Права собственника при доле 1 квартиры: познаем вместе

289 просмотров

Содержание

Долевая собственность значительно отличается от общей совместной собственности и индивидуального владения всей недвижимостью в целом. Это как бы переходной этап, имеющий свои преимущества и недостатки.

Владение и распоряжение

Любой собственник доли в квартире может владеть и распоряжаться ею по собственному усмотрению (особенно если она выделена в натуре), но значительная часть действий может производиться только при наличии согласия других владельцев или только после уведомления совладельцев о том, что собственник хочет произвести те или иные действия. Владелец имеет полное право на проживание в квартире, на своей доле.

Пример: Предположим, есть коммунальная квартира, с 5-ю комнатами. В каждой из них живет человек, владеющий именно этой комнатой. Данное помещение закрыто для посещения другими совладельцами кроме как по приглашению собственника. На своей территории он может делать практически все, что угодно лишь бы это не нарушало права других владельцев. Например, можно сделать ремонт или обустроить комнату по своему вкусу, но нельзя устраивать шумные вечеринки (по крайней мере регулярно это делать), если остальные собственники против.

Понятие общей собственности

Общая собственность, являясь одним из видов владения, предполагает наличие права распоряжения объектом сразу несколькими лицами. Существуют варианты делимой и неделимой собственности, к которой относят наследуемое имущество, не подлежащее разделу с точки зрения законодательства, либо в силу технических особенностей.  Долевая собственность на дом и землю отличается от других видов недвижимости нюансами реализации владельцами своих прав и обязанностей.

Правила совместного пользования

Для того, чтобы заранее определить, что можно и нельзя делать, совладельцы обычно определяют правила поведения и пользования квартирой. В подавляющем большинстве случаев, комнаты, являющиеся отдельными долями, не имеют отдельных ванных, туалета и кухни. Как следствие, пользоваться этими помещениями совладельцы вынуждены совместно.

Кроме того, многие действия разных людей могут мешать остальным или раздражать их. Во всех подобных случаях люди обычно на добровольной или принудительной основе заключают соглашения.

Пример: Соглашение может регулировать, когда можно шуметь, когда и кто что может готовить на кухне, какая полка или часть холодильника принадлежит той или иной семье, сколько можно заседать в туалете и так далее.

Виды

Общая собственность, означая в целом коллективное владение, различается по определению границ владения:

• Совместная. К числу данного вида собственности относят имущество, нажитое супругами в годы брака.
• Долевая. В этом случае происходит четкое распределение и фиксирование доли в соответствующих регистрационных документах. Собственниками долей могут быть связанные родством и посторонние друг другу лица.

Необходимость совместного распоряжения имуществом требует выстраивания позитивных отношений с сособственниками недвижимости, так как урегулированием непреодолимых споров будет заниматься суд, что потребует больших затрат времени, сил, денежных средств.

Виды по объектам недвижимости

Законом не определены ограничения относительно объектов, подлежащих оформлению в общей собственности. В зависимости от вида объекта, данное право регистрируется на следующие объекты:

• Жилой дом и прилегающий участок;
• Земельный надел, пай;
• Квартиру;
• Гараж и т.п.

Права дольщиков

Долевая собственность предполагает возможность распоряжаться недвижимым имуществом следующим образом:

• Владение;
• Пользование;
• Распоряжение своим голосом при решении вопросов, касающихся жилья, его улучшения.
• Сособственники не могут иметь какую-либо конкретную  часть недвижимости.
• Участие в доходах, приносимых общедолевой собственностью.
• Использование части имущества, соразмерно своей доле.
• Принятие компенсации за пользование доли в имуществе третьей стороной.

Особенностью использования долевого права является необходимость согласования своих действий с остальными владельцами. В случае несогласия хотя бы одного из участников общей собственности с каким-либо действием в отношении недвижимости, такие мероприятия будут признаны неправомочными.

При реализации права распоряжаться своей долей собственник должен исходить из правила преимущественной покупки. В случае, если один из собственников извлекает доход при использовании собственности, полученные средства делятся поровну между собственниками всего объекта.

Продажа

Вопрос перехода права на долю возникает при истребовании финансовых обязательств кредиторами одного из собственников. Согласно изменениям ГК РФ, кредитор вправе потребовать погашения задолженности путем продажи доли должника остальным собственникам. Данная мера позволит реализовать имущество по существующей рыночной цене. При этом, другие владельцы долей, по своему усмотрению, могут отказаться от покупки, что позволит передать имущество должника на продажу с торгов. Преимущественное право на покупку доли остальными владельцами сохраняется по закону, в силу чего кредитор не может приобрести недвижимость владельца доли на правах первой очереди.

Мероприятия по улучшению

Улучшение недвижимости может производиться владельцами долей по согласованию действий с остальными участниками. Приращение имущества оформляется в порядке согласования изменения частей собственников согласно вкладу каждого в процесс улучшения недвижимого имущества. В случае недостижения договоренности руководствуются положениями пункта 3 ст. 245 ГК:

• Если произведенные улучшения могут быть отделены от общей собственности, права на них переходят к лицу, производившему данные действия;
• При сохранении результатов улучшений в общей собственности, предусмотрена возможность соразмерного увеличения доли владельца, производившего улучшения, при условии совершения действий в пределах своей части недвижимости.

Прекращение прав

Любой из дольщиков вправе передать свою долю третьей стороны и выйти из имущественных отношений, однако остальные участники вправе требовать отчуждения доли в свою пользу на определенных условиях сделки купли-продажи.

Перед оформлением сделки по отчуждению, собственник доли должен письменно уведомить остальных владельцев о своем намерении продать.

Разрешение споров в суде

Решить споры относительно владения и эксплуатации недвижимости можно путем обращения в суд.

Истец вправе требовать реализации своих полномочий относительно своей доли имущества, эксплуатации недвижимого имущества. В случае невозможности использования своих прав, собственник доли может требовать выплаты денежной компенсации от других собственников.

При рассмотрении иска суд не вправе принудительно заставить собственника доли продать или сдать имущество в аренду. Данная мера нарушала бы гражданские права собственника и принцип свободы соглашения.

Коммунальные услуги и налоги

Каждый владелец доли обязан оплачивать налоги и коммунальные платежи за свою часть недвижимости. И не важно живет он в этой квартире или нет. С налогами все проще, они начисляются на конкретную долю и в случае неуплаты не распределяются между совладельцами. А вот коммунальные платежи, пусть это и не слишком законно, управляющие компании предпочитают взваливать на всех владельцев, вне зависимости от того, кто и что там платит.

Из этой ситуации есть отличный выход. Можно затребовать от управляющей компании разделить счета, и квитанции будут приходить на каждого владельца отдельно. При таком подходе другие собственники не будут обязаны оплачивать счета другого человека, даже если у него накопится значительный долг. Правда, для того, чтобы разделить счета придется получить согласия всех совладельцев, однако если не получается это сделать, можно реализовать свои права через суд.

Пример: В квартире есть 3 комнаты-доли. В каждой из них проживает человек. Двое платят коммуналку исправно, а третий не оплачивает ее совершенно. Если они попытаются разделить счета в добровольном порядке, неплательщик может отказаться давать согласие (ведь в такой ситуации весь долг будет только на нем). Но две владельцев могут подать иск в суд и на основании того, что у ответчика большие долги (и именно поэтому он отказывается давать согласие) разделить счета в принудительном порядке.

Правило преимущественной покупки

В соответствии со статьёй 250 ГК России продавая долю в праве совместной собственности, в первую очередь продавец должен предложить ее выкупить совладельцам имущества. При этом он самостоятельно устанавливает стоимость и определяет условия продажи. Известить всех сособственников необходимо письменно. Месячный срок дается по закону совладельцам на раздумья. Если по истечению этого периода они не изъявят деланию о покупке доли, тогда она может быть продана постороннему лицу.

Чем чревато не уведомление сособственников о продаже? В случае, если нарушить правило преимущественной покупки, сделка может быть признана недействительной, если кто-либо из совладельцев обратиться в суд.

В течение 3 месяцев лицо, которое считается, что нарушено его право преимущественной покупки, может обратиться в судебные органы и требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике пользование и распоряжение жильем, находящимся в совместной собственности в большинстве случаев не вызывает проблем. Однако нельзя исключать человеческий фактор. В некоторых семьях складываются не совсем хорошие отношения, иногда жизнь на одной жилплощади становится невозможной. В связи с этим возникают трудности совместного проживания, пользования общим имуществом в квартире и прочее. В ряде случаев конфликт не удается решить мирно и приходится обращаться в суд. Юристы рекомендуют по возможности оформлять жилье таким образом, чтобы оно принадлежало не сильно большому количеству собственников, еще лучше – если сразу обозначить доли каждого из них.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Обязанности долевых собственников

У всех долевых собственников есть ряд обязанностей, которые должны соблюдаться неукоснительно.

Обязанность	Описание
Оплата налогов и квитанций за ЖКУ	Размер платежей определяется пропорционально размеру долей. Если кто-то из совладельцев уклоняется от выполнения своих обязательств, это не означает, что его долги ложатся на плечи остальных собственников недвижимости. Недобросовестного жильца обяжут погасить образовавшуюся задолженность в судебном порядке.
Ограничения при распоряжении долями и общим имуществом	Чтобы сдать в аренду или заложить долю, требуется получить разрешение всех остальных владельцев жилья. А перед продажей комнаты необходимо обязательно письменно предупредить об этом соседей и предложить им выкупить реализуемые квадратные метры. После получения уведомления владельцы соседних долей должны в течение месяца озвучить свое решение. Если при продаже доли данное обязательное требование соблюдено не было, любой из совладельцев жилья в судебном порядке сможет признать сделку купли-продажи недействительной.
Бремя содержания принадлежащего ему имущества	Все собственники жилья, в том числе и долевые, согласно 210 статье ГК РФ, несут бремя содержания принадлежащей им недвижимости. А значит, помимо содержания жилого имущества в пределах своей доли, владельцы квартиры обязаны проводить текущий и капитальный ремонт нежилой площади, находящейся в совместной собственности (кухни, коридоров, ванной комнаты)

Если вы считаете, что другие ваши совладельцы общего имущества нарушают ваши права, то обратитесь за бесплатной консультацией к специалистам нашего сайта. Они бесплатно выслушают вас, объяснят, как лучше всего поступить в вашем случае — есть ли необходимость обращения в суд или же гораздо проще договориться с соседями. Это значительно сократит время, которое вы потратите на самостоятельное разбирательство.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Автор статьи

Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву.

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную

консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Оцените статью

Загрузка…

Решение проблем долевой собственности:

• Суд устанавливает порядок использования квартиры, которая находится в общей собственности владельцев и наследников. п. 2 ст. 248 Гражданского кодекса говорит об этом так: “Участник долевой собственности имеет право на пользование частью общего имущества, соразмерной его доле”. 

• При условии, что выделить часть квартиры физически невозможно, то собственнику части доли в квартире полагается компенсация в денежном эквиваленте.

• Часть квартиры (доля) может быть выделена сособственнику в натуральном выражении (основание- п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса).

• Если доли двух сособственников равные, а комнаты по размерам неодинаковы, то, кому досталась большая комната должен компенсировать деньгами владельцу меньшей комнаты недостающие метры.

• Есть возможность прямой продажи доли в квартире (конечно, если кто- то захочет купить долю в квартире с обременением в виде коммунальных соседей. 

• Можно воспользоваться п. 4 ст. 252 ГК: “если доля сособственника незначительна и он «не имеет существенного интереса в использовании общего имущества», то суд принимает решение о принудительной «замене» доли денежной компенсацией. 

• То есть суд вынудит владельца доли продать ее по рыночной цене. А так как продавать ее он должен в первую очередь сособственнику, то есть возможность выкупить такую долю.

• И последнее, но может быть самое важное- есть постановление Верховного суда России, говорящее о том, что “Собственник доли может вселять и регистрировать на жилплощади кого-либо только с согласия остальных совладельцев” 

• То есть владеть шантажисты долей в вашей квартире смогут, а вот пользоваться ею без вашего согласия- нет.

Эти вопросы- крайне важны- история полна случаев, когда добропорядочные люди становились бомжами.

Берегите себя.

Судебная практика по продаже долей

Судебная практика по делам такого типа утешает мало и чаще всего напоминает вытягивание денег адвокатами. Самый частый иск здесь- в «устранении препятствий в доступе в квартиру». И суд вы выиграете, и в квартиру с судебными приставами войдете. Один раз. 

А потом начнется бег по второму и прочим кругам- не будет же каждый раз судебный пристав вводить вас в спорную квартиру.

Как ни грустно осознавать, практика сложилась здесь так, что выживает физически сильнейший. И это в лучшем случае- когда речь идет о спорах с когда- то близким человеком. Если же речь пойдет о захвате квартиры профессиональными рейдерами, вопрос встанет намного жестче- в этом случае фигурируют даже убийства.

Регистрация и выписка

Каждый владелец доли имеет полное право не предупреждая других совладельцев прописывать в своей доле и выписывать из нее кого угодно. В данном случае не требуется согласие, и совладельцы никак не могут повлиять на данную процедуру.

Наследование долей в квартире

Часто проблемы с долями в квартире исходят от наследников по закону или по завещанию- это дети и внуки умершего супруга. Если завещания умерший супруг не оставил, его доля делится поровну между наследниками первой очереди. 

Если с такими наследниками удается договориться- нужно закрепит вопрос нотариально.

А вот если с такими наследниками нет добрых отношений- нужно готовиться к серьезным действиям- решать вопрос в суде.

Распределение доходов

Квартира может приносить доход. Например, ее могут сдавать в аренду целиком или частично. Все владельцы доли обязаны получать доход соразмерно тому, какой долей они владеют.

Пример: Квартира, разделенная на 5 долей, сдается в аренду целиком за 10 тысяч рублей. Из этих 5 долей, 2 принадлежат одному человеку, и по 1 доле – еще 3-м людям. Доход от одной доли равен 10000/5=2000 рублей. Таким образом, 3 человека должны получить по 2 тысячи каждый, а последний, 4 собственник, получает 2*2000=4000 рублей прибыли от сдачи квартиры в аренду.

Несмотря на тот факт, что права и обязанности владельцев долей достаточно очевидны и просты, нередко возникают проблемы из-за того, что часть собственников считает, что имеет больше прав, чем остальные или, что остальные обязаны учитывать их требования в ущерб себе. На бесплатной консультации юристы разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. В случае, если возникнет такая необходимость, специалисты также смогут представлять интересы клиента в суде или просто пообщаться с нарушителями с точки зрения закона.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...