Не будет ли у меня проблем с покупкой этой квартиры?

Покупатели квартир на вторичном рынке в большинстве своем уже знают, что предварительно нужно проверить «юридическую чистоту» объекта, но не все до конца понимают, что в это понятие входит. Традиционно юридическую чистоту связывают с мошенничеством и недобрыми намерениями продавца. Однако часто собственники и сами не знают, что их недвижимость имеет скрытые проблемы. Чтобы покупка была безопасной, нужно знать, что именно таит в себе угрозу и какие действия необходимо предпринять, чтобы получить необходимую информацию. Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов рассказать об этом своим читателям.

Как закон защищает покупателей жилой недвижимости

Радость – прекрасное состояние души, но именно она мешает покупателю разумно подойти к приобретению квартиры. Доверчивость россиян и вера в честность всех и каждого привели к тому, что мошенничество в сфере продаж недвижимости приобретает массовый характер. Хорошее юридическое образование современных аферистов не оставляет шансов покупателям доказать свою правоту. В итоге порядочные люди остаются без квартиры, без нескольких миллионов, но с открытой ипотекой. Почему закон не может защитить таких людей? Этот вопрос решается законодателем. Но не ожидайте, что в ближайшие 5 лет будут внесены существенные изменения. Это происходит потому, что в суде права покупателя и продавца (даже если он мошенник) защищает не один закон, а совокупность нескольких. Это означает, что по одному закону человек прав, а по другому – нет. Но подстраивать все законы Российской Федерации под рынок недвижимости и сделки с жильем невозможно. Поэтому методом проб и ошибок, на основании опыта судейства и рассмотренных дел, постоянно вносятся различные изменения в законы, проходит адаптация их к новой реальности.

Основными правовыми документами, которые регулируют отношения на рынке недвижимости, на 2018 год можно назвать:

1. Конституция РФ – все остальные законы и права гражданина РФ основаны именно на этом главном законе государства, который выражает волю граждан и определяет государственный строй.
2. Гражданский кодекс – на его основании определяются все гражданско-правовые отношения.
3. Жилищный кодекс – основа регулирования всех прав и процессов, которые происходят с жильем, нежилыми помещениями, а также и отношения между собственниками, арендой, покупкой различных видов недвижимости.
4. Градостроительный кодекс регулирует все процессы развития строительства, архитектуры, реконструкции, кап. ремонта. Установкам этого кодекса должны соответствовать расположение, снос, строительство, перепланировка зданий и сооружений.
5. Земельный кодекс, который регулирует статус земельных участков, права и обязанности в отношении к земельным ресурсам страны.
6. Водный кодекс имеет небольшое значение в сфере недвижимости,если дом не находится на территории прилежащей к водоему. На него редко ссылаются.
7. То же самое касается и Лесного кодекса. Вопрос будет актуален, если здание возводится на лесном массиве и требуется, например, вырубка деревьев.

Эти законы, на которых основаны Федеральные законы, напрямую регулирующие отношения при покупке, продаже недвижимости, ее залоге и ипотеке. Ниже перечислены Федеральные законы, которые рекомендуется просмотреть, чтобы не совершить ошибок ни при продаже, ни при покупке, ни при обращении в банк за ипотечным кредитом:

1. «Об ипотеке». Этот ФЗ поможет вам понять какие отношения будут у вас с банком (и не только с ним), если вы оставляете в залог жилую недвижимость.
2. «О жилищных накопительных кооперативах» — здесь положения о системе, деятельности таких организаций, права и обязанности сторон.
3. «Об участии в долевом строительстве». Закон регулирует отношения между застройщиком, банком, покупателем. Вы узнаете, как правильно должен быть составлен ДДУ и какие обязательства несет застройщик, в случае невыполнения своих обещаний. Это важно, потому что очень часто вкладчики остаются без своих средств. Хотя с 2018 года эта проблема частично решена – в случае банкротства, деньги будет возвращать банк, где созданы специальные накопительные фонды.
4. «Закон о приватизации». Внимание! Изучите тщательно некоторые пункты этого закона. Подавляющее большинство неразрешимых случаев именно из-за незнания этого закона! Если квартиру хоть кто-нибудь приватизировал, а вы при покупке об этом не знали, что человек имеет право жить с вами на одной жилплощади, даже если не родственник вам!
5. «О государственной регистрации прав на недвижимость». Важно просмотреть этот документ и действовать в соответствии с изменениями.
6. «О защите прав потребителей». Знание этого закона поможет вам отстоять свои права даже в отношениях с банком. Помните, что по Конституции РФ, у вас, кроме обязанностей, есть еще и права! А банки предоставляют услуги, значит, это в какой-то мере, сфера услуг.

Помните! Права есть не только у вас, как у покупателя, но и у продавца, даже если он мошенник. Аферисты умеют использовать законные права в свою пользу. Этому нужно научиться и вам.

Основные законы перечислены. Но это не значит, что другие Кодексы, законы, Федеральные законы не влияют на принятие судейского решения. Недвижимость – это самая сложная область среди всех дел. Не каждый юрист знает, как и какой закон может повлиять на другие в той или иной ситуации. Именно поэтому легче не допустить ошибок перед покупкой, чем потом «расхлебывать» ситуацию.

7. Уголовный кодекс участвует в комплексе при рассмотрении дел, но никто не хочет попасть в тюрьму, поэтому его обходят, как умеют. Ваша задача – не оказаться добычей в руках умелых аферистов. Забудьте про доверчивость – точные факты, трезвые рассуждения, здравомыслие помогут вам.

Права несовершеннолетних

Некоторое время назад было очень популярным не включать несовершеннолетних в число собственников при приватизации. Делалось это путем выписки из приватизируемой квартиры непосредственно перед подписанием заявления на приватизацию. После получения документов детей прописывали обратно, рассказывает управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. Впоследствии это может грозить тем, что выписанные дети, достигнувшие совершеннолетия, могут обратиться в суд и заявить свои права на часть квартиры.

Важно также обратить внимание на состав семьи продавца, в частности, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, добавляет адвокат московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев.

«При наличии у продавца несовершеннолетних детей, их права могут быть нарушены, если совершаемая продавцом сделка существенно ухудшает условия их проживания. В таких ситуациях с исковыми требованиями в суд вправе будут обратиться уже органы опеки в интересах детей», – уточняет он.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме №9 или справку о составе семьи, советует адвокат Виктория Данильченко.

«Фактически, по указанной справке можно проследить всю историю того или иного жилого помещения», – говорит Данильченко.

Если в квартире, помимо продавца, были зарегистрированы другие лица, прежде всего несовершеннолетние, нужно проверить наличие у них регистрации по месту жительства по другому адресу. При этом желательно, чтобы на дату сделки и продавец был зарегистрирован по другому месту жительства, подчеркивает она.

Еще одну потенциальную опасность таит в себе использование материнского капитала при покупке квартиры, обращает внимание Вишняков. При погашении маткапиталом ипотечного кредита собственник может не оформить доли на несовершеннолетних, а продать квартиру как есть. В таком случае права несовершеннолетних также будут нарушены. При покупке ипотечной квартиры обратите внимание на паспорт продавцов – наличие двух и более детей косвенно говорит о наличии сертификата на материнский капитал. Также количество несовершеннолетних детей указывается в выписке из домовой книги.

Для подтверждения того, что материнский капитал был не использован и проблемы нет, лучше запросить у продавца справку из пенсионного фонда об использовании материнского капитала, – советует Вишняков.

Важно! Самые простые рекомендации юристов

Чтобы не доводить дело до судейского разбирательства, где неизвестно кто будет признан правым, законодатель настоятельно рекомендует:

• не подписывать никаких документов, без проверки юриста;
• не доверять устным уверениям, не имеющим документального доказательства;
• требовать только оригиналы документов. На ксерокопии все очень просто подделать;
• иметь отношения непосредственно с собственником в присутствии независимого юриста, нотариуса;
• проверяйте личность, с которой имеете дело. Для этого можно и в МВД обратиться;
• не подписывать договор купли продажи, поддавшись на уговоры (например, я вам и так верю, поэтому не важно, что там написано);
• не подписывать акт приемки до фактического логического завершения сделки;
• указывать реальную сумму стоимости квартиры;
• требовать выписки всех зарегистрированных в квартире;
• получить письменное, заверенное нотариусом согласие на продажу не только супруги, но и других заинтересованных родственников;
• отказаться от сделки, если есть кто-либо пропавший без вести или находящийся в тюремном заключении;
• передавать деньги только в присутствии независимых свидетелей в офисе, банке или в другой организации. Обязательно взять расписку о получении полной суммы, написанную и подписанную продавцом-собственником собственноручно.

Скрытые наследники

Другим источником потенциальной «опасности» для покупателей могут стать не выявленные ранее наследники приобретаемой квартиры.

В первую очередь, необходимо обратить внимание – на основании чего продавцу принадлежит продаваемая квартира, разъясняет Прокофьев. Эта информация будет содержаться в выписке из ЕГРН. Если квартира получена по наследству, то даже если с момента принятия наследства продавцом квартиры прошло пять и более лет, остается велик риск того, что может появиться еще один наследник, предупреждает эксперт. Он, к примеру, не знал и не мог знать о смерти наследодателя, а, следовательно, восстановит свои права через суд и примет наследство на долю квартиры, которая к тому моменту будет уже продана, отмечает Прокофьев. В такой ситуации договор купли-продажи будет признан недействительным.

«Чтобы такая ситуация не произошла, необходимо ознакомиться со свидетельством о праве на наследство, по которому продавец получил квартиру, выяснить у него имелись ли какие-либо еще родственники, а также попросить предоставить справку от нотариуса о том, что других наследников не имеется», – рекомендует Прокофьев.

10 ошибок, из-за которых можно остаться без купленного жилья

В реальности, ошибок не 10, а великое множество. Определим основные. Вы – добросовестный покупатель и хотите купить себе новую квартиру. Вас устраивает местоположение, качество, ремонт. Продавец, вроде тоже порядочный человек. Вопрос: откуда вы знаете, о чем думает? Не знаете. Поэтому начинаем рассматривать только факты, документы, проводим проверки по инстанциям, требуем присутствия самого собственника.

№	Ошибки	Последствия	Выход
1	Продавец не хочет (заверяет, что не может) свести вас с собственником квартиры	В итоге выясняется, что сделку провел посторонний человек по поддельным документам, забрал ваши деньги и исчез	Похоже на мошенническую схему. Сразу отказывайтесь от сделки
2	Вы не потребовали оригиналы документов и свидетельств	Вам подсунули поддельные ксерокопии
3	Вы доверились продавцу и не переделали ошибки в договоре купли-продажи, акте приемки.
4	Не взяли расписку о получении денег	Продавец на суде заявил, что: вы ему не заплатили совсем; не отдали часть денег. Суд в таком случае, обязывает покупателя заплатить нужную сумму или сделка расторгается. В обоих случаях вы потеряете круглую сумму	Расписку должен писать от руки тот, кто получает деньги. Лучше, если это будет сам собственник, при свидетелях. В расписке должны быть указаны дата, время, в виде чего передаются деньги (аванс, задаток, часть денег), если договорились о рассрочке части стоимости, то и это должно быть зафиксировано в договоре и расписке
5	Не вписали в договор реальную сумму стоимости квартиры	Продавцу выгодно занижать стоимость – налог меньше. А для покупателя это чревато последствиями – в случае реституции, вы получите только те деньги, о которых идет речь в документе. Не больше	В договоре купли-продажи, в других сопутствующих документах и приложениях буквами впишите настоящую стоимость квартиры (сколько вы реально заплатите)
6	Отдали деньги до того, как продавец снял себя с регистрационного учета в ЕГРП	Без комментариев. Такую ошибку категорически нельзя совершать.	Положите деньги в депозитарную ячейку банка. С условием, что продавцу они перейдут в течение 5 дней после вашего вступления в право собственности, внесения новых данных в Реестр. Доступ к деньгам может быть осуществлен в присутствии обоих сторон при освидетельствовании работника банка, например.
7	Захотели провести сделку быстро.	«Поспешишь – людей насмешишь». Но в этом случае будет совсем не до смеха. Любые ошибки и недоделки аукнутся в будущем. Не надейтесь, что через 3 года у бывшего владельца не будет прав подать иск в суд. У него в запасе, как минимум 10 лет.	Потратьте время, но оформите все по закону
8	Не проверили, кто живет в квартире, кто прописан, кем она приватизирована.	Приватизация – как много в этом звуке… опасности для покупателя	Е хотите жить с чужим человеком – ищите другую квартиру. Он имеет такие права, как и вы
9	Не учли, что разведенный собственник жилья имеет отдельно живущих бывшую жену и детей.	Бывшие супруги несут имущественную ответственность перед бывшими, а тем более, если есть дети. Суд будет на их стороне, а вы можете остаться без части квартиры.
10	Внимание! У продавца могут быть и внебрачные дети!	Просто в тихой беседе наедине уточните этот вопрос. Больше вы никак не сможете обезопасить себя.

Как только появляются неясности, нет документов, перепланировка не зарегистрирована (важно при ипотеке), непонятно, кто собственники – сразу отказывайтесь от такой квартиры. Выбор большой, так что легко найдете другую.

Не обольщайтесь, если продавец говорит, что цена низкая, потому что нужно срочно продать. Сейчас другие времена и все хотят заработать как можно больше.

Пенсионеры – еще одна опасность. Часть из них можно условно назвать «ласковые мошенники». Вы отдадите им деньги, а они отберут у вас квартиру. Еще и аферистом выставят. И все это в рамках закона. Они ведь пожилые, беззащитные, не всегда отвечают за свои действия. Так что легко могут сказать, что вы на них давили, или на момент подписания они «не дружили с головой», но сейчас осознали как были неправы, или испугались. А денег уже нет – потратили. Или позовут родственников и признаются в том, что продали то, что собирались отписать по завещанию. И эти все обвинения и причины для расторжения вам уже предъявят несостоявшиеся наследники.

Продавец-банкрот

Опасность может исходить непосредственно от продавца, точнее, от его нынешнего положения, которое также стоит проверять, рекомендуют эксперты.

Крайне важным фактором является наличие каких-либо текущих судебных споров с участием продавца, которые могли бы повлечь правовые последствия для его имущества, в частности квартиры, которую планирует приобрести покупатель, объясняет Прокофьев.

Опасность таких ситуаций заключается в том, что если судом принято решение о взыскании с продавца крупной денежной суммы, либо о признании его банкротом, то в рамках исполнительного производства на уже проданную им квартиру может быть обращено взыскание путем признания этого договора недействительным. А значит, купленная квартира может быть истребована даже у добросовестного покупателя, продолжает он.

Для проверки продавца зайдите на сайт суда, введите в поисковик в разделе «Делопроизводство» ФИО собственника, а потом и супруги, если он находится в браке, советует юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян. «Если результаты поиска покажут, что имеются значительные споры или споры о взыскании денежных сумм, сопоставимых примерно со стоимостью квартиры, то это может сигнализировать о возможных будущих спорах. Например, при банкротстве собственника в виду невыплаты долга, в рамках которого финансовый управляющий может оспорить сделки, совершенные собственником за 3 года до начала процедуры банкротства», – подсказывает он.

Если продавец будет признан банкротом, то по представлению управляющего, квартиру могут отобрать у покупателя и вернуть в конкурсную массу для покрытия всех долгов продавца, предупреждает Вишняков. Покупателю в таком случае деньги автоматически не возвращают, он становится в очередь других кредиторов продавца.

Почему банки отбирают квартиры, купленные в ипотеку

Все знаем что залоговое имущество переходит к залогодержателю, если должником не выполняются условия по договору. Но есть еще одна, скрытая опасность остаться без жилья через лет 10 – 15 после полного погашения ипотечного кредита. Как? Законно! Если вы недоплатили хоть 50 копеек за ипотеку, за обслуживание счета и т. д., на эти деньги начисляются штрафы, пени, сумма увеличивается год за годом. Банк не предупреждает вас до тех пор, пока сумма не достигнет такой величины, когда сам банк обращается в суд и желает отобрать за долги вашу квартиру. Что делать? Когда вносите последний платеж, проследите, чтобы банк написал вам документ о том, что вся сумма вами погашена полностью, банк не имеет к вам никаких претензий и договор ипотеки расторгнут в связи окончанием своего действия и выполнения сторонами обязательств. Кроме этого, спросите отдельно, есть ли у вас задолженности по обслуживанию счетов, кредитной карты. Расторгните договоры в письменной форме. Тогда у вас не возникнет неожиданных долгов и проблем.

Кроме этого, вы можете использовать свои права потребителя. Но без помощи юриста не обойтись – нужно хорошенько изучить ипотечный договор с банком. Иск должен быть подкреплен вескими доказательствами.

Продажа квартиры по доверенности

Квартиру может продавать не сам собственник лично, а его представитель по доверенности, объясняет Вишняков. В этом случае надо понимать, что доверенность может быть отменена или оказаться фальшивой.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Убедитесь в том, что такая доверенность действительно была выдана и в настоящее время полномочия по ней не отменены, советует Данильченко. Хотя, продолжает она, от продаваемой по доверенности квартиры лучше отказаться, поскольку этим методом часто пользуются мошенники.

«Если нужная вам квартира продается только по доверенности, лучше всего добиться личного участия собственника при заключении сделки. Договоритесь о встрече и пообщайтесь, причем обязательно лично», – подчеркивает адвокат.

Крайне важно помнить, что удостоверение нотариусом доверенности на право осуществления различных действий с недвижимостью не гарантирует законность и безопасность последующей сделки купли-продажи, если сама сделка не удостоверяется нотариусом, в свою очередь отмечают эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

«Нотариус в этом случае удостоверяет только желание человека о представлении его интересов третьим лицом. Если нотариус всего лишь удостоверил доверенность, а сделка впоследствии прошла в простой письменной форме, ответственности за нее никто не несет. И если ваши права в результате сделки будут нарушены – ущерб возместить будет попросту некому», – предупреждают эксперты ФНП.

Убедиться в действительности доверенности поможет специальный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Указав реквизиты документа на сайте, можно моментально и совершенно бесплатно проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, а также узнать, не отменялась ли она доверителем, добавляют в ФНП.

Что дает собственнику титульное страхование недвижимости

Если вы купили квартиру, но по какой-либо причине сделка была признана недействительной или ничтожной, вы не можете доказать, что заплатили за жилье и ряде других ситуаций, вернуть свои деньги бывает невозможно. Чтобы обезопасить себя от потерь нужно провести титульное страхование недвижимости.

Суть этого вида страховки в том, что вам компенсируют убытки, если потеряете право собственности на квартиру или другую недвижимость. Титульное страхование – это страховка от событий прошлого, которые могут испортить вам будущее проживание в купленной квартире. Для России это нововведение, а в США применяет повсеместно. Чем выгодно титульное страхование? Страховка покрывает риски, если в суде будет доказано, что:

• продавец был недееспособный или не контролировал свои действия в момент подписания документов, акта, договора купли-продажи;
• покупатель передавал деньги под влиянием, угрозами;
• супруг/а одного из участника сделки не давала согласие на покупку или продажу;
• появились новые наследники и право имеющие лица;
• документы оформлены неправильно;
• выявлен факт мошенничества;
• выяснены новые факты, по которым сделка купли-продажи должна быть признана недействительной, согласно ст. 454 ГК РФ.

Если у вас нет страховки, то вы можете или совсем не вернуть свои деньги, или получать их в течение 10-15 лет частями с зарплаты продавца. Но обычно, если появляется новое заинтересованное в квартире лицо, другой собственник, то трудно найти человека, который вернет стоимость квартиры. Поэтому лучше застраховаться. Особенно это актуально при покупке квартир на вторичном рынке. У застройщика тоже не всегда безопасно приобретать квартиру. Нужно узнать, нет ли у многоквартирного здания другого собственника.

Титульное страхование лучше всего оформить на 10 лет. Именно столько считается сроком исковой давности.

Кроме этого выгода в том, что представитель страховой компании тщательно проверит юридическую «чистоту» квартиры, правильность составления документов по сделке. По стоимости страховка составит от 0,3% до 3%. Если экспертиза покажет, что сделка сомнительная, то страховка будет дорогая.

В страховую компанию нужно предоставить документы:

• выписку из ЕГРП;
• паспорта обоих сторон сделки;
• соглашения об отчуждении за 3 – 5 лет;
• для наследников – свидетельство о смерти и свидетельство о праве собственности;
• разрешение на отчуждение от органов ОиП, если есть дети до 18 лет;
• согласие супругов продавца и покупателя на совершение сделки купли-продажи;
• кадастровый план;
• техпаспорт;
• справка о составе семьи (для продавца) и выписка из Домовой книги. Что касается Домовой книги – нельзя верить этому документу. Очень часто туда не вносятся изменения в составе семьи и движение зарегистрированных лиц;
• справка из нарко- и психоневрологического диспансеров. Этот документ вам нужен, даже если не собираетесь проводить титульное страхование.

Как и при подписании любого документа, договора, обязательно прочтите условия страхования. Только после этого ставьте свою подпись.

Скрытые собственники

В данном случае речь идет не только о людях, имеющих основания претендовать на квартиру, то есть о несовершеннолетних и кредиторах, о которых говорилось выше, но и о других основаниях для оспаривания купли-продажи квартиры.

Так, важно обратить внимание на то, состоит ли продавец в зарегистрированном браке, либо на то, был ли брак расторгнут недавно, советует Прокофьев. Это связано с тем, что при совершении сделки могут затрагиваться права третьих лиц, в результате чего сделка оспаривается в судебном порядке. В частности, если брак продавца расторгнут незадолго до совершения сделки, то второй супруг вправе обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества. И в случае, если купленная квартира окажется таким имуществом, то сделка будет признана недействительной, предупреждает он.

Чтобы это выяснить, попросите у собственника паспорт, рекомендует Мстоян. Если он находится в браке, то необходимо получить от супруги нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, уточнить заключен ли между супругами брачный договор. Если продавец не состоит в браке, то данное обстоятельно необходимо зафиксировать у нотариуса, что собственник на момент приобретения квартиры не состоял в браке, объясняет он.

«Однако на практике бывают случаи, когда штамп в паспорте отсутствует, и собственник говорит и даже подтверждает, что в браке не состоит и не состоял, а потом оказывается, что он все-таки на момент приобретения квартиры и/или в настоящий момент состоит в браке, и супруга оспаривает заключенную сделку по купле-продаже квартиры. К сожалению, свести к нулю данный риск сложно», – предупреждает Мстоян.

Впрочем, подстраховаться в этом вопросе помогут нотариусы, так как у них есть доступ к реестру ЗАГСа. Но воспользоваться такой услугой можно только в том случае, если сделка купли-продажи оформляется именно через нотариуса.

«С запуском Единого государственного реестра ЗАГС в октябре 2018, который содержит в себе всю информацию о населении страны, начиная с 1926 года, нотариусы получили возможность оперативной проверки таких юридически значимых сведений, как дата рождения, смена ФИО гражданина, факт состояния в браке и других», — поясняют эксперты ФНП.

Кроме того, проведение сделки через нотариуса позволяет установить всех лиц, которые имеют основания претендовать на квартиру, добавляет нотариус города Москвы Илья Радченко. «В некоторых случаях может потребоваться получение справок, например, о соответствии адресов (если адрес менялся), особенно это актуально для очень старых документов начала и середины 90-х годов, когда адреса объектов, особенно земельных участков, указывались не полностью, неточно, да и просто сильно изменились за прошедшие годы», — поясняет Радченко.

Если же речь идет о продаже доли, то продавец должен получить согласие других собственников квартиры. В случае отсутствия такого согласия в дальнейшем может возникнуть спор о праве собственности на квартиру, отмечает Данильченко.

Лишение нового владельца квартиры и признание сделки купли-продажи недействительной через суд

Чтобы обезопасить продавца от незаконных действий, закон предусматривает что иск может подать только тот кто подписывал договор купли-продажи. Если появляются другие собственники, то они могут подать иск на продавца.

Но, посуду, без квартиры оставят покупателя:

• из-за просрочек по ипотеке;
• если действительно человек на момент подписания был невменяем или находился под давлением обстоятельств, людей;
• когда документы неправильно оформлены;
• если не защищены права детей;
• если супруга была не согласна, а ее мнение не учли;
• если настоящий собственник совершенно другой человек;
• проведут реституцию (каждая сторона получит обратно свое);
• квартира под арестом и конфискуется;
• другие причины, обоснованные и подкрепленные законом.

Разговаривайте с соседями, пойдите к продавцу на работу, загляните в администрацию, МВД, проверьте все. На это уходит много времени, но если квартира очень нравится – придется потрудиться.

Возможные обременения

Продаваемая квартира может иметь несколько видов обременений или прав третьих лиц, которые не являются правом собственности, например, договор ренты или право пользования помещением.

Свободно продать квартиру по договору ренты можно только в случае ее исполнения. Рента исполняется выплатой оговоренной сторонами суммы или смертью рентополучателя, объясняет Вишняков. «Если его выписали из квартиры в далекий психоневрологический интернат и состряпали свидетельство о смерти, обременение могут снять и попробовать продать квартиру. Но поскольку рентополучатель жив и не собирался умирать, и договор не исполнен (рента им не получается), то покупатель может лишиться квартиры», – предупреждает он.

При покупке квартиры по договору ренты, нужно удостовериться, что обязанность собственника по выплате ренты выполнялись точно и в срок. Подойдут выписки со счета, подтверждающие факт ежемесячных выплат. Также необходимо попросить архивную выписку из домовой книги – там может всплыть информация, что рентополучателя выписали не по смерти, а просто на другой адрес. А это уже повод насторожиться и начать уточнять информацию, добавляет эксперт.

Что же касается чьих-то прав на проживание в квартире, то информацию об этом можно узнать из архивной выписки из домовой книги, сравнив ее с документами на собственность, отмечает Вишняков.

Если сделка проводится в нотариальной форме, то нотариус проверяет принадлежность недвижимости по сведениям ЕГРН, отмечает Радченко.

«При этом проверяется также наличие арестов или запрещений, зарегистрированных в ЕГРН, что практически исключает возможность продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя (обычно банка), продажи имущества, арестованного судом или судебными приставами, и связанные с этим мошенничества», — подчеркивает он.

Несколько советов как не потерять купленную квартиру

Первый и самый главный совет

Покупайте квартиры с чистой юридической историей:

• от застройщика;
• у человека, который много лет жил в ней;
• у людей с минимумом родственников;
• непосредственно у собственника.

Совет 2

Если квартиру продавали 2 – 3 раза в течение последних 3 лет – сразу откажитесь.

Совет 3

Если квартира продается наследниками, убедитесь, что каждый из них вступил в наследство, в собственность и оформил документы. Сделку можно совершать не раньше, чем через год после смерти наследодателя. Если для вас время не терпит, то хотя бы через 7 месяцев.

Совет 4

Проверьте, кто прописан в квартире – если дети, то могут быть проблемы с их выпиской. Если есть граждане, прошедшие приватизацию, то требуйте их письменного согласия на продажу, отсутствие претензий. Узнайте, кто наследует квартиру, если продавец пожилой.

Совет 5

Покупать у пенсионеров – достаточно опасно. После заключения сделки они могут заявить, что были невменяемы, подписали договор купли продажи под давление и т. д. Потребуйте, чтобы с ними, при совершении сделки, присутствовали более молодые родственники. Вам нужно будет (в случае необходимости) доказать, что продавец подписывал договор в здравом уме и трезвой памяти.

Совет 6

Юристы – это не панацея. Только в крупных риэлторских компаниях можно найти юриста, который действительно разбирается в тонкостях рынка недвижимости. Но, внимание, никто и никогда не сможет вам точно рассказать историю квартиры, его собственников, наследников, скрытых правоприемниках и всех, кто имеет хоть какие-либо права на квартиру. Поэтому:

Совет 7

Пусть вам понравится квартира, в которой тихо-мирно на протяжении долгих лет живет одна семья без сомнительных родственников. Желательно, чтобы собственник сам принимал участие в продаже. Вычислить его достаточно просто – это человек, который знает квартиру, ее планировку, переделки, недостатки и, главное, имеет какие-либо теплые или негативные воспоминания о годах, проведенных в ней.

Один общий совет для всех – будьте внимательны, осторожны, не торопитесь и верьте только подлинным документам и фактам, которые можно проверить. Все остальное – просто сказки.

Неосознанные действия

Если у собственника недвижимости есть какое-то психическое заболевание (в том числе на фоне употребления алкоголя или наркотиков), он может опротестовать продажу квартиры, объясняя тем, что не понимал, что творит, предупреждает Вишняков. «Кстати, скрыть состояние собственника могут попробовать выдачей доверенности на вполне адекватного представителя», – подчеркивает он.

Следует попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца, объясняет эксперт. Это позволит прояснить возможность возникновения вышеуказанной проблемы. Если квартира продается по доверенности, обязательно свяжитесь с реальным собственником, пообщайтесь с ним на предмет продажи квартиры – понимает ли он, что происходит.

В случае удостоверения сделки у нотариуса, он проверяет дееспособность сторон договора настолько, насколько это возможно, добавляет Радченко. Особое значение имеет недееспособность или ограниченная дееспособность, которая установлена решением суда.

«Однако даже в том случае, если лицо не признавалось недееспособным судом, но у нотариуса есть подозрения, что человек не осознает последствия своих действий или не может руководить ими, нотариус отказывает в удостоверении договора», — подчеркивает Радченко.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...