Основания для отмены договора купли-продажи квартиры — рассказываем главное

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Оглавление:

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

Законодательная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

• Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
• Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
• Порядок проведения расторжения (ст. 452);
• Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

к содержанию ↑

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как расторгнуть договор?

Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен.

Как расторгнуть до гос регистрации

Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

Срок расторжения

В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

Как признать сделку недействительной?

На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет. Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто.

Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата.

Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки.

Однако существуют исключения и из этого правила.

При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

Из всего этого можно сделать один важный вывод: покупать квартиру на вторичном рынке целесообразнее у продавца, который владеет ею более 3 лет. В противном случае не исключены претензии на обладание недвижимостью третьей стороны, того, кто ранее продал квартиру сегодняшнему продавцу.

В течение какого времени можно расторгнуть договор

Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ, если соглашение является срочным, обязательства по нему считаются исполненными после окончания срока действия договора. При оформлении договора купли-продажи недвижимости действует иное правило: поскольку срок действия не установлен, он актуален до окончательного выполнения сторонами обязательств.

Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами

Найти в законодательстве разъяснение по поводу сделок непосредственно между физическими лицами трудно. Это приводит к тому, что целая армия юристов трактует возможности аннулирования уже проведенной гражданской сделки по-разному, применяя к ней параметры ст. 450 ГК, предназначенной вообще-то для всех договоров купли-продажи, и особенно для предпринимательских деловых контрактов. Уже договорились даже до того, что неполучение имущества участниками сделки — это не основание для расторжения договора! И формально эти бюрократы от юриспруденции правы, так как есть статья 451 ГК.

Расторжение договора по соглашению сторон

Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

Образец соглашения

В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:

Порядок действий

Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.

Пошаговая инструкция:

1. Составить и подписать текст соглашения.
2. Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
3. Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
4. Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
5. Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.

После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.

Легко ли расторгнуть договор купли продажи

Согласно ст. 450 ГК РФ, многосторонние предпринимательские сделки купли-продажи расторгнуть непросто. Однако схема расторжения ДКП между гражданами гораздо проще и не требует соблюдения сразу четырех условий.

Обратите внимание, что и для покупателей, и для продавцов действует одинаковое правило о возврате имущества, полученного в результате незаконного обогащения (ст. 1102 и др. статьи гл 60 ГК). Это приоритетный закон, который гарантирует возврат денег или объекта при несоблюдении обязательств одной из сторон ДКП. Договор считается неисполненным, и его расторжение вполне возможно, при несоблюдении прочих условий ст. 451 ГК.

Также существенную роль в расторжении договора играет получение некачественного объекта. Чтобы доказать, что эти условия не выполнены, нужно не полениться дать подробное описание приобретаемой недвижимости в договоре. Эта схема расторжения часто применяется при нарушении условий ДДУ: дольщики в одностороннем порядке имеют право расторгнуть договор с застройщиком при предоставлении некачественного жилья и нарушениях срока ввода помещений в эксплуатацию.

В остальных случаях (разонравилась квартира, не подошел цвет обоев, район, не понравились соседи, передумали и прочее) расторжение договора купли продажи недвижимости невозможен, так как главные условия сделки были соблюдены и договор был исполнен.

Оценка статьи:

(Пока оценок нет)

Загрузка…

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

• Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
• Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
• Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
• Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

к содержанию ↑

Как признать ДКП недействительным

Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

• нарушено чье-то право;
• не получено согласие, которое требовалось;
• сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
• сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
• ряд других оснований.

Внимание! Если вы требуете расторжения договора, нельзя просить в иске «признать сделку недействительной» — и наоборот. Это существенная ошибка.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату).

Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке?

Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

Скачать типовой бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя)

Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций.

Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт.

Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления, это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу.

Как можно аннулировать предварительный договор?

Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин.

Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд.

Способы защиты

Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.

Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.

Расторжение ДКП на квартиру редко происходит по взаимному соглшению. Чаще это многомесячные конфликты и судебные заседания. Защитить свою позицию и правильно составить иск поможет наша статья.

Просьба поставить лайк и сделать репост.

Зачем нужен передаточный акт?

Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

• Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
• Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

• В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
• Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
• Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Судебная практика

Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики.

Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л.

В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:

В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.

Подобная практика доказывает: надежнее заключить договор с банком, включить пункты о взятии денег из ячейки после перехода права собственности. Так сделка будет безопасна для обеих сторон.

К сожалению, осознание того, что надо было доверить ведение сделки опытному юристу, приходит только после разочарования. Чтобы не ошибиться дважды, не тратить понапрасну время и силы, задайте вопросы юристу сайта ros-nasledstvo.ru: какие обстоятельства будут вескими для расторжения договора купли-продажи квартиры? Как оформить добровольное соглашение об отмене? В каком суде производится аннулирование сделки? Сколько стоит расторжение договора купли-продажи? Консультация предоставляется бесплатно для всех посетителей портала.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Как составить акт приема-передачи квартиры?

В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, должны быть указаны:

• Паспортные данные участников сделки;
• Адрес и технические характеристики жилья;
• Ссылка на соглашение купли-продажи;
• Подпись покупателя и продавца.

Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

Когда составляется передаточный акт?

Существуют регионы, в которых наличие передаточного акта является необходимым условием для подачи пакета документов на регистрацию. Это является нонсенсом, означающим формальную передачу жилья до получения юридического права собственности. Такая ситуация может привести к некоторым лишним проблемам, для избежания которых можно лишь посоветовать внести дополнительный пункт в акт передачи. В нем должно быть сказано, что фактическая передача собственности наступит только после полного обретения прав собственности, то есть государственной регистрации.

Скачать бесплатно образец акта приема-передачи квартиры.

Заблуждения о расторжении договора

Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто.

Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы.

Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.

Видео

Далее смотрите видео о расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и

бесплатно!

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...