Получить налоговый вычет с продажи

О возможности оформить налоговый вычет при продаже недвижимости наверняка слышали многие наши граждане. Но мало кто понимает, что именно это понятие включает в себя. И мало кто разбирается в документальном оформлении. Потому вопрос заслуживает подробного рассмотрения.

Содержание

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам  недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

• полное освобождение продавца от уплаты налога;
• налог рассчитывается с части полученного дохода;
• налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Кто может получить вычет и в каких ситуациях он предоставляется

На налоговый вычет при продаже имущества имеют право физлица, являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Вычет предоставляется в следующих ситуациях:

• при продаже имущества, долей в Уставном капитале организаций, при уступке прав по договору участия в долевом строительстве;
• в случае выкупа имущества для государственных или муниципальных нужд.

Следует также отметить, что в отношении продаваемого имущества в виде ценных бумаг, или имущества, используемого в предпринимательской деятельности, вычет получить нельзя.

Также, имущественный вычет не может быть получен лицами, которые не являются налоговыми резидентами РФ.

Налоговым кодексом РФ не установлены какие – либо ограничения на счет того, где должно находиться продаваемое имущество (в России или за границей). Вычет применить можно в обоих случаях.

На сайте Вы можете  заполнить декларацию 3-ндфл онлайн и задекларировать доходы (в том числе получить вычеты) от продажи имущества и отправить ее на проверку нашему специалисту.

Также, вычет может быть получен и при реализации имущества по договору мены.

Сколько раз можно пользоваться вычетом

Он может предоставляться неограниченное число раз, но только 1 раз в определенном календарном году. Поэтому если за один год гражданин продаст несколько объектов недвижимости, то получить возврат он сможет только по одной такой сделке.

Если квартира находится в собственности дольше трех лет, то не приходится вовсе уплачивать с ее продажи какой-либо налог, поэтому не требуется пользоваться вычетом. Это же относится к ситуациям, когда после продажи гражданин не получает какую-либо прибыль, но это должно быть доказано документально.

Расчет вычета

Рассчитать его довольно просто, так как достаточно только воспользоваться легкой формулой – (доход, полученный от продажи недвижимости – 1 млн. руб.) * 13%.

Например, если продается подаренная два года назад квартира за 3,2 млн. руб., то при использовании вычета размер налога, который придется уплатить продавцу, равен: (3,2-1)*13%=286 тыс. руб.

Как не платить налог с продажи квартиры, расскажет это видео:

Важно! Допускается пользоваться вычетом при продаже квартиры, полученной по наследству или подаренной при составлении договора дарения.

Какие подготавливается документы

Для получения возврата требуется подготовить пакет документов. К ним относится:

• договор купли-продажи, на основании которого реализуется недвижимость;
• паспорт заявителя и его ИНН;
• документация, на основании которой подтверждается получение денег от продажи квартиры;
• декларация 3-НДФЛ;
• справка с работы;
• реквизиты счета в банке.

После передачи документов гражданин может уплачивать налог, рассчитанный с учетом льготы.

Когда может быть отказано в льготе

Существует несколько причин отказа в предоставлении вычета:

• в документах имеются недостоверные данные;
• не хватает определенной документации;
• продажа или покупка квартиры производятся между взаимозависимыми гражданами;
• покупалась квартира в собственность гражданина, но расходы в связи с этим процессом понес другой человек;
• ранее уже был получен в течение года вычет.

Работники ФНС непременно уведомляют об отказе, а также указывается причина данного решения.

Величина налоговой льготы

Максимальный размер льготы закреплен законодательно. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму до 1 млн. рублей от общего количества расходов, которые были связаны с покупкой недвижимости. Однако их предстоит подтвердить документально. В расходы входит не только цена недвижимости, но и проценты по кредиту, если жилье приобретается на деньги банка, также затраты на услуги риэлтора и иные расходы.

Видео

Использовать льготу в фиксированном размере можно тогда, когда гражданин не может документально подтвердить понесенные расходы, или их размер меньше 1000000 руб. В иной ситуации имеет смысл уменьшить размер налогооблагаемого дохода на сумму, которая реально была потрачена на покупку.

Особенности продажи имущества, находящегося в общей собственности

Выделяется 2 режима общей собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ:

1. совместная (без распределения по долям);
2. долевая (с конкретным распределением по долям)

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, вычет предоставляется в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме расходов на его приобретение (в зависимости от вида имущества и выбора налогоплательщика) в отношении всего объекта.

Вычет при этом можно распределить в любой пропорции.

Пример 2:

Иванов И.И. и Иванова А.А. продают квартиру, находящуюся в общей совместной собственности за 1 800 000 рублей.

Документально-подтвержденных расходов нет, поэтому супруги решили воспользоваться правом на вычет в размере 1 000 000 рублей. При этом вычет дается один и на всю квартиру, а не каждому супругу по 1 000 000 рублей.

По соглашению супругов, вычет был распределен в соотношении 40 % — Иванову И.И., 60 % Ивановой А.А.

Сумма налога, подлежащего к уплате в бюджет составит 104 000 рублей (1 800 000 – 1 000 000 = 800 000*13 % = 104 000).

Иванов И.И. заплатит в бюджет 41 600 рублей (104 000*13 % = 41 600);

Иванова И.И. заплатит в бюджет 62 400 рублей (104 000*13 % = 62 400)

В налоговой декларации расчет будет следующим:

• доход и налог Иванова И.И. равен: 1 800 000*0,4 % = 720 000 — (1 000 000*0,4 %) = 320 000*0,13 % = 41 600 рублей
• доход и налог Ивановой А.А. равен: 1 800 000*0,6 % = 1 080 000 — (1 000 000*0,6 %) = 480 000*0,13 % = 62 400 рублей

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме подтвержденных расходов на его приобретение в отношение всего объекта. 

Если налогоплательщики при реализации имущества, находящегося в долевой собственности, выбирают вычеты в размере 1 000 000 рублей или 250 000 рублей (в зависимости от вида продаваемого имущества), для того, чтобы каждый смог получить вычет по 1 000 000 или по 250 000, необходимо:

• Если право собственности на объект оформлено одним свидетельством, тогда данный объект необходимо продать разными договорами купли-продажи;
• Если право собственности на объект оформлено разными свидетельствами, тогда данный объект можно продать одним договором купли-продажи, но с указанием каждого продавца, как продавца своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи.

В таких случаях, каждый получит вычет в размере 1 000 000 или 250 000 рублей.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Особенности получения вычета в ФНС или у работодателя

Обычно граждане предпочитают обращаться непосредственно в инспекцию. Для этого подготавливается документация, а также составляется грамотно заявление. Документы рассматриваются в течение 4 месяцев, после чего выносится решение.

Если требуется оформить вычет у работодателя, то требуется все равно передавать документы в налоговую. В такой ситуации придется уплатить полную сумму налога, а после некоторая его часть будет возвращаться работодателем, для чего будет выплачиваться заработная плата без взимания НДФЛ.

Законодательное регулирование

Некоторые нормативные акты регулируют возможность получения вычета при продаже жилья. К ним относится:

• ФЗ №212, в котором указывается на то, что если квартира принадлежала продавцу меньше трех лет, то ее продажа – это получение определенного дохода, поэтому требуется уплачивать налог, но при этом допускается пользоваться вычетом;
• ст. 220 НК предоставляет возможность оформлять возврат на определенных условиях.

Важно! Желательно перед подачей заявления и иных документов изучить информацию, содержащуюся в вышеуказанных нормативных актах.

Итак, при продаже квартиры, которая находится в собственности меньше трех лет, приходится уплачивать налог. Его можно уменьшить, если воспользоваться вычетом. Он назначается при определенных условиях и имеет строго определенный максимальный размер.

Оценка статьи:

Загрузка…

В каком размере и когда может быть получен вычет при продаже имущества

Согласно НК РФ, а также Письма Минфина России от 2 марта 2018 г. N 03-04-05/13521 вычет при продаже имущества предоставляется в следующих размерах:

1. 1 000 000 рублей.
   
   Указанный вычет применяется одновременно ко всем объектам продаваемого имущества в течение календарного года.
   
   К таким объектам относятся: жилая недвижимость (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, в том числе приватизированные помещения, а также доли), земельные участки (в том числе доли).
2. 250 000 рублей.
   
   Указанный вычет применяется одновременно ко всем объектам продаваемого имущества в течение календарного года.
   
   К таким объектам относится: любое иное имущество (автомобили, гаражи, книги, монеты и тому подобное).
3. В размере выкупной суммы, в случае выкупа имущества, которое необходимо для государственных или муниципальных нужд.

При этом, вместо применения вычетов 1 000 000 рублей и 250 000 рублей, налогоплательщик имеет право уменьшить полученные доходы от продажи имущества на сумму документально-подтвержденных расходов, которые он понес при приобретении продаваемого имущества.

Пример 1:

Иванов И.И. продает квартиру за 2 500 000 рублей, которую он приобрел за 2 000 000 рублей.

Иванов И.И. имеет право выбрать, каким вычетом воспользоваться:

• 1 000 000, в этом случае, налог составит 195 000 рублей (2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000*13 % = 195 000);
• в сумме подтвержденных расходов, налог составит 65 000 рублей (2 500 000 – 2 000 000 = 500 000*13 % = 65 000).

В том периоде, когда возникли доходы от продажи имущества, тогда и возникает право на вычет.

На практике часто встречается ситуация, когда в течение одного года налогоплательщик продает несколько объектов имущества и по одним он хочет применить вычет в размере 1 000 000 или 250 000 рублей (в зависимости от вида объекта), а по другим – вычет в размере документально-подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Согласно принципа равенства налогообложения (п.1 ст.3 Налогового кодекса РФ), а также позиции Министерства Финансов РФ, налогоплательщик имеет право по одним объектам применить вычет в размере 1 000 000 (250 000) рублей, а по другим – в сумме документально-подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества.

Но в любом случае, рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию по месту своего учета при возникновении такой ситуации.

Расходы, которые можно принять к вычету, связанные с приобретением продаваемого имущества:

• Оплата стоимости имущества;
• Проценты по целевым кредитам на приобретение имущества;
• Субсидии, направленные на приобретение квартиры.

Иные затраты, по которым могут возникнуть вопросы на счет правомерности их включения (рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию по месту своего учета для уточнений):

• оплата риэлтерских услуг;
• госпошлины;
• потребительские кредиты (например, при покупке автомобиля, вместо целевого кредита);
• расходы на благоустройство земельного участка;
• расходы на ремонт квартиры, приобретенной без отделки;
• реконструкция зданий;
• улучшение потребительских качеств автомобиля и иного имущества;
• прочие расходы

Все указанные вычеты при продаже имущества можно получать каждый год, ограничений на их использование нет, и они применяются только к объектам, проданным в конкретный год.

Посмотрите также о реализации недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости.

Сколько нужно времени, чтобы не платить налог

Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.

1. Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.

Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.

2. Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.

Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:

• приватизирована;
• унаследована;
• подарена близким родственником;
• получена по сделке ренты.

Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.

Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.

В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:

• куплена;
• подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
• обменена;

от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2021 году.

Важно. Давность владения освобождает и от налога, и от 3-НДФЛ. Декларацию после такой сделки заполнять не нужно.

Если сделка проходит до истечения минимального предельного срока владения, налогоплательщик вправе применить налоговую льготу.

Формула расчета налога

Универсальная формула расчета следующая:

(Д – НВ) * 13% = размер налога, где

Д – доход (из договора или от кадастровой стоимости);

НВ – налоговый вычет (фиксированный или расходный).

Особенности вычетов по ипотеке

И здесь действует единое правило, вводящее ограничение по сумме до 1 миллиона. Но есть и некоторые особенности. Например, можно вернуть лишь 13 процентов от налога, если выявлена переплата по нему. Никаких временных ограничений не вводится, получить компенсацию можно в любой момент после того, как чек окажется на руках.

Если говорить об официальных бумагах, то потребуются следующие доказательства:

1. Доказательства того, что жильё существует, как и права на него. Это договор на покупку и продажу, аренду, акт по приёму и передаче.
2. Бумаги, подтверждающие сам факт оплаты.

При этом есть возможность вернуть не только то, что потрачено на приобретение. Но и проценты, которые были фактически затрачены. Предельно возможный размер компенсаций – 3 миллиона рублей.

Вычет на проценты легко оформляется при получении любых целевых займов и кредитов, направленных на покупку земельных участков с домом, либо объектов, где было разрешено индивидуальное жилищное строительство.

Только начало перечисления сборов по процентам позволяет оформить сами ипотечные вычеты. До этого применять льготы нельзя.

Особенности льгот для пенсионеров

Какие-либо льготы для пенсионеров, связанные с уплатой налогов при продаже квартиры, действующим законодательством не предусмотрены. Доход пенсионера с продажи жилья облагается НДФЛ по такой же схеме, как и доходы остальных категорий населения.

Заключение

Налоговый вычет позволяет существенно сэкономить на налоге при продаже квартиры в 2019 году недвижимости, а в некоторых случаях и вовсе освобождает от него. На первый взгляд правила применения вычетом сложны, однако разобраться в них не составляет труда.

При оформлении льготы необходимо уяснить, как долго квартира находилась в собственности, какой доход получен от ее продажи и какой налоговый вычет эффективнее в конкретной ситуации. В остальном арифметические расчеты и оформление документов не занимает много времени – поэтому ответ на вопрос, как получить налоговый вычет с продажи квартиры, сводится к анализу индивидуальной ситуации и поиску наиболее выгодных вариантов налогообложения.

Также не стоит забывать про возврат процентов по ипотеке, который вам положен, если квартира приобреталась в ипотеку.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...