Все, что нужно знать об основных видах разрешенного использования земельных участков: познаем в общих чертах

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

О чём говорит ВРИ земельного участка

Тем, кто сейчас занимается выбором земельного участка, знание его необходимых правовых характеристик, к которым относится такая, как вид разрешённого использования, особенно необходимо. Равно полезны таке сведения будут и для тех, кто планирует изменение вида использования в связи с возникшими задачами.

Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право на земельный участок указывается, что он предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится — запрещено установленными регламентами. Земли должны использоваться в соответствии с их целевым назначением. Лучше или сразу поискать участок с необходимым видом использования, или изучить возможность изменения этого вида на подходящий для будущей задачи вариант.

Первым шагом в этом направлении станет выяснение вопроса о виде разрешённого использования участка и тех возможностей, которые могут быть реализованы с ним.

И чтобы многие моменты были более понятны, начать нужно с «азов».

Раскрытие темы о видах использования земельных участков связано с применением ряда специальных терминов: генеральный план поселения, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), функциональные зоны, территориальное планирование муниципального района, градостроительный регламент. Уместно напомнить об их сути, прежде чем приступить к изложению вопроса.

Как узнать категорию земель по кадастровому номеру

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Основные отличия нового классификатора

В первом разделе (код 1.0) описаны все возможные виды сельскохозяйственного использования с описанием построек и сооружений.

Все виды ведения садового и дачного хозяйства вынесены в новый код 13 (13.1., 13.2., 13.3).

Крестьянско-фермерское хозяйство не упоминается вообще, а все виды жилого строительства приобрели более упорядоченную классификацию.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

• Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
• Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Используемая термины

• Генеральный план

Генеральный план — градостроительная документация по планированию развития территорий городских и сельских поселений.

Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства:

1. основные направления развития территории поселения с учётом особенностей социально-экономического развития, природно — климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;
2. зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;
3. меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
4. предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселения.

• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Нормативный правовой документ — акт. Принимается муниципальными образованиями в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами, Уставом муниципального образования, Генеральным планом муниципального образования, а также с учётом положений иных актов и документов.

ПЗЗ отражают основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования, охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

• Территориальная и функциональная зоны

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются правилами землепользования и застройки.

В пределах одной территориальной зоны обеспечивается сочетание различных видов существующего и планируемого использования земельных участков

На территориях городских и сельских поселений и округов могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

1. жилые зоны
2. общественно — деловые зоны
3. производственные зоны
4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур
5. рекреационные зоны
6. зоны сельскохозяйственного использования
7. зоны специального назначения
8. зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Могут быть установлены и другие территориальные зоны, в которые могут включаться земельные участки и объекты недвижимости.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны. Особенности использования территорий подзон также определяются градостроительным регламентом.

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами.

Характеризуются особым правовым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

Функциональные зоны — территории (зоны) населённого пункта, для которых Генеральным планом поселения установлены:

1. функциональное назначение,
2. типы и виды функционально-планировочных образований, которые могут быть образованы в пределах таких зон,
3. иные параметры планируемого развития таких зон (зоны жилого, общественно-делового, производственного, в том числе промышленного, рекреационного назначения)

Иными словами, функциональное зонирование — разделение территории населённого пункта на зоны с разным функциональным назначением. Это один из основных принципов рациональной территориальной организации населённого пункта.

Так, для большинства городов характерно следующий состав функциональных зон:

1. жилые зоны (в т.ч. допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
2. общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
3. производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
4. сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
5. рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
6. зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
7. зоны специального назначения (заняты кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
8. иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Примеры разрешённых видов функционального использования территории:

1. многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей
2. детские сады
3. школы
4. клубные помещения
5. библиотеки
6. аптеки
7. выставочные залы
8. почта
9. телефон
10. телеграф
11. магазины торговой площадью до 100 м2
    
    
12. предприятия общественного питания
13. парикмахерски,
14. отделения банков
15. общежития
16. и т.д.

Границы территориальных и функциональных зон определяются правилами землепользования и застройки.

• Градостроительный регламент

Это порядок использования участков в территориальных зонах, учитывающий

1. виды территориальных зон
2. функциональные зоны и характеристики их планируемого развития
3. фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны
4. возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства
5. требования охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Для каждой территориальной зоны градостроительный регламент устанавливает:

1. виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства — например, жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.;
2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства — к примеру, этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.;
3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель запаса, особо охраняемых участков, сельскохозяйственных угодий и т.д.

• Вид разрешённого использования (ВРИ) земельных участков

Важнейшая правовая характеристика земельного участка, определяющая не только его рентабельность, но и эффективность использования.

Устанавливает возможность строительства тех или иных объектов на участке (разрешает строительство конкретных объектов). Например, на участке с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» — жилого дома не выше 3-х этажей, но никак объекта торговли, таунхауса или каких-либо других.

ВРИ земельных участков зависит от градостроительных регламентов территориальной зоны, к которой относится земельный участок.

Вид разрешённого использования земельного участка — это главный параметр, определяющий возможные способы использования земельного участка и объектов капитального строительства. Определяются они градостроительным регламентом.

Виды разрешённого использования и объектов капитального строительства применительно к каждой территориальной зоне Градостроительным кодексом РФ разделены на типы:

• основные;
• условно разрешённые;
• вспомогательные.

Основные ВРИ — главные виды использования участка.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель с поверхностными водами, лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и т.д.

При необходимости изменения основного ВРИ собственник в заявительном порядке может сделать самостоятельный выбор предпочтительного вида в соответствии с Классификатором-2015 из состава видов использования для соответствующей территориальной зоны. Установление нового ВРИ в таком случае не требует каких-либо отдельных согласований.

Условно разрешённые ВРИ — не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится участок. Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.

Вспомогательные ВРИ — являются дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования, не могут быть самостоятельными от них и быть преимущественными, осуществляются только совместно с основными и условно разрешёнными видами использования участков. К вспомогательным относятся такие, как, например, под гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр. Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено.

Перечень видов разрешенного использования по классификатору

Рассмотрим подробнее разделы классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Сельскохозяйственное

Разделу присвоен код 1. Имеет 18 подпунктов содержания от 1.1 до 1.18.

Этот вид подразумевает деятельность, связанную с ведением сельского хозяйства:

1. растениеводство
2. животноводство,
3. пчеловодство,
4. рыбоводство.

В основном он описывает ВРИ сельскохозяйственной категории земель.

Под первым пунктом — растениеводство — имеется в виду выращивание:

• сельскохозяйственных культур и овощей;
• чая и лекарственных трав;
• цветочных, плодовых и ягодных культур;
• льна и конопли.

Также на участке этого вида разрешаются:

• научные и селекционные работы,
• хранение, производство и переработка сх продукции;
• размещение питомников, построек для хранения техники и оборудования;
• разведение животных.

Один из подпунктов вида – ведение хозяйства без возведения каких-либо построек (полевые участки личного подсобного хозяйства).

Жилая застройка

Имеет 7 подпунктов содержания с кодами от 2.0 до 2.7.1, описывающих ВРИ ЗНП.

На таких участках предполагается размещение жилых домов разного вида и типа (от индивидуальных жилых домов с участком до многоквартирных домов в 20 этажей).

Вид «Жилая застройка» не подразумевает здания с временным проживанием людей (гостиницы, дома отдыха, оздоровительные заведения, помещения для проживания рабочих, тюрьмы и т. д.).

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Разрешено строить жилые дома не выше 3-х этажей, в которых можно жить постоянно.

Также этот код участка предусматривает выращивание на нем:

• сельскохозяйственных культур,
• плодовых деревьев,
• ягод,

размещение:

• подсобных помещений,
• гаражей.

Подпунктом 2.1.1 вынесена малоэтажная многоквартирная жилая застройка. То есть – дома не выше 4-х этажей для постоянного проживания нескольких семей.

На этой территории также предусмотрено выращивание культур и дополнительное строительство, к которому, помимо гаражей и подсобных помещений, добавляются:

• встроенные и пристроенные магазины;
• объекты обслуживания (химчистки, парикмахерские);
• детские и спортивные площадки.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Те же условия использования участка, как и ИЖС (2.1) – жилые дома постоянного проживания не выше 3х этажей, выращивание культур и деревьев,  вспомогательные постройки и гаражи.

Добавляется лишь возможность разведения животных и размещение построек для их содержания.

Блокированная жилая

Дома на несколько семей, называемые таунхаусами, с общей придомовой территорией. Квартиры имеют общие стены с соседями.

Также разрешено:

• выращивание деревьев,
• ягод,
• размещение гаражей,
• детских и спортивных площадок.

Передвижное жилье

Имеет код 2.4. Включает в себя:

• палаточные городки,
• жилые вагончики и прицепы,

которые можно подключить к инженерным сетям.

Среднеэтажная

Имеет код 2.5.

Многоквартирные дома не выше 8 этажей, пригодные для постоянного проживания.

Многоэтажная

Имеет код 2.6.

Многоквартирные дома от 9 этажей и выше, пригодные для постоянного проживания.

Пункты 2.5 и 2.6. предполагают также размещение элементов благоустройства:

• лавочки и урны, кустарники;
• детские и спортивные площадки;
• подземные и наземные парковки;
• магазины и прачечные.

Подробнее о видах разрешенного использования земель населенных пунктов читайте здесь.

Обслуживание жилой застройки

Подразумеваются строительство некоторых объектов из кода 3.0 и 4.0:

• кафе и столовые;
• объекты соцобеспечения;
• парковки и гаражи;
• мастерские ремонта;
• парикмахерские и больницы;
• школы, детские садики, университеты;
• библиотеки, театры, церкви и т.д.)

ВАЖНО: в некоторых случаях, участку может быть присвоен весь код 2.0. Это значит, что на территории возможно любое строительство и любая деятельность из всего вышеперечисленного.

Общественное использование объектов капитального строительства

Имеет 10 подпунктов содержания с кодами от 3.1 до 3.10.2.

Подразумевается строительство:

• коммунальных объектов;
• объектов соцобслуживания;
• больниц и поликлиник;
• детских садов, школ и университетов;
• исследовательских центров;
• развлекательных, религиозных объектов и т. д.

Предпринимательство

Имеет 10 подпунктов содержания с кодами от 4.1 до 4.10

Здания, построенные с целью получения дохода:

• магазины и торгово-развлекательные центры;
• кафе, клубы и рестораны;
• гостиницы, аквапарки;
• паркинги, автосервисы и др.

Отдых (рекреация)

Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 5.1 до 5.5.

Предполагают строительство:

• парков и скверов;
• спортивных и туристических объектов;
• зданий для наблюдения и ухода за природой.

Производственная деятельность

Имеет 11 подпунктов содержания с кодами от 6.1 до 6.11

Размещение производственных территорий и помещений:

• капитальное строительство с целью добычи полезных ископаемых и их переработки,
• возведение заводов и фабрик.

Размещение объектов транспорта

Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 7.1 до 7.5.

Строительные объекты, представляющие собой пути сообщения и сооружения для перевозки грузов или людей, следующих видов транспорта:

• железнодорожного,
• автомобильного,
• водного,
• воздушного,
• трубопроводного.

Обеспечение обороны и безопасности

Имеет 4 подпункта содержания с кодами от 8.0 до 8.3.

Размещаются следующие строительные объекты:

• воинские формирования, полигоны, военные институты;
• инженерные сооружения на границах РФ (таможенный контроль);
• здания органов внутренних дел и спасательных служб.

Деятельность по особой охране и изучению природы

Имеет 3 подпункта содержания с кодами от 9.0 до 9.2.

Строительные объекты предназначенные для осуществления деятельности по сохранению и изучению природного мира, ухода за ним. Также объекты курортной деятельности, используемые для оздоровления и лечения людей за счет природных ресурсов:

• минеральные воды,
• лечебные грязи и др.

Участки, в которых не допускается сельскохозяйственная и любая другая деятельность, кроме:

• охранной,
• курортной,
• историко-культурной.

Использование лесов

Вид использования имеет 4 подпункта содержания с кодами от 10.1 до 10.4.

Подразумевается строительство объектов для:

• заготовки, обработки и вывозу древесины и др. лесных ресурсов (грибы, ягоды);
• выращивания древесины (лесные плантации) и др. лесных ресурсов;
• хранения собранного природного ресурса (временные склады).

Водные объекты

Вид использования имеет 3 подпункта содержания с кодами от 11.0 до 11.2.

К этому виду относятся территории:

• рек, озер, болот, морей и т. д.;
• примыкающие к водоемам участки.

Используются для водопользования и строительства водных объектов, например водохранилищ.

Земельные участки (территории) общего пользования

Вид использования имеет 3 подпункта содержания с кодами от 12.0 до 12.2.

Встречается только в населенных пунктах и подразумевает размещение:

• дорог и прилегающих территорий;
• набережных, мест отдыха и рекреации;
• кладбищ и земель запаса (в которых запрещена любая хоздеятельность).

Участки под огородничество, садоводство и дачное хозяйство

Имеет 3 подпункта с кодами от 13.1 до 13.3.

В основном предполагает выращивание:

• сельскохозяйственных культур,
• плодовых и ягодных деревьев,

и возведение временных построек для хранения собранного урожая, обеспечения ухода за ним:

• поливка,
• прополка,
• удобрение и т.п.

ВАЖНО!!! Согласно ФЗ от 2017 года, вводится разрешение на строительство домов постоянного проживания на этом участке.

Необходимо рассмотреть подробнее эти 3 подпункта.

Огородничество

Разрешает выращивание на участке:

• сельскохозяйственных культур,
• овощей,
• ягод,
• картофеля.

Что касается строительства — разрешено возведение лишь временных построек, не предназначенных для проживания.

Садоводство

Выращивание тех же культур, как и в предыдущем пункте. Отличие в видах строительства.

Садоводство предполагает возведения дома для отдыха, не делящегося на квартиры и не предназначенного для проживания, а также дополнительных хозяйственных построек.

Дачное хозяйство

Те же виды растений, но возможно строительство жилого дома (без деления на квартиры и не выше 3-х этажей) и хозяйственных построек.

ВАЖНО: огородничество и садоводство разрешается вести так же на землях сельскохозяйственного назначения, но либо без разрешения строительства вообще, либо разрешено строительство только нежилых вспомогательных объектов.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Видео о классификаторе и порядке смены ВРИ

В данном видео рассказывается о том, зачем нужен классификатор и порядке действий для смены ВРИ (куда обращаться сроки и т.д):

В заключение

С точки зрения перспективы строительства дома целесообразно использовать следующие виды разрешенного использования:

1. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС);
2. С целью ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
3. Для ведения хозяйства дачного типа и строительства садового домика, который признается жилым по дачной амнистии;
4. Для сельскохозяйственного производства и крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...