Что такое договор ЖСК, случаи заключения и правила оформления документа (образец)

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Паевой взнос в ГСК и ЖСК

В России весьма распространенными являются не только жилищные, но и гаражные кооперативы. Обязанность по уплате регулярных вкладов ложится на плечи членов ГСК и ЖСК. Точный обязательный размер и установленный порядок по выплатам определяется уставом. Также в уставе есть информация о том, какая компетенция у органов управления и какие нарушения ждут тех, кто откажется вносить финансовые средства, которые устанавливаются документами организации.

Что такое ЖСК

ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.

В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.

Паевой взнос на развитие инфраструктуры

Основанием для этих вкладов является специальный вид соглашения, где сторонами выступают застройщик и орган местного самоуправления. Таким образом застройщик выплачивает деньги в бюджет города на то, чтобы развивалась инфраструктура в этом населенном пункте. Размер, сроки и ответственность – основные условия, которые в обязательном порядке прописываются в таких документах.

Так как участие в ЖСК считается одним из самых выгодных вариантов для приобретения недвижимости, многие граждане подписывают соответствующее соглашение. В условиях такого документа будет четко прописано, что до полного погашения пая собственником жилья остается ЖСК, потому продажа и аренда временно будут недоступными правами для покупателя.

Риски по договору

Если изучать, какие имеет договор паевого взноса риски, то, прежде всего следует указать:

• с высокой вероятностью стоимость объекта возрастет к концу строительства;
• если сроки не будут соблюдены, ЖСК не получит за это штрафы;
• есть ограничения по перепродаже пая;
• у застройщика может не быть разрешения, а это увеличивает риск попадания на недобросовестную организацию.

Именно данные риски являются причиной того, что люди останавливают выбор в пользу ДДУ, которые имеют меньше недостатков.

Размер взносов и порядок их внесения

В документе прописывается общая сумма пая и график ее внесения.

Оговариваются отдельно сумма вступительного взноса и стоимость одного квадратного метра жилья.

Обязательным является пункт о возможном изменении площади предоставляемой квартиры. В случае увеличения пайщик должен в определенный срок внести дополнительную плату.

В случае уменьшения – никаких возвратов сумм, как правило, не оговаривается. Необходимо внимательно читать все условия договора.

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
2. Существует опасность двойных продаж.
3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
2. Существует опасность двойных продаж.
3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Справка о паевых взносах

Любой человек, который внес деньги, захочет получить подтверждения своей выплаты в виде справки. У данной справки по выплате нет специальной формы, а ее оформлением занимаются Председатель правления в ЖСК либо главбух. Чтобы получить справку с подтверждением выплаты, достаточно обратиться с соответствующим заявлением в общество в установленном порядке.

У участников данных отношения возникает логичный вопрос о том, облагаются ли паевые взносы в кооператив налогами. 251-я статья четко гласит, что в случае, если человек вносит финансовые средства на содержание НКО и ведение уставной деятельности, такие вклады не облагаются налогом на прибыль. Если осуществляется внесение вступительного вклада, то налогообложение не предполагается вне зависимости от объема внесенных денег.

Что вернет ЖСК?

Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.

В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».

Взыскание паевых взносов — судебная практика

В соответствии с настоящим законодательством члены ЖСК зачастую могут рассчитывать на возврат суммы, которая была внесена. В судах обязывают жилищные кооперативы передавать назад деньги, имеющиеся на паенакоплении, тому человеку, который был исключен из него из-за того, что не смог выплатить в один момент по своим обязательствам. Большинство судов встают на сторону бывших членов кооперативов, ведь, по сути, уплата этих финансов не означает еще, что они должны оставаться в собственности ЖСК.

Советы пайщикам

Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.

Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.

Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.

Срок сдачи жилья

Обязательно указывается в документе. Но вступив в кооператив, пайщик сам является ответственным за строительство жилья и всего что связано с этим.

Подать в суд на несвоевременно сданное жилье, в этом случае гражданин не сможет.

Разрыв договора

Возможны три варианта:

1. Общим собранием пайщика исключают из кооператива за несоблюдение обязательств – просрочка выплаты очередного взноса.
2. По соглашению сторон. Прекращение договора с кооперативом в результате изменения жизненной ситуации.
3. Недовольство застройщиком. Происходит разрыв договора с застройщиком по предложению инвестора из-за задержки сроков строительства.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...