Имущественные сделки с жильём, где прописан или выступает собственником (сособственником) ребёнок, не достигший 18 лет, курируются органами опеки и попечительства.
Главная цель данного контроля – требования к соблюдению интересов детей со стороны законных представителей – родителей и опекунов, на основании статей 28 и 37 ГК РФ.
Содержание:
Источник: https://myestate.club/oformlenie/dokumenty-dlya-organov-opeki.html
Содержание
В каждой опеке свои требования к сделке
При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?
Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.
Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva
Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Источник: https://www.9111.ru/%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B5%D0%BD_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8/%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D0%BA%D0%B0_%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B5%D0%BD_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D1%82%D0%BD%D0%B5%D0%B3%D0%BE/
Это интересно: Нужно ли разрешение бывшего супруга на продажу гаража?
Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним
Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.
Условия получения разрешения:
- сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
- соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.
Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.
При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:
- ст. 20 ГК РФ;
- п. 4 ст. 292 ГК РФ;
- ст. 31 Жилищного Кодекса;
а также Федеральными Законами:
- № 51 (ГК);
- № 188 (ЖК);
- № 223 (СК);
- № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
- № 48 (закон об опеке и попечительстве).
Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.
Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:
- до 6 лет он считается недееспособным;
- с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
- с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
- после достижения 18 лет — полностью дееспособным.
Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:
- Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
- Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.
Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.
С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.
Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.
Какие документы нужны
Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:
- Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
- Паспорта родителей.
- Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
- Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
- Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
- Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
- Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
- Экспликация (кадастровый паспорт).
- Справка о количестве прописанных в помещении.
- Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
- Выписка из домовой книги.
- Справка о стоимости недвижимости.
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.
Заявление
Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:
- полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
- данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
- информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
- обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
- причины продажи недвижимости;
- подписи родителей.
Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:
- Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
- Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.
Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.
Сколько рассматривается дело?
С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:
- требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
- неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.
Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.
Срок действия разрешения
Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:
- Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
- Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.
ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.
Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html
Дополнительная документация
Иногда нестандартные ситуации требуют представления дополнительных справок от соответствующих учреждений и организаций. Например, если родители не живут совместно, не оформив бракоразводный процесс – органами опеки и попечительства будут затребованы заявления от отца и от матери.
В том случае, если мать (отец) не осведомлён о месте нахождения супруга, допустимо обратиться в суд за признанием гражданина пропавшим без вести. Таковое принимается при отсутствии лица в течение года.
Более короткий срок отсутствия, но превышающий 2 месяца, способна заменить справка из УВД о проведении розыскных мероприятий.
Решение суда так же предъявляется:
- в случае признания отца или матери недееспособным;
- признания ограниченно дееспособным;
- лишения родительских прав;
- ограничения в правах.
Если квартира в новостройке покупается по договору долевого участия и оформляется на лицо, не достигшее 18 лет, комиссия может затребовать документацию, подтверждающую предоставление альтернативной жилой площади.
Это обусловлено тем, что долевое участие не гарантирует защиту прав инвесторов, в том числе – несовершеннолетних. То есть риски за участие в долевом строительстве делегируются ответственности взрослых (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
Источник: https://myestate.club/oformlenie/dokumenty-dlya-organov-opeki.html
Небольшая хитрость
Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.
Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.
А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva
Как убедить покупателя
Покупатели не любят квартиры, в которых прописан ребенок, опасаясь, что сделка затянется из-за органов опеки, Росреестр приостановит сделку или будут проблемы по выписыванию и регистрации ребенка на новом месте. Важно убедить его, что это не так.
Выпишите себя и ребенка заранее до поиска покупателя. Покажите ему выписку из домовой книги, о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Скрепите договоренности предварительным договор купли-продажи.
Источник: https://an-zss.ru/blog/kak-prodat-kvartiru-pod-opekoj/
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:
- https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 2003 (18%)
- https://Oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html: использовано 1 блоков из 4, кол-во символов 6835 (62%)
- https://www.9111.ru/%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B5%D0%BD_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8/%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D0%BA%D0%B0_%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B5%D0%BD_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D1%82%D0%BD%D0%B5%D0%B3%D0%BE/: использовано 1 блоков из 3, кол-во символов 149 (1%)
- https://an-zss.ru/blog/kak-prodat-kvartiru-pod-opekoj/: использовано 1 блоков из 8, кол-во символов 475 (4%)
- https://myestate.club/oformlenie/dokumenty-dlya-organov-opeki.html: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 1606 (15%)