Покупка недвижимости — по пожалйства есть ли юридическая защищенность у одного из супругов

Время чтения: 7 минут

На протяжении семейной жизни муж и жена приобретают имущество, в том числе недвижимость. Покупка жилья в браке является ответственным шагом и заставляет задуматься, как правильно оформить такое приобретение. При вступлении в брак люди редко думают о возможных размолвках, но в будущем подобная предусмотрительность может сыграть важную роль.

– Хочу купить дом с земельным участком и оформить документы на себя. Я женат. Нужно ли нам с супругой получать у нотариуса документ, что супруга согласна на покупку недвижимости, и зарегистрируют ли переход права собственности без такого согласия?

Iriana Shiyan/Fotolia

Понятие брака

Брак в юридическом смысле этого слова представляет собой свободный и добровольный союз мужчины и женщины с целью создания семьи. Оформленный в установленном законодательством порядке брак порождает для супругов взаимные имущественные права и обязанности.

Для заключения брачных отношений в законодательстве содержится ряд требований:

• взаимное согласие лиц;
• достижение брачного возраста;
• отсутствие других брачных отношений;
• отсутствие у жениха и невесты родственных отношений;
• дееспособность лиц, желающих вступить в брак.

Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки

В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

1. Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.

Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.

2. Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.

3. Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).

Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.

Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Да, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, все имущество, которое Вы или Ваша супруга приобретаете в период брака, будет являться Вашей совместной собственностью, если вы не измените режим совместной собственности, подписав брачный контракт у нотариуса. Поскольку Вы расходуете денежные средства, являющиеся Вашей совместной собственностью, получение согласия супруги на совершение сделки крайне желательно. В случае, если согласия на покупку недвижимости от Вашей супруги не представлено, орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки и затребовать дополнительные документы, а именно согласие Вашей жены или заявление о том, что Вы в браке не состоите. Так что указанные документы желательно подготовить и представить заранее.

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Что такое совместная собственность супругов

По общему правилу, если купить жилье в браке, оно будет считаться совместной собственностью супругов. Под этим термином подразумевается такой режим владения, пользования и распоряжения имуществом, при котором оно принадлежит паре в одинаковой мере без выделения долей каждого.

Реализовать такого рода объекты супруги могут лишь по общему согласию. Совладелец не может просто так продать или подарить принадлежащую ему часть совместного имущества, для этого нужно сначала выделить свою долю.

Если иное не предусмотрено договором или законом, считается, что у супругов равные доли.

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Паринченко:

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.

Законодательство

Все вопросы, которые так или иначе связаны с семейными и родственными отношениями, регулирует семейное право. Кроме того, сделки с имуществом относят к гражданскому праву.

В данной области можно выделить основополагающие законодательные акты:

Отдельные нюансы урегулированы специальными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами.

Покупка квартиры супругами

Если подойти к этому вопросу разумно можно избежать этих дополнительных и весьма немалых затрат.

Дело в том, что не каждая сделка покупки недвижимости  супругами, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Как  супругам оформить покупку квартиры

Существует три варианта:

•  Оформить на одного из супругов.  Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
  
  Недвижимость, купленная в браке,  является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.

В случае развода доля в праве собственности на другого супруга  выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.

• Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6).  Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
  
  Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
  
  Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный  брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.

Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.

Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.

В случае развода, каждый остается при своей доле.

Читайте свежую статью: Покупка квартиры в долевую собственность

 Росреестр  отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)

• Оформить общую совместную собственность.  Такая сделка оформляется в простой письменной форме.  Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
  
  В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.

Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность  и оформить сделку в простой письменной форме.

Согласие супруга на покупку квартиры

О необходимости согласия супруга на покупку квартиры читайте в специальной статье:

Согласие супруга на покупку недвижимости

Вычет при покупке квартиры супругами

Налоговый вычет супруги могут получить с разных сумм, конечно в пределах 2 000 000.0 рублей.

Подробнее о налоговом вычете читайте в статье:

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Другие причины для нотариальной сделки

Причиной для удостоверения сделки у нотариуса является не только оформление супругами долевой собственности, но и долевая собственность у продавцов. А так же если продавцом недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный.

Подробнее читайте в статье:

Нотариус в сделках с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Процедура оформления

Итак, чтобы приобрести в собственность недвижимость – и застраховать себя от конфликта в семье или от судебного разбирательства – супруг может (но не обязан) заручиться согласием лица, с которым он связан брачными отношениями.

Для этого в равной степени годятся два документа – согласие или доверенность, удостоверенные нотариусом. Ниже будет приведена процедура оформления доверенности – она практически идентична процедуре оформления согласия.

Доверенность (кроме генеральной, для которой требуется специальный бланк) составляется в письменной форме, печатным или рукописным способом.

Подпись доверителя и уполномоченного лица обязательно заверяется нотариусом и скрепляется печатью – только при соблюдении данных условий документ приобретает юридическую силу. Законодатель не выдвигает жестких критериев относительно подобного документа – достаточно того, чтобы суть правоотношения была изложена четко и недвусмысленно.

Обязательные реквизиты документа включают:

• место составления и дату;

• полные анкетные данные сторон правоотношения – представляемого и представителя, – с воспроизведением сведений, содержащихся в паспортах (в том числе даты рождения, адреса постоянной регистрации и т.п.);

• исчерпывающий перечень действий, на осуществление которых уполномочен представитель;

• срок, в течение которого документ действителен (если срок не указан, то, в соответствии с требованиями гражданского законодательства, предполагается действительность в течение 12-ти месяцев);

• возможность передоверия.

Располагая подобным документом, один из супругов вправе совершать любые действия, прописанные в доверенности – в рассматриваемом случае, совершить сделку по приобретению квартиры.

Стоимость оформления документа относительно невысока: если заинтересованное лицо составляет документ самостоятельно, а к нотариусу обращается лишь за заверением подписей, то сумма не превышает 500 рублей. Несколько дороже обойдется оформление генеральной доверенности (до 1800 рублей). Следует учитывать, что в разных нотариальных конторах цены могут отличаться от вышеприведенных, но незначительно.

Видео: Обязательно ли согласие на покупку недвижимости от супруга

Подводим итоги

Ознакомление с нормами действующего законодательства, предпринятое в данной статье в связи с ответом на вопрос «можно ли купить квартиру без согласия супруги (супруга)», дало основание для однозначного вывода: законодатель не обязывает заинтересованных лиц получать согласие второго супруга.

Однако с практической точки зрения подобный акцепт крайне желателен – в частности, для подтверждения чистоты намерений покупателя (при выявлении признаков мошенничества со стороны продавца он легко докажет свою добросовестность) – или для предупреждения семейных разногласий. Последние нередко становятся поводом для серьезного конфликта – с непредсказуемыми последствиями.

Семейные отношения должны строиться на основе взаимного уважения – об этом прямо говорит законодатель в части 3 статьи 31 Семейного кодекса – и действенным шагом в этом направлении выступает совместное планирование расходов из семейного бюджета.

Процедура покупки и оформления квартиры

Покупка квартиры предполагает решение вопросов, связанных не только с тем, на кого оформлять жилье, но и куда и с какими документами для этого обращаться.

Договор купли-продажи можно заключить как у нотариуса, так и без его помощи.

В законодательстве нет требования о нотариальном удостоверении договора, хотя многие граждане все же предпочитают обращаться за составлением важных документов к специалистам.

Многих интересует, нужно ли участие нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность. Как отмечалось выше, режим пользования имуществом имеет особое значение.

Что касается долевой собственности, то в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми поменялся порядок заключения гражданских договоров по данным видам имущества.

Согласно закону, с 1 июня 2016 года запрещается продавать, покупать, дарить и менять жилье в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь сделка с долями в квартире должна быть обязательно удостоверена нотариально. Без этого в Росреестре зарегистрировать сделку не удастся.

Согласие супруга на приобретение недвижимости

В Семейном кодексе РФ предусмотрено, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оно оформлено.

Оформление недвижимости на двоих супругов предполагает получение письменного согласия на проведение сделки с таким имуществом.

Согласие, составленное в письменной форме, удостоверяется нотариусом. И хотя в случае с общей долевой собственностью разрешение супруга не требуется, многие все же предпочитают заручиться таким документом во избежание споров в дальнейшем.

Порядок заключения договора купли-продажи

Оформление сделки у нотариуса при долевой собственности приобретает все большую популярность. Подписание документа в нотариальной конторе послужит гарантией того, что все будет сделано правильно, а в случае судебного разбирательства или возникновения других разногласий сделка будет иметь юридическую силу.

Напомним: законодательство не устанавливает требования обращаться к нотариусу, поэтому составить договор купли-продажи можно и самостоятельно.

Ознакомьтесь, как выглядит договор купли-продажи общей собственности:

Процедура госрегистрации

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Для этого со всеми документами нужно обратиться в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр.

Подать заявление можно также по почте или через интернет.

Перечень требуемых документов

Те, кто интересуется, как купить квартиру в долевую собственность, вместе с заявлением на регистрацию должны подать целый пакет документов:

• удостоверение личности заявителя;
• удостоверение личности и подтверждение полномочий представителя в случае подачи заявления третьим лицом;
• документацию на квартиру;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Уплата государственной пошлины

За регистрацию перехода права собственности на недвижимость необходимо уплатить госпошлину. Ее ставки установлены Налоговым кодексом РФ.

В настоящее время обязательный платеж для физических лиц составляет две тысячи рублей.

Документы, необходимые для доказательства права собственности на жилье

При продаже жилья вам потребуются паспорта и правоустанавливающие документы на объект, к которым относятся:

• свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости;
• документ, но основании которого было зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д).

Справка! Если квартира продается за наличный расчет, то этих документов вполне достаточно, чтобы оформить и зарегистрировать сделку в МФЦ. Также потребуется справка из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.

Виды собственности приобретаемого жилья

Покупая собственную жилплощадь, многие задаются вопросом, как лучше оформить квартиру супругам – на одного или на двоих. Существует несколько вариантов:

• совместная собственность,
• общая долевая,
• личная.

Сложно назвать наиболее подходящий выход для конкретной ситуации. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке с учетом жизненных обстоятельств.

Оформление недвижимости в общую совместную собственность

Многим парам трудно решить, что лучше – совместная или долевая собственность при покупке квартиры. Как показывает практика, наиболее распространен все же первый вариант. При этом не выделяются доли каждой стороны, а супруги на равных правах пользуются недвижимостью. В данном случае в документации значится два владельца.

Раздел имущества в случае развода происходит в судебном порядке, если одна из сторон не согласится с установленным размером доли.

Кроме того, часто супруги оформляют жилье в совместную собственность с детьми. Таким образом, все члены семьи являются владельцами общего жилища.

Оформление недвижимости в долевую собственность

Супруги могут изначально оформить квартиру так, чтобы определить доли каждого из них. Вовсе не обязательно, чтобы части имущества были равными. Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2019 году возможна путем заключения договора купли-продажи, в котором сразу указываются доли сторон.

Доля каждого супруга является обособленной, благодаря чему ею распоряжаются без каких-либо ограничений. Владелец может продать свою часть, подарить, выделив из общего имущества.

Именно такой режим владения чаще всего выбирают семьи с детьми. Это позволяет наделить наследников законной частью жилья.

Как уже было отмечено, оформить доли можно путем заключения договора купли-продажи. Однако это не единственный способ, с помощью которого возможно приобретение долевой собственности.

Доли определяются также с помощью брачного договора. Этот документ можно заключить в любой момент семейной жизни супругов, определив в нем все имущественные вопросы во избежание разногласий в дальнейшем.

Оформление недвижимости в единоличную собственность

Нередки ситуации, когда квартира куплена в браке, но собственник один. Из-за страха потерять жилье, а также нежелания участвовать в имущественных разбирательствах в случае расторжения брачных отношений и раздела общего имущества, многие стремятся себя подстраховать.

Чтобы не приобретать общую совместную или долевую собственность супругов, а заодно и обезопасить себя, все больше россиян предпочитают купить квартиру в браке на себя.

Законодательством определена категория объектов, которые могут быть отнесены к личной собственности лица, например, подарки. Следовательно, один из вариантов – не купить жилье, а получить его в дар.

Далеко не у всех есть родственники, которые могут подарить близким жилье. Поэтому многие вынуждены искать другие варианты.

Квартира, купленная в браке, оформлена на одного из супругов может быть с помощью заключения брачного договора. Посредством этого документа несложно переписать любое имущество на одного из супругов. При этом второй в будущем не сможет притязать на этот объект.

Приобретение недвижимости в ипотеку

Совместная покупка жилья не всем по карману, поэтому многие семьи берут квадратные метры в ипотеку. Благодаря кредиту все большее число граждан получает возможность обзавестись собственным жильем.

Здесь тоже есть свои особенности, которые следует рассмотреть более подробно.

Покупка жилья с использованием материнского капитала

Программа материнского капитала создана для того, чтобы помогать семьям с детьми улучшить свои жилищные условия. Конечно, средств государственной помощи на полноценную покупку жилья будет недостаточно, но вот сделать первый ипотечный вклад вполне хватит.

Законодательство содержит ограничения при использовании денег маткапитала, поэтому потратить их на любые цели не удастся.

Ипотека для жилья, находящегося в долевой собственности

Законодательством предусмотрена долевая ипотека для приобретения имущества в долевую собственность.

Часто к такому способу покупки недвижимости прибегают семьи для приобретения квадратных метров в новостройках. Для этого подается стандартный пакет документов, а в самом договоре купли-продажи прописываются доли каждого из участников.

Отвечает партнер АБ «Тонкий и партнеры», адвокат Денис Степкин:

Вы правы, по данному вопросу действительно существовала некоторая путаница, возникшая в связи с изменениями закона, а также неправильным его толкованием, в том числе и госорганами. Однако сейчас все пришли к единому пониманию.

В соответствии с законом, согласие супруга требуется на распоряжение некоторыми видами имущества, в том числе земельными участками и домами. Но, поскольку в случае приобретения земельного участка и жилого дома Вы распоряжаетесь не недвижимостью, а денежными средствами, согласие второго супруга не требуется. Подавайте документы на государственную регистрацию без нотариального согласия супруги, оно не нужно.

Обращаю Ваше внимание, что согласие не требуется, если Вы не будете оформлять сделку по приобретению участка и дома нотариально. По закону нотариальная форма и не требуется, но если Вы или продавец будет настаивать на ее оформлении, то нотариус с огромной долей вероятности без документального согласия Вашей супруги сделку не удостоверит. Это связано с особенностями законодательства о нотариате. Также нотариальное согласие потребуется, если Вы решите приобрести не дом целиком, а долю в данном доме.

Важно знать, что приобретенная недвижимость будет являться Вашей с супругой совместной собственностью вне зависимости от того, что она оформлена на Ваше имя. Соответственно, супруга является собственницей 1/2 такой недвижимости. На отчуждение приобретенной недвижимости согласие супруги необходимо получать во всех случаях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Почему ваш дом могут снести?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налоговый вычет при покупке недвижимости

Согласно Налоговому кодексу, вычет при покупке имущества в долевую собственность распределяется согласно величине расходов каждого супруга, подтвержденной платежными документами.

Если собственность оформлена на одного из супругов, то муж и жена могут самостоятельно распределить понесенные расходы на основании соответствующего заявления.

Такая позиция законодателя связана с тем, что, в соответствии с СК РФ, оба супруга участвуют в расходах независимо от того, кто из них фактически их понес.

Как подстраховаться?

Если один из супругов не желает делить недвижимость и хочет, чтобы при разводе она оставалась его, то необходимо:

1. Заключить брачный договор. В нем прописать условия, при которых квартира остается за одной из сторон и не подлежит разделу.
2. Оформить договор дарения квартиры через третьих лиц, чтобы она не делилась при разводе.
3. Открытие банковского счета. При покупке квартиры проводить операции со своего счета. При судебном разбирательстве будет легче доказать, что используются личные средства.

Покупка квартиры в браке требует определенных знаний и навыков. Перед покупкой проконсультируйтесь у опытного юриста по недвижимости. Он подскажет вам как лучше поступить в той или иной ситуации. И помните, что делить квартиру не придется, если вы правильно ее оформите.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как происходит раздел жилья при разводе

Развод предполагает решение многих вопросов, в том числе имущественных. При отсутствии брачного договора, что в нашей стране случается довольно часто, для защиты прав супругов на имущество, приобретенное в браке, приходится обращаться в суд.

Некоторые граждане могут найти общий язык и решить все в добровольном порядке путем заключения соглашения о разделе имущества.

Как поделить квартиру, купленную в браке

Недвижимость, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов и делится пополам. Однако, договор иногда определяет и другие доли сторон.

Раздел квартиры, купленной в браке, не будет иметь места, если имущество считается личной собственностью лица, либо на него установлен раздельный режим пользования.

Выводы

Приобретение недвижимости в браке – знакомое явление для многих граждан. Однако следует учитывать особенности этой процедуры, прежде всего то, в какую собственность оформить жилье. Для супругов более распространенной является общая совместная или долевая собственность. Подходящую для себя форму в каждом случае супруги выбирают сами.

Совместная собственность супругов. Общая долевая собственность: Видео

Автор: Евгений Рассказов

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...