Покупка недвижимости в браке — рассказываем вопрос

1 589 просмотров

Содержание

Значительная часть людей приобретает недвижимость уже после того, как вступит в брак. Впоследствии, если возникнет необходимость раздела имущества при разводе, такая ситуация может привести к многочисленным проблемам, ведь на жилье будут претендовать оба бывших супруга.

○ Что говорит закон.

Нормативно-правовой базой регулирования вопроса, о разделе имущества служит:

• Гражданский кодекс (далее – ГК).
• Гражданское процессуальное законодательство (далее ‑ ГПК).
• Семейный кодекс (далее – СК).
• Налоговый кодекс (далее – НК).

• Статья 256 ГК:
• «Нажитое в период семейной жизни имущество (движимые и недвижимые вещи) является собственностью обоих супругов, если договорными отношениями не определяется иное.
• Кроме того, имущество, принадлежащее до вступления в брак, полученное согласно договору дарения либо в качестве наследства одним из супругов является исключительной собственностью этого супруга».

Вышеуказанные правила необходимо рассматривать вместе с нормами семейного законодательства, где в главе 7 определён режим такого имущества, а в главе 8 – урегулирован вопрос о договорном имущественном положении.

• Статья 34 СК:
• «предоставлено право сторонам изменить существующий правовой режим на договорной посредством заключения брачного соглашения».

ГПК РФ определен процессуальный порядок раздела, его сроки, перечень документов, содержание искового заявления, судебная процедура раздела и т.д.

Законодательством, регулирующим вопросы налогообложения, определён порядок уплаты налоговых сборов связанных с осуществлением имущественных правоотношений.

Вернуться к содержанию ↑

Понятие брака

Брак в юридическом смысле этого слова представляет собой свободный и добровольный союз мужчины и женщины с целью создания семьи. Оформленный в установленном законодательством порядке брак порождает для супругов взаимные имущественные права и обязанности.

Для заключения брачных отношений в законодательстве содержится ряд требований:

• взаимное согласие лиц;
• достижение брачного возраста;
• отсутствие других брачных отношений;
• отсутствие у жениха и невесты родственных отношений;
• дееспособность лиц, желающих вступить в брак.

На кого оформить квартиру в браке?

Приобретая жилье в совместную собственность, закон гласит о том что «независимо от того на кого оформлена собственность, покупатели получают равные права на долю в совместном имуществе» Статья 39 п.1.

Другой вопрос, как  доли делятся. Если зарегистрирован брачный контракт или присутствует иной вид сделки, определяющий основания для выделения большей доли прав на собственность (дарственная на добрачное имущество, договор продажи добрачного жилья – для покупки совместного имущества), доли распределяются согласно вложенным средствам в совместную собственность.

При приобретении с «нуля» на совместные накопления доли могут не прописываться в договоре. Достаточно указать в договоре купли – продажи, что жилье куплено в совместную собственность, в Росреестре в графе «вид права» будет указано «совместная собственность», официальными владельцами укажут обоих супругов.

Какое жилье при разводе делиться, а какое нет: раздельное и семейное имущество

Одним из основных этапов разделения активов во время развода является определение того, какое имущество является семейным (совместным), а какое – отдельным (неделимым).

Раздел

• Отдельное имущество – это имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или было подарено/унаследовано во время брака. Если одна из сторон владела домом до брака, то эта сторона и получит дом. Дарение имеет свои нюансы, которые мы немного позже оговорим.
• Однако, если семейные средства использовались для оплаты ипотеки, то супруг, который не получает дом, получит другое имущество, чтобы компенсировать свою половину капитала, приобретенного во время брака. Именно это жилье при разводе будет делиться пополам. Ведь оно считается совместно нажитым имуществом.
• Но и это может быть очень сложно из-за некоторых нюансов, о которых вам следует знать. Это происходит, когда отдельная собственность смешивается с семейной собственностью, и, таким образом, превращается в семейную собственность.
  • Например, представьте, что мужчина покупает дом с минимальным первоначальным взносом, а затем женится через два года. Если пара остается вместе в течение 30 лет до развода, все время проживая в доме и выплачивая ипотеку семейными средствами, судья, скорее всего, рассмотрит дом как семейное совместное имущество. Поэтому для погашения ипотеки не следует направлять деньги из семейного бюджета.

Важно: Обязательно храните все квитанции и чеки, с чьего счета производилась оплата!

Изучаем и эти моменты!

Какую выбрать форму собственности?

Можно выделить условно несколько форм собственности:

• Долевая
• Частная
• Совместная

Долевая часть бывает частной и общей. Часто такой вид используется при приватизации комнат, коммунальных квартир и т.д. Такой вид дает право закрепить право доли за каждым членом семьи.

Частная собственность подразумевает владение одним  человеком. Обычно это владение бывает до вступления в брак или замужество.

• Общая недвижимость – становится, когда появляется совместное имущество. При приватизации учитываются все члены, кто принимал в ней участие, на всех устанавливается равная доля.
• Совместная – при не указании долей, собственность делится в одинаковых долях между членами семьи (конкретно на супругов и несовершеннолетних детей).

Процедура покупки и оформления квартиры

Покупка квартиры предполагает решение вопросов, связанных не только с тем, на кого оформлять жилье, но и куда и с какими документами для этого обращаться.

Договор купли-продажи можно заключить как у нотариуса, так и без его помощи.

В законодательстве нет требования о нотариальном удостоверении договора, хотя многие граждане все же предпочитают обращаться за составлением важных документов к специалистам.

Многих интересует, нужно ли участие нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность. Как отмечалось выше, режим пользования имуществом имеет особое значение.

Что касается долевой собственности, то в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми поменялся порядок заключения гражданских договоров по данным видам имущества.

Согласно закону, с 1 июня 2016 года запрещается продавать, покупать, дарить и менять жилье в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь сделка с долями в квартире должна быть обязательно удостоверена нотариально. Без этого в Росреестре зарегистрировать сделку не удастся.

Согласие супруга на приобретение недвижимости

В Семейном кодексе РФ предусмотрено, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оно оформлено.

Оформление недвижимости на двоих супругов предполагает получение письменного согласия на проведение сделки с таким имуществом.

Согласие, составленное в письменной форме, удостоверяется нотариусом. И хотя в случае с общей долевой собственностью разрешение супруга не требуется, многие все же предпочитают заручиться таким документом во избежание споров в дальнейшем.

Порядок заключения договора купли-продажи

Оформление сделки у нотариуса при долевой собственности приобретает все большую популярность. Подписание документа в нотариальной конторе послужит гарантией того, что все будет сделано правильно, а в случае судебного разбирательства или возникновения других разногласий сделка будет иметь юридическую силу.

Напомним: законодательство не устанавливает требования обращаться к нотариусу, поэтому составить договор купли-продажи можно и самостоятельно.

Ознакомьтесь, как выглядит договор купли-продажи общей собственности:

Процедура госрегистрации

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Для этого со всеми документами нужно обратиться в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр.

Подать заявление можно также по почте или через интернет.

Перечень требуемых документов

Те, кто интересуется, как купить квартиру в долевую собственность, вместе с заявлением на регистрацию должны подать целый пакет документов:

• удостоверение личности заявителя;
• удостоверение личности и подтверждение полномочий представителя в случае подачи заявления третьим лицом;
• документацию на квартиру;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Уплата государственной пошлины

За регистрацию перехода права собственности на недвижимость необходимо уплатить госпошлину. Ее ставки установлены Налоговым кодексом РФ.

В настоящее время обязательный платеж для физических лиц составляет две тысячи рублей.

Законодательство

Все вопросы, которые так или иначе связаны с семейными и родственными отношениями, регулирует семейное право. Кроме того, сделки с имуществом относят к гражданскому праву.

В данной области можно выделить основополагающие законодательные акты:

Отдельные нюансы урегулированы специальными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами.

Кому уйдет квартира при разводе, если собственник один?

Когда квартира находится в собственности одного владельца, тогда в случае развода имущество остается в собственности одного из супругов. Если второй супруг не согласен, можно подать в суд исковое заявление с подробным описанием причины признать свое право на долю или проживание.

Причины могут быть различными. Квартира была приобретена в браке, но записана на одного из супругов (в этом случае нужно представить документы, доказывающие обратное — это могут быть выписки с совместных счетов о перечислении денежных средств на счет продавца за имущество).

В любом случае не может подлежать разделу:

• квартира, приобретенная супругом до брака
• в результате дарения или наследства
• при приватизации оформления, если второй участник отказался от своей доли в пользу первого

○ Какие документы нужно сохранить на случай развода, если квартира принадлежит одному супругу.

Документы, необходимые для доказательства права собственности на жильё:

• Договор о покупке квартиры.
• Кредитный договор.
• Договор дарения.
• Документы, подтверждающие права наследования.
• Выписка из личных банковских счетов.
• Выписка из лицевого счёта на квартиру, где указаны Ф.И.О. её владельца и отражены все финансовые перечисления за услуги коммунального характера.
• Расписка, свидетельствующая о получении суммы на приобретение недвижимости.
• Договора о поставки коммунальных ресурсов и их оплате хозяином квартиры в добрачный период.
• Чеки на приобретение имущества и строительных материалов в добрачный период;
• Договора на осуществление ремонтных работ и так далее.

Таким образом, для исключения всех имущественных споров при разводе рекомендуется заключить брачный договор, в котором предусмотреть все возможные имущественные и финансовые вопросы. Данный шаг сэкономит в будущем время, потраченное на спор и деньги, уплаченные за работу квалифицированного специалиста по имущественным делам.

Вернуться к содержанию ↑

Дареное имущество и жилье в наследство при разводе остается в получателя!

• Большая часть собственности является общей, что делает ее делимой при разводе. Вся собственность будет распределена «справедливо» между супругами, хотя не обязательно в равной степени. Но ваше наследство или дареное жилье при разводе обычно не делится!
• Поэтому одним из вариантов, который используют многие жители нашей страны, является покупка жилья на близких родственников с последующим дарением или наследованием. Супруги, которые получают дом в подарок, имеют право делать с ним все, что им угодно, в браке и даже после развода.

Но если супруг(а) решит обратиться в суд с иском, что покупка жилья на третье лицо с последующим дарением – это лишь метод прикрытия недвижимости, то вам необходимо будет доказать действительность данной сделки. То есть, представить документы, подтверждающие, что наследство было приобретено без ваших общих финансовых средств.

Недвижимость по наследству не должна быть куплена на общие деньги супругов!

Отвод жилья от дележа – насколько реально

Довольно часто используется такой способ предохранения от раздела квартиры: одному из супругов она преподносится в подарок.

Все, что получено супругом по наследству или по дарственной, является его неделимой собственностью. Таким образом, родители могут сделать подарок своему состоящему в браке ребенку или объявить его наследником квартиры, чтобы жилье осталось за ним в любой ситуации.

Важные моменты, без которых возникнут сложности

Однако здесь есть несколько моментов, на которые необходимо обратить внимание, причем заранее:

• Если жилье получено по дарственной, то следует позаботиться о том, чтобы были доказательства, что даритель купил ее на свои средства. Они могут быть собственными или заемными, но исключительно свои, без участия одаряемого.
• Если в безвозмездной сделке принимают участи родители, то желательно подумать о том, как могут повести себя другие наследники, поскольку договор дарения может быть оспорен. Потенциальными наследниками являются:
• супруг
• дети
• родители дарителя.

Вообще, такой способ довольно рискован. Наихудший вариант – если даритель умирает до оформления дарения, особенно без завещания. Теперь квартира оказывается в общей наследственной массе и может быть разделена между лицами, являющимися наследниками.

Для снижения риска данной ситуации в момент совершения сделки оформляется также и завещание. При этом нужно вспомнить, что наследодатель имеет полное право отменить и изменить завещание. Поэтому проводить такую процедуру можно только в случае полного доверия и взаимопонимания.

Как может повести себя бывший супруг

Не следует забывать и о любимой второй половине. Она может обратиться к суду с указанием, что сделка дарения или унаследование проводились как прикрытие с целью отвода квартиры из совместного имущества.

Если ему или ей удастся доказать, что покупка производилась на общие деньги, суд может признать право второго супруга на часть жилья.

Для предотвращения такого развития событий следует:

• иметь доказательства того, что расчеты за объект сделки производились со счета, деньги на котором находились еще до брака;
• сохранить доказательства того, что средства принадлежали наследодателю или дарителю.

Если второй супруг поставит целью часть этого жилья, он сможет выставить суду предположение, что родители-дарители бедны и не могли купить недвижимость без использования средств, которые являлись общими.

Доказательством может стать выписка со счета владельца спорной недвижимости – о снятии суммы, равной стоимости квартиры, либо несколько выписок по сумме, выплаченной за нее.

В любом случае, следует подумать о том, что гарантированный результат без усилий и хитростей может дать лишь правильно составленный брачный договор. Заранее обговорив все детали возможного развода и раздела имущества, заверив все написанное в нотариальной конторе, можно быть уверенным, что неприятностей и переживаний при разводе (которого может и не быть) станет меньше.

Никто не думает о разводе, вступая в брак, однако реальность иногда оказывается жестокой. Поэтому предохранить квартиру, которую планируется купить в единоличную собственность, придется заранее.

При этом придется без лишних сантиментов принять все меры, позаботиться о счетах, безукоризненном проведении сделки купли-продажи, предусмотреть все возможные и невозможные варианты. Большое значение имеет, каким способом это будет сделано.

Брачный договор, дарение или наследство – любой путь должен быть хорошо обдуман.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

○ Советы юриста:

✔ Мужу подарили квартиру родители, но деньги на ремонт брались со счета жены, в результате квартира стала дороже на 30% от первоначальной стоимости, как забрать свою долю супруге?

Нормой п.1 ст.36 СК РФ регламентировано, что имущество, которое принадлежало до брака ‑ личное и разделу не подлежит, данное относится и к подаренной собственности.

Однако, основание считать такую квартиру совместной имеется, в случае проведения значительных ремонтных и строительных работ, увеличившие её рыночную стоимость. Законодательством не оговорен перечень таких работ, значимость которых подлежит оценке. Данный вопрос изучается в суде с учётом всех обстоятельств дела.

Основанием признания совместной собственностью могут служить:

• Заключение экспертизы по ремонтному вопросу, где будет указано, что квартира, в результате переустройства приобрела новую стоимость.
• Подтверждение расходов.

Если судом будет приняты во внимание все доказательства, то такой подарок родителей при разводе будет разделён между супругами.

Вернуться к содержанию ↑

✔ По брачному договору квартира принадлежит одному из супругов, но она приобреталась совместно, при этом у второго супруга нет никакого имущества, можно ли оспорить брачный договор и разделить жилплощадь пополам?

Обратиться с исковым заявлением и оспорить условия договора, возможно, но это не даст никакого положительного результата, поскольку договор выражает ваше волеизъявление и его положения не противоречат действующему законодательству и позволяют разрешить вопрос об определении права владения данной недвижимостью.

Такой вопрос можно урегулировать лишь в договорном обоюдном порядке, внеся в соглашение изменения в отношении жилплощади.

На практике существует два способа внесения изменений в договор:

• В добровольном порядке, путём его заверения у нотариуса.
• В судебном порядке, в случае несогласия одной из сторон.

Руководствуясь нормами ст.451 ГК требовать изменений в суде можно только в случае нарушения договорных условий одной из сторон и изменения ситуации, при которой был заключён договор.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как оформить семейную ипотеку?

Семья, решая приобрести жилье в ипотеку, должна соответствовать ряду требований выставляемых чаще всего большинством банков, а именно:

• Возраст от 18- 60 лет
• Гражданство Российской Федерации
• Стаж последнего места работы 6 месяцев
• Доход семьи, позволяющий не ниже прожиточного минимума

Семья должна нуждаться в улучшении жилищных условий

При соблюдении этих условий, нужно собрать пакет документов:

• Паспорта участников
• Свидетельство о рождении детей
• Свидетельство о заключении брака
• Документы о собственности (если имеется)

Банк вправе затребовать дополнительные сведения. На все документы нужно сделать ксерокопии и приложить их к оригиналам.

Еще один немаловажный фактор – это первоначальный взнос. В зависимости от банка проценты могут быть разными. Средний взнос колеблется от 10 до 30  процентов. Купленная и оформленная в ипотеку, остается под обременением банка до конца выплаты долга.

Заключение

К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся. Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение. Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.

Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.

Автор: Анна Миронова

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Приобретение недвижимости в ипотеку

Совместная покупка жилья не всем по карману, поэтому многие семьи берут квадратные метры в ипотеку. Благодаря кредиту все большее число граждан получает возможность обзавестись собственным жильем.

Здесь тоже есть свои особенности, которые следует рассмотреть более подробно.

Покупка жилья с использованием материнского капитала

Программа материнского капитала создана для того, чтобы помогать семьям с детьми улучшить свои жилищные условия. Конечно, средств государственной помощи на полноценную покупку жилья будет недостаточно, но вот сделать первый ипотечный вклад вполне хватит.

Законодательство содержит ограничения при использовании денег маткапитала, поэтому потратить их на любые цели не удастся.

Ипотека для жилья, находящегося в долевой собственности

Законодательством предусмотрена долевая ипотека для приобретения имущества в долевую собственность.

Часто к такому способу покупки недвижимости прибегают семьи для приобретения квадратных метров в новостройках. Для этого подается стандартный пакет документов, а в самом договоре купли-продажи прописываются доли каждого из участников.

На что может претендовать второй супруг, если сделка прошла до свадьбы?

Если квартира приобреталась до брака, то она принадлежит тому, на кого была оформлена или зарегистрирована.

Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:

• если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
• ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
• если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.

Видеообзор раздела добрачной квартиры:

Как подстраховаться?

Если один из супругов не желает делить недвижимость и хочет, чтобы при разводе она оставалась его, то необходимо:

1. Заключить брачный договор. В нем прописать условия, при которых квартира остается за одной из сторон и не подлежит разделу.
2. Оформить договор дарения квартиры через третьих лиц, чтобы она не делилась при разводе.
3. Открытие банковского счета. При покупке квартиры проводить операции со своего счета. При судебном разбирательстве будет легче доказать, что используются личные средства.

Покупка квартиры в браке требует определенных знаний и навыков. Перед покупкой проконсультируйтесь у опытного юриста по недвижимости. Он подскажет вам как лучше поступить в той или иной ситуации. И помните, что делить квартиру не придется, если вы правильно ее оформите.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Нужно ли давать согласие или отказ одному из супругов?

По закону согласие на продажу недвижимости одним из супругов не требуется в следующих случаях:

• Имущество получено в результате дарения или получения наследства
• Получено или приобретено до вступления в брак
• Приватизировано на одного из супругов, с согласием второго (заверенного нотариально)
• Имеется брачный договор, в котором прописаны пункты отказа или согласия

В других случаях, когда квартира приобретена в совместную собственность, согласие или отказ заверяется нотариально.

Для оформления у нотариуса требуется:

• Паспорта супругов
• Свидетельство о собственности на квартиру
• Согласие других собственников (если имеются)
• Свидетельство о браке

В нотариальной конторе заполняется заявление и нотариус подписывает соглашение в котором прописываются сроки действия согласия или отказа. Данный документ подается вместе комплектом бумаг в Регистрационную палату. Для оформления сделки может потребоваться дополнительный пакет документов, какие именно можно уточнить непосредственно тамили в одном из отделений МФЦ.

Нужна ли доверенность одного из супругов на покупку?

Доверенность, нужна будет, когда кто-то из супругов не может представить свои интересы.

Это может быть:

• Длительная болезнь одного из супругов
• Имущество находится в другом регионе, и покупать едет один из супругов
• Вторая половина дает право полностью распоряжаться от своего имени

В конце всего выше изложенного можно сделать выводы, о том, что продажа квартиры очень серьезный и ответственный момент. К его решению нужно подходить ответственно и если вы не единственный собственник жилья, оформление должно проходить в соответствии с законном о совместной собственности.

Продажа жилья супругов

На протяжении семейной жизни пара нуждается в улучшении жилищных условий, особенно после рождения детей. Время от времени возникает необходимость продавать жилье, которое уже находится во владении супругов.

Продажа жилья в браке также имеет свои особенности. Во многом порядок зависит от вида общей собственности, в которую данное жилье оформлено.

Реализация недвижимости, находящейся в совместной собственности

Жильем, которое находится в совместной собственности супругов, пара распоряжается совместно по общему согласию. Для его продажи понадобится нотариально заверенное согласие мужа или жены.

Имеет свои отличительные черты и продажа недвижимости, оформленной на одного из супругов.

Продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности

Каждый собственник может распоряжаться своей долей. Однако особое значение имеет преимущественное право остальных владельцев на покупку доли.

Перед продажей лицо должно в письменном порядке уведомить других совладельцев о желании продать свою часть имущества. На обдумывание такого предложения им дается месяц.

Если на протяжении этого времени никто не вызовется выступить в роли покупателя, продавцу разрешается реализовать жилье на тех же условиях другим лицам.

Выводы

Приобретение недвижимости в браке – знакомое явление для многих граждан. Однако следует учитывать особенности этой процедуры, прежде всего то, в какую собственность оформить жилье. Для супругов более распространенной является общая совместная или долевая собственность. Подходящую для себя форму в каждом случае супруги выбирают сами.

Совместная собственность супругов. Общая долевая собственность: Видео

Автор: Евгений Рассказов

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...