Покупка недостроя — хотим купить недостроенный дом в городе, у хозяина есть свид

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ. Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости». Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом. Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник. Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:

? заявление — можно написать его на месте, сотрудники государственных организаций помогут с правильным заполнением;

? документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации;

? правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие;

? проектную, техническую документацию на объект незавершенного строительства.

Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом, напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.

В регистрации есть два важных нюанса:

? возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;

? человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела

После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.

Заброшенный дом или выморочное имущество

Очень распространенной становится ситуация, когда люди бросают свое имущество, переезжая в другой город или другую страну. Не редко, дома в деревнях становятся выморочным имуществом, т.е. имуществом, оставшимся после умершего лица, не имеющего наследников, претендующих на данную недвижимость.

Заброшенный дом или выморочное имущество можно купить. Для этого вам необходимо предоставить в сельсовет заявление на приобретение пустующего дома, а сельсовет должен проверить отсутствие наследников как по спискам жителей деревни, так и по ближайшим родственникам бывшего владельца дома. Если наследники отсутствуют, сельсовет имеет возможность продать вам дом по договору социального найма.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Покупка недостроенного дома

Нередко возникает ситуация, когда люди при покупке участка хотят построить огромный коттедж, но на любом из этапов — начало строительства или отделка готового дома — не могут найти нужное количество денег, и потому строительство замораживается. В таком случае может получиться так, что купить недостроенный дом вам обойдется дешевле, чем начать строить свой.

Однако стоит ознакомиться с рисками, которые при этом возникают. На что обратить внимание прежде всего, чтобы покупка не превратилась из выгодной сделки в дополнительную трату денег?

1. Если недостроенный дом без подвала, то, как правило, у вас нет возможности осмотреть фундамент. Это самое коварное: выполненная с нарушением строительных норм стройка приведет к сложнейшим дополнительным работам. Внимательно осмотрите стены «коробки»: весной, когда земля начнет оттаивать, в цоколе и несущих стенах могут появиться трещины.
2. Если недостроенный дом с подвалом, вы можете увидеть в качество бетона и выполненных работ, но зимой или летом не сумеете убедиться в том, что гидроизоляция сделана правильно. Для этого вам потребуется осень или весна, то есть время максимальной отметки уровня грунтовых вод.

При осмотре «коробки» любая проблема из нижеперечисленных также приведет к увеличению ваших денежных расходов:

1. Даже недостроенный дом должен иметь отмостку шириной 0,8-1,0 метра с бетонным или асфальтовым покрытием. Она нужна для того, чтобы под фундамент не проникала «верховодка».
2. Горизонтальная гидроизоляция. Два слоя гидроизола, уложенные на цоколь на высоте 500-600 мм от верха отмостки, но ниже отметки чистого пола первого этажа. Если этой гидроизоляции нет, будут мокнуть стены.
3. Цоколь. Он должен быть сделан из полнотелого глиняного красного кирпича, если речь идет о кирпичном цоколе, раствор для закладки должен быть песчано-цементным. Высота – не менее 0,9 м от верха отмостки.
4. Наружные стены. Кирпичная кладка – строго горизонтальная с перевязкой швов, толщина не более 1 см. Отвесом проверьте вертикальность углов дома, стен, оконных и дверных проемов.

Если, пройдя по всему этому список, вы пришли к выводу, что все-таки хотите купить недостроенный дом — рассмотрим юридическую сторону вопроса.

1. Убедитесь, что участок не находится в аренде, его тип «земля поселений», а не участок для сельхозработ, без права строительства или со статусом «заповедник».
2. Для прохождения государственной регистрации вам потребуются документы о праве собственности на участок и проектно-сметная документация на недостроенный объект. У объекта должно быть разрешение на строительство.
3. Чтобы составить технический паспорт, необходимо пригласить представителя БТИ.
4. На землю нужен правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, постановление и прочее), свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт с межеванием.
5. На строение требуется разрешение на строительство, свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, техпаспорт и кадастровый паспорт.

Имея на руках все эти документы, вы можете с легкостью приобрести и достроить интересующий вас дом, не разорившись на дополнительные расходы по перестройке недвижимости.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой, проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

? количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

? наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Основной отпуск в системе мвд — есть ли... От детей он не отказывается, платить гот... Начисление пенсии — до пенсии осталось 5... Оформление пенсии — я не имею возможност...