Покупка доли — 1 — Хочу купить долю сестры в квартире. Как и какие документы надо собирать? 2

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Пример: Квартиру приобретает супруг и оформляет ее на себя. Несмотря на то, что официально у жилья только один собственник, в случае развода вторая половинка имеет право на половину этой квартиры.

Выделенные доли

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

• договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
• возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
• безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Краткое содержание

• Хочу выкупить долю у сестры на дом, нужна оценка сумма сколько это будет стоит.
• Могу ли я выкупить долю дома у сестры на средства от материнского капитала?
• У нас сестрой дом по долям по 1/2 могу ли я ее 1/2 выкупить использовав мат капитал?
• Сестра хочет принудительно выкупить у меня долю.
• Могу ли я выкупить доли в доме за материнский капитал у брата и сестры?
• Можно ли выкупить долю на материнский капитал у сводной сестры не кровной?
• Мы у сестры выкупили 1/3 долю нам сразу надо у нотариуса переоформить документы.
• Выкуп доли у бывшего мужа
• Выкуп доли у собственника
• Выкуп долей у родственников
• Доля у сестры в доме
• Выкупить долю квартиры у родственников

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Какие документы нужны для продажи доли в квартире родственнику

Процесс купли/продажи недвижимости требует подачи ряда документов и разбивается на отдельные этапы:

• Изначальные действия описаны в статье 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой необходимо обзавестись нотариально заверенным разрешением (согласием) всего имеющегося перечня собственников на реализацию;
• В случае, когда в списке владельцев реализуемого жилья имеются граждане, не достигшие совершеннолетия, с ограниченной дееспособностью или недееспособные, то исходя из ст. ст. 28, 29 ГК РФ, необходимо соответствующее постановление органов опеки и попечительства;
• Далее возникает необходимость в предоставлении выписки из домовой книги и кадастрового паспорта (если речь идет о кооперативных домах), выписки из персонального счета, технического паспорта из Бюро технической инвентаризации, принадлежащего участникам. После того как проведен сбор необходимого пакета документации, можно приступать к составлению договора купли-продажи;
• Последующий этап заключается в составлении акта приемки-передачи недвижимого имущества, который, согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной госрегистрации. При проведении регистрационных действий, родственник, приобретающий недвижимость, получает свидетельство, подтверждающее право его собственности;
• С данного момента продавец лишается всех прав на недвижимое имущество, поскольку они переходят в полном объем к новому владельцу на законных основаниях.

Как продается недвижимость родственникам

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, нет обязательных условий составления договора купли-продажи непосредственно нотариусом. Письменная договоренность может быть оформлена и в рукописном виде, единственное условие к документу – соответствие требованиям, выдвигаемым статьей 454 Гражданского кодекса РФ.

Виды сделок купли-продажи долей

• Принудительный выкуп.

  В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами. Для этого необходимо согласие собственника.

• Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»).

  Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

   Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

   Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

• Срочный выкуп. При таком типе купли-продажи сделка осуществляется за три дня. В роли покупателя выступает агентство недвижимости.

  Особенностью здесь является то, что продавец теряет фактически 50% от суммы, которую мог бы получить в случае бесконфликтной продажи жилья совместно с собственниками, однако быстро получает за свою долю деньги.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире за материнский капитал

После надлежащего оформления договора, следует обратиться в отделение ПФ РФ на территории для передачи необходимого пакета документации. Лишь после получения одобрения от органа, можно будет рассчитывать на передачу средств капитала.

Какие документы необходимы

Какие конкретно документы нужно предоставить в ПФ РФ?

Для подтверждения факта сделки Пенсионному фонду нужны:

• Документы для идентификации личностей сторон совершенной сделки;
• Документы, удостоверяющие отсутствие обременений на покупаемую долю жилья;
• Справку, в качестве свидетельства о получении продавцом неполной суммы;
• Данные банковских реквизитов лица, осуществляющего продажу (поскольку перечисление средств будет происходить в безналичном виде);
• Сертификат и сделанная с него копия на право получения материнского капитала;
• Свидетельство, подтверждающее право владения частью жилья;
• Копия, сделанная с оригинала договора после его госрегистрации;
• Разрешение от одного из супругов со стороны продавца;
• Одобрение МО (если имеются дети);
• Уведомления, подписанные сособственниками, как доказательства факта предложения на приобретение доли;
• Обязательство в письменном виде об оформлении покупаемой доли жилья в семейную собственность.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
• если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
• при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

• Кто продает и какую именно долю.
• Условия сделки.
• Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Скачать образец уведомления покупки доли в квартире

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

○ Совета юриста:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1.    Заключение договора дарения.

2.    Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.

Риски оформления договора дарения:

• Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.  
• Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

Риски:

• Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
• Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

• Собственного жилья,
• Сполучения прописки,
• Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

• Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
• Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Вернуться к содержанию ↑

Видео

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

При покупке доли в квартире может возникать огромное количество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных из них. Также специалисты предлагают свои услуги по сопровождению сделки, что исключит возможность мошенничества и резко снизит количество проблемных ситуаций.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

○ Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.

Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.

На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Вернуться к содержанию ↑

○ Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.

Договор должен содержать следующее:

•   Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
•   Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
•    Цену, условия оплаты, порядок расчета.
•    Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
•    Права и обязанности сторон.
•    На основании, каких документов продается доля.
•   Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
•    Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
•    Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
•    Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.

Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.

Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.

К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Переименовали предприятие пока был на бо... Ответ на претензию покупателя по качеств... Нулевая декларация по УСН — у меня ООО,... Покупка земли — я покупаю землю от собст...