Все тонкости процесса согласования входной группы в нежилое помещение в многоквартирном доме: рассматриваем все нюансы

Согласование изменений в конфигурации или характеристиках объекта недвижимости происходит по разным правилам, в зависимости от вида выполненных работ – переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт. Обустройство дополнительного отдельного входа в жилое или нежилое помещение также требует обязательного согласования с уполномоченными органами и чаще всего регламентируется нормами о переустройстве или перепланировки.

Документация

Обычно нужны следующие документы:

1. Проект изменения фасада по устройству входной группы.
2. Проект перепланировки (если есть изменения внутри помещения).
3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций (Если проем в несущей стене тогда заключение от авторов проекта дома).
4. Инженерные разделы (водоснабжение, канализация, отопления вентиляции и кондиционирования).
5. Проект технологических решений (для изменения назначения помещений).

Варианты устройства отдельного входа в нежилое помещение

Вариант первый, незаконный: без устройства пандуса. Архитектурное управление не дает разрешение на устройство отдельного входа в нежилое помещение не оборудованного пандусом и часто приходится достраивать его уже после того, как выполнена основная часть работ, что обходится в несколько раз дороже, чем если бы пандус сроили изначально, потом и рекомендуем согласовывать свои действия с ГУП «ГлавАПУ» до начала строительных работ.

Вариант второй: С устройством тамбурного помещения снаружи здания — этот вариант позволит сохранить полезную площадь нежилого помещения, однако его достаточно тяжело реализовать на практике, из-за того что жильцы дома могут воспротивиться присоединению их законной земли к вашей входной группе. 

Вариант третий: С устройством тамбура с внутри помещения — самый лояльный по отношению к соседям, но самый невыгодный для арендатора или собственника нежилого помещения. 

Вариант четвертый: С обшитием фасада. Этот вариант весьма полезен в том случае, если вы планируете размещать внутри витрины и прочий стимульный материал, сложен при реализации по той же причине что и вариант № 2. 

Роспотребнадзор

После подготовки всех документов, документация подается в «Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ГИГИЕНЫ И ЭПИДЕМИОЛОГИИ» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека». Там мы получаем экспертное заключение на нашу проектную документацию.

Отличия в оформлении перепроектирования помещения под бизнес в жилом и нежилом здании

В жилом помещении проживают или в будущем намереваются проживать люди. Любые действия, подпадающие под характеристику перепланировки, могут грозить безопасности жильцов. Любое действие, связанное с изменением конфигурации жилища, должно быть зарегистрировано и разрешено.

Важно! Что касается коммерческой недвижимости, расположенной в нежилом помещении, то получать разрешение необходимо, когда затронуты несущие конструкции, смежные коммуникации и так далее. Если ремонт подпадает под описание перепланировки, но опасности для жизни граждан не представляет, разрешение можно не получать.

Какие документы требуются для согласования дополнительного входа?

Чтобы определить, каким образом будет проходить согласование дополнительного входа в помещение, нужно учесть следующие нюансы:

• если собственник помещения обустраивает дополнительный дверной проем в пределах квартиры (например, устанавливает проход между комнатами), работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию на основании проекта и техзаключения;
• если дополнительный вход обустраивается для жилого помещения на первом этаже многоквартирного здания, такой вид работ может относиться как к реконструкции, так и перепланировке, а при согласовании необходимо получить разрешение собственников дома (в Москве – перепланировка, в Санкт-Петербурге – реконструкция);
• если дополнительный вход необходимо обустроить в нежилом здании требуется согласовать проектное решение по изменению вида фасадной части объекта недвижимости.

Обратите внимание! Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой фонд, обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием. Закон устанавливает запрет на выход из нежилого помещения в многоквартирном доме на лестничные клетки или иные внутренние помещения общего пользования.

По нормам ЖК РФ, если реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения к общему имуществу МКД, для выполнения работ нужно получить согласие собственников дома. Для этого созывается и проводится общее собрание, итоги которого вносятся в протокол. Для положительного решения вопроса нужно получить согласие 2/3 от всех собственников.

Нужно учитывать, что обустроить дополнительный вход можно только для помещений первого или второго этажа. Постановление Госстроя России № 170 включает устройство дверных проемов в состав перепланировки, однако такое правило распространяется на внутриквартирные работы. Если монтаж нового входа связан с изменением фасада или несущих элементов, он может признаваться реконструкцией – в этом случае простым согласованием не обойтись, придется получать разрешение на выполнение строительных работ в надзорных органах.

В состав документов, которые потребуются для согласования входа в многоквартирном здании, входят следующие бланки и формы:

• правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
• проект перепланировки, подготовленный экспертной организацией, имеющей действующий допуск СРО;
• положительное техническое заключение о состоянии несущих элементов и узлов здания (этот документ необходим только при согласовании входа в многоквартирном доме на территории Москвы, в их регионах указанное требование отсутствует);
• протокол общего собрания собственников МКД, которым подтверждается разрешение на обустройство дополнительного входа;
• акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие характеристик дополнительного входа проектной документации;
• технический план, на котором будут отражены изменения в характеристиках помещения и здания;
• документы, удостоверяющие личность собственника (паспорт, свидетельство о рождении);
• согласие всех собственников помещения на обустройство дополнительного входа – оформляется через нотариальную контору или непосредственно при подаче документов на согласование.

Обустройство дополнительного входа может проводить только собственник помещения. Арендатор помещения может осуществлять согласование только на основании доверенности и арендного договора. Наниматели жилых помещений не могут изменять характеристики квартиры без предварительного разрешения наймодателя или собственника жилого фонда.

В зависимости от характера предстоящих работ и разработанного проекта, может возникать необходимость в сборе и подготовке дополнительных документов. Например, если дом имеет историческое или культурное значение, потребуется оформление специального разрешения на изменение облика фасада здания.

Архитектура

Проект изменения фасада и техническое заключение о состоянии несущих конструкций подается в Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы. Получив Заключение в архитектуре направляемся в Мосжилинспекцию.

Мосжилинспекция

Вся документация с отметками из Роспотребнадзора и Архитектуры +  выписка из протокола собрания собственников подается в Государственную жилищную инспекцию города Москвы. Мосжилинспекция выдает Распоряжение сроком на 12 месяцев.

Инструкция как согласовать дополнительный вход

Время чтения: 6 минут

Согласование изменений в конфигурации или характеристиках объекта недвижимости происходит по разным правилам, в зависимости от вида выполненных работ – переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт. Обустройство дополнительного входа в жилое или нежилое помещение также требует обязательного согласования с уполномоченными органами.

Строительные требования при устройстве отдельного входа в нежилое помещение

• Одним из требований является устройство тамбурного помещения. То есть дверь, ведущая на улицу, должна вести в небольшое проходное помещение, в котором устроена входная дверь в основное помещение.
• Также стоит отметить, что входные группы необходимо проектировать с учетом норм, рассчитанных для использования их маломобильными группами населения. Как уже говорилось выше, для инвалидов-колясочников нужно пристраивать пандус.
• Если при устройстве отдельного входа в нежилое помещение требуется затронуть придомовую территорию, то это потребует дополнительной документации в зависимости от того, кому принадлежит эта земля. В том случае если земля относится к общедомовой собственности — потребуется согласие 73% жильцов дома, если же земля принадлежит городу — разрешение Росреестра на благоустройство. В проектной документации этот пункт отражаеся на странице, посвященной схеме благоустройства территории.
• Ступени лестничных маршей должны быть не скользящими, шероховатыми, для лучшего сцепления при перемешения по ним.
• Прозрачное остекление должно быть исполнено из противоударных материалов для уменьшения травматичности при возможной аварийной ситуации.
• Ступени должны быть исполнены из металлоконструкций, опираться которые должны на плиту. Та же, в свою очередь, должна монтироваться на подсыпку. Устраивать фундамент под входной группой не рекомендуется, так как в этом случае нужно будет брать землю в аренду у городского муниципалитета, что выйдет достаточно дорого.
• Металлоконструкция отдельного входа в нежилое помещение должны не быть связаны с несущей конструкцией дома.
• Существуют и некоторые иные требования и нормы при этом мероприятии, на которых мы не будем останавливаться, так как предназначены они больше для инженеров, чем для владельцев помещений.

Инструкция согласования входа в нежилом здании

Обустройство дополнительного входа в нежилом здании существенно проще, так как отсутствует необходимость получать согласие жильцов МКД, а также обращаться за согласованием в местный орган власти. Исключение составляют только случаи изменения фасада здания, расположенного в черте населенных пунктов – для соответствия единому архитектурно-художественному замыслу проектное решение фасада должно быть согласовано с уполномоченным ведомством.

С года в Москве произошли изменения в сфере согласования изменения фасадов нежилых зданий — сейчас законность произведенных работ подтверждается техническим заключением проектной документации (Постановление Правительства Москвы №432). Ранее согласовывать такие изменения нужно было в Москомархитектуре, с ноября 2018 года это направление деятельности было упразднено.

Алгоритм действий для согласования дополнительного входа нежилого здания выглядит следующим образом:

• обращение в экспертную организацию для разработки проекта строительных работ по перепланировке или реконструкции нежилого здания;
• получение разрешения на строительство, если запланированные работы относятся к реконструкции;
• выполнение работ по обустройству дополнительного входа в точном соответствии с проектной документацией;
• оформление акта приемки выполненных работ (его нужно согласовать в части соблюдения утвержденного фасадного решения) — не во всех регионах это требуется;
• обратиться к уполномоченной организации с кадастровыми инженерами за техническим планом;
• подать документы через МФЦ в службу Росреестра для проведения кадастрового учета изменений в характеристиках здания;
• получить выписку из ЕГРН с учтенными изменениями.

Решение о проведении перепланировки или реконструкции нежилого здания могут принимать только его собственники. Обращаться за изготовлением проекта и иных документов могут арендаторы, действующие на основании арендного договора и нотариальной доверенности.

Порядок оформления

Подача документов

После сбора пакета документов осуществляется их подача в администрацию или Жилищную инспекцию. С каждого документа должна быть снята ксерокопия. Если подачу осуществляет доверенное лицо, у него при себе должна иметься доверенность от собственника, заверенная нотариально.

Сроки рассмотрения

Заявление рассматривается в течение одного календарного месяца. Сроки могут продлевать, если к собственнику будут предъявлены дополнительные вопросы или просьба внести какие-либо разъяснения.

Почему могут отказать?

• Пакет документов не соответствует требованиям.
• Проектная документация составлена без учёта норм и требований.
• Произведенные работы будут угрожать безопасности помещения или жизни людей.

Существуют отдельные индивидуальные ситуации, когда собственнику могут отказать в проведении процедур.

Актирование

Для получения Акта о завершенной перепланировке нам понадобится:

1. Договор от строителей со СРО.
2. Проектная организация.
3. Заказчик.
4. Представитель МЖИ.

Если отклонений от плана с реальность нет, тогда мы получаем Акт о завершенной перепланировке.

Составление акта

Завершающим этапом является составление акта перепланировки. Составляется производится в присутствии следующих лиц:

1. Владелец помещения.
2. Балансодержатель здания.
3. Составители проектной документации.
4. Представители компании, которая отвечает за техническое состояние здания.
5. Представители службы надзора за пожаром.
6. Представитель строительной организации, которая выполняла все работы по перепланировке.

В ходе составления акта вышеуказанные лица осуществляют проверку проведённых работ. Акт составляется на специальном бланке. Документ подписывается в 3-х экземплярах.

Новый БТИ

Техник БТИ должен провести обмеры помещения и выпустить новый Технический паспорт. Получив новый Технический паспорт ваша планировка согласована. 

Регистрация акта в Росреестре: цена и пошаговая инструкция

1. Необходимо подготовить пакет документов.
2. Гражданин обращается в Росреестр.
3. Бумаги рассматриваются в течение двух календарных недель.
4. По факту рассмотрения в Реестр вносятся соответствующие изменения, а граждане получают обновленный технический паспорт объекта.

Если действия осуществляются от имени юридического лица, то стоимость государственной пошлины составляет 22000 руб. Если от физического – 2000 руб.

Внесение изменение в Росреестр

Площади вашего помещения скорее всего изменились. Некоторые заказчики заказывают услугу внесения изменений в ЕГРН. В результате вы получите новую выписку из реестра.

Что будет за незаконные действия?

Пункт 2 статьи 29 Жилищного Кодекса постановляет, что владелец помещения будет нести ответственность за незаконную перепланировку. Штрафная санкция полагается физическим и юридическим лицам. Штраф для физических лиц составит 2500 руб, тогда, когда юр. лицо может столкнуться с суммой в 1 млн. руб.

Собственнику выдается предписание о необходимости вернуть помещение в свое исходное состояние. Если владелец недвижимости откажется устранять все осуществленные действия, то дело будет рассматриваться в судебной инстанции. Дело может дойти до того, что помещение будет просто выставлено на продажу с торгов. Если будет доказано, что при проведении незаконной перепланировки собственники не нарушили строительные и правовые нормы, то ответственность будет не такой строгой.

Некоторые бизнесмены сталкиваются с вопросом перепланировки нежилого помещения. Зачастую, это прерогатива всех лиц, которые хотят вести успешный бизнес и подстраивают под себя не только клиентов, но и помещение. Выполнение требований закона и проведение работ в четком соответствии с нормами – это ключ к успеху, в результате чего вы никогда не столкнетесь со сложностями.

Согласование отдельного входа в жилое помещение

На данный момент Мосжилинспекция может согласовать такие изменения только если в квартире проживает инвалид колясочник и по каким-то причинам спуск через подъезд ограничен. 

Устройство входной группы в нежилое помещение – особенности согласования

У собственников нежилых помещений, которые используют их для бизнеса, нередко возникает необходимость в дополнительном входе с улицы. Это может быть продиктовано требованиями пожарной безопасности (для некоторых организаций, в частности магазинов, обязательно наличие эвакуационного выхода). Другие особенности предпринимательской деятельности также могут обуславливать подобную необходимость. Наконец, дополнительная входная группа в нежилое помещение может потребоваться для повышения удобства клиентов и посетителей, а также для привлечения большего их количества (когда люди могут попасть в помещение с двух сторон здания).

Если собственник решает разделить большое нежилое помещение на несколько маленьких, тогда каждое вновь образованное помещение должно быть оснащено собственным отдельным входом.

Duke Solo

Господа, подскажите зацепку.

В жилом доме с ТСЖ квартира на первом этаже продана под нежилое помещение (салон красоты). Собственником сделан отдельный вход, но на сторону, на которую выходят все подъезды.

Iv+

В жилом доме с ТСЖ квартира на первом этаже продана под нежилое помещение (салон красоты). Собственником сделан отдельный вход, но на сторону, на которую выходят все подъезды

umbra

с узаконением реконструкции через суд

Реконструкция через суд (ст.222 ГК) не узаканивается, все делается по другому.

пристроена входная группа)

Что значит входная группа? имеется ввиду входной узел или что-то иное?

Птичка

Что значит входная группа?

имеется ввиду, что вместо окна первого этажа сделали дверь и крылечко с козырьком

Реконструкция через суд (ст.222 ГК) не узаканивается, все делается по другому.

а как? насколько я понимаю, самовольная реконструкция узаканивается по аналогии с самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ, при этом в иске нужно просить признать ПС на самовольно реконстроированное помещение, включающее в себя крылечко.. Разве не так?

Evgeni Stepanenko

Я тебе в личку отписал, если не ответишь, то проворонишь (чисто птичье выражение).

Узаканивать должен сам собственик. Если имущество казны РФ- то вы попали на гемор, который я даже не представляю как решить. Теоретически, если вам дадут данное помещение на 11 мес в аренду, то вы смогете узаконить, но это такой глубокий теоретический домысел, что просто жуть.

Птичка

имущество казны РФ- то вы попали на гемор, который я даже не представляю как решить.

чисто теоретически думаю, его можно решить выдачей доверенности на мое имя от ФАУФИ, клиент с ними большой друг, может у него и получится получить такую доверенность, хотя вряд ли конечно

Evgeni Stepanenko

чисто теоретически думаю, его можно решить выдачей доверенности на мое имя от ФАУФИ, клиент с ними большой друг, может у него и получится получить такую доверенность, хотя вряд ли конечно

если такое случится и Назаров узнает про это- то упадет со стула.

Не, мысль здравая, тока практика не применяемая. Пускай толкуют, но откажут сходу.

Самостоятельно ТУ Росимущества ничем таким заниматься не станет.

Закреплять, а потом в аренду- теоретически можно, то так же проблематично, тк надо договариваться с третьей стороной- директор ФГУП.

Отсюда более или менее вариант, это дать вам в аренду и ваше узаконивание, как владельца. Но тут есть подводный камень. оброщение в суд с иском о защите нарушеных ваших правах, НО каких именно правах? Вообщем, продумывайте, и дайте знать в эту темку.

Птичка

если такое случится и Назаров узнает про это- то упадет со стула.

кстати, самому клиенту доверенность на предтавительство в бти для узаконения уже была выдана (они сами заинтересованы в таком узаконении) так что может и не так все невозможно. Если они дали ему доверку на представительство в бти, то мож и судебную дадут.. если дали ему, так может и мне не пожалеют

АПК ничего не пишет про передоверие, к сожалению, интересно, такое бывает?

оброщение в суд с иском о защите нарушеных ваших правах, НО каких именно правах

о чем просить суд, непонятно.. Если просить узаконить перепланировку, как в присланной вами практике, это только по аналогии с жилыми помещениями, эта аналогия тут не пойдет, у нас не перепланировка а полноценныя реконструкция, отхвачен дополнительный кусочек земли. Насколько я знаю, в таких случаях просят признать ПС, но не можем же мы от своего имени просить признать ПС за РФ

Evgeni Stepanenko

АПК ничего не пишет про передоверие, к сожалению, интересно, такое бывает?

В нашем государстве бывает все. И даже не такое

это только по аналогии с жилыми помещениями

Основа перепланировки- да, как и у жилых, используется аналогия. Но вот что с реконструкцией. попробуй еще раз применить аналогию. Иногог мне не известно.

Evgeni Stepanenko

По тому, что я тебе направлял: тама в ответчиках было БТИ, а иск был о признании совершенной перепланировке соответствию законодательству РФ. Я удевился, что суд удовлетворил иск, тк процессуальных моментов для удовлетворения не было. Ну а решение на руках.

Вот смотри. когда ты обжалуешь отказ ФРС в регистрации — то это будет обжалование действия гос органа, те будет проверяться соответствие действий гос органа закону. А в 122-фз четко предусмотрен отказ, а следует отсюда, что ФРС поступил полностью в соответствии с законом и его действия законны.

так что эта схема не прокатывает.

Птичка

существует п.17 ст. 51 ГрК РФ

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

(в ред. Федерального закона от N 210-ФЗ)

и

.Статья 25.2. ФЗ о госрегистрации

(введена Федеральным законом от N 206-ФЗ)

Государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, осуществляется на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право собственности на отведенный для создания такого объекта земельный участок либо право пользования этим земельным участком, и документов, содержащих описание такого объекта.

Правда в нашем случае землеотводных документов тоже не будет, а ПС за РФ только предполагается, на основании нормативки

Van

Нужен совет.

Суть дела: имеется в собственности нежилое помещение, расположенное на 2-м этаже жилого дома. Вход через общий поъезд. Сейчас ТСЖ отключило домофон от нежилых помещений т.е. нет возможности попасть в нежилое помещение.

Мы хотим построить отдельный вход. Очевидно что ТСЖ не даст своего согласие на изменение фасада здания. Что делать?

Требуется ли согласие собственников ЖМД на перепланировку(пероборудование) нежилого здания?

Р.S. нежилое помещение возникло изначально при строительстве дома. В свое время весь второй этаж занимало юрлицо, затем оно ликвид-но. Помещения по частям распродавались.

»

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...