Оформление недвиимости — имею дом в собственности хочу ещё один приобрести, могу ли я оформить и тот дом

Вам достался от родственников домик в деревне, но вы не знаете, как оформить его в частное владение? Для этого вам понадобится обратиться в Росреестр с правоустанавливающими документами.

Ситуация осложняется, если на руках у вас или ваших родственников этих бумаг нет. В данном случае существует несколько выходов из данной ситуации, о которых пойдёт речь в статье.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

1. Нанять риелтора;
2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

alhim/Fotolia

2. Требования к объекту недвижимости – можно ли купить дом в сельской местности

По закону далеко не всякий дом может быть рассмотрен как полноценный объект недвижимости. Чтобы удовлетворять условиям программы приобретения жилья под мат капитал, дом должен быть не просто строением с крышей и стенами. Жилище должно обеспечивать максимальный комфорт для владельцев – в первую очередь, для детей.

Основные требования к дому, приобретаемому под семейные деньги:

• расположение на территории РФ;
• статус объекта индивидуального жилищного строительства;
• наличие системы отопления;
• наличие электроснабжения, водопровода и канализации;
• процент изношенности не выше 50%.

Покупка на семейный капитал дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта запрещена законом.

Ещё одно необходимое условие – земельный участок, на котором расположен дом, тоже должен быть куплен (или взят в аренду).

Важный нюанс

Приобрести землю на средства маткапитала нельзя!

Что касается покупки дома в деревни (в сельской местности), то никаких ограничений на географическое расположение приобретаемого объекта недвижимости нет. Если в населенном пункте можно прописаться, и в нём присутствуют все блага цивилизации, значит купить его за МК вполне возможно.

Каждый вариант приобретения жилья на средства господдержки обсуждается индивидуально с сотрудниками Пенсионного Фонда. В идеале именно они должны предоставлять родителям исчерпывающую информацию по всем вопросам относительно распоряжения сертификатом.

Однако на деле договориться с представителями Фонда удаётся не всегда, поэтому лучше привлекать дипломированных специалистов в области социальных пособий и при их непосредственном участии разрабатывать индивидуальную стратегию покупки жилья.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Порядок действий при покупке дома за средства маткапитала

Из всего вышесказанного становится понятно, что купить жилой дом на средства господдержки возможно 2 способами:

• после достижения ребенком 3-х лет — напрямую по договору купли-продажи;
• не дожидаясь 3 лет — по кредитному договору.

Приведем ниже для каждого из данных случаев подробную пошаговую инструкцию.

По договору купли-продажи

Сертификат на маткапитал может стать существенным подспорьем при покупке дома за счет собственных средств покупателей. Рассмотрим шаги, которые необходимо предпринять для совершения данной сделки:

1. Поиск объекта недвижимости, который подходит семье для проживания и отвечающего требованиям жилого помещения.
2. В зависимости от того, как производится оплата по договору купли-продажи, следующий шаг может предполагать:
   • Обращение в ПФР с заявлением о распоряжении средствами семейного капитала — если договор купли-продажи составлен с рассрочкой платежа и содержит положение о переходе дома в собственность после оплаты всей суммы.
   • Обращение в Росреестр для регистрациии сделки и перехода права собственности — если в договоре нет положений о переходе права собственности на жилье после полной выплаты суммы договора.
3. Обращение в ПФР с заявлением о направлении средств материнского капитала продавцу:
   • После заключения договора с продавцом, если в нем есть пункт о рассрочке платежа и оформлении права собственности на обладателя сертификата после полной оплаты.
   • После того, как сделка зарегистрирована в Росреестре и покупателем оформлена собственность на жилье.
4. Пенсионным фондом рассматривается заявление и выносится решение о перечислении средств из маткапитала продавцу дома. Деньги перечисляют по безналичному расчету на банковский счет продавца.

Перечень необходимых документов в указанных случаях незначительно отличается:

• паспорт обладателя сертификата;
• сертификат (дубликат) на маткапитал;
• св-во о браке и паспорт супруга (если он — участник сделки по покупке жилья);
• нотариальное обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, если:
  • они — не участники сделки по приобретению дома, зарегистрированного в Росреестре, и право собственность на них будет оформлено после того, как Пенсионным фондом будут перечислены деньги;
  • при обращения в ПФР в Росреестре еще не зарегистрирован переход права собственности покупателю (оформление договора с рассрочкой);
• копия договора купли-продажи жилого дома:
  • по которому регистрация перехода права собственности через Росреестр уже проведена;
  • договор с пунктом о рассрочке платежа, предусматривающем переход права собственности после выплаты всей стоимости договора.

В течение 6 месяцев после того, как Пенсионным фондом были перечислены деньги, должно быть исполнено нотариальное обязательство об оформлении жилья в общую собственность всей семьи (владелец сертификата, ее супруг и дети).

Используя кредитный договор при приобретении дома до 3-летия ребенка

Средства маткапитала на первый взнос и на уплату основного долга (процентов по кредиту) направляются в счет обязательств покупателя жилья перед кредитной организацией, поэтому договор купли-продажи никаких особых положений касательно использования маткапитала не содержит и составляется по общим правилам оформления сделки в ипотеку.

Если кредитный договор предусматривает оформление дома под залог (ипотеку), то необходимо будет также иметь ипотечный договор, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Особенность, которая связана с данным вариантом расходования капитала, заключается в необходимости исполнения обязательства оформить жилье в общую собственность обладателя сертификата, детей и супруга в шестимесячный срок:

• после снятия обременения с дома — если договором до полного погашения кредита предусмотрена ипотека;
• после перечисления Пенсионным фондом денежных средств банку — если такого положения в договоре нет.

С использованием договора дарение доли дома детям

Оформление купленного жилья в общую собственность детей и супругов по договору дарения — это гражданско-правовая сделка (ст. 572 ГК РФ), в которой даритель (собственник жилья) безвозмездно передает имущественные праве (доли жилого помещения) в собственность детей.

Закон не предусматривает четкого образца договора дарения долей между близкими родственниками, но есть требования, которые необходимо соблюдать:

• в договоре указываются все основные сведения:
  • данные участников сделки;
  • параметры и характеристика дома и регистрационные документы на него;
  • величина долей, которые преходят в собственность;

• долями жилья наделяется каждый ребенок, рожденный до момента исполнения обязательства, представленного в ПФР при подаче заявления о направлении средств капитала.

Доли в приобретенном с использованием маткапитала доме собственник может определять сам либо по договоренности с членами его семьи. Точные размеры долей по договору дарения долей детям законом не предусматриваются. На практике чаще встречаются следующие случаи:

• Если дом оформлен в собственность обоих супругов, каждый из них может подарить детям долю из своей части.
• Если обладатель сертификата — единственный собственник, то он сам определяет доли на остальных членов семьи по одной дарственной.

Необходимо помнить, что все сделки по отчуждению долей с середины 2016 года согласно федеральному закону от 02.06.2016 № 172-ФЗ подлежат обязательному удостоверению у нотариуса, за что придется заплатить дополнительно.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
4. Имеющаяся инфраструктура;
5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Краткое содержание

• Сколько действует дарственная на недвижимость без оформления в собственность?
• Какие проблемы с оформлением недвижимого имущества в муниципальную собственность.
• Как перевести недвижимость оформленную на фирму в частную собственность.
• Гараж, не оформленный в собственность, является ли объектом недвижимости?
• Оформление дома в собственность
• Оформление в собственность домов
• Оформление квартиры в собственность
• Оформление земли в собственность
• Оформление участка в собственность

4. Покупка дома у родителей (родственников) – особенности и нюансы

Закон позволяет производить коммерческие сделки между лицами, находящимися в родственных связях. Однако если речь идёт о привлечении государственных средств, то на действия граждан, являющихся кровными родственниками, накладываются определенные ограничения.

Мать/отец/бабушка/дедушка не могут продать сыну/дочери/внуку/внучке дом или квартиру за средства мат-капитала. Введение такого запрета обусловлено частыми случаями мошенничества с государственными дотациями.

Сделки между близкими родственниками могут иметь меркантильную цель – обналичивание средств, а не улучшение условий жилья. Поэтому купить квартиру или дом у родной бабушки (или родного дедушки) не получится.

Правда, двоюродные братья и сестры вполне вправе осуществлять такие операции.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

5. Подводные камни в покупке жилья через материнский капитал – как избежать обмана

Семейный капитал в 2019 году – солидные деньги, которые, хотя и не являются наличными, всё же привлекают мошенников и любителей поживиться за чужой счет. Чтобы избежать обмана при обращении  с маткапиталом, мы советуем вам все сделки с приобретением недвижимости проводить при участии опытного юриста или риэлтора.

О том, кто такой риэлтор и чем он занимается, мы уже писали ранее в отдельной статье о профессии риэлтора.

Профессиональные услуги стоят денег, но это лучше, чем остаться вовсе без средств в результате мошеннической операции. А способов лишить владельцев их законных средств масса.

Пример

Еще недавно операциями с семейным капиталом свободно занимались микрофинансовые организации и фирмы с сомнительным статусом. Некоторым компаниям удалось незаконно обналичить сотни миллионов рублей государственных денег на сделках с недвижимостью и прочих аферах.

По этой причине еще в 2015 году любые МФО были отстранены от операций с маткапиталом законодательным образом.

Однако некоторые «фирмы» (а не деле преступные группы) просто сменили статус и продолжили свою деятельность. Самые простые варианты обмана владельцев сертификатов – изъятие предоплаты за мнимую помощь в сделках с материнским капиталом или продажа объектов недвижимости, не соответствующих требованиям сделок с государственными средствами.

Иногда сами владельцы сертификатов выступают инициаторами преступных сделок и афер с целью обогащения. Например, заключают фиктивные договоры купли-продажи с целью перевода безналичных средств в живые деньги.

Важная информация для тех, кто приобретает жильё

Обязательно проверяйте, не использовали ли его предыдущие владельцы «материнских» денег, и если да, выясните, была ли оформлена сделка по всем правилам.

Широкое поле для мошенничества присутствует в случае покупки строящегося жилья. МК можно использовать для оплаты долевого строительства, а затем перепродать права участия. Выделить доли можно лишь после оформления собственности, так что схема часто используется недобросовестными владельцами сертификата для обналичивания средств.

Рекомендую к просмотру видео по теме покупки дома на средства господдержки:

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Купля, продажа жилого дома или части дома без земельного участка.

На рынке недвижимости  очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос  задают риэлторам, возможно ли купить или продать  дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка  под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для  начинающих риэлторов.

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Права и свидетеля — 16 сентября, задержа... Ответственность за действия супруга: поя... Незаконное заключение договоров: изучаем... Необходимо ли сообщать о продление больн...