Право на продажу приватизированной по решению суда квартиры: разбираемся во всех подробностях

Продажа приватизированной квартиры – это лучшее решение, чтобы решить жилищные проблемы всех членов семьи. Приватизация представляет сбой бесплатную передачу муниципальной квартиры в собственность жильцам. После полного оформления документов ее можно продать.

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире. «По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников. Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться. 

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) Откроется в новой вкладке.»>право пользования этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца. Подтверждение – см. Откроется в новой вкладке.»>ст.19, ФЗ-189 от 29.12.2004; и Откроется в новой вкладке.»>п.18, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14.

Это основной риск покупки приватизированной квартиры.

  ♦ К слову об отказе от приватизации ♦

Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.

Если в составе семьи жильцов есть Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.

Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.

Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на Откроется в новой вкладке.»>соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Правила продажи

При продаже приватизированной квартиры действуют те же правила, что и в случае продажи купленного жилья. В первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности. До этого собственником квартиры является государство.

Существуют некоторые важные особенности, которые позволят избежать некоторых сложностей. Свои тонкости существуют в следующих случаях:

1. квартира в собственности меньше 3-х лет;
2. наличие нескольких собственников;
3. несовершеннолетние в качестве собственников.

Налог с имущества необходимо оплачивать, если квартира продается до истечения 3-летнего срока с момента продажи. Если квартира была куплена у другого собственника, срок увеличивается до 5 лет.

Сначала ответственный квартиросъемщик и члены его семьи передают пакет документов на приватизацию. Это можно сделать в ближайшем отделении МФЦ.  После рассмотрения представленных документов они направляются в Росреестр, где осуществляется регистрация права собственности.

Каждый из зарегистрированных может как принять свою часть собственности, так и отказаться от нее. В последнем случае возникает право на пожизненное пользование жилым помещением, но нет прав распоряжаться недвижимостью.

Какие документы подтверждают права собственности?

До 2015 года неотъемлемой частью продажи приватизированного жилья было свидетельство о праве собственности.

Однако теперь подтверждением права пользования, владения и распоряжения является выписка из Росреестра.

В ней указаны точные сведения о собственниках жилья именно на дату выдачи документа.

Перед заключением сделки нужно взять «свежую» выписку из реестра (не более 30 дней). Обычно её самостоятельно запрашивает риэлтор, либо покупатель перед совершением сделки.

ВАЖНО! Информация о собственниках является публичной, поэтому получить её может не только потенциальный покупатель, но и любой желающий.

Дополнительно в качестве подтверждения оснований распоряжения имуществом может являться договор о приватизации. Он содержит информацию о собственниках недвижимости, размер их долей, условия договора, а также основания для оформления.

Если же основанием являлось решение суда, то вместо договора вам может потребоваться оригинал такого постановления.

Вопрос «нужно ли приватизировать купленную недвижимость?» может возникнуть от непонимания сути этого понятия.

Дело в том, что жилье уже стало вашей собственностью, когда вы зарегистрировали договор купли/продажи в Росреестре.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Собственность до 3 лет

Если право собственности возникло менее 3-х лет назад, придется оплачивать НДФЛ. Если среди собственников есть лица, не являющиеся резидентами РФ, для них устанавливается дополнительный налог.

После продажи такой недвижимости необходимо подать декларацию. Она подается в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости. Это следует сделать до конца апреля года, который следует за годом продажи. А до 15 июля необходимо заплатить подоходный налог.

При этом устанавливается налоговый вычет в размере до 1 млн. При подаче декларации можно его вычесть из стоимости сделки и оплатить налог от разницы в цене.

Покупка квартиры с отказавшимся от собственности гражданином: особенности сделки

Сможете ли вы продать квартиру после приватизации, если в ней прописан гражданин, ранее отказавшийся от прав собственности?

Да, ведь вы являетесь её собственником.

Вы имеете полное право распоряжаться своим имуществом так, как пожелаете.

Поэтому продажа недвижимости с таким «отказником» будет правомерной.

Вопрос в другом – кто захочет купить такое жильё? Ведь человек, отказавшийся от недвижимости, сохраняет за собой право бессрочного пользования этим имуществом.

ВНИМАНИЕ! После продажи все споры с прописанным жильцом ложатся на плечи нового хозяина.

Что нужно сделать будущему владельцу, чтобы обезопасить себя? Необходимо получить от «отказника» нотариальное заявление, что он согласен с условиями приватизации и продажей квартиры.

Хотя этот вариант тоже не идеальный. Безусловно лучше, чтобы он снялся с регистрационного учета.

Но если не куда, вы можете потребовать нотариально заверенное заявление, что отказавшийся от приватизации обязуется сняться с учета и зарегистрироваться по новому месту жительства в приобретаемой квартире.

Ещё одним документом, который обезопасит сделку купли-продажи со стороны покупателя является соглашение отказавшегося лица со старыми собственниками, о том, что на вырученные средства они покупают новую жилплощадь, в которую впишут его.

ВНИМАНИЕ! Продажа квартиры с «отказником» будет считаться правомерной лишь в том случае, если вы предупредили покупателя о возможных последствиях.

В противном случае вы можете столкнуться с судебными разбирательствами и признанием того что совершенная покупка квартиры с «отказником» является недействительной.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Нет, лицо пользующееся жильём по договору социального найма, не имеет права распоряжаться им, в том числе отчуждать это имущество (продавать, дарить, передавать третьим лицам). Это может сделать только муниципалитет!

До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?

Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2017 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.

Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации.

Исключение – несовершеннолетние дети, автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).

Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Проверка юридической чистоты сделки

Если продавец работает с агентом или юристом, обычно запрашиваются дополнительные сведения о квартире. Но даже если продавец действует самостоятельно, он может запросить дополнительный пакет документов.

Для проверки юридической безопасности продажи квартиры могут запросить следующее:

• выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица;
• архивную выписка из домовой книги, по которой видны все раннее зарегистрированные в квартире;
• выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
• выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии долгов за домофон и телефон;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Выписка из ЕГРН позволяет увидеть, кто владеет квартирой. Наибольший интерес представляет архивная выписка. По ней можно увидеть тех, кого выписали непосредственно перед совершением сделки. Так, если выписали несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления жилья, сделку могут отменить по решению суда.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть интересный видеоролик о том, как правильно продать квартиру:

Итак, если вы являетесь собственником недвижимого имущества и планируете его реализовать, — закон даёт вам на это полное право.

Другой стороне сделки — покупателю — нужно быть осторожным при покупке такой недвижимости. Особое внимание обращайте на дату оформления в собственность. Здесь как хорошее вино – лучше купить с большей выдержкой!

Составление договора

Важно, чтобы договор заключался в письменной форме в присутствии обеих сторон сделки. По одному экземпляру остается у продавца и покупателя. Еще одни экземпляр необходим для подачи в Росреестр для совершения регистрационных действий. Если собственников больше, договор должен быть у каждого из них.

Указываются полные данные покупателя и продавца, включая имена, место жительства и паспортные данные. Далее указывается информация о предмете договора, в качестве которого выступает продаваемая квартира. Необходимо подробно указать следующие данные:

1. подробный адрес расположения;
2. этаж;
3. площадь и количество комнат.

Если данные будут неполными, регистратор может отказать в передаче прав собственности.

Указываются права и обязанности сторон. Это стандартный раздел, но в него можно внести некоторые изменения. Например, это может быть срок, в течение которого требуется освободить квартиру.

Наиболее важным является раздел оплаты. Следует указать полную стоимость договора и особенности оплаты. Многие указывают меньшую стоимость, чтобы оплачивать небольшую сумму налога. Но это ошибка, так как в случае спора о праве собственности нельзя будет вернуть сумму, которая не указана в договоре. В конце документа проставляются подписи сторон.

Заключение договора

Его можно заключить двумя основными способами – без посредников и у нотариуса. В первом случае достаточно распечатать бланк договора и заполнить его. На заключении такого договора могут присутствовать продавец и покупатель. К его заключению может быть привлечен агент или юрист по недвижимости.

Если заключается сделка по квартире, имеющей несколько собственников, необходимо использовать услуги нотариуса. Для этого требуется предоставить документы, требуемые для регистрации сделки. Это связано с тем, что нотариус удостоверяет договор и отвечает за последствия нарушений. Поэтому он тщательно проверяет все пункты договора и представленную документацию.

После передачи документов на регистрацию производится оплата. Наиболее безопасный вариант – наличные через банковскую ячейку или безналичный перевод на специальный счет в банке. И в первом, и во втором случаях деньги становятся доступными продавцу после регистрации прав на жилье нового собственника. При этом их уже не может забрать покупатель. Не стоит передавать деньги в руки, так как в данном случае приходится полагаться только на честность обеих сторон.

Разрешение от органов опеки

Если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В противном случае сделка будет признана недействительной. А органы опеки могут обратиться в суд и привлечь родителей к ответственности.

Чтобы получить разрешение, следует доказать, что условия проживания ребенка не будут ухудшены, а его права никто не нарушает. Можно действовать двумя путями:

• выделить долю ребенку в квартире родственников;
• подобрать вариант на обмен.

В первом случае необходимо найти родственников, которые согласны выделить долю в своей собственности. Если их квартира хуже, чем предыдущая, ребенку можно выделить большую долю. Во втором случае следует найти не только покупателя на свою квартиру, но и вторую квартиру для ее приобретения. Важно, чтобы она не была хуже предыдущей.

Органы опеки анализируют представленные документы по продаваемой и покупаемой квартирам. Специалист не разрешит покупку, если квартира гораздо меньше и находится далеко от расположения детского сада или школы. В этом случае она должна быть гораздо больше предыдущей. Редко разрешается заключение договора, если новая квартира находится в пригороде.

Пакет документов

Если обе стороны готовы к совершению сделки, заключает договор купли-продажи. После этого он вместе с другими документами передается в Росреестр для регистрации перехода прав. Для этого необходимы следующие документы:

1. паспорта взрослых собственников и детей, достигших 14 лет;
2. свидетельства о рождении детей, если им еще нет 14 лет;
3. передаточный акт на квартиру;
4. выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
5. договор купли-продажи;
6. разрешение из органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица;
7. квитанция об оплате госпошлины;
8. заявление установленного образца.

Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию сделки. Госпошлину можно оплатить в отделении банка или в месте подачи документов. А бланк заявления выдадут в Росреестре или МФЦ.

Таким образом, чтобы продать приватизированную квартиру необходимо соблюдать те же правила, что и для продажи купленных объектов недвижимости. Для этого заключается договор и передается вместе с другими документами для смены собственника.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Отпуск, если отработал менее полугода... Ограничение общения с бывшим молодым чел... О статье 78 УК РФ — делимся знания... Нарушение п, 3, 27 прил, 1 к пдд...