Переоформление договора аренды нежилого помещения — объясняем по порядку

11 февраля 2009

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Смена арендодателя

При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды если арендодатель физическое лицо или индивидуальный предприниматель

от Арендодателя – физического лица:

1. Копия паспорта (если физ. лицо является индивидуальным предпринимателем, необходимо свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве Индивидуального (ОГРНИП);
2. Свежая выписка из ЕГРН (при наличии);
3. Технический паспорт (БТИ);
4. Платежное поручение об оплате госпошлины на 2 000 p (если будет выступать заявителем);
5. Нотариальное согласие от супруга на сдачу в аренду нежилого помещения;
6. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре. (если будет выступать заявителем).

от Арендатора – юридического лица:

1. Учредительные документы (Устав);
2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН);
3. Свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе (ИНН);
4. Документы, подтверждающие полномочия руководителя организации (протокол/ решение и приказ);
5. Договор аренды нежилого помещения в 3-х экземплярах (прошит и подписанный с двух сторон);
6. Платежное поручение об оплате госпошлины на 22 000 p (если будет выступать заявителем);
7. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре. (Если будет выступать заявителем).

Все правоустанавливающие документы со стороны арендатора должны быть представлены в оригиналах + копии заверенные печатью общества, либо нотариальные копии.

Похожие материалы

Новости

Статьи

Комментарии

Мероприятия

Где регистрировать?

Где регистрировать договор аренды нежилого помещения?

Государственный учет сделки проводят в том отделении Росреестра, на территории которого располагается нежилая недвижимость.

В Едином Государственном реестре производится запись о сделке, по которой впоследствии можно получить необходимую информацию.

Она может помочь в установлении справедливости при возникновении конфликтов.

Если одна из сторон отказывается зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в росреестре, то второй участник сделки может направить обращение в судебные инстанции.

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Комментарий к статье 617 Гражданского Кодекса РФ

По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.

Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.

Перечень документов, необходимых для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения:

1. Оригинал + копия подтверждающие полномочия Руководителя (протокол/ решение и приказ);
2. Платежное поручение об оплате госпошлины от юр. лица – 1 000 p, от физ. лица – 350 p;
3. Дополнительное соглашение к договору аренды в 3-х экземплярах (прошит и подписанный с двух сторон);
4. Документы подтверждающие внесения изменений в правоустанавливающие документы;
5. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре.

Перечень документов, необходимых для регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения:

1. Оригинал + копия подтверждающие полномочия Руководителя (протокол/ решение и приказ);
2. Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды в 3-х экземплярах (прошит и подписанный с двух сторон);
3. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре.

Внимание! Если срок действия договора аренды нежилого помещения закончился, то аренда в Росреестре автоматически не снимается. Для того чтобы зарегистрировать новый договор аренды с новым арендатором, необходимо сначала снять обременение в ЕГРН.

Договор аренды — основные нюансы

1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.

С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды — перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).

На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Права отца на ребенка, в случае смерти м... Надо ли сдавать ПДД тем кого лишили В/У... Находясь в отпуске, начальник отдела без... Попросили уволится — мужа попросили увол...