Покупаю квартиру у родителей — покупаю квартиру у родителей им 92 и 84года. После оформления сделки могут ли ее оспорить

Лица, состоящие в той или иной степени родства, имеют право на совершение имущественных сделок между собой, наряду с иными гражданами.

Но их условия разительно отличаются по свойствам, основываясь на положениях законодательства.

Содержание:

Покупка квартиры у пожилого одинокого человека – риски и нюансы

Если нам так уж приглянулась для покупки квартира одинокого, пожилого и/или «не сильно здорового» человека, то нам следует принять дополнительные меры безопасности.

Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться о нашем одиноком пожилом Продавце, при покупке его квартиры. Т.е. проследить, чтобы последствия сделки для него оказались разумны и благоприятны, чтобы его условия жизни явно не ухудшились, и чтобы сделка не приводила к очевидному нарушению его прав или ухудшению его материального состояния (в т.ч. не являлась для него Откроется в новой вкладке.»>кабальной).

Тогда серьезных поводов для оспаривания сделки мы ему не оставим.

Какие именно права Продавца из «группы риска» могут быть нарушены/ущемлены, и как этого не допустить, мы можем уточнить на Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультации юриста, применительно к конкретной сделке.

Основной риск покупки квартиры у одинокого пожилого или больного человека – это его возможное заявление об обмане или принуждении к совершению сделки. Либо иск в суд может поступить от «третьего лица» (например, от дальнего родственника или от Органов опеки и попечительства) о том, что Продавец в силу своего возраста и состояния здоровья не понимал значения своих действий, то есть был недееспособен.

Поэтому для нас, как Покупателя квартиры, особенно важным здесь будет наличие Откроется в новой вкладке.»>справок из НД и ПНД. Эти справки хоть и не дают полной защиты (гарантии), но все же снижают риск оспаривания сделки по причине недееспособности Продавца.

А что дает гарантию дееспособности Продавца квартиры? Формально – только медицинское (психиатрическое) освидетельствование человека непосредственно перед сделкой или на самой сделке. Для этого приглашают специалиста – судебного эксперта-психиатра. Такие услуги есть на рынке (см. набор инструментов для Покупателя квартиры.»>СЕРВИСЫ).

Важно понимать, что в случае оспаривания сделки, суд будет учитывать состояние Продавца именно в момент заключения сделки (поэтому справки НД и ПНД не дают гарантии Покупателю). То есть Продавец может не состоять на учете в обоих диспансерах, и не страдать психическими расстройствами. Но в момент заключения сделки он может находиться в состоянии аффекта, помешательства, под алкогольным или наркотическим воздействием и т.п. А это явные основания для Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной.

Заключение эксперта-психиатра, присутствовавшего на сделке, будет для суда доказательством вменяемости Продавца именно в момент подписания Договора купли-продажи квартиры.

Практика рынка, однако, такова, что врача на сделку вызывают редко, в исключительных случаях, когда Продавец квартиры явно соответствует «группе риска» (пожилой, одинокий, больной, алкоголик и т.п.) и есть сомнения в его адекватности. В остальных случаях обходятся другими действиями (см. ниже).

В целях своей же безопасности нам следует подробно узнать, где будет жить наш «рисковый» Продавец после продажи своей квартиры (его новый фактический адрес), и по какому адресу он будет зарегистрирован («прописан»). Для нас спокойнее, если Продавец переедет жить к своим родственникам (возможно – в другой город), и они, соответственно, подтвердят это.

Регистрацию по новому месту жительства нашему Продавцу нужно будет оформить заранее, до продажи его квартиры (нам – копия документа в подтверждение). Так мы будем уверены, что Продавец не останется на улице, и соответственно, у него не будет повода затем предъявлять претензии в обмане.

Если нашего «рискового» Продавца в процессе сделки будет постоянно сопровождать какой-нибудь «добрый дядя» (или «тетя»), не являющиеся его родственниками – то это нехороший признак. Именно так мошенники могут принудить одинокого человека расстаться со своей квартирой, якобы помогая ему устроить лучшую жизнь.

Наша основная задача – убедиться, что Продавец действует осознанно, добровольно, и логично. Сторонние свидетельства его намерений могут служить нам относительной страховкой. Например, если соседи Продавца, его сослуживцы (в т.ч. бывшие), местный участковый, чиновники из социальных служб, и т.п. – будут в курсе предстоящей сделки, то в случае оспаривания сделки, их можно будет привлекать в качестве свидетелей в свою пользу.

Хорошую поддержку в данном случае нам может оказать Откроется в новой вкладке.»>нотариус.

Нотариальное удостоверение Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры позволит официально засвидетельствовать, что Продавец действует по доброй воле, что он понимает значение своих действий, а также находится в здравом уме и твердой памяти. Ведь в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам всех последствий сделки, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон. И кстати, в случае сомнений, нотариус сам может пригласить на сделку врача-психиатра.

Беседуя перед подписанием договора с Продавцом, нотариус убеждается, что тот не находится под чужим влиянием, не введен в заблуждение, и способен в данный момент отвечать за свои действия.

Оспорить сделку, заверенную Откроется в новой вкладке.»>нотариусом, Продавцу будет значительно сложнее.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.

Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, если наш Продавец – старый больной джентльмен, мы искренне проявляем заботу о его будущем после совершения сделки, обеспечивая себе, таким образом, защиту от возможных обвинений в обмане одинокого, но все же дееспособного человека.

А если он окажется недееспособным?

Об этом – на следующем шаге.

Условия получения

Существуют общие нормативы, не предоставляющие льготу следующим категориям населения:

• не работающим студентам дневного отделения;
• не работающим пенсионерам, в том числе – инвалидам (подробнее о том, положен ли возврат НДФЛ пенсионерам, мы писали здесь);
• иным безработным гражданам (2 законных способа получить вычет безработному мы разбирали тут).

Так же вычет не полагается лицам, ранее воспользовавшимся предусмотренным преимуществом, так как его получение допускается единственный раз.

Покупка до 2012 года и после

В зависимости от срока приобретения жилья, установлены различные категории родственников, оформление сделки с которыми отменяет право на получение вычета. До 2012 года существовавшее в налоговом праве положение опиралось на отмену налоговых льгот для:

• взаимозависимых родственников;
• находящихся в отношении свойства родства.

К первой категории относились не только близкие родственники, но и те, родственные связи с которыми могли быть фактически прослежены. Ко второй категории относились родственники по линии мужа (жены), опосредованно принадлежащие к единой родовой ветви.

С принятием нового налогового законодательства в 2012 году, перечень взаимозависимых родственников существенно сузился, теперь в него входят лишь лица первого круга родства, а ограничения при покупке недвижимости у лиц, находящихся в отношениях свойства родства, были отменены.

Таблица близости родства

Перечисленные отношения можно рассмотреть в приведенной ниже таблице.

Современное законодательство предусматривает запрет на налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и других близких родственников продавца.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества. Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника. Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Как подарить квартиру?

Договор дарения

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом. Причем, этот закон распространяется не только на квартиры, а на все виды подарков, подлежащих налогообложению.

Если же имущество дарят дальним родственникам (бабушкам, дядям, племянникам и другим) или знакомым, то получатель имущества обязан оплатить налог в размере тринадцати процентов от рыночной стоимости имущества.

Подаренная квартира людям, находящимся в браке, не будет являться совместно нажитым имуществом и при разводе разделу не подлежит, согласно 36 статьи семейного кодекса. Но, если в квартиру были какие-либо вложения, например дорогостоящий ремонт, то половина его стоимости может быть востребована в ходе бракоразводного процесса.

В гражданском законодательстве упомянуты гарантии, которые возникают при оформление дарения. Например, если возникает угроза утери подаренного имущества, по причине несоответствующего обращения, даритель вправе востребовать обратно свой подарок.

Или другой пример — на дарителя было совершено покушение с угрозой жизни получателем подарка. В таком случае подарок также может быть востребован обратно. Чего нельзя будет сделать после оформления сделки купли-продажи.

Завещание и наследование: есть ли разница?

Завещание квартиры

Завещание и наследование – это понятия кажущиеся достаточно близкими по смыслу. Но в них есть большая разница: при завещании собственник имущества самостоятельно определяет лицо, которому отойдет имущество после смерти владельца. А при наследовании, оставшееся имущество делится между родственниками, в зависимости от родства и достигнутых договоренностей.

Сходство завещания и наследования состоит в том, что имущество отойдет наследникам только после смерти, при этом, если у собственника один наследник и имущество он планирует оставить ему, то необходимости в завещании нет. И по аналогии с дарением, имущество, переданное одному из супругов по наследству или завещанию, не является совместно нажитым и принадлежит единолично одному из супругов. Согласно налоговому кодексу, такое имущество не подлежит налогообложению.

Не смотря на то, что все сделки по имуществу являются схожими друг с другом, и без труда можно найти образец для таких сделок, каждый случай обладает своей индивидуальностью.

Именно из-за различающихся условий при оформлении сделок, меняются или добавляются пункты в сам договор. И не смотря на видимое превосходство сделок  с дарением, выбор должен быть обусловлен условиями, а не условия подгоняться под договор.

По закону позволяется проводить сделки без участия агентств по недвижимости, но при этом вы должны быть юридически грамотным человеком. В агентствах всегда есть юристы, которые смогут показать на слабые места договора и описать все возможные риски, именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов.

Если у вас возникли вопросы по теме статьи – задавайте их в комментариях, я обязательно на них отвечу.

Удачи вам!

P.S. Если статья оказалась полезной для вас, поделитесь ею с друзьями в соц. сетях, нажав соответствующие кнопки ниже. Спасибо!

Гузель Минязова

Плюсы и минусы покупки квартиры у родственника

Владельцы жилья вправе выбрать способ отчуждения квартиры члену своей семьи по усмотрению. Они могут её завещать, подарить или продать.

Как видно, однозначных преимуществ оформление договора купли не имеет. В таких случаях могут сыграть роль нюансы ситуации, в которой находятся заинтересованные лица.

Большинство ситуаций связано с желанием обналичить средства от «материнского капитала на покупку квартиры». Ведь по закону мать вправе использовать его на покупку жилья.

Осуществив такую сделку, гражданки оставляют полученные деньги в семье. Но ст. 37 ГК РФ запрещает подобные сделки.

При сокрытии существующих между лицами отношений, в надежде обналичить сертификат и получить имущественный вычет, действия могут рассматриваться как мошеннические.

Говоря о законно проведённой процедуре и юридических последствиях сбыта жилья близкому родственнику, следует выделить такие преимущества, как:

• Быстрота и простота составления договора и проведения сделки.
• Неоспоримость со стороны третьих лиц, претендующих на жильё.
• Максимальные правовые гарантии, которых не даёт процедура дарения (см. Можно ли оспорить дарственную на квартиру).

Существуют и недостатки, в числе которых:

В любом случае сделку требуется обеспечить соответствующей документацией, не ссылаясь на то, что в данном случае допустима доля халатности, из-за доверия сторон, установленного на основании взаимозависимости.

Главное – зарегистрировать приобретение в Росреестре, без чего недопустим переход права от одного владельца к другому.

Налоги и вычеты при купле-продаже у родственника

Если дарственная предполагает отмену налога, предусмотренную в 13% стоимости объекта недвижимости, для лиц, находящихся в близком родстве (см. Налог при получении наследства и оформлении дарственной), то отчуждение внутри семьи путём покупки, таких преимуществ не даёт.

Кроме этого, если недвижимость, стоимостью больше миллиона, находилась в собственности менее 3 лет, отчуждающее квартиру лицо выплатит положенный по закону налог, составляющий 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей (см. Продажа квартиры находящейся в собственности менее трех лет).

Никаких льгот в этом случае бывший владелец не получает. При этом покупатель не приобретёт право воспользоваться налоговым вычетом.

На основании ч.1, п.2, ст.220 НК РФ, близкие родственники не вправе затребовать имущественный вычет.

Это не удивительно, ведь недобросовестные граждане, таким образом, получают доступ к несанкционированному доходу, вступая в сговор и оформляя мнимые сделки с недвижимостью.

Такая сделка не гарантирует действительной передачи денежных средств, которая могла произойти на самом деле, а могла не происходить, при написанной для вида расписки о получении денежной суммы.

Законодательство РФ, соблюдая права лиц на законное распоряжение имуществом, не воспрещает сбыт жилья между членами семьи, но и не поощряет доступ к незаконным доходам.

В число граждан, отношения которых определяются близкородственными на основании ст. 105.1 НК РФ, входят:

• родители и дети;
• усыновители и усыновлённые;
• полнородные и не полнородные братья, сёстры;
• внуки и бабушки с дедушками.

Между дядей и племянником отчуждение квартиры произойдёт на общих основаниях, без предусматриваемых льгот, но и без ограничений.

Покупателю допустимо претендовать на имущественный вычет, если нет других причин для отказа. Те же условия складываются между двоюродными братьями и сёстрами.

Что касается отношений между отчимами, мачехами и падчерицами с пасынками – они рассматриваются в роли сторонних лиц. Соответственно, вычет при покупке им полагается. Отношения данных лиц достаточно условны, при желании, они могут установить родство на основании решения суда (ст.1144, 1145 ГК РФ).

Требуется обратить внимание на прецедент отношений свойства. К таковым принадлежат опосредованные связи. То есть, две близкородственные связи соединяются, порождая отношения свойств.

Они возникают:

• между свекровью, свёкром и снохой;
• между тёщей, тестем и зятем.

Этот перечень распространяется и на братьев, сестёр мужа или жены. Такие случаи запрещали получение имущественного вычета на основании Письма Минфина, утверждённого 4.08.11, за № 03-02-08/86.

Эта документация диктовала условия УФНС, вплоть до 2012 года, когда был издан Закон РФ, от 18.07.11, за № 227-ФЗ, который в п.6, ст.4 вносит коррективы в подобные сделки с недвижимостью.

Он отменяет запрет на имущественный вычет для лиц этой категории, допуская получения возвращаемых государством средств. Но они распространяются только на имущественные правоотношения, возникшие с 2012 года.

Допустим, квартира проданная тёщей зятю в 2011 году не позволит ему получить возврат денежных средств, потраченных на покупку жилья. А сноха, приобретшая квартиру свекрови в 2012 году – вычет получит.

Пошаговая инструкция переуступки вторичного жилья

Так как налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ у родственников является самым оптимальным, его целесообразно рассмотреть более подробно. Пошаговый алгоритм будет следующим:

1. Договорившись с близким родственником о покупке его квартиры, привлечь к процедуре третье лицо.
2. Между лицом, выступающим в роли продавца, и третьим лицом заключить предварительный договор (ПДКП) купли-продажи квартиры.
3. После этого оформить договор переуступки права покупки между третьим лицом и покупателем, на основании составленного ранее ПДКП.
4. Вернуть уплаченные по ПДКП в качестве задатка денежные средства, рассчитаться с продавцом.
5. Зарегистрировать договор переуступки в Росреестре.
6. Вступить в права собственности.
7. Через год подать в отделение УФНС заявление о предоставлении налогового вычета, или оформить его получение у работодателя.

Скачать заявление на предоставление налогового вычета при покупке квартиры: бланк, образец заполнения.

Образец заполнения заявления на получение налогового вычета

В данном гражданском действии не нарушены действующие законодательные нормы, которые могут повлечь юридические последствия.

Далее рекомендуем посмотреть видео о сделках между родственниками, если вы планируете получить налоговый вычет:

Другие материалы по теме налогового вычета:

Представленные в данной статье положения, помогут ориентироваться при покупке квартиры у родственника, с последующим оформлением налоговой льготы.

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами. Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к. велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Приобретение в ипотеку

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

• они являются малолетними;
• или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим. На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю. При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Могут ли дети купить недвижимое имущество у родителей за маткапитал?

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

• не иметь обременений;
• сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
• жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Отсутствие счетчиков на воду — квартира... Обязательна ли прописка детям — у меня 2... Не выплата заработной платы — я работаю... Предоставление документов — из налоговой...