Попасть в квартиру — мать: собственник жилья. У меня в жилье доля, я прописана

   В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами. И владеть долей – это не владеть квартирой. Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно. И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.

Содержание статьи

Зачем нужна регистрация?

Граждане, оформившие прописку, получают определенные права и свободы в отношении жилого помещения. Это выступает в качестве защиты при соблюдении законных интересов зарегистрированных лиц. Некоторые россияне считают, что прописка – это своеобразное ограничение для населения страны, чтобы они не могли свободно перемещаться по стране и выбирать удобное место для проживания.

На самом деле, основной целью введения данной законодательной нормы стала возможность защищать права населения в отношении имущества и гарантировать сохранность их недвижимого имущества от посягательства лиц, не имеющих на пользование помещением никакого законного права.

Обычно граждане опасаются, что зарегистрированные лица могут предъявить претензию через суд и получить право собственности на имущество. Чтобы разобраться в этом, необходимо обратиться к отдельным положениям законодательства РФ.

Доля в квартире– малая, проблема – — большая

Основная часть квартир в нашей стране имеет несколько собственников. Многие  живут бесконфликтно и у них все хорошо. Сложности, в основном,  возникают когда совладельцы долей в квартирах не могут договориться. Кто-то из них начинает чинить препятствия своему сособственнику в пользовании его долей квартиры, другие принимают вполне честное и справедливое  предложение вместе продать всю квартиру и разделить деньги соизмеримо долям в квартире.  Игнорируют, в основном, такую позицию  те собственники общедолевой собственности, которые оказались в квартирах.

Они прекрасно понимают, что их сосед,  который живет со своей семьей в отдельной квартире, реально не станет заселяться на свою долю в общедолевой квартире, чтобы пожить в коммуналке. Обещаниям о том, что они готовы выкупить или продать квартиру,  перейти  на  совместное пользование и тд. не будет конца. Их все устраивает, они, имея долю в квартире, пользуются всей квартирой и им незачем ухудшать свои условия проживания. Что же делать и как с этим бороться? Это тема нашего сегодняшнего разговора.

Какие права есть прописанного?

В случае приватизации жилья и участия одного лица именно этот гражданин выступает собственником имущества, в том числе может прописывать в квартире любых граждан по своему усмотрению. Совсем иначе, ситуация обстоит с лицами, которые в квартире прописаны, но права собственности не имеют. Независимо от того, в каких родственных связях они состоят с другими лицами, организация процедуры получения прописки не находится в их компетенции.

Процедура оформления прописки возможна при обращении в жилищное управление со специальным заявлением. Это документ выражает желание собственника и прописываемого лица пройти через процесс регистрации. После того как действие выполнено, у нового жильца возникают следующие возможности и обязательства по отношению к жилому помещению:

1. В случае прописки в приватизированной квартире после приватизации обязанности и права будут такими же, как у собственника, за исключением права на оформление правовых сделок по отчуждению имущества. Дополнительным условием по пользованию имущества выступает требование по эксплуатации имущества строго по назначению.
2. Лица, получившие прописку, должны учитывать особенности помещения при эксплуатации.
3. При расторжении брачного союза жилец лишается права пользоваться имуществом, кроме случаев, когда срок эксплуатации продлевается судом по уважительным причинам.
4. Гражданин обязан соблюдать все условия договора по получению прописки.

В итоге гражданин наделяется всеми правами, что и собственник, кроме возможности отчуждения имущества третьим лицам.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

• продать или подарить;
• завещать;
• заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене. Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению

Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

• если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
• при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, мужжена – не платят налога);
• подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Нюансы оформления прописки

Если гражданин, являющийся собственником жилья, прописывает в своей квартире или доме других граждан, значит, он тем самым выражает согласие с фактическим проживанием этих людей на территории своей недвижимости. Если хозяин жилища поменяет свое мнение, то второй участник соглашения автоматически потеряет право на проживание. В этой связи лучше заранее ознакомиться с тем, какие права возникают у человека после получения прописки в квартире.

Одним из таких прав является получение уведомления о выселении. То есть если собственник принял решение о выселении прописанного лица, он обязан заранее уведомить его в этом. Поскольку единственное, что разрешено прописанному лицу в квартире, — это получение свободного доступа к имуществу и использование его по прямому назначению, то гражданин имеет полное право получить уведомление о выселении заранее и найти в установленные сроки новое жилье.

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде. Того требует 244 статья ГК.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

• оформить письменное соглашение об определении долей;
• зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

• денег в покупку или строительство вложено не поровну;
• один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Права прописанных в муниципальных и неприватизированных квартирах

Для проживания в муниципальном жилье необходимо заключить простой договор найма либо коммерческого найма. Ответственный квартиросъемщик не выступает владельцем имущества, однако это лицо наделено некоторыми правами, которые позволяют передавать имущество в аренду или менять его на другую квартиру. Прописанные родственники гражданина имеют те же права, что и ответственный квартиросъемщик, но здесь речь идет о супругах, детях и родителях гражданина.

Что касается неприватизированных квартир, то здесь действуют те же самые нормативы, что и в отношении муниципального жилья. Особое внимание уделяется несовершеннолетним детям, которые должны проживать вместе с родителями и которых не имеют права выписать из квартиры, если другой вариант получения регистрации отсутствует.

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

• оформляется дарственная;
• регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной можно скачать здесь.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Доля в квартире. Что это такое

По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

• с одним из родителей остаётся ребёнок;
• один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

• квартира унаследована несколькими наследниками;
• куплена или принята в дар несколькими людьми;
• разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Внимание!

Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:

• договориться между собой;
• просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.

Заключение

Граждане, получившие прописку в квартире, но не выступающие в роли ее собственника, могут распоряжаться жильем только по своему усмотрению, но без отчуждения имущества третьему лицу. Если собственник принял решение о выселении гражданина, то он обязан уведомить его заблаговременно и в письменном виде.

Как отказаться от доли в квартире

   Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

• можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
• написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Доля ребенка в квартире

Дети – это особо охраняемый государством слой населения. Если у ребёнка есть имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями.

Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:

• обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
• заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.

Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен, ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.

Решение

Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка.

А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной.

Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если:

• приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
• новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
• жильё ещё не построено (кооператив).

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...