Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку от застройщика: расписываем по пунктам

Наши юристы ответят в течении 5 минут

1 970

Один из самых распространенных способов получить собственное жилье – это приобрести квартиру на вторичном рынке при помощи одной из множества ипотечных программ. Рассмотрим подробнее, что и как нужно делать, чтобы оформить кредит и стать владельцем своей квартиры.

Особенности приобретения

С чего начать покупку новой квартиры в ипотеку? При обращении в банк будущий владелец квартиры неизбежно столкнется с рядом особенностей:

• при подборе жилой недвижимости нужно обращаться только в аккредитованные строительные организации, которым банк сможет доверять;
• ипотечные средства будут выданы, если строительство находится в завершающей стадии;
• ипотека будет выдана только на проект, прошедший государственную регистрацию (заемщик же должен обеспечить сделку, к примеру, предоставить имущество в залог).

Для начала следует решить, в каком доме покупать жилье. Если было принято решение о приобретении квартиры в строящемся здании, существует несколько вариантов приобретения:

1. Договор долевого участия (ДДУ). Его заключают сразу с застройщиком. После завершения строительства владелец получит свидетельство о регистрации и станет полноправным хозяином своей собственности (здесь нужно опираться на закон 214-ФЗ).
2. Договор переуступки или цессии. Квартира будет куплена у инвестора. Недостатки: государство активно поддерживает застройщиков, и процентная ставка у жилья, купленного по договору цессии, гораздо выше, чем у квартиры, купленной у застройщика. После сдачи дома и принятия госкомиссией переуступка невозможна.
3. По договору жилищно-строительного кооператива. Специалисты утверждают, что это небезопасный способ. Такой вариант продажи не исключает двойную продажу.
4. По предварительному договору купли-продажи. Документ заключают, только если дом сдан, но пока нет документов, подтверждающих собственность.

Далее рассмотрим, как взять ипотеку на новостройку.

Приобретение у застройщика

Для покупки недвижимости у строительный фирмы необходимо придерживаться определенных этапов. Что нужно знать:

1. Сначала определиться с районом, где вы собираетесь жить.
2. Очень часто покупка происходит на этапе строительства многоквартирного дома. Подобное жилье обычно продают с черновой отделкой, и въехать в него быстро не удастся. Нужен ремонт.
3. Прежде чем останавливать свой выбор на определенном объекте, человек должен тщательно изучить сам объект, застройщика, условия банка, а затем заключать договор. Затем стороны подписывают акт приема-передачи, покупатель получает ключи, оформляет собственность. Самый небезопасный вариант приобретения ипотечного жилья – стадия котлована.

С чего начать — выбор объекта

Для начала нужно подобрать конкретный объект, который вы собираетесь покупать. Делается это, прежде всего, для того, чтобы знать, какая нужна сумма для покупки. Также, чтобы в дальнейшем избежать проблем, нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Этап постройки дома. Если строительство ещё не началось или только вырыт котлован, то получить ипотеку на такой тип недвижимости очень тяжело. Банк сильно рискует, так как квартира в строящемся доме может быть никогда не достроена. Оптимальный вариант — дождаться момента, когда квартира будет готова на 70-80%. В этот момент все ещё можно выгодно купить, но банк будет гораздо более лоялен при выдаче ипотеки.
2. У застройщика. Почти все банки требуют приобретать недвижимость только у тех застройщиков, которые имеют соответствующие договоренности с банком. Это делается всё по той же причине — банк не хочет лишний раз рисковать. В любом случае покупать недостроенную квартиру у сомнительного застройщика точно не стоит.

В какое время лучше приобретать?

Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.Однако, такое вложение весьма рискованно, ведь в любой момент строительство может быть заморожено, и вы не получите заветных квадратных метров.

Одним из важнейших условий ипотечного кредитования, да и по мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение ваших денег — это покупка квартиры в ипотеку от застройщика, которая уже на 70% готова к сдаче.

Это значит, что недвижимость построена, но не в полном объеме готова к эксплуатации и в ней еще ведутся отделочные работы. Это снижает риск того, что строительство может быть заморожено и внушает уверенность финансовым организациям в том, что деньги будут потрачены по назначению. Да и вам, как будущему собственнику, выгоднее всего на данном этапе покупка квартиры в ипотеку у застройщика. В этот момент цена на квартиру еще не вырастет до своего основного пика, однако, вы будете на 90% уверены в том, что дом сдастся к сроку.

Выбор способа приобретения недвижимости

На сегодняшний день есть два основных надежных способа покупки недостроенного жилья:

Оба способа надежны, ими можно пользоваться.

Условия приобретения

При покупке следует соблюдать несколько условий:

1. Обычно банк требует у будущего заемщика, чтобы он обращался только к тем строительным фирмам, с которыми у кредитной организации есть договоренность. Банк тоже рискует, выдавая ипотеку на покупку квартиры у застройщика, который заморозит строительство, а заемщик потом через суд откажется от кредитования. Банк заключает договор только с определенными надежными компаниями.
2. Как уже было сказано, покупать недвижимость лучше, когда строительство уже почти завершено.
3. Заемщик должен быть готов к тому, что ему придется внести солидный залог на покупку жилья — в виде денежных средств или предоставить в залог имущество: автомобиль или другую квартиру.
4. Срок ипотеки не начисляется меньше, чем на 1 год. Заемщик должен быть гражданином РФ.
5. У гражданина должна быть постоянная работа, чтобы он мог вовремя погашать задолженность перед банком.
6. Каждый банк может дополнительно выдвинуть свои условия, с которыми нужно ознакомиться заранее.

Оценка

Зачем нужна оценка квартиры? Независимый эксперт рыночной стоимости жилья, которое передается в залог банку, — это обязательное условие оформления ипотеки. По этой стоимости банк сможет продать квартиру, если задолженность не будет погашена.

Также если заемщик не сможет оплатить квартиру, он должен будет продать ее по рыночной цене, чтобы расплатиться с банком. Расходы на услуги оценочной фирмы выплачивает заемщик сам.

Заемщик заказывает оценку, как только определяется с выбором квартиры. Если повременить с этим, может получиться так, что оценочная стоимость недвижимости окажется ниже той, что предлагает застройщик, тогда покупатель не сможет купить квартиру – банк выдаст ипотеку в пределах суммы, которую установил оценщик.

Без первоначального взноса

Без первоначального взноса ипотеку выдают только тем, кто работает по найму (не ИП), сумма от 250 000 до 3 миллионов рублей до 25 лет. Также ипотеку без взноса могут дать под залог имеющейся недвижимости.

Если у заемщика будет первоначальный взнос, который превысит 70% от стоимости жилья, ипотеку можно заменить более выгодным потребительским кредитом.

Проверка многоквартирного дома

Способы проверки объекта:

1. Недостаточно проверять застройщика по его официальному сайту. Нужно искать отзывы о строительной компании. Но отрицательные отзывы могут оставлять конкуренты, а положительные нередко «рисует» сама фирма.
2. Обращение в банк поможет получить достоверные сведения о строящемся дома. Банк, выдавая ипотеку, сам тщательно проверяет застройщика и его объекты. Кредитная организация выдаст ипотеку только тогда, когда убедится, что с компанией все в порядке.
3. Проверить документы строительной фирмы на предмет юридической чистоты помогут квалифицированные юристы.
4. Также нужно уточнить, передана ли квартира на баланс управляющей организации, проведена ли процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей компании по всем правилам и проверкам. Если такая процедура состоялась, нужно изучить акт приемки.
5. Есть ли необходимые коммуникации, подвели ли к дому воду, запустили ли систему отопления, составили ли договоры с городским водоканалом.
6. Заемщику следует узнать, есть ли у него какие-либо льготы, имеет ли он право на участие в государственных программах, субсидирующих на покупку квартиры. Если есть такое право на покупку с господдержкой, об этом нужно оповестить банк и застройщика.

Рассмотрим, с чего начать покупку.

Нужна ли помощь агентства недвижимости или риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

Процедура купли-продажи квартиры на начальном этапе предполагает поиск продавца квартиры. Искать его можно самостоятельно или же обратиться к специалистам. Первый вариант значительно дешевле, но дольше и сложнее. Второй, как легко догадаться, проще и быстрее, но дороже.

Разница между агентством и риэлтором

Глобальной разницы нет. Агентство недвижимости представляет собой юридическое лицо, оказывающее определенные услуги по поиску покупателей/продавцов и сопровождению сделок. Обычно в агентстве работает несколько риэлторов и множество других специалистов, типа юристов, менеджеров, специалистов call-центра и так далее. В результате каждый делает свою работу, что положительно сказывается на конечном результате.

Если риэлтор работает сам на себя (например, оформив ИП), обычно его услуги стоят значительно дешевле, чем полноценного агентства недвижимости. Это и есть его единственное преимущество. В остальном, один человек просто не способен знать все и грамотно сопровождать сделку выступая в роли юриста.

Риэлторы, как и агентства недвижимости, бывают очень разные. В «самостоятельное плавание» нередко уходя очень крутые специалисты, способные сопровождать всю сделку на высочайшем уровне. С другой стороны, агентства бывают настолько плохие, что лучше вообще к ним не обращаться. Заранее определить уровень оказываемых услуг можно только на основании отзывов других клиентов.

Права и обязанности

Прежде чем подписывать договор с агентством или риэлтором, нужно проверить, какие именно права и обязанности в них указаны. Также не лишним будет проверить цену за услуги. В документе не должно быть никаких двусмысленных фраз или неточных данных.

Пример: Если в договоре есть фраза похожая на такую «Клиент оплачивает услуги агентства на основании тарифных ставок, размещенных на таком-то сайте», есть серьезная вероятность очень сильно переплатить. Компания может в любой момент изменить ставки, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Разумеется, всегда можно попробовать доказать тот факт, что подразумевались ставки на дату подписания договора, но даже за один день можно очень многое изменить и доказать это практически невозможно.

Если агентство или риэлтор предлагают только услуг по поиску продавца, лучше от них отказаться. Дело в том, что именно поиском человек может заняться и сам, а вот сопровождение сделки осилить может только опытный юрист. В идеальном варианте стоит нанимать такого специалиста отдельно, так как те, которые работают в агентствах нередко не имеют должной квалификации или опыта.

Получение ипотеки

Процесс получения ссуды начинается с выбора банка. Один из самых важных критериев выбора — процентная ставка. Даже несколько десятых процента за долгий срок выплат превращается в очень существенную сумму. Можете посмотреть в конце данной статьи условия по ипотеке в надежных банках на вторичное жилье.

Но есть и другие важные аспекты. Например, список застройщиков, с которыми готов работать банк. Есть список застройщиков с аккредитивом. Среди них обязательно должен быть тот, который выбран вами.

Ипотека на новостройку, документы для оформления

В ипотеке на новостройку, документы являются основным моментом, и от их подготовки во многом зависит результат вашего обращения в банк. Кроме того при поиске квартиры всегда существует риск стать жертвой мошенников. Как избежать нечистых на руку дельцов, вы можете узнать в статье «Как купить новостройку в ипотеку и не попасть». В любом случае к изучению и сбору документации следует относиться серьезно.

Рекомендация специалистов:

На стадии ведения переговоров, проверки документов и подписания договора, рекомендуется консультироваться с независимыми профессионалами, специализирующимися в данной отрасли. Это особенно актуально для договоров долевого строительства, так вы избавитесь от многих неприятностей и проблем в будущем.

Итак, прежде чем будет подписано основное соглашение с застройщиком, потрудитесь получить от застройщика копии следующих документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, где планируется строительство;
• Разрешение государственных органов на осуществление строительства;
• Акт предварительного распределения недвижимости;
• Инвестиционный контракт.

Необходимо отметить, что всю эту документацию может затребовать банковское учреждение для выдачи кредита.

Чтобы получить ипотеку на новостройку, вы должны представить в банковское учреждение следующий пакет документов:

• Паспорт гражданина или удостоверение личности;
• Справка о доходах (форма 2-НДФЛ, выдается в бухгалтерии по месту работы);
• Копия трудовой книжки;
• Копии налоговой декларации и трудового договора (предоставляются соответственно, в налоговых органах и в кадровой службе работодателя);
• Копии дипломов и профессиональных сертификатов (выдаются по месту обучения или прохождения курсов);
• Инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве (предоставляется компанией застройщиком);
• Копии учредительной документации компании застройщика;
• Копия соответствующего решения юридического лица о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик (предоставляется застройщиком);
• Документация, подтверждающая право компании застройщика на строительство и последующую реализацию недвижимости.

Необходимо отметить, что в случае приобретения новостройки в партнерском банке или в аккредитованном объекте, вся документация уже имеется в банке, а от вас потребуется минимальный пакет.

Если в качестве залога вы оформляете другую принадлежащую вам недвижимость, потребуются все правоустанавливающие документы на нее. 

Ответ специалиста:

 

Чем отличается покупка квартиры на вторичном и первичном рынке

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке отличается от первичного по многим параметрам, начиная от последовательности действий и заканчивая расценками. Оба варианта по-своему удобны и интересны, однако многое зависит от того, что именно приоритетно для потенциального заемщика.

Цена

Квартиры в новостройке обычно дороже, чем на вторичном рынке. Это не обязательное правило, но именно так и бывает чаще всего. Более или менее соотносятся по ценам квартиры в новостройке без ремонта (в черновой отделке) и неплохо обставленные квартиры на вторичном рынке.

Если покупатель планирует все равно делать капитальный ремонт, приобретать ту мебель, которая ему нравится, делать перепланировку и так далее – то лучше выбирать новостройки. Во всех остальных случаях, особенно когда нужна квартира типа «заезжай и живи», то оптимальный выбор – это вторичный рынок.

Обустройство жилья

Второй важный момент – это обустройство квартиры. Жилье в новостройках обычно предоставляется в черновой отделке. В некоторых случаях с «ремонтом от застройщика». Последний – это самый простой, дешевый и примитивный вариант, при котором квартира приобретает более или менее жилой вид, но все равно требует капитального ремонта.

Некоторые застройщики предлагают своим клиентам сделать качественный ремонт и даже обставить квартиру мебелью/техникой по выбору заказчика, однако стоимость подобного жилья будет значительно выше, чем точно такого же на вторичном рынке.

Надежность сделки

А вот по надежности вариант покупки жилья у застройщика значительно выигрывает. Просто из-за того, что у квартиры еще не было владельцев автоматически решается большая часть потенциальных проблем с родственниками продавца, его наследниками, прописанными в квартире несовершеннолетними лицами и так далее. Все равно остаются определенные риски, но их будет существенно меньше.

Особенности расчетов

Практически во всех случаях жилье в новостройке (на первичном рынке) приобретается при помощи безналичного перевода. А вот при покупке на вторичном рынке продавец может потребовать производить расчеты исключительно наличкой. Это очень неудобно, особенно учитывая тот факт, что жилье будет приобретаться в кредит и банк согласится выдавать заем только с учетом безналичного перечисления средств.

Перевод денег на счет строительной компании

Теперь ипотека полностью оформлена, а значит можно перечислить деньги застройщику, купить строящуюся квартиру. Это достаточно простая процедура, достаточно лишь обратиться в банк.

Часть ипотеки можно сразу погасить, используя материнский капитал, если он есть. Вся его сумма может пойти на погашение ссуды.

Остается ждать окончания строительства и сдачу дома, а в это время платить кредит. В уже готовом доме, который введен в эксплуатацию, можно переходить сразу к следующему этапу.

Оплата

После государственной регистрации, производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом, первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги вносится постепенно.

Возможна аккредитивная форма расчета с застройщиком, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный счет в банке (аккредитив). По его условиям застройщик может получить деньги только после перехода прав требования по ДДУ покупателю, а значит, только после регистрации сделки.

Сдача дома, принятие объекта

Согласно законодательству, застройщик обязан сдать покупателю квартиру без дефектов и неисправностей, строго в оговоренном состоянии. Но так происходит далеко не всегда даже у добросовестных компаний. Большинство квартир имеют серьезные недочеты и проблемы, с которыми покупатели чаще всего просто мирятся. Но по закону можно обязать застройщика устранить дефекты за свой счет.

После осмотра квартиры нужно получить у представителей застройщика форму дефектного акта или самостоятельно сделать его. Сюда нужно записать все недочеты, которые были обнаружены, и попросить устранить эти недочеты или выплатить компенсацию для их устранения. После этого делается ксерокопия акта и один экземпляр остается у покупателя, а второй передается застройщику.

Приемка квартиры от застройщика

На протяжении трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, продавец и покупатель составляют акт приема-передачи объекта. Покупателю нужно еще раз осмотреть квартиру, проверить функционирование инженерных сетей, соответствие помещения проектной планировке, отсутствие дефектов.

Если обнаружены недочеты, лицо, приобретающее недвижимость вправе потребовать от строительной организации их устранения, выплаты компенсации. Частой ошибкой при покупке квартиры в новостройке является подписание акта покупателем на основании устных обещаний исправить неполадки застройщиком. Такое соглашение грозит тем, что будущему владельцу придется самостоятельно проводить ремонтные работы. Лучше до исправления дефектов ничего не подписывать.

Подробнее приемка квартиры от застройщика разобрана в следующем посте.

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Помимо указанного выше перечня документов по квартире, от покупателя также потребуются дополнительные документы для оформления кредита. Вкратце об этом было рассказано выше. Теперь рассмотрим подробнее.

• Паспорт заявителя. Перед подачей заявления нужно убедиться, что с паспортом все в порядке – он своевременно был заменен на «свежий» (например, по достижении 25 лет), в нем нет никаких сторонних пометок и так далее. Любое нарушение и данный документ считается недействительным. Как следствие, кредит не выдадут.
• Временная регистрация. Этот документ актуален только в том случае, если у клиента нет постоянной прописки. Несмотря на то, что обычно займы по временной регистрации не выдаются, в случае с ипотекой обычно делают исключение, но только при условии, что сразу после оформления права собственности клиент пропишется в своем новом жилище.
• Справка о доходах. Обязательный документ, который всегда требуется банку. Показывает уровень доходов. Банк предпочтет официальную справку 2-НДФЛ, но рассмотрит и другие варианты. Главное, чтобы на документе стояла подпись руководителя компании, где работает заемщик, печать и данные о зарплате.
• Копия трудовой книжки. Этот документ требуется не всегда, но желателен. Он указывает на то, что человек работает на данные момент абсолютно официально, работал раньше, где он работал, сколько проработал и так далее. Попросить копию можно в бухгалтерии. Отказать они не могут.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить

На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.

Стоит учесть такие тонкости, как:

• цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
• продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
• приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
• покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
• обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.

Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.

Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн-юрист, который подскажет вам все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и если что поможет с взысканием неустойки или поддержкой вас в суде.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы сделаете репост или лайк этого поста в сети.

Расходы

На что обратить внимание нужно еще, так это на возможные расходы. В идеальной ситуации покупатель платит только за квартиру и страховку. Однако продавец может предложить разделить расходы, если для него такие затраты слишком значительны. Так, например, предположительный перечень расходов будет выглядеть так:

• Оплата агентству недвижимости за поиск продавца (или, если продавец попросит, за поиск покупателя и сопровождение сделки): около 2-5% от стоимости квартиры.

Пример: Если предположить, что жилье стоит 5 миллионов рублей, то услуги агентства обойдутся в 100 – 250 тысяч рублей.

• Оплата нотариусу за заверение договора купли-продажи: около 5-10 тысяч рублей.
• Оплата нотариусу за заверение согласия супруга/супруги: от 2 тысяч рублей.
• Оплата оценочной компании за оценку жилья: около 10-15 тысяч рублей.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
• Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
• Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...