Необоснованное проживание в комнате после окончания срока действия договора аренды: разъясняем по пунктам

Окончание срока аренды не исключает возможности того, что уже после этого между бывшими арендатором и арендодателем возникнет спор. Дело в том, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. И если, например, у арендатора была задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора. Кроме того, некоторые требования в принципе могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений (например, требования арендодателя о возврате помещения и о выселении арендатора; требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений). При этом нужно иметь в виду, что иски могут быть предъявлены как арендатором к арендодателю, так и арендодателем к арендатору.

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

 ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора. 

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Правовое регулирование

Законодательство, главным образом, направлено на регулирование долгосрочных отношений по найму жилых помещений.

Статья 684 ГК РФ предписывает собственника помещения известить другую сторону о своих намерениях не позднее, чем за три месяца до завершения их правоотношений.

Образец уведомления об истечении срока аренды.

Он должен либо предложить продлить наем помещения (на тех же условиях, либо на других), либо проинформировать о том, что квартира сдаваться больше не будет.

Статья 687 ГК РФ даёт право арендатору расторгнуть договор по своему желанию, предварительно предупредив владельца квартиры за 3 месяца.

При долгосрочной аренде наниматели помещений имеют первоочередное право на заключение нового соглашения аренды.

Если период меньше, чем 12 месяцев, то требования указанных статей на него не распространяются. Поэтому желательно указать в тексте, в какой срок одна сторона должна известить другую о желании продолжить отношения по аренде.

О том, какими правами и обязанностями обладают арендодатель и квартиросъемщик, вы можете узнать из наших статей.

Какие требования арендатор может предъявить к арендодателю по окончании срока аренды

1. Арендатор может ссылаться на нарушение его права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это создает определенные неудобства для арендодателя. Во-первых, ему не выгоден сам факт того, что закон ограничивает свободу выбора: арендодатель по каким-либо причинам может просто не захотеть продлевать договор с прежним арендатором, однако будет обязан это сделать. Во-вторых, даже если арендодатель не собирался намеренно нарушать права арендатора, может оказаться, что из-за небрежности или невнимательности новый договор аренды заключен с новым арендатором с нарушением преимущественного права прежнего арендатора.

Если суд решит, что право арендатора заключить договор аренды на новый срок действительно было нарушено, суд может перевести права и обязанности арендатора с нового на прежнего. Арендодателю это грозит тем, что новый арендатор, утративший таким образом право аренды, вправе потребовать возмещения своих убытков.

В такой ситуации арендодателю поможет тот факт, что преимущественное право у арендатора возникает не всегда, а только если одновременно выполняются следующие условия:

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

• договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

• арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

• арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды.

Таким образом, преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды. Если же договор аренды заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено лишь при следующих условиях:

• предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

• старый арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;

• арендодатель заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в этом случае значения не имеет.

Дело в том, что если с новым арендатором будет заключен договор на условиях прекращенного договора аренды, а старый арендатор пожелал воспользоваться преимущественным правом заключить договор, то это будет являться нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора, поскольку старый арендатор изъявил свое желание заключить договор на новый срок. Если арендодатель заключит с новым арендатором договор на новых условиях, которые он не предложил прежнему арендатору, то это также будет нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, поскольку новые условия ему не были предложены и он от них не отказывался.

Чтобы предотвратить ситуацию, когда арендатор может заявить о том, что нарушено его преимущественное право, арендодателю нужно:

• прописать в договоре срок, не позднее которого арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок (например, не позднее, чем за 60 календарных дней до окончания срока аренды);

• получив от арендатора такое уведомление, направить ему письменное предложение заключить договор аренды на иных условиях, чем предусмотрены в действующем договоре (например, если арендодатель желает повысить арендную плату). Это уведомление необходимо либо вручить сотруднику арендатора под подпись, либо направить арендатору по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В предложении нужно установить срок, в течение которого арендатор должен будет согласиться с новыми условиями аренды либо отказаться от заключения договора на предложенных условиях. А также указать, что в случае неполучения от арендатора ответа в течение этого срока арендодатель вправе предложить иным лицам заключить договор аренды на тех же условиях;

• если на предложенных прежнему арендатору условиях заключить договор аренды с иным лицом не удастся, то при изменении требований для заключения договора аренды прежнего арендатора нужно уведомить об этом в том же порядке. Это необходимо потому, что на иных условиях прежнему арендатору заключить договор аренды не было предложено, а потому у него снова возникает преимущественное право на заключение договора на новых условиях;

• если арендодатель не желает более сдавать недвижимое имущество в аренду, то необходимо направить арендатору соответствующее уведомление до окончания срока аренды. В этом случае арендатор не сможет реализовать свое право на преимущественное заключение договора на новый срок.

r />

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только добросовестному арендатору и только по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока 

Истец (арендатор) обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды. Исковые требования были мотивированы нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, истец не уведомил ответчика о желании заключить договор на новый срок до окончания действия договора, что не позволяет признать арендатора добросовестным.

С учетом изложенного судами было отказано в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 января 2010 г. по делу № А79-156/2009).

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды.

2. Арендатор может ссылаться на то, что арендодатель неправомерно удерживает его имущество.

Арендодатель в определенных случаях может удерживать имущество арендатора по окончании срока аренды, чтобы обеспечить исполнение арендатором своих денежных обязательств.

3. Арендатор может потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Между сторонами договора по окончании срока аренды может возникнуть спор о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Нужно иметь в виду, что арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя или были зачтены арендодателем в счет арендной платы в период действия договора.

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению. Это позволит арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещать арендатору стоимость произведенных тем улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.

4. Арендатор может потребовать возмещения стоимости выполненного им капитального ремонта недвижимого имущества.

По общему правилу арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Однако если арендодатель не выполняет эту свою обязанность, то арендатор вправе самостоятельно выполнить капитальный ремонт объекта аренды и взыскать с арендодателя его стоимость (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В этом случае между сторонами может возникнуть спор как в отношении необходимости в проведении капитального ремонта, так и по поводу его стоимости.

Порядок действий

Итак, первое, что следует сделать для продления срока сдачи жилья или проживания в съемной квартире – связаться с арендатором/арендодателем.

В юридической практике самым распространённым способом официального извещения кого-либо является почтовое отправление с уведомлением о вручении.

На деле граждане очень редко прибегают к деловой переписке, предпочитая ей устное общение. Когда дело касается продления аренды, то это оправдано – в итоге появится документ, подписанный обеими сторонами.

Продлевается период сдачи жилья с помощью подписания дополнительного соглашения к основному документу. В нем должны содержаться следующие данные:

1. Название, номер, дата составления. А также номер и дата документа, к которому относится это соглашение.
2. Ф.И.О. арендатора и арендодателя.
3. Указание, что изменяется в тексте. В данном случае, заменяется дата окончания действия аренды на другую, более позднюю, в соответствии с решением владельца квартиры и жильца.
4. Утверждение, что все остальные условия остаются без изменения.
5. Дата вступления в силу. Обычно пишут, что изменения начинают действовать с момента подписания.
6. Дата и подписи сторон.

Дополнительное соглашение о продлении найма жилого помещения: образец.

Подписывают бумагу те же лица, которые подписывали бумаги при заключении сделки. Или же их представители, имеющие соответствующую доверенность.

В случае, когда суммарный период действия найма (изначальный + продление) превышает 12 месяцев, такой он перестаёт считаться краткосрочным и должен быть зарегистрирован.

Иногда граждане пропускают из-за невнимательности дату окончания действия документа.

В такой ситуации сторонам лучше всего подписать соглашение о продлении срока «задним числом», то есть, оформить более ранней датой.

В противном случае возникают неурегулированные отношения, что может привести к судебным тяжбам.

Пролонгировать или заключить новый?

Часто людей интересует, что же лучше – продлить действующий документ или подписать новый? Мнения на этот счёт разнятся.

С точки зрения юриста или государственного чиновника, лучше всего составить новый. Так проще всего отслеживать дату начала и окончания отношений между сторонами.

Ведь стороны могут продлевать действие документа много раз, количество дополнительных соглашений нигде не фиксируется. Производить контроль, в том числе налоговый, становится сложно.

Если же говорить об экономии времени арендатора и арендодателя, то проще продлить действие соглашения об аренде. Например, владельцу квартиры не нужно будет возвращать залог арендатору, который тот всё равно потом снова внесёт уже по новому документу.

Также при завершении аренды нужно составить акт приёма-передачи имущества от съёмщика жилья его владельцу. А после этого, когда вступит в силу новый договор, будет составлен ещё один акт по передаче квартиры и имущества в ней арендатору.

В любом случае максимальная длительность сдачи-съема жилплощади не может длиться больше 5 лет без заключения нового правоустанавливающего документа.

Другие изменения условий

Как оформить изменение других условий, оговоренных при сдаче жилплощади? Они изменяются аналогично – подписывается допсоглашение по алгоритму, который описан ранее в данной статье.

Только изменяемые пункты будут иными.

Участникам правоотношений аренды следует помнить, что любое изменение условий возможно только по обоюдному согласию. Никакое одностороннее изменение условий аренды невозможно.

Образец дополнительного соглашения к договору найма.

Наиболее частыми причинами изменения первоначального документа является арендная плата и условия проживания.

Владелец квартиры заинтересован в максимальном доходе от своего небольшого бизнеса. Поэтому он будет стараться увеличить стоимость найма, аргументируя это инфляцией или изменениями на рынке недвижимости.

В отдельных случаях собственники идут на откровенный шантаж: угрожают сменить замки на входных дверях, если не будут приняты новые условия.

Арендаторы же обычно просят снизить размер платы, потому как в кризис ухудшается экономическое положение граждан, что снижает спрос на арендное жильё. Или же просят разрешить подселить в квартиру друзей или родственников.

В любом случае, сторонам следует обсуждать пожелания и искать компромиссные решения, не доводя ситуацию до конфликта.

Узнайте из наших статей, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о том, за что должен платить квартирант и как подтвердить расходы по найму квартиры в командировке.

Регистрация

Регистрировать соглашение по продлению правоотношений не нужно. Если говорить строго юридическим языком, то регистрируется не сам договор, а лишь обременения квартиры.

Следовательно, работников Росреестра волнует только дата, после которой истечёт срок аренды недвижимости. Остальные обстоятельства регистрации не подлежат.

Как владельцам жилья, так и арендаторам, следует помнить, что официальные бумаги, принятые с согласия сторон, регулируют их права и обязанности.

Поэтому все оговоренные условия следует неукоснительно соблюдать, хотя на этих бумагах и нет печатей государственных органов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

 

+7 (499) 938-44-61 (Москва)

+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

бесплатно!

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Отсрочка по кредиту — как договорится с... Переписать кредит на бывшего мужа возмож... Необходима ли отработка подъемных в тече... Получение документа гражданина РФ при вр...