Надо ли оценивать участок?

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.


Блок: 1/9 | Кол-во символов: 237
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Оценка жилого дома для продажи

Наиболее распространенным случаем, когда необходимо провести определение рыночной стоимости жилого дома, является его продажа. Поскольку согласно законодательству отдельно стоящие здания продаются только вместе с земельными участками, на которых они расположены, в случае оформления сделки по купле-продаже недвижимости нотариус потребует предоставить экспертную денежную оценку земли. Исключением могут быть ситуации, когда на участок не приватизирован, но такие случаи сейчас встречаются довольно редко и их необходимо рассматривать индивидуально. Резюме — при проведении оценки жилого дома для его продажи НУЖНА экспертная денежная оценка земли.

Блок: 2/5 | Кол-во символов: 678
Источник: https://realexpert.ua/obyazatelno-li-nuzhna-otsenka-zemli-pri-otsenke-doma/

Оценка земель: определение и законодательство


В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Блок: 2/9 | Кол-во символов: 571
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Определение стоимости дома для дарения

Ситуация с оценкой недвижимости для дарения с точки зрения необходимых нотариусу документов отличается от такой же работы для продажи имущества. Стоит обратить внимание, что существует два вида денежной оценки земельных участков: экспертная и нормативная. Экспертную оценку проводят частные оценочные компании (такие, как наша), а нормативная как правило выдается государственными органами вместе с вытягом из ДЗК. В случае дарения дома нотариусу необходима нормативная оценка земли (выдают государственные органы) и независимая оценка дома (делаем мы). Однако, в некоторых населенных пунктах «нормативка» может быть не разработана, поэтому в таких случаях нотариус требует проведения экспертной оценки земли. Резюме — при дарении жилых домов необходимо обязательно уточнять у нотариуса, какая необходима денежная оценка участка: экспертная или нормативная.

Блок: 3/5 | Кол-во символов: 895
Источник: https://realexpert.ua/obyazatelno-li-nuzhna-otsenka-zemli-pri-otsenke-doma/

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости


Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Блок: 3/6 | Кол-во символов: 3558
Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html

Оценка для раздела имущества при разводе

Здесь также существуют определенные нюансы. В большинстве случаев при разделе имущества определяется как стоимость дома, так и стоимость земельного участка. Это логично, так как супруги хотят оценить имущество, находящее в совместной собственности с целью его последующей продажи, либо компенсации своей доли одной из сторон спора. То есть экспертная оценка земли НУЖНА. Хотя, опять же, бывают и исключения. Иногда предметом спора является только само строение, так как участок был приобретен одним из супругов еще до регистрации брака. Вообще, что касается проведения экспертной оценки имущества для предъявления в суде, каждый такой случай необходимо рассматривать индивидуально, поскольку в каждом деле есть тонкости, влияющие на процесс проведения нашей работы (например, вопрос о необходимости выезда на осмотр объекта в каждом случае решается индивидуально).

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 904
Источник: https://realexpert.ua/obyazatelno-li-nuzhna-otsenka-zemli-pri-otsenke-doma/

Агроэкологическая оценка


Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Блок: 4/9 | Кол-во символов: 984
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Независимая оценка для суда при оформлении права собственности

В нашей стране не редки ситуации, когда с помощью обращения в суд люди оформляют право устанавливающие документы на недвижимость даже когда вокруг нее нет никаких споров. Например, если через суд происходит узаконивание самовольного строительства, то обычно достаточно просто оценки дома без учета стоимости земельного участка. Как уже указывалось выше — любая работа для предъявления в суде требует индивидуального подхода, поэтому рекомендуем Вам по этим связываться с нашими оценщиками по телефону, электронной почте или вайберу (см. раздел Контакты).

Блок: 5/5 | Кол-во символов: 616
Источник: https://realexpert.ua/obyazatelno-li-nuzhna-otsenka-zemli-pri-otsenke-doma/

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ


При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Блок: 5/6 | Кол-во символов: 1147
Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

  • Оценщик имеет узкоспециальное образование и опыт в этой сфере и сделает эту работу лучше вас, каким бы грамотным человеком вы ни были;
  • Эксперт всесторонне подходит к делу: анализирует рынок, все ваши предоставленные документы, производит расчеты, применяя различные методы – в итоге объявленная оценщиком стоимость будет максимально приближена к реальной;
  • Отчет об оценке земельного участка составляется в полном соответствии с законодательством РФ об оценке. Это официальный прошитый документ с печатью, который принимается в судебных инстанциях – он обладает абсолютной юридической силой;
  • Вы сэкономите свое время. Вам не придется ломать голову над тем, какую стоимость назначить для участка. А предъявление потенциальному покупателю официального отчета об оценке снимет последние сомнения в цене и представит вас как основательного человека;
  • Часто компании, занимающиеся оценкой, предлагают бесплатную консультацию по интересующим вопросам. Например, советуют, благодаря каким операциям с землей можно поднять ее реальную стоимость.

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Блок: 6/10 | Кол-во символов: 1426
Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Экспертная оценка


Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.
Блок: 6/9 | Кол-во символов: 578
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Блок: 7/9 | Кол-во символов: 1036
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Стоимость


Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

Блок: 8/9 | Кол-во символов: 1200
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Содержание документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Автор статьи

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.




Блок: 9/9 | Кол-во символов: 1565
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

Блок: 10/10 | Кол-во символов: 2454
Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/ocenka-zemelnogo-uchastka/
Кол-во блоков: 26 | Общее кол-во символов: 34174
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

  1. https://realexpert.ua/obyazatelno-li-nuzhna-otsenka-zemli-pri-otsenke-doma/: использовано 4 блоков из 5, кол-во символов 3093 (9%)
  2. https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/ocenka-zemelnogo-uchastka/: использовано 6 блоков из 10, кол-во символов 9498 (28%)
  3. https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html: использовано 9 блоков из 9, кол-во символов 9113 (27%)
  4. https://101jurist.com/nedvizhimost/otsenka-zemelnyh-uchastkov.html: использовано 3 блоков из 5, кол-во символов 2687 (8%)
  5. https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html: использовано 3 блоков из 6, кол-во символов 9783 (29%)



Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий