Покупка квартиры менее 3 лет собственности — изучаем основательно

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет – рискованная сделка для покупателя. В отличие от покупки жилья, которым продавец владел более длительное время, после совершения такой сделки больше возможностей опротестовать её, а потому следует озаботиться всеми деталями, чтобы надёжно защитить себя юридически. Важно со всем тщанием подойти к проверке как квартиры, так и продавца, а также к составлению документов.

Содержание

Индивидуально рассчитать налог с продажи недвижимости и снизить его, возможно, до нуля, помогут наши специалисты при комплексном юридическом сопровождении.

Особенности при продаже

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет ничем не отличается от обычной сделки – для ее заключения потребуется вполне стандартный набор бумаг и порядок действий:

• заключение договора;
• оплата;
• регистрация собственности в органе ЕГРП со стороны покупателя;
• получение оценочного сертификата при оформлении ипотеки со стороны продавца;
• другие стандартные действия, присущие обычным сделкам по продаже.

Приватизированное жильё

При продаже приватизированной квартиры действует то же правило, что и в остальных случаях – до достижения отметки в 3 года необходимо уплачивать НДФЛ, после необходимость исчезает.

Также после реализации приватизированного жилья можно оформить возврат в налоговой службе, при помощи которого можно значительно сэкономить на оплате налога законным путем.

Подаренное жильё

На подаренную квартиру также распространяется необходимость уплаты налога в случае, если с момента дарения еще не прошло 3 года. Если хочется сэкономить на выплате налога, можно оформить денежный возврат, подав налоговую декларацию в ФНС после заключения сделки. Он станет хорошей финансовой подушкой в такой ситуации.

Квартира в собственности менее 3 лет?

«Собственность менее 3 лет» буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

«Свежая собственность» является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Как себя обезопасить?

В первую очередь нужно убедиться, что продавец не является мошенником. Для этого нужно запросить всю правоустанавливающую, кадастровую и техническую документацию на квартиру. Кроме этого запросить гражданский паспорт продавца и идентифицировать соответствие паспорта документации.

ВНИМАНИЕ: Продавец должен представить оригиналы правоустанавливающей документации и выписки из ЕГРП.

Паспортные данные нужно внимательно рассмотреть и запомнить фамилию предполагаемого владельца. Так же нужно выписать кадастровый номер квартиры. На сайте Росреестра можно идентифицировать объект по кадастровому номеру и узнать – кому он принадлежит. То же самое сделать, обратившись в МФЦ с запросом по квартире.

Сведения о собственнике квартиры находятся в общем доступе и могут предоставляться третьим лицам. Если в качестве правоустанавливающего документа предъявлено свидетельство о наследовании или дарственная, то нужно удостовериться в их правоспособности следующим образом:

1. Такие документы выдаются и удостоверяются нотариусом, что можно проверить путём подачи запроса нотариусу, о факте совершения нотариального действия.
2. Сведения о них вносятся в государственный кадастр и могут быть получены через МФЦ.

В свидетельстве о наследовании указывается круг наследников, вступивших в наследство на квартиру, от каждого из них должно быть представлено:

• нотариально удостоверенное согласие на продажу и доверенность;
• отказ от недвижимости в пользу продавца, удостоверенный нотариально.

Кроме этих предосторожностей, нужно попросить выписку из ЕГРП, в которую внесены данные о собственнике. Эти данные должны идентифицировать физическое лицо, которым является продавец, и соответствовать паспортным данным. Если фамилия за этот период изменилась, предъявляются документы, констатирующие правомерность замены фамилии.

Например, свидетельство о браке. А главное – ни в коем случае не соглашаться на замену сведений в договоре купли продажи. Цена объекта должна точно соответствовать той сумме, которая была уплачена покупателем по сделке, с учётом выплаты аванса или задатка (о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что лучше для каждой из сторон сделки, мы рассказывали в отдельной статье).

Если вскрылись неправомерные действия со стороны продавца, то даже после передачи договора на регистрацию допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в МФЦ, до момента завершения регистрации.

Скачать образец выписки из ЕГРП

Мошеннические схемы

Помимо юридических проблем продавца, есть и риск попасть на мошенника, работающего на рынке недвижимости. Чаще всего они используют следующие схемы:

1. Продажа съёмной квартиры по поддельным документам – такая схема требует серьёзной подготовки документов и использования подставных лиц, в результате чего «продаётся» квартира, вовсе мошеннику не принадлежащая, после чего сам он исчезает, а новый хозяин внезапно сталкивается с настоящим – чаще всего оказывается, что он сдавал квартиру, и вовсе не подозревал, что её уже успели продать. Конечно, в этом случае ни о каком переходе прав на жильё не может быть и речи, и жертве мошенничества остаётся лишь надеяться, что афериста найдут, и потраченные буквально на воздух деньги вернут.
2. Продажа нескольким покупателям – часто вариация предыдущего. Мошенник просто проворачивает схему несколько раз одновременно, сделав копии поддельных документов, обманув сразу несколько покупателей, и так увеличив свою прибыль.
3. Занижение стоимости и последующее обращения в суд для признания сделки недействительной – в результате квартира будет возвращена продавцу, покупателю же выплаченная им по договору сумма. Вот только ту, что была заплачена в обход налогов, вернуть уже не удастся.
4. Исчезновение после аванса – наиболее простой вариант, при котором мошенники демонстрируют подставную квартиру, получают аванс, а когда дело доходит до полноценного оформления сделки просто исчезают. Такой вариант для них куда менее выгоден, чем исчезнуть уже после получения всей суммы, но зато требует меньшей работы по подделке документов.

Помимо них, существует ещё множество разнообразных способов обмануть покупателя, но средства против большинства из них простые: ничего не платить продавцу до того, как будет заключён договор, проверять все документы, убеждаться, что продавец является владельцем, либо владелец знает о продаже жилья и действительно дал доверенность. Наконец, привлекать специалистов, которые могут подтвердить подлинность документов и разобраться в хитросплетениях того, кому принадлежат права на квартиру.

Основные критерии, где срок владения не важен

В налоговом кодексе указаны категории владельцев реализуемого жилья, для которых срок владения не важен.

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Во-первых – это лица, которые приобрели жилье в кооперативном доме ЖСК. Во-вторых, получившие квартиру в наследство, но еще в третьих – это касается владельцев объектов, жилой недвижимости, возведенной до 1988 года.

Для начала необходимо разобраться, с какого момента начинается отчет трехлетнего срока для каждого документа:

1. По наследству. Если же право на официальную собственность на полностью недвижимое имущество получены по наследству, тогда срок владения нужно отсчитывать с даты смерти предыдущего владельца.
2. В кооперативе. Если это кооперативная квартира, то срок владения рассчитывается с момента полной выплаты всех денежных паев в полном объеме.
3. До 1988 года. До 1988 года, оформление свидетельства прав на собственность, а также госрегистрации не требовалось.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру. Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей). Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Для проведения такой аферы продавец использует съемную квартиру, законный владелец которой может и не догадываться о факте мошенничества. Во время оформления сделки вам будут предоставлены липовые документы с поддельной печатью, нотариально заверенные у подставных лиц. Этот вид мошенничества опасен тем, что после покупки практически нет никаких шансов отыскать преступников.

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость. Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать. Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья. Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Способы обмана

Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками. Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

1. Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
2. Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
3. Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Стоит сказать, что и со стороны покупателей могут совершаться мошеннические действия. Они могут уговорить продавца указать в договоре сумму в 1 млн рублей, чтобы тот не оплачивал подоходный налог. Как все понимают, остатка можно так и не дождаться.

На что обратить особое внимание?

Для того чтобы контрагент не смог оспорить сделку на основании допущенных технических ошибок, обязательно нужно проверить весь текст купчей. Однако ряд положений относится к числу существенных, поэтому более пристальное внимание нужно обратить на пункты:

1. Вводную часть, где даются сведения о сторонах договора, чтобы не было внесено третье лицо, не имеющее отношение к сделке.
2. Предмет договора, в котором указан адрес квартиры и все её характеристики, чтобы избежать подмены объекта.
3. Цена объекта, учитывающая сумму выплаченного предварительно аванса или задатка (если заключался предварительный договор). Нужно проследить, чтобы стоимость не была изменена в последний момент.
4. Условия расторжения договора, где обязательно формулируется положение «о возвращении полученного по сделке в случае её расторжения».

ВАЖНО: Правильно составленный договор – главная гарантия защиты имущественных прав сторон.

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Рекомендуем ознакомиться:

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос. Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников. Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Разумеется, в идеале лучше не доводить дело до суда, а внимательнее отнестись к объекту покупки и к продавцу непосредственно перед заключением сделки. Специалисты обычно не рекомендуют приобретать квартиру, которая находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Как продать жильё при нескольких собственниках

Важно учитывать, что в случае, когда недвижимым имуществом владеет сразу несколько собственников, ее продажа может осуществляться как с оформлением нескольких отдельных договоров о сделке купли-продажи отдельных ее долей и, конечно же, без их выделения (одним договором). Во втором случае, это осуществляется по совместной договоренности между обеими сторонами.

Подача декларации

Подавать декларацию надо в следующем после покупки году до 30 апреля. Налог в соответствии с этой декларацией надо уплатить до 15 июля. Работать с бланками вполне можно самим, в них нет ничего сложного. Или можно обратиться к профессионалам.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с декларацией:

• Копия свидетельства о собственности.
• Копия договора купли-продажи и акт приёма-передачи.
• Копии документов об оплате. В случае сделки между физическими лицами достаточно фразы в договоре кули-продажи «все средства получены в полном объёме».
• Документы, подтверждающие затраты на приобретение, если они необходимы: договор купли-продажи, передаточный акт, платёжные документы.
• Договор дарения при продаже подаренного объекта.
• Кадастровый паспорт, если цена по договору низкая, объект был подарен или перешёл по наследству.
• Копия паспорта.
• Заявление на вычет от продажи.
• Для получения вычета от покупки необходим отдельный пакет документов.
• Опись передаваемых документов.

Направить документы можно по почте или принести лично в налоговые органы. А также можно передать бумаги по доверенности, заверенной нотариусом. Рекомендуется оставить один экземпляр всего пакета у себя. Не забудьте оплатить налог после сдачи декларации.

Ответственность за неуплату налогов с продажи недвижимости

Отсутствие декларации от физического лица в установленные сроки и неуплата налога чреваты неприятностями:

• При указании нулевого налога в декларации – штраф 1000 рублей.
• Несвоевременная оплата – штраф от 5% до 30% от суммы.
• При просрочке после 16 июля начисляются пени.
• Налогоплательщику, отказывающемуся от налога более 600 миллионов, грозит уголовная ответственность.

Разобраться в налоговых тонкостях не так сложно, как кажется, на первый взгляд. Немного терпения и внимания, и вы сможете самостоятельно разобраться в любой ситуации.

Загрузка…

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...