Покупка квартиры в ипотеку без ведома жены: изучаем все нюансы

При принятии решения о покупки недвижимости по договору ипотечного займа, супруги, при отсутствии у них брачного соглашения, автоматически оказываются в положении созаемщиков, т.к. приобретенное имущество и долги по нему становятся совместно приобретенными.

Режим совместной собственности супругов

Семейное законодательство РФ (п. 1 ст. 33) определяет режим совместной собственности как законный режим имущества мужа и жены, состоящих в официальном браке. Если супруги не договорились об определении иного режима собственности в брачном договоре, он считается действующим по умолчанию.

Супруги, в соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ, имеют право по обоюдному согласию владеть, пользоваться и распоряжаться общей собственностью.

К тому же, на основании нормативов Гражданского и Семейного кодекса РФ действует презумпция согласия одного из супругов на действия второго в отношении распоряжения общим имуществом (п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 2 ст. 253 ГК РФ). По умолчанию принято считать, что, например, о взятии кредита супруг второй осведомлен и полностью это одобряет.

– С мужем собираемся купить квартиру в ипотеку. С юридическими моментами все понятно. Вопрос: после выплаты ипотеки и оформления квартиры (доли) на нас с супругом может ли он отказаться от своей доли и оформить дарственную на меня? При этом буду ли я являться полноправным собственником в случае развода?

sergeypeterman/Depositphotos

Законодательство о возможности оформления ипотеки в браке

Процесс взятия ипотечного кредита регулируется сразу несколькими законодательными актами РФ. В первую очередь, это СК РФ, статья 35 которого гласит, что сделки, предполагающие государственную регистрацию, должны иметь нотариальное удостоверение.

Также, согласно ст. 20 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, заем на приобретение жилья – это процедура, при осуществлении которой необходима госрегистрация, а значит, без согласия второго супруга не обойтись.

Согласие на заключение договора ипотечного кредитования для приобретения недвижимости всех ее собственников – требование, регламентированное ст. 7 ФЗ № 102.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

8 800 505-91-11

Бесплатно с мобильных и городских

Бесплатный многоканальный телефон

8 800 505-91-11

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11, юрист Вам поможет

x Вы пользуетесь устаревшей версией браузера (Mozilla Firefox 12). Часть функций сайта может работать неправильно. Для просмотра подробной информации нажмите здесь.

закрыть

Кто платит ипотеку после развода?

Ипотечный займ – это долгосрочное обязательство для семьи. Если супруги расстаются задолго до окончательного расчета по данному соглашению, тогда встает вопрос: как делится ипотека при разводе?

По закону все совместное имущество, в том числе и залоговое, делится пополам, а также и финансовые обязательства, и задолженности. Это не зависит от того, кто официально оформил ипотеку. Поэтому, банк вправе требовать равноценного погашения обоими супругами оставшихся платежей, вне зависимости от того, находятся они в браке или уже нет.

При этом сама квартира между супругами не всегда делится в равных долях, например, если один из супругов сделал первоначальный взнос из собственных добрачных средств.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В рассматриваемой ситуации в отношении квартиры возникнет режим общей совместной собственности супругов. При этом неважно, на кого непосредственно будет оформлена квартира: на Вас или на супруга. Режим общей совместной собственности квартиры предполагает, что она находится в вашей общей собственности без определения конкретных долей.

По нормам действующего законодательства собственники общего совместного имущества могут отчуждать такую квартиру только целиком. Ваши доли не определены, и поэтому распорядиться своей конкретной частью не получится. Следовательно, для того чтобы совершить сделку по отчуждению доли, необходимо сперва определить доли каждого из вас, а для этого необходимо изменить режим имущества с совместного на общий долевой.

Супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам семейного и гражданского законодательства. На практике это может быть соглашение об определении долей супругов или соглашение о разделе имущества. На основании любого данного договора органами Росреестра будет изменен режим собственности и внесены соответствующие записи в реестр недвижимости.

После этого каждый из вас будет вправе самостоятельно распорядиться своей долей любым не запрещенным законом способом, в частности – подарить ее. При этом договор дарения недвижимости, оформленной в долевую собственность, необходимо заверить у нотариуса. Стоит отметить, что стороны договора в рассматриваемом случае освобождены от уплаты налога.

Дарение доли в квартире также подлежит государственной регистрации. Как только сделка по дарению будет зарегистрирована в Росреестре путем внесения соответствующей записи в ЕГРН, то Вы будете являться полноправным собственником квартиры, и даже при разводе это имущество не будет делиться между супругами, а останется исключительно за Вами.

Конечно, последнее не касается ситуации, если сам договор дарения будет в дальнейшем оспариваться супругом в судебном порядке как недействительный.

Оформление нотариально заверенного согласия на ипотеку

Банки стремятся минимизировать риски невозврата средств по ипотечным кредитам и не допускают ситуаций, когда нет твердой уверенности в том, что состоящий в браке заемщик (муж или жена) берет целевой кредит с ведома и разрешения супруга. Поэтому вопрос о том, может ли муж взять ипотеку без согласия жены, имеет отрицательный ответ – ипотечный кредит выдан не будет.

Позаботиться об оформлении соответствующего документа необходимо заранее, составив его самостоятельно или с юристом и заверив у нотариуса.

Какие документы понадобятся

Чтобы составить официальное согласие на покупку квартиры в ипотеку, можно обратиться в любую нотариальную контору. Причем обращаться за оказанием данной услуги должен непременно тот из супругов, чье согласие будет удостоверяться, даже если решено оформить кредитную квартиру на одного супруга.

Для оформления согласия юрист потребует следующие документы:

• паспорт (для удостоверения личности заявителя со штампом о регистрации брака);
• свидетельство о браке (для наличия гербовой печати органа ЗАГС, зарегистрировавшего брачный союз).

При наличии документов и в присутствии соглашающегося супруга нотариус составляет документ, свидетельствующий о согласии мужа или жены на ипотеку.

Что должно содержаться в тексте согласия на ипотеку

Образец согласия супруга на залог недвижимости, коим является взятие ипотеки на жилье, можно изучить, обратившись в нотариальную контору. Он должен содержать следующие сведения:

• ФИО и полные паспортные данные супруга, дающего согласие на сделку;
• реквизиты документа, подтверждающего заключение брака (серия, номер, кем выдан);
• данные о приобретаемом объекте недвижимости .

Заявителем подписывается документ и в его присутствии заверяется нотариусом.

Сколько действует согласие на ипотеку

Все операции с недвижимостью, совершенные в браке и требующие официальной регистрации в госорганах, требуют согласия второго супруга в письменной форме. Как правило, документ оформляется до заключения договора и предъявляется вместе с другими требуемыми бумагами.

Оформление согласия на залог после подписания договора не практикуется.

Как правило, срок действия согласия супруга на ипотеку не имеет временных рамок. По умолчанию считается, что любой документ, оформленный нотариально, имеет срок в 3 года. По истечении этого времени документ становится недействительным за давностью. Поэтому, оформляя согласие второго супруга на ипотеку, нужно иметь в виду то, сколько действует данный документ.

Стоимость услуг нотариуса

Услуга по оформлению официального согласия супруга на оформление ипотеки в зависимости от регионов России имеет различную стоимость. В сумму обычно входит составление документа и его нотариальное удостоверение. Эта оплата учреждается Федеральной Нотариальной палатой и является фиксированной.

В среднем стоимость согласия на покупку квартиры от супруга находится в пределах 1 500-2 000 рублей. При самостоятельном же составлении согласия и обращением только за заверением документа, цену за услугу можно снизить. Но в этом случае нотариус может отказать в заверении готового документа ввиду его неправильного оформления.

Нужно ли получать согласие супруга на ипотеку

Рассматривая вопрос получения одобрения второго супруга на оформление ипотечного займа, стоит исходить из возможного последующего раздела имущества и долгов по кредиту.

Ст. 30, 33 СК РФ определяют долги по кредитам общими, если не заключен брачный контракт, устанавливающий условия получения займа и его погашения.



Согласно судебной практике, при рассмотрении подобных дел принимается во внимание факт, что, если в течение года сторона, заявляющая о своем несогласии, не оспорила действия мужа или жены, то этим подтверждается согласие супруга на ипотеку.

Более того, большинство банков, выдающих заемные средства под покупку жилья, требует не только предоставить письменное согласие, но и сделать вторую половину созаемщиком, а значит, равноправным ответчиком по долговым обязательствам.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы будете единственным собственником квартиры, если муж подарит Вам свою долю в квартире. Согласно законодательству, каждому из супругов, если не определено другое, принадлежит ½ имущества, приобретенного в период брака. В случае развода имущество делится пополам, но если муж подарит свою супружескую долю, то ½ квартиры будет принадлежать Вам на основании договора купли-продажи, а вторая ½ доля – на основании дарения, то есть безвозмездной сделки. Соответственно, в случае развода вся квартира будет являться Вашей личной собственностью.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?

Можно ли взять ипотеку без согласия супруга?

По действующему законодательству все доходы супругов в браке считаются совместными, и выплаты по кредитному соглашению, в т. ч. и по ипотечному, будут производиться из совместного бюджета. Если возникает вопрос, может ли муж взять ипотеку без согласия жены, банки, производящие кредитование, однозначно говорят — нет. Заем — серьезное обременение для любой семьи и нести его придется и мужу и жене.

Банк должен быть уверен, что оба супруга в полной мере осознают ответственность по возникающему обязательству. Оформление соглашения по займу подлежит обязательной регистрации в государственных органах, разрешение второго супруга на то, чтобы взять ипотеку — должно быть оформлено официально, т. е. нотариально заверено.

Такое требование к супругам предъявляет все банковские организации, предоставляющие займы на покупку недвижимости. Ипотека без согласия супруга невозможна. Если согласия второго супруга нет в общем пакете документов, регистрация недвижимости может быть приостановлена до его получения.

Однако бывает ситуация, когда, например, женщина взяла ипотеку и вышла замуж. Нужно ли ей при этом согласие будущего мужа, и несет ли он ответственность по кредиту, когда они вступят в законный брак? Вопрос сложный и может трактоваться двояко (что чаще всего и происходит при разводах).

Итак, в такой ситуации, технически, женщине не требуется согласие на тот момент еще будущего супруга. Но, когда граждане в браке, ответственность по ипотеке, как правило, они несут оба. И это часто может стать причиной конфликтов, особенно при разводах.

И отсюда возникает следующий вопрос: что делать, если супруг отказывается брать ипотеку? Тут два пути. Первый — попытаться его переубедить. Второй — взять ипотеку целиком на себя, указав отдельно в соглашении, что обязательства несет только данный заемщик. Но тут придется доказать, что уровень дохода позволяет взять заем таким образом. В противном случае, при наличии малейших сомнений в платежеспособности гражданки, банк ей откажет в выдаче ипотеки, поскольку высока вероятность, что обязанность по выплатам ляжет на обоих супругов.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Регулирование супружеской собственности сейчас можно только брачным договором. Если Ваш муж после выплаты ипотеки захочет оформить всю квартиру в Вашу единоличную собственность, вы вместе идете к нотариусу и оформляете брачный договор. Брачный договор может относиться ко всему супружескому имуществу (и распределить, что чьим является), а может оформляться на каждый объект недвижимости по отдельности, например на одну эту квартиру. В брачном договоре Вы сможете указать, что данная квартира полностью принадлежит Вам, а муж не имеет к ней отношения. В этом случае Вы получаете право распоряжаться данным имуществом независимо от брачного состояния и разрешения супруга. Правда, если муж зарегистрирован в этой квартире, то без его участия будет все-таки трудно обойтись.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Все имущество, которое вы приобретаете в браке, является вашей совместной собственностью, как и долги, обязанность по выплате которых принадлежит вам обоим.

Если вы, находясь в браке и не имея брачного договора, оформили квартиру в долях, а именно ½ доли квартира – Ваша, и ½ доли принадлежит Вашему супругу, как ни парадоксально, эти доли буду являться Вашей совместной собственностью. Конкретно в Вашей ½ Ваш супруг будет иметь право на ½ доли, как и Вы, соответственно, в его.

В случае, если он подарит Вам свою долю, то, с точки зрения буквы закона, Вам будет принадлежать ½ его доли (целиком, так как все, что приобретено в браке в дар, является Вашей совместной собственностью) и ½ Ваша, в которой он, тем не менее, в случае развода гипотетически может претендовать на ¼, то есть половину от Вашей половины.

Чтобы не допустить этой путаницы и юридических казусов, имеет смысл заключить брачный договор в отношении всего имущества, нажитого в период брака, либо его части – конкретной квартиры, обремененной ипотекой. Если вы заключите брачный договор (он подлежит нотариальному удостоверению), проблем с дальнейшим разделом спорной квартиры у Вас не возникнет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В Семейном кодексе существуют нормы, которые регулируют имущественные правоотношения между супругами. Если, будучи в браке, супруги приобретают квартиру, то она попадает в общую совместную собственность. Для того чтобы изменить режим общей совместной собственности и сделать ее индивидуальной, существует несколько механизмов. Первым является заключение брачного договора, по условиям которого можно зафиксировать право собственности жены на квартиру. Второй механизм – заключение соглашения о разделе имущества, в котором фиксируется, что ½ доли принадлежит мужу, а другая ½ – жене, после чего супруг может подарить свою долю.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Есть ли срок давности для раздела квартиры после развода?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Выводы

Решив взять банковский кредит на приобретение жилья, граждане, состоящие в законном браке, должны получить нотариально заверенное согласие второго супруга. Эта норма действует, если они не заключили брачный договор, в котором прописаны условия распоряжения имуществом, получения кредитов и погашения долгов по ним. Это касается и вопроса о том, как взять ипотеку в браке без участия мужа или жены.

Согласие супругов при оформлении сделок с недвижимостью: Видео

Автор: Евгений Рассказов

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...