредитных обязательств, но и гарантирует возврат долга самому банку.

Более подробно о том, какая зарплата нужна для ипотеки, мы разобрали в нашей прошлой статье. Прочтите её и вы узнаете как взять ипотеку даже с низкой официальной зарплатой, серым доходом или, вообще, без него.

6. Привлечение созаемщиков и поручителей. В случае если собственного дохода гражданина не хватает для одобрения кредита либо если объект недвижимости приобретается в совместную собственность, например — супругов, могут привлекаться созаемщики и поручители по ипотеке.

В таком случае банк будет рассматривать не только доход, стаж, кредитную историю самого заемщика, но и привлекаемых лиц. В некотором роде это плюс, так как увеличивается шанс одобрения кредита для лиц

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме досрочного платежа: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочный платеж 400 000 Р, что теперь

Я могу	Платеж после мая 2017	Срок последнего платежа	Последний платеж	Переплата по ипотеке
Сократить срок	15 719 Р	март 2020 г.	4110 Р	498 754 Р
Уменьшить платеж	8261 Р	октябрь 2023 г.	8486 Р	612 239 Р
Не вносить 400 000 Р	15 719 Р	октябрь 2023 г.	15 578 Р	786 139 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда каждый следующий обязательный платеж будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью и досрочно.

В нашем примере надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз нести 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение с уменьшением платежа.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.	В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Сумма

При расчете суммы, которая допустима для одобрения ипотеки, банк изучит документы, предоставленные заемщиком и ряд других обстоятельств:

• Сведения, подтверждающие доход: данные о заработной плате по форме установленной банком или 2 НДФЛ, договора гражданско-правового и иного характера, подтверждающие стабильный характер заработка. Доход может быть подтвержден как официальный, так и по совместительству, неофициальный.

Подтвердить имеющийся доход необходимо, так как исходя из полученных сведений кредитная организация решает — в каком объеме выдать кредит. Условия предоставления ипотеки таковы, что сумма кредита не должна превышать 40-60% от уровня общего дохода семьи заемщика.

• Возраст потенциального заемщика (условия льготной ипотеки могут снизить максимально допустимый возраст, например, условия ипотеки молодым семьям устанавливают ограничение — от 21 года до 35 лет – возраст участника сделки);
• Уровень расходов на каждого члена семьи, в том числе и по кредитным обязательствам других банков;
• Предоставил или нет гражданин весь пакет документов – при отсутствии официальных сведений о доходах может быть предоставлен кредит по двум документам, при котором полученные сумм в кредит иные, нежели при обычном кредитовании;
• Наличие созаемщиков и/или поручителей;
• Стоимость приобретаемой квартиры;
• Наличие страхования жизни или кредитуемого объекта.

Кризис резко увеличил стоимость кредита и вносимых платежей, побудил многие банки отказаться от предоставления кредитов в иностранной валюте, так как увеличилось число их невозвратов. Большинством банков осуществляется выдача ипотеки исключительно в национальной денежной единице – рублях.

Минимальная и максимальная суммы неслучайно установлены банками, они гарантируют получение стабильного дохода от процентов и автоматически «отсеют» неблагонадежные категории заемщиков.

В большинстве банков кредиты на приобретение жилья выдаются на сумму не менее 100 тысяч рублей и не более 15-60 миллионов в зависимости от банка, места расположения объекта или его типа – вторичного или первичного.

От чего зависит сумма ипотеки, вы можете узнать из нашей прошлой статьи.

Зачем такие сложности

Этот метод нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я уменьшаю срок, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года мой минимальный платеж будет около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу вернуться к платежам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график платежей и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график платежей.

Частичное и полное погашение ипотеки

Существует частичное досрочное погашение ипотеки, при котором на ссудный счет вносится определённая сумма, благодаря которой можно сократить срок выплат или сумму ежемесячного обязательного платежа. Затем клиенту нужно написать заявление на имя руководства банка с просьбой разрешить досрочное частичное погашение ипотеки с пересмотром ряда условий. В заявлении нужно указать, как вы хотите поступить с остатком долга – уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа. Выгоднее уменьшать срок кредитования, поскольку банк вынужден при этом проводить полный перерасчёт всех уже внесенных платежей. если вы уже выплатить те проценты, которые сейчас нельзя начислить, то значительно уменьшится сумма основного долга.

Второй способ – полное досрочное погашение ипотеки. Это еще более выгодный способ для клиента. Но для начала нужно накопить требуемую сумму. В этом случае происходит полные перерасчет всех выплаченных платежей. Те проценты, которые начислены были на срок, который сейчас отрезается, возвращаются на ссудный счет. Сумма переплаты при полном досрочном погашении составит ровно те начисленные проценты, которые положено заплатить за реальный срок использования заемных средств.

Минимальный и максимальный срок

Рассчитывая на каких условиях дают ипотеку и длительность срока, на который банк может выдать кредит, организации обычно учитывают и свои расходы по обслуживанию кредитных договоров. Минимальные сроки могут быть невыгодными из-за отсутствия дохода по процентным ставкам.

Учитывается также платежеспособность и возраст заемщика. От первого пункта зависит насколько допустимо для граждан и из семей вносить ежемесячный платеж, от второго – выпадение ипотеки на трудоспособный период жизни гражданина, что обеспечит ему стабильный заработок, а банку – добропорядочного заемщика.

Средний срок кредитования на данный момент составляет от 1 до 30 лет в зависимости от кредитной организации.

Подробнее пост смотрите наш пост «До скольки лет дают ипотеку на квартиру».

Заключение

Частичное досрочное погашение ипотеки снижает стоимость кредитования.

Выгоды от такого платежа наиболее полно проявляются при взносе в начальные периоды кредитования.

back to menu

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор

Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:

• В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
• Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
• Платёж аннуитетный.
• Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
• Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

Расчёт досрочного погашения ипотеки

Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

Первоначальный взнос

На каких условиях удается получить одобрение ипотеки? Подтвердив свою платежеспособность и готовность нести кредитные обязательства. Заемщик может сделать это путем внесения первоначально накопленного взноса.

Такой взнос будет плюсом для обеих сторон. Банк получает минимальную гарантию возврата кредитуемых средств, а заемщик сокращает срок, сумму и процентную ставку кредита.

Размер первоначального взноса отличается также от вида кредитования:

• При приобретении квартиры в новостройке или у аккредитованных застройщиков, равно как и покупка жилья на вторичном рынке недвижимости, средний первоначальный взнос, в зависимости от банка, составляет 10-20% стоимости жилья;
• Покупая жилой дом, заемщик должен быть готов внести от 15 до 25 % его стоимости;
• Обращаясь к упрощенному варианту ипотеки по двум документам (без подтверждения дохода и занятости) граждане должны обеспечить наличие собственных средств в размере 40-50% стоимости объекта недвижимости.

В редких случаях банки допускают отсутствие первоначального взноса вообще. Однако это может сказаться на процентной ставке (в сторону роста) и максимальном сроке кредитования – он может быть снижен. Рекомендуем более детально узнать, что такое первоначальный взнос по ипотеке и как его обойти в нашем прошлом посте.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Комиссии и расходы по ипотечной сделке

Перед подачей кредитной заявки заемщику следует изучить все действующие кредитные предложения, так как у ряда банков условия выдачи ипотеки предполагают дополнительные различные комиссии и платежи при получении ипотеки:

• За перевод денежных средств со счета заемщика на счет банка;
• За открытие аккредитивного счета;
• Оформление страхового полиса при ипотеке.

Запомнить

Прежде чем затевать погашение по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение не доставило вам неудобств и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Что делать после досрочного погашения ипотеки?

В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

• паспорт;
• ипотечный договор;
• график платежей;
• квитанцию о выплате задолженности.

Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.

Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

• паспорт;
• оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
• закладная;
• доверенность от банковского работника на снятие обременения;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
• заявление с просьбой о снятии обременения;
• квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

Документы для ипотеки

Стандартный пакет документов на предоставление ипотечного кредита не так уж велик, обычно заемщик предоставляет:

• Паспорт;
• Заполненную анкету на ипотеку;
• Справку с места работы, подтверждающую уровень получаемого дохода;
• Копию трудовой или справку о сроке службы;

Все остальные документы зависят от кредитных организаций и условий специальных программ. Более подробно мы их разобрали в посте «Какие нужны документы для ипотеки».

Как вернуть страховку?

Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

К заявлению нужно приложить:

• справку о закрытии ипотечного кредита;
• бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

Как оформляется ипотека

Стандартный порядок ипотечных сделок таков:

• Заемщик выбирает удобное ему кредитное предложение и банк;
• Выбирается жилье: вторичное или из аккредитованного списка застройщиков;
• Подается заявка в банк на рассмотрение возможности кредита;
• При одобрении сделки – предоставляется список документов по кредитуемому объекту;
• Происходит регистрация сделок в Росреестре, оформление страховки и окончательная выплата банков кредитных средств на приобретение жилья.

Подробнее как купить квартиру в ипотеку вы можете узнать прямо сейчас.

Программы поддержки от государства

С 2017 года государство больше не обеспечивает снижение кредитной ставки, однако существуют другие льготные условия для получения ипотеки:

• С использованием материнского капитала, начисляемого Пенсионным фондом при рождении второго ребенка;
• Военная ипотека – для лиц-участников накопительной военной системы;
• Ипотека молодая семья – парам, или одиноким родителям при условии их нахождения в списке на улучшение жилищных условий;
• Социальная ипотека – для лиц, занимающихся определенной деятельностью (врачей, учителей итд), либо проживающих в определенных условиях (зоне Крайнего севера);
• Реструктуризация ипотеки – списание до 30% долга в банках определенным категориям граждан.

Ипотека с господдержкой в 2019 году была рассмотрена нами ранее. Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать на какие льготы от государства вы можете претендовать.

Расчёт и где взять

Калькулятор очень функциональный и позволит вам быстро сделать расчет нужного варианта. Из этого поста вы можете взять проценты, а затем подставить их в калькулятор и сравнить какие условия в разных банках в больше подходят.

Ждем ваших вопросов и предложений в комментариях. Будем признательны за оценку поста и лайки в социальных сетях.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...