Что такое бухгалтерское, юридическое и техническое обслуживание ТСЖ и кому оказываются услуги жилтоварищества?

Многоквартирный дом требует постоянного обслуживания как со стороны самих жильцов, так и со стороны сторонних компаний, привлеченных к осуществлению мероприятий по эксплуатации дома.

Если собственники приняли решение о создании ТСЖ, на товарищество накладываются определенные обязанности по поддержанию основных инженерных и технических сетей в надлежащем состоянии.

Сфера обслуживания ТСЖ

Являясь юридическим лицом, при наличии у членов товарищества лицензий на определенный вид деятельности, организация имеет право обслуживать расположенные на ее территории сооружения.

Это право прописано в статье 148 ЖК РФ, как и другие основные положения деятельности ТСЖ.

Товарищество производит во вверенных ему зданиях ремонтно-строительные, а также другие виды работ, связанные с текущим ремонтом помещений или принадлежащего собственникам общего имущества.

Кроме того товарищество обладает предоставленным ему правом выполнять работы по ремонту электропроводки и электроприборов, водоснабжения и канализации, предотвращать создавшиеся в зданиях аварийные ситуации.

В сферу оказания дополнительных услуг ТСЖ входит выполнение работ связанных с повышением комфортности проживания в домах, организация охраны, телекоммуникационные и другие виды деятельности.

Особенности создания ТСЖ

Главная цель создания ТСЖ заключается в следующем:

• эффективное управление недвижимостью, которая на законных правах принадлежит участникам товарищества;
• своевременное проведение ремонта и технического обслуживания инженерных коммуникаций;
• расчет коммунальных услуг согласно реальных, а не завышенных тарифов;
• благоустройства прилегающей к многоквартирным домам территории и т. д.

Федеральное законодательство не запрещает товариществам собственников недвижимости заниматься коммерческой деятельностью, цель которой заключается в получении дохода. В данном случае речь идет не о ведении бизнеса в его прямом понимании, а о предоставлении мелких услуг на платной основе для участников товарищества:

• возведение дополнительных объектов недвижимости;
• размещение рекламы;
• сдача объектов недвижимости в аренду;
• проведение ремонтных работ и т. д.

При заключении любых договоров, руководство ТСЖ должно соблюдать интересы собственников жилья. Вся полученная выручка поступает на расчетный счет товарищества. После этого денежные средства распределяются по специальным фондам. Ее ТСЖ может расходовать только по тем направлениям, которые были отражены в уставной документации, утвержденной всеми собственниками недвижимости. Все денежные средства, которые будут поступать на расчетный счет в виде членских взносов, могут быть направлены только на оплату коммунальных услуг, а также на поддержание объектов недвижимости в должном техническом состоянии.

Российским законодательством разрешается объединяться в ТСЖ не только владельцам городских квартир, но и собственникам частных домов, расположенных на соседствующих земельных участках.

Абонентское юридическое обслуживание ТСЖ

Абонентское обслуживание включает в себя постоянное сопровождение товарищества по юридическим вопросам. Сюда входит: разработка, утверждение устава ТСЖ; консультирование по вопросам деятельности товарищества; организация общих собраний, составление бюллетеней и протоколов; создание и анализ договоров товарищества с подрядчиками, ресурсоснабжающими компаниями или другими контрагентами; составление писем, жалоб, претензий к собственникам, ресурсоснабжающим  компаниям, партнерам, подрядчикам; юридическая защита прав и интересов при проведении проверок, при вызове в ОБЭП, прокуратуру, пожарную инспекцию или другие инстанции; информирование об изменении в законодательстве по вопросам, касающимся деятельности ТСЖ.

Абонентское обслуживание выгодно в следующих случаях:

1. При создании ТСЖ. В недавно созданном сообществе всегда много непонятных нюансов: от работы с ресурсоснабжающими организациями до взаимодействия с жильцами дома. Для быстрого и правильного решения возникающих вопросов председателю целесообразно консультироваться с юристом.

2. Выбран новый председатель ТСЖ. Когда председатель только заступает на должность, юрист организации сможет оперативно помочь в решении возникающих сложностей и противоречий.

3. При принятии решения провести ревизию документов. Если в ходе проверки будут выявлены несоответствия, неточности, юрист поможет справиться с ситуацией: урегулировать вопрос с прокуратурой или пожарной инспекцией, составить письма жителям, подготовить собрание в доме, разрешить конфликт с ресурсоснабжающей компанией.

Порядок формирования средств

Бухгалтерский учет в ТСЖ предусматривает учет всех операций, которые имеют прямое или косвенное отношение к товариществу. Специалист, которому будет поручено ведение бухгалтерского учета, обязан составлять первичную документацию, данные из которой необходимо разносить по соответствующим регистрам.

При организации бухучета в товариществе, в обязательном порядке должны в отдельном учетном регистре регистрироваться поступающие денежные средства, из которых формируется капитал:

• взносов на капитальный ремонт;
• поступлений в виде вступительных и членских взносов;
• пени за несвоевременно оплаченные коммунальные услуги (не включается начисление квартплаты в полном объеме);
• субсидий;
• разницы между полученными коммунальными платежами и их фактической стоимостью;
• доходов, полученных при ведении коммерческой деятельности и т.д.

Виды обслуживания ТСЖ

Однако чтобы данное товарищество могло приносить пользу его членам, необходимо привлекать к помощи специалистов, работающих в разных сферах деятельности, которые будут нести ответственность за определенные аспекты налаживания проживания в конкретном доме.

На сегодняшний день различают следующие виды обслуживания ТСЖ:

1. Организационной обслуживание – предоставление услуг, которые касаются разных планировочных и производственных процессов, обеспечения наличия необходимой информации, а также надежного контроля над делопроизводством и повседневной работой товарищества. Следует отметить, что все внутренние и внешние отношения в ТСЖ должны быть построены исключительно на договорной основе.
2. Поставка энергоресурсов, газа, электричества, тепла, воды – данный вид обслуживания предусматривает участие сторонних поставщиков, сотрудничающих с ТСЖ на основании соответствующих договоров. Контролируются такие процессы представителями обеих сторон.
3. Планирование и дизайнерское оформление прилегающей к дому территории – для выполнения данных задач работники этого товарищества могут привлекать не только собственный штат, но и сторонних специалистов, занимающихся уходом за спортивными, детскими площадками, всеми зелеными насаждениями, а также другими подобными объектами.
4. Бухгалтерское – вид обслуживания, который требуется в любой организации. Ведь товарищество собственников жилья занимается денежными расчетами на основании различных договоров, заключенных со сторонними лицами, производит выплату зарплаты, приобретает все необходимые инструменты, материалы и приспособления, платит налоги, регулярно составляет финансовые, а также материальные отчеты. Именно поэтому требуются услуги опытных бухгалтеров.
5. Техническое обслуживание ТСЖ – предполагает обеспечение полностью всего комплекса работ, которые требуются для содержания многоквартирного дома:
   • Ремонтные работы.
   • Аварийные работы.
   • Обеспечение постоянной диспетчерской службы.
   • Подготовка здания для эксплуатации в разные сезоны года.
   • Проведение технических осмотров (в том числе и по заранее составленному графику).
6. Жилищные услуги – проведение комплекса работ, включающего благоустройство дома и приусадебной территории, клининга, а также всех необходимых санитарно-эпидемиологических мероприятий (проверка микроклимата, вывоз мусора, выведение грызунов и паразитов).
7. Юридическое обслуживание – для этого следует привлекать специалиста широкой специализации. Если же в штате товарищества собственников жилья работает юрист узкой специализации, то при необходимости нужно обращаться за помощью к юристу, который работает в соответствующем направлении. Как правило, такое обслуживание включает выполнение специалистом следующих задач:
   • Ведение налогового учета и решение налоговых споров.
   • Ведение кадрового учета и решение различных трудовых споров.
   • Предоставление необходимой информации, а также ее последующее сопровождение, согласно общепринятым стандартам.
   • Решение споров между различными сторонними организациями и товариществом собственников жилья.
   • Представление интересов ТСЖ в суде.
   • Взыскание задолженностей.
   • Разработка всех необходимых документов для работы ТСЖ, а также последующее внесение в них разных корректировок.
   • Создание устава работы этого товарищества.
   • Подготовка к проведению общих собраний по разным поводам.

Кто может осуществлять

Обслуживать ТСЖ по договору могут следующие структуры:

• управляющая компания, имеющая сотрудников с соответствующей квалификацией;
• различные подрядные компании, способные совершать ремонтные и восстановительные работы;
• ресурсоснабжающие компании;
• отдельно нанятый персонал;
• сами члены ТСЖ.

Руководству ТСЖ следует привлекать к обслуживанию только лиц и компании, заслуживающие доверие. Ведь в случае некачественного оказания услуг все убытки придется взыскивать через суд, а это – дополнительные расходы.

Как должны учитываться коммунальные платежи?

Если собственникам объектов недвижимости были начислены коммунальные платежи, то они должны отражаться на соответствующих бухгалтерских счетах. Разница, которая образуется между фактической и номинальной стоимостью коммунальных платежей подлежит налогообложению, по ставкам, утвержденным действующим законодательством. Если на расчетный счет поступает оплата коммунальных услуг от владельцев недвижимости, которые не вступили в товарищество и не заключили с ним договора на оказание агентских услуг, то на них бухгалтерия ТСЖ должна начислять налоги в полном объеме.

Кого может обслуживать само ТСЖ

ТСЖ может обслуживать, помимо квартир и нежилых помещений, относящихся к общему имуществу МКД, еще и:

• офисы;
• торговые и производственные помещения по типу мастерских, то есть тех арендаторов, которые будут занимать нежилые помещения МКД по договору аренды с ТСЖ.

Особенности бухучета

Особенности бухгалтерского учета в ТСЖ заключаются в следующем:

1. По итогам отчетного периода (как правило, это календарный год) составляется финансовая отчетность ТСЖ, которая передается членам товарищества для изучения. В отчетах должна указываться достоверная информация, из которой собственники недвижимости смогут узнать о деятельности товарищества, а также о том, какая была получена прибыль ТСЖ.
2. Бухгалтерами готовится смета расходов и доходов на будущий год, которая должна утверждаться на общем собрании членов товарищества. В дальнейшем именно на этот документ будут опираться специалисты, ведя бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ.
3. Информация, которая касается вопросов исполнения утвержденной сметы за отчетный период, должна быть размещена на официальном ресурсе ТСЖ. Обязанность за проведение проверки таких смет Федеральным законодательством возлагается на инспекцию по жилищному надзору (территориальную).

Основные бухгалтерские проводки в ТСЖ:

Дебет	Содержание хозяйственных операций	Кредит
76	Задолженность по взносам, которая числится за членом общества	86
62	Задолженность, числящаяся за собственником объекта недвижимости, который отказался вступать в общество	90
26	Расходы, которые возникают при содержании имущества, принадлежащего обществу	70, 69, 02, 10
26	Начисление налога при упрощенной системе налогообложения	68
26	Издержки, которые несет товарищество при содержании в должном техническом состоянии числящихся за ним помещения, а также оплата услуг сторонних организаций, осуществляющих их обслуживание	60
86, 20	Распределение издержек общества, связанных с техническим обслуживанием имущества, между собственниками недвижимости, которые отказались от членства в ТСЖ	26
90	Списание издержек, понесенных обществом, на содержание имущества, которое не является собственностью участников ТСЖ	20
90	Расходы, связанные с обслуживанием расчетного счета, начисленные комиссии и т. д.	51
99	Проведение реформации баланса, если по результатам отчетного периода обществом была получена прибыль	84
84	Использование нераспределенной прибыли общества на целевое финансирование	86
76, 62	Предъявление убытков общества к возмещению	84
86, 20	Создание специального фонда, средства которого могут расходоваться на проведение ремонтных работ	96

Бухгалтерские проводки товарищества, осуществляющего деятельность на УСН:

Дебет	Содержание хозяйственных операций	Кредит
76	Начисление членам общества обязательных взносов, которые должны быть внесены в утвержденные на общем собрании сроки, в частности взносы, которые сдаются всеми собственниками на проведение капитального ремонта	86
50, 51	Поступление на расчетный счет или в кассу взносы от владельцев объектов недвижимости (исключением являются взносы на проведение капитального ремонта, так как эти суммы должны аккумулироваться на специальном счете)	76
55	Поступление от членов общества взносов, предназначенных для проведения капитального ремонта	76
20, 26	Отражаются издержки текущего периода, которые связаны с обслуживанием и управлением имуществом ТСЖ	60, 76
86	Списываются издержки, которые понесло общество при управлении и обслуживании имущества (затраты неслись за счет средств из фонда, созданного для целевого финансирования)	20, 26

Заключение

Обслуживание дома – задача сложная. Помимо содержания общедомового имущества необходимо работать и с жильцами. В своей деятельности ТСЖ обязано уделять самое пристальное внимание любым, казалось бы, незначительным вопросам и реагировать на все просьбы и обращения граждан. Чтобы связь с жильцами была хорошо налажена и осуществлялась как можно более оперативно, заведите сайт своей организации в интернете. Тогда ваше ТСЖ легко будет справляться с обслуживанием дома. Подробнее о полезных возможностях сайта для ТСЖ читайте здесь.

Дата публикации материала: май 2017.

Вам также может быть интересно: Сайт для ТСЖ — простые шаги по созданию и настройке Задачи председателя ТСЖ Фонд капитального ремонта

Дополнительные продукты ЖКХ:

Как формируется и сдается отчетность?

Бухучет в ТСЖ предусматривает обязательное формирование отчетов, которые нужно сдавать как в ФНС, так и в органы статистики и во внебюджетные фонды. Бухгалтерская отчетность в таких товариществах составляется за год (даже если ТСЖ не осуществляет коммерческую деятельность и находится на УСН), и включает в себя:

1. Баланс.
2. Отчет о целевом использовании средств.
3. Реестр членов товарищества.
4. Отчет о финансовых результатах.

Помимо бухгалтерских отчетов товарищество должно сдавать следующие формы, связанные с начислением и выплатой заработной платы:

ФНС	Форма 6-НДФЛ Форма 2-НДФЛ Среднесписочную численность сотрудников
ПФР	Форма СЗВ-М Форма РСВ-1
ФСС	Форма 4-ФСС

Если осуществляется деятельность ТСЖ на упрощенке, то необходимо в ФНС сдавать соответствующую декларацию. Стоит отметить, что ТСЖ при УСН освобождается от уплаты следующих налогов:

• на прибыль;
• на имущество;
• НДС.

Налогообложение при УСН предусматривает возможность для товарищества самостоятельно определять для себя ставку:

1. К доходу применяется ставка 6%.
2. К разнице между доходом и расходом применяется ставка 15%.

ТСЖ на ОСНО обязано начислять и уплачивать в бюджет все предусмотренные законодательством налоги и сборы, а также подавать в контролирующие органы соответствующие декларации. За несвоевременную подачу отчетности к ответственным лицам товарищества будут применены штрафные санкции и начислены пени.

– В нашем доме существует ТСЖ. Как мы должны платить 1) за отопление и освещение мест общего пользования; 2) охрану территории (у нас установлен шлагбаум); 3) уборку подъездов и территории; 4) зарплату сантехникам, председателю ЖСК, бухгалтеру, паспортистке – в расчете за квадратный метр квартиры или с каждой квартиры?

Налогообложение

Каждое созданное собственниками объектов недвижимости ТСЖ имеет право самостоятельно выбрать для себя систему налогообложения. Федеральным законодательством предусмотрено для таких товариществ следующие налоговые режимы:

1. УСН.
2. ОСНО.

В процессе проведения государственной регистрации ТСЖ его собственники могут выбрать упрощенную систему налогообложения. Если они не укажут это в соответствующем заявлении, то ТСЖ будет автоматически переведено на общую систему налогообложения. На специализированных интернет ресурсах размещена пошаговая инструкция, которая позволит собственникам недвижимости избежать ошибок при проведении регистрационных мероприятий.

При определении базы налогообложения бухгалтера таких товариществ должны четко различать, какие из полученных средств могут считаться доходом, а какие не будут облагаться налогом. Если на расчетный счет поступят средства от собственников недвижимости в виде взносов на проведение капитального ремонта, то они не будут попадать под налогообложение. Но, в тоже время, если денежные средства на эти же цели поступят от владельцев недвижимости, которые отказались вступать в ТСЖ, то они будут считаться доходом товарищества.

Все полученные средства на расчетный счет или в кассу товарищества бухгалтера должны учитывать раздельно. Также в соответствующих регистрах должен вестись отдельный учет всех издержек, которые были понесены за счет целевых поступлений. По результатам каждого периода бухгалтера должны составлять отчетность, которая подается в контролирующие органы. В установленные законодательством сроки они должны перечислить в бюджет все налоги. При нарушении требований Налогового Кодекса РФ, к ТСЖ будут применены.

Отвечает младший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Ольга Самсонова:

Расходы на содержание дома, в том числе освещение и отопление мест общего пользования, уборку земельного участка, на котором возведен жилой дом, а также придомовой территории жильцы несут соразмерно своей доле в праве общей собственности. Статьи 37 и 39 ЖК РФ устанавливают, что расходы собственника на общие нужды дома определяются в соответствии с долей гражданина в праве общей собственности на имущество, а эта доля пропорциональна размеру квартиры. Таким образом, расходы владельца квартиры на охрану территории и шлагбаум рассчитываются на кв. метр помещения.

Расходы на выплату заработной платы работников ТСЖ относятся к обязательным расходам на управление жилым домом. По общему правилу, расходы владельца жилья на оплату труда сотрудников ТСЖ также рассчитывается, исходя из размера доли в праве общей собственности гражданина, соответственно, их размер зависит от площади жилья.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Если управление дома осуществляется через ТСЖ и ТСЖ непосредственно управляет многоквартирным домом, то порядок оплаты услуг ТСЖ определяется в соответствии с решениями органов управления этого товарищества собственников. В случае заключения между ТСЖ и управляющей компанией договора на управление многоквартирного дома собственники помещений обязаны вносить коммунальные платежи на счет управляющей компании по выставленным счетам. Если речь идет о правоотношениях ТСЖ и собственника помещения, который не является членом ТСЖ, то в этом случае плата за услуги вносится на основании договора между собственником и ТСЖ.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку, создав ТСЖ, жители самостоятельно решили, каким образом будет управляться дом, и наделили соответствующий орган (ТСЖ) этими полномочиями, то принцип, размер и правила оплаты определяются правлением ТСЖ и представляются на утверждение общему собранию жильцов.

Иными словами, все перечисленные расходы вам, как жильцам дома, оплачивать придется. Причем делать это вы будете вне зависимости от того, заключен у Вас с ТСЖ договор или нет. Суммы, которые ТСЖ потратит на отопление и освещение мест общего пользования; охрану территории; уборку подъездов и территории; зарплату сантехникам, председателю ЖСК, бухгалтеру и прочее, будут по общему правилу, указанному в ЖК РФ, распределены между всеми собственниками пропорционально квадратным метрам занимаемой ими площади по отношении к общей площади многоквартирного дома.

Вы вправе контролировать затраты ТСЖ, а в случае явного завышения их стоимости имеете право оспорить их в претенциозном или судебном порядке.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Общие расходы (уборка, зарплаты, обслуживание) делятся в соответствии с соотношением размеров собственности к сумме всех помещений дома. Таким образом, если Ваша квартира 100 кв. метров, а общая площадь всех квартир и нежилых помещений равна 1 000 кв. метров, то расходы Вашей квартиры будут составлять 1/10 от общих расходов. Данная схема была разработана при приватизации жилья в коммунальных квартирах, когда присваивались доли в соответствии с отношением жилой площади комнаты ко всей жилой площади квартиры.

Иногда ТСЖ начинает «фантазировать» в распределении расходов. Например, плата за содержание лифта повышается с этажом. Но это не очень правильно, так как лифт есть имущество многоквартирного дома, и отказаться от него нельзя, соответственно, расходы должны нести все собственники в соответствии с долями. С такими вещами надо бороться на общих собраниях, но если большинство решает так, то решение собрания может быть обоснованием такого распределения расходов.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Отопление и освещение мест общего пользования является стандартным видом коммунальных услуг, которые включены в общую квитанцию. Существует определенный норматив, который соотносится с площадью жилого помещения, находящееся в собственности у гражданина. За охрану территории и шлагбаум платить придется отдельно собственникам квартир, а уборка подъездов и территории обычно включена в содержание общего домового имущества.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...