Как избежать рисков при покупке новостройки по договору с ЖСК, плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Наверное, каждый из нас хоть раз слышал , предлагающую покупку новостройки через ЖСК в спальных районах города, по очень привлекательным расценкам. Можно ли доверять этой ? Что представляет собой ЖСК, и какие подводные камни скрывает она внутри? Давайте попробуем разобраться вместе.

Что такое жилищно-строительный кооператив? Его отличие от жилищно-накопительного кооператива

Жилищно-строительный кооператив — это объединение заинтересованных лиц, преследующих общую цель возведения жилых объектов и дальнейшего управлениями ими. По своей сути это общество взаимного кредитования в целях совместного строительства и покупки новостройки. ЖСК как форма взаимоотношений застройщиков и покупателей жилья не слишком распространена в России.

Некоторые кооперативы у нас сохранились еще с советских времен. Правда, тогда государство им предоставляло льготный кредит на строительство. Инициатива их преобразования в ТСЖ, выдвинутая еще при принятии Жилищного кодекса, провались. Точное определение термина ЖСК можно найти в 110 статье ЖК РФ.

Если финансовые средства от граждан принимаются и вкладываются в строительство по одной из множества накопительных схем, тогда такой кооператив обязан регистрироваться, как жилищно-накопительный. Такая форма управления опирается только на финансовые обязательства пайщиков. Так же к значимым отличиям, можно отнести возможность участия в ЖСК юридических лиц, тогда как в ЖНК участники — только граждане.

В остальном функции, цели и задачи этих правовых форм очень схожи, если не сказать – идентичны. Поэтому в дальнейшем мы будем условно применять аббревиатуру ЖСК, имея в виду, что ЖНК – это всего лишь один из видов жилищно – строительных кооперативов.

В своей работе современные ЖСК преследуют две главные цели:

• строительство жилых объектов;
• деятельность по управлению жилыми и нежилыми площадями в доме.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ	Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир	В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.	Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать	Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства	Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Какие гарантии дает жилищно-строительный кооператив своим членам?

Теоретически жилищно-строительные кооперативы должна быть наиболее выгодной формой приобретения жилья для граждан. Ведь номинальная процентная ставка в среднем здесь должна составляет всего 6% годовых. Однако с точки зрения рискованности покупки квартир, выбор в их пользу не так очевиден. Мы уже о рисках покупки новых квартир здесь, теперь рассмотрим эту проблему с точки зрения ЖСК.

Закон гарантирует, что право собственности у члена кооператива наступает сразу после выплаты пая (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Обратите внимание, что после полной оплаты уже построенного и введенного в эксплуатацию объекта строительный кооператив должен выдать своему члену справку, подтверждающую выплату им всей суммы паевого взноса. Она выдается в течение 10 рабочих дней.

Перед этим участник должен подписать акт приема-передачи, заключить с эксплуатирующей организацией договор на управление и эксплуатацию и обратиться требованием о выдаче подтверждающей справки. После этого при условии исполнения всех обязательств по договору участнику кооператива передается квартира по соответствующему акту приема-передачи.

Одной из мер по обеспечению гарантии исполнения по обязательствам при покупке новостройки по договору ЖСК выступает проведение независимого контроля за деятельностью кооператива. Он проводится со стороны избираемой на общем собрании ревизионной комиссии. В ее состав входят исключительно лица, не являющиеся членами кооператива.

Основные обязанности ревизионной комиссии:

• осуществление ежегодных плановых ревизий хозяйственной и финансовой деятельности;
• представление общему собранию ЖСК годового отчета, независимого заключения о бюджете и величине взносов и обязательных платежей.

Ревизия может проводиться в любое время. В ходе проверки комиссия может истребовать нужные документы по деятельности кооператива.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

• Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
• Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
• В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
• Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
• Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
• Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
• Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
• Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
• Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

• Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
• Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Есть ли экономическая выгода при создании строительного кооператива?

Безусловно, есть. Кроме вышеперечисленных преимуществ застройщик при создании ЖСК получает возможность законно снизить стоимость строительства жилых объектов. Дело в том, что паевые взносы, которые уплачиваются пайщиками за возможность покупки новостройки через ЖСК, не могут облагаться налогом НДС. В то же время при модели долевого участия в строительстве в себестоимость жилого дома застройщик вынужден закладывать и размер налога в 18%.

Еще одним выгодным преимуществом можно считать то, что ЖСК может привлекать финансовые ресурсы на самых ранних стадиях строительства. Это также дает возможность существенно уменьшить стоимость инвестирования. Кроме того, они освобождены от налога на прибыль с имущества, полученного в форме паевого взноса.

Почему покупка новостройки по договору ЖСК не так сильно распространена?

Основная причина, почему мало распространяется такая покупка, наверное, кроется в самой модели его работы. Люди возвращают средства медленнее, чем их накапливают. Это ведет к возникновению очереди на покупку жилья. Такая модель устраивает не многих покупателей.

Совет:

Если вы решили купить новостройку по договору ЖСК, внимательно изучите устав организации на предмет наличия пункта, устанавливающего процедуру вступления нового пайщика. В случае если прием проводится по решению общего собрания, нужно обязательно получить выписку с данным решением, которая должна быть заверена в установленном порядке.

Вывод может быть один, покупка квартиры по схеме ЖСК отличаться более выгодным заманчивым предложением, но эта модель не так проста, как кажется, на первый взгляд и таит в себе подводные камни. Обойти стороной недобросовестные организации можно, внимательно изучая правовую сторону данного вопроса.

Ответ эксперта.

 

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...