Не оплатил налог от сдачи квартиры, какие последствия?

В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.

Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства.

Действующее налоговое законодательство

Базовый комплекс отношений, который возникает при сдаче квартиры в аренду и наем, регламентируют главы 34-35 ГК РФ. Правоотношения носят договорной и возмездный характер. Это значит, что владелец квартиры получает доход. В связи с этим необходимо принимать во внимание и требования налогового законодательства.

Доход, который был получен, может облагаться следующими видами налогов:

• НДФЛ;
• налогом на прибыль;
• налогом, устанавливаемым при использовании специальных режимов налогообложения.

Процесс перечисления налогов при сдаче квартиры регламентируют главы 23-26 НК РФ.

Что же изменилось?

В 2018 году к списку обязательных справок с информацией о денежных перемещениях добавился счет в драгоценных металлах. И все! Налоговая служба по прежнему не имеет право следить за вашими банковскими операциями без официального запроса. И банк также не передает ей информацию в автоматическом режиме. Исключение для операций свыше 600 тысяч рублей за раз – вряд ли кому-то столько платят за квартиру.

Каких неприятностей все же опасаться, если физ. лицо сдает квартиру, но не платит налоги?

• Основной причиной возникновения интереса к вам органов МВД, а затем и налоговой службы, может послужить жалоба соседей на шум в вашей квартире или другое неадекватное поведение ваших квартирантов.
• Нельзя сбрасывать со счетов и просто дурной характер соседей. В этом случае даже тихие и вежливые квартиранты не спасут положения.
• Не секрет, что в некоторых домах председатели домовых сообществ проявляют искренний интерес к проживающим по соседству людям или из личного интереса или по просьбе участкового.
• Ваши квартиранты, если у вас например испортились с ними отношения, могут сами обратиться с жалобой на вас, предоставив договор и расписки о получении денег.

Как сдавать квартиру в аренду официально без проблем с законом

Существует три способа, позволяющие легально сдавать свою недвижимость в аренду и получать с этого законную прибыль, которую разрешает государство.

Способ №1. Уплата подоходного налога 13% с аренды квартиры физического лица

Этот способ с одной стороны самый удобный, потому что не нужно регистрироваться в налоговой в качестве ИП и заниматься разными бухгалтерскими делами. Но с другой стороны этот способ может оказаться не самым выгодным для собственника квартиры из-за того, что нужно будет заплатить государству 13% со всех доходов от аренды. Это подоходный налог или НДФЛ.

Суть этого варианта проста:

• В налоговую 1 раз в год подается декларация по форме 3-НДФЛ

К налоговой декларации прикладываются следующие документы:

• Договор найма квартиры с указанием стоимости арендных платежей
• Акт приемки квартиры
• Расписки (при наличной оплате)
• Выписку с банковского счета (при безналичной оплате)
• Правоустанавливающие документы на право распоряжаться данной недвижимостью

Способ №2. Сдача квартиры через ИП: налог 6%

Этот вариант сдавать квартиру легально может стать наиболее выгодным с позиции расходов.

Суть этого способа такова:

• Необходимо зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем, работающим по УСН-6%

Отчетность и расходы:

• ИП платят 6% подоходного налога вместо 13% и подают налоговую декларацию
• ИП платят страховые взносы в Пенсионный фонд, ФСС и ФОМС

Если приложить к НДФЛ еще и платежи в социальные фонды, может оказаться, что в сумме вы заплатите больше 13%, поэтому данный вариант подходит в зависимости от размера арендной платы. В частности, если объект сдается по цене 100 000 рублей в месяц, то вероятно, этот способ наиболее предпочтительный, так как все платежи будут меньше 13 тысяч рублей.

Если же вы сдаете квартиру за 10-20 тысяч рублей, то первый вариант будет выгоднее.

Способ №3. Сдача квартиры через ИП по патенту

Этот вариант заключается в упрощении бюрократических процедур и к фиксированной ставке налога, которая рассчитывается в зависимости от площади объекта и расположения.

Необходимо:

• Зарегистрироваться ИП
• Приобрести патент для сдачи квартиры

Отчетность и расходы:

• ИП платят 6% подоходного налога вместо 13% и подают налоговую декларацию
• ИП платят страховые взносы в Пенсионный фонд, ФСС и ФОМС

Данный вариант предпочтителен, если цена аренды высока. Например, в Москве за квартиру площадью до 50 квадратных метров цена патента может колебаться от 15 до 30 тысяч рублей в год.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:

1. Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
2. Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

• Штрафа;
• Принудительных работ;
• Ареста;
• Лишения свободы.

Возможно Вас заинтересует статья, альтернативная сделка с недвижимостью при купле продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Что происходит дальше?

• Участковый проведёт опрос соседей и квартирантов на предмет выявления факта предоставления услуг.
• Затем опросят вас.
• После этого все письменные объяснения и документы, подтверждающие факт аренды могут быть направлены в ФНС. Если вы платите налоги, вопрос отпадет сам собой.
• ФНС может предложить вам добровольно без участия суда оплатить налоги,например за последние 2 года, прислав соответствующее заказное письмо.
• Если у ФНС оказалось достаточное количество документальных подтверждений нарушения закона, то дело может попасть в суд. В этом случае кроме налогов придется заплатить штраф.

Как законно сдать квартиру?

Правильные действия арендодателя позволят не только избежать проблем с законом, но и всецело защитить свои интересы и избежать непредвиденных убытков.

Основным документом, регулирующим отношения между собственником и предполагаемыми жильцами квартиры, является договор.

Если пользователем жилья будет физическое лицо, то оформляется договор найма жилья.

С юрлицом заключается договор аренды. Для любого из этих документов необходимо соблюсти письменную форму.

Договора, заключенные на срок, равный или превышающий один год, подлежат государственной регистрации.

Для минимизации затрат лучше заключать договора на срок меньше года и с возможностью пролонгации. В таком случае не требуется оплачивать пошлину за регистрационные действия.

Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное. Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже, а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.

Чтобы получить максимальную сумму дохода от предоставления жилья в аренду (наем) необходимо заранее определиться с системой исчисления и оплаты налоговых платежей.

Такой выбор зависит от многих факторов:

1. Количество сдаваемых объектов;
2. Налоговая политика субъекта РФ;
3. Потенциальный доход;
4. Категория недвижимости (жилье экономкласса или элитные апартаменты);
5. Сумма расходов на содержание жилья;
6. Статус арендодателя (физлицо или индивидуальный предприниматель).

Окончательный выбор можно сделать, только предварительно рассчитав все возможные варианты.

Нельзя забывать и о непосредственной уплате налога и предоставлении декларации, поскольку нарушение требований налогового законодательства грозит значительными расходами в виде штрафов и неприятными последствиями для репутации.

Предлагаем вам посмотреть видеоролик на тему данной статьи:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

Каким образом попадаются нарушители?

Как видно, аренда жилья без уплаты налогов способна лишить собственника не только денег или имущества, но и свободы. Казалось бы, настолько суровые меры должны превратить декларации граждан в максимально прозрачный документ, но нет.

Причиной, по которой большинство арендодателей предпочитает рисковать, не платя налог с дохода за квартиру, является малая вероятность раскрытия. К тому же для квартиросъемщика уклонение хозяина квартиры от уплаты налогов не представляет никакой опасности. Съем и проживание в чужой квартире (с ведома владельца) законом не преследуется. Логика проста: если сдаешь жилплощадь на личных коммуникациях, нет нотариально заверенного договора найма или стопки чеков, в графе «назначение» которых указана плата за квартиру, сдаваемую в аренду, вероятность уличения в сокрытии доходов мала.

В то же время стоит помнить о существовании непредвиденных факторов. Квартиранты могут оказаться конфликтными, создающими помехи для спокойного проживания соседей. Тогда групповое заявление от нескольких жильцов может дать старт процессу проверки и выявит неуплаченный налог на поступления со сдачи квартиры в аренду.

Или же непосредственно между владельцем и арендатором могут возникнуть трения. В такой ситуации, даже минимально юридически подкованный квартирант, имеющий на руках договор и/или чеки, способен дать делу ход. Особенно обостряет ситуацию тот факт, что при аренде помещения у физического лица или организации, которая не платит налоги на доход, арендатор будет проходить, как свидетель, но не соучастник. Это является дополнительным ответом на вопрос «надо ли платить налоги».

Крупнейшие сервисы для аренды квартир

Сдать жилье с помощью интернета сегодня стало гораздо легче, чем прибегать к услугам агентов или самому искать жильцов по соцсетям или клея объявления по столбам.

В интернете существуют 4 крупнейших онлайн сервиса по сдаче жилья:

• сдача квартиры через букинг
• сдача квартиры через airbnb
• сдача квартиры через Авито
• сдача квартиры на Яндекс.Недвижимость

Онлайн сервисы для поиска квартирантов

Но те, у кого сдается одна квартира или даже комната, чаще прибегают к помощи онлайн сервисов. Удобнее всего найти жильцов через букинг или airbnb, поскольку этими сервисами пользуются продвинутые и наиболее платежеспособные люди. Доска объявлений Авито пользуется популярностью в городах поменьше.

Налоговики планируют изучать прежде всего сайты Авито и Яндекс.Недвижимость, поскольку это российские интернет площадки и получить к базе данных этих сайтов им проще. В частности, московские власти будут выявлять собственников квартир, которые регистрируются на Авито или Яндексе, предлагая объекты в аренду, и не платят налогов.

Проект анализа больших данных, разработанный Правительством Москвы, уже начал свою работу. В частности, московские чиновники жалуются на то, что за 9 месяцев прошлого года всего 27 000 арендодателей легально заплатили налоги от сдачи своих квартир, хотя по сведениям независимых аналитиков недвижимости, в Москве сдается не менее 250 000 квартир.

Получается, что в Москве официально сдают квартиры и честно платят налоги лишь около 10% граждан.

Как сдавать квартиру и не платить налоги

Получение наибольшего уровня прибыли при полноценном соблюдении законов и грамотной, своевременной подачи деклараций, возможно. В отношении налоговых отчислений на доход от аренды квартиры можно применить принцип налогового вычета.

Суть инструмента: налоговый вычет при сдаче имущества в аренду состоит в том, что для определенных категорий налогоплательщиков действуют корректирующие коэффициенты, уменьшающие сумму взноса, и, в итоге, платить получается меньше. Под категорию таких граждан подпадают лица:

• занимающиеся благотворительной деятельностью;
• отчисляющих суммы на собственное или детское образование;
• оплачивающие дорогостоящие медицинские процедуры и препараты;
• отчисляющие дополнительные суммы в счет пенсионной страховки;
• недавно приобретшие или построившие жилье.

Итоговая сумма, которую составит налоговый вычет из подоходного налога за аренду, не может полностью погасить сумму платежа. Как правило, его размер не превышает четверти от общей цифры необходимого отчисления. Другими словами, налог от доходов со сдачи квартиры в аренду платить придется, но в существенно меньшем объеме.

Оплачивать налог на доход, получаемый при сдаче квартиры, является законодательно установленной обязанностью налогоплательщика. Наличие всевозможных льгот способно снизить процент ставки, но ответ на вопрос «нужно ли платить налоги при сдаче недвижимости», будет положительным. Это значит, что попытки сокрытия поступлений (без декларирования дохода) или пропущенная оплата налога за аренду считаются нарушением закона.

Даже длительная сдача квартиры в аренду, игнорируя налог, не сможет окупить суммы штрафа и возместить потери от уголовного наказания за сокрытие доходов. Потому, вместо поисков путей, как сдать жилье и не платить в бюджет, лучше корректно оформить все документы по сделке изначально и пополнять бюджет постепенно, чем надеяться на удачу и в итоге лишиться всего.

Трудно ли доказать незаконное получение дохода с аренды жилья?

Да. Для этого необходимо иметь на руках договор аренды и расписки о получении денег. Доноса соседей недостаточно, при этом собственники жилья и квартиранты иногда заранее договариваются о своем якобы родстве или об оказании бесплатной услуги. Даже если договор оказался в руках налоговой службы, фактически невозможно установить передачу денег, только если расчеты не осуществлялись с помощью банковских платежей. При этом согласно статье 122 НК РФ ответственность может применятся только в том случае, если вина неплательщика доказана.

Как перестать бояться и начать платить налоги?

НДФЛ за сдачу жилья составляет 13% от суммы, полученной за налоговый период (1 год). Платить его – обязанность каждого гражданина. Для квартиры,  сдаваемой за 15000 рублей это будет 23400. Нужно зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика и прямо там заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, например, для 2018 года дата отсечения будет 30 апреля 2019 года.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Оспорить алименты — хочу оспорить алимен... Обязанна ли я оплачивать коммунальные ус... О пособиях детей,мать иностранка имею.рв... Обжалование решения по жалобе на ПДД...