Органы опеки и их полномочия — хотим продавать квартиру в которой собственники несовершеннолетние дети

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

• с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
• с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
• до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Права ребенка неприкасаемы

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Дети и приватизация жилья

В случае Откроется в новой вкладке.»>приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть Откроется в новой вкладке.»>оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда Откроется в новой вкладке.»>квартира покупается в ипотеку, и после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника Откроется в новой вкладке.»>обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).

Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: > Вторичка >> Покупка квартиры с несовершеннолетними»>Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

• Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
• Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

Как продать квартиру без представления жилья

Органы опеки не всегда требуют предоставление жилого помещения, однако эти случаи уникальны и их можно пересчитать по пальцам.

Продажа квартиры с ребенком-собственником возможна без нового жилого помещения в случае:

1. Переезда на ПМЖ в другой регион страны или за пределы РФ.
2. Приобретение недвижимости в строящемся объекте.

Особенности

Опека в некоторых случаях позволяет продать квартиру ребенка-собственника без обязанности приобрести новое помещение при наличии следующих обстоятельств:

1. При наличии заболевания, лечение которого производится за счет реализации жилья;
2. В случае переезда в другую страну;
3. Существенное причинение вреда здоровью ребенка плохой экологией.

Все факторы проверяются индивидуально и органы опеки выносят соответствующее решение исходя из интересов ребенка и только для его блага.

В случае невозможности или отсутствия необходимости в предоставлении ребенку собственного жилья, родители могут настоять на продаже квартиры без обязательств по предоставлению жилья или доли в нем несовершеннолетнему.

Фигурально осуществление реализации недвижимости подобным способом можно разделить на несколько этапов:

1. Утверждение подобного способа органами опеки и попечительства.
2. Оценка стоимости жилья, которую производят или сами родители, или специально нанятый оценщик.
3. Поиск риэлтора и заключение с ним соглашение на пользование услугами с предоставлением доверенности на заключение сделок от лица собственника недвижимого имущества, если существует такая необходимость.
4. Проведение сделки и получение оплаты.

Оплата может осуществляться следующими способами:

1. Наличная передача средств, если собственники присутствуют на сделке;
2. Безналичный перевод на указываемый в договоре счет продавца.

При продаже жилья таким способом на имя несовершеннолетнего ребенка создается специальный счет, средства с которого можно потратить только на приобретение недвижимости или для последующей их передачи ребенку, когда тот достигнет возраста совершеннолетия. Контроль за сохранность денежных средств осуществляется органами опеки и попечительства, поэтому за любые растраты с него придется отчитываться.

Условия об обязательном открытии такого счета на несовершеннолетнего ребенка будет обязательно прописано в согласии от органов опеки, а также в ДКП Пока деньги не будут зачислены на счет ребенка, сделка не может быть зарегистрированной.

Родители обязаны оповестить органы опеки о поступлении денег на счет в противном случае такая сделка может быть признана ничтожной, а ребенка восстановят в правах на проданное жилье.

Деньги на специализированном счету хранятся до того момента пока не будет выполнено одно из следующих условий:

• Ребенку исполнилось 18 лет, и он может распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению;
• Ребенку приобретено новое жилье, тогда деньги перечисляются продавцу по распоряжению органов опеки или родителям;

Документы

Прежде чем отвечать на вопрос что нужно для продажи квартиры, необходимо разобраться с документальной составляющей, которую необходимо предоставить органам опеки для подтверждения значимых обстоятельств.

К таким документам можно отнести:

• Справку о здоровье;
• Документы для осуществления эмиграции;
• Чеки и квитанции о стоимости лечения;
• Документы о поступлении ребенка в учебное заведение за границей с последующей сменой ПМЖ и т.д.

В каждой конкретной ситуации дело рассматривается индивидуально, при этом документы для сдачи могут потребоваться самые разные и их содержание лучше уточнять у уполномоченных органов, стоит отметить, что после совершения всех манипуляций родителям потребуется отчитаться куда, были направлены деньги.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

• Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
• Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
• Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
• Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

• несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
• ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
• несовершеннолетний прописан в квартире;
• ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Процесс продажи квартиры, ребенок в которой является собственником одной из долей, не сильно отличается от описанного выше. Для проведения сделки:

• Соберите пакет документов на отчуждаемое имущество.
• Оформите расчетный счет или соберите документы на приобретаемое жилье.
• Напишите заявление в опеку, получите разрешение.
• Подпишите договор купли-продажи сами, если ребенок младше 14 лет, или пусть его подпишет несовершеннолетний.
• Купите новое жилье и выделите в нем долю ребенку или перечислите на счет сумму, эквивалентную его доле.
• Предоставьте документы в органы опеки и попечительства.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом;
• Семейным кодексом РФ;
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
• Жилищным кодексом РФ;
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
• другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Видео по теме:

Особенности продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, находящимся под опекой или попечительством

Согласие опеки на сделку нужно, если в квартире проживают:

• члены семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством;
• несовершеннолетние члены семьи собственника, которые остались без родительского попечительства.

Если ребенок прописан в квартире, он имеет право проживания в ней. Чтобы продать жилье без обременения, несовершеннолетнего нужно выписать.

Сделка будет выглядеть так:

Шаг 1. Подготовьте документы.

Вам понадобятся перечисленные выше документы + поквартирная карточка и кадастровый паспорт на отчуждаемую квартиру и квартиру, в которую будете прописывать несовершеннолетнего.

Шаг 2. Получите разрешение в ООП.

Заполните заявление и укажите адрес, по которому будете прописывать несовершеннолетнего. Помните, что новое жилье не должно быть хуже того, которое вы собираетесь продавать.

Шаг 3. Выпишите и пропишите ребенка.

Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже можно только при условии его последующей прописки по другому адресу. Чтобы выписать и прописать ребенка, предоставьте в паспортный стол:

• удостоверение личности ребенка — паспорт или свидетельство о рождении;
• удостоверение личности законного представителя — родителя или опекуна;
• удостоверение личности собственника квартир, из которой выписывается и в которую прописывается ребенок — также необходимо личное присутствие собственников;
• технический паспорт и домовую книгу на жилье — отчуждаемое и то, в котором будет прописан несовершеннолетний.

В паспортном столе заполните заявление, лист прибытия и убытия.

Шаг 4. Предоставьте доказательства в органы опеки и попечительства.

Придите в опеку и предоставьте доказательства прописки ребенка — поквартирную карточку либо домовую книгу. После этого можно составить договор купли-продажи на недвижимость и оформить сделку.

Отдельная ситуация — отчуждения жилья у несовершеннолетнего, который находится на попечении родителей. В таком случае согласие опеки не нужно, так как это не опровергнуто информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. В таком случае перед отчуждением ребенка нужно прописать в другой квартире.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и их родители. Дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников — бабушек, взрослых братьев и сестер, дяди или тети.

Условия продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, не вступившим в наследство

Если в завещании на недвижимость указан несовершеннолетний и вы планируете продавать квартиру, сначала нужно оформить право собственности на ребенка. То есть нужно, чтобы он вступил в наследство. Это делается тоже через разрешение опеки. Когда ребенок вступит в право собственности, недвижимость можно будет продавать — по вышеуказанной инструкции.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему ребенку?

Можно, но только с соблюдением всех условий, перечисленных выше. Например, с предоставлением равнозначной или лучшей недвижимости или с перечислением денег на счет.

Каким должен быть счет, на который можно перечислить деньги?

Нужно открыть специальный счет. Его открывают родители или опекуны на имя ребенка. Целевое назначение счета — поступление и хранение денежных средств от продажи жилого помещения. Распоряжение средствами со счета может происходить только с согласия органа опеки.

Может ли несовершеннолетний продать жилье опекуну или родителю?

Нет. Согласно ГК РФ, опекуны, попечители и их близкие родственники не могут совершать сделки обмена, купли-продажи со своими подопечными.

Что будет, если не выделили доли детям и продали квартиру?

Органы опеки и попечительства аннулируют сделку, признают ее незаконной. Вы будете обязаны вернуть покупателю деньги и снова передать детям в право собственности доли, которые были у них до продажи.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...