Обязанности риелтора — покупаю квартиру по ипотеке, банк все одобрил, квартира выбрана

При любых сделках с недвижимостью свои услуги предлагают посредники. Получение ипотеки может стать достаточно сложным процессом, особенно при наличии финансовых затруднений у потенциального заемщика. На помощь придут риэлторы.

Какие вопросы получения ипотеки помогут решить риэлторы?

• Найдут оптимальный вариант жилья под запросы клиента. Исходя из требований, будет подбираться недвижимость, подходящая по стоимости, размеру площади, расположению и т. д.;
• Расскажут о нюансах получения ипотечного кредита в разных банках и подберут для заемщика наиболее приемлемую программу;
• Помогут собрать необходимые документы, договорятся о времени встречи с представителями банка;
• Проверят приобретаемую недвижимость на наличие обременений. Выяснят, есть ли дополнительные собственники, не находится ли жилплощадь под арестом, не висит ли на жилье долг за коммунальные услуги;
• Решат вопросы со страхованием приобретаемого жилья, подготовят пакет документов для страховой компании;
• По договоренности полностью будут сопровождать сделку, от подачи документации в банк до заселения в жилье;
• Многие продавцы недвижимости опасаются продавать свое жилье людям, берущим ипотеку. Одних смущает получение денег только после регистрации сделки в Росреестре. Другие хотят получить деньги не на счет, а наличкой. Опытный риэлтор поможет убедить граждан не бояться связываться с ипотечным вариантом.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Чем полезны услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

1. Опытный маклер сразу подберет квартиру, которая устроит банк. Ведь финансовые учреждения предъявляют строгие требования к объекту недвижимости. Квартира не должна:

• находиться в аварийном здании;
• иметь проблемы с водоснабжением и отоплением;
• быть предметом судебного спора.

Требований целый список. Риэлтор знает о них – поэтому не станет предлагать заведомо неликвидный вариант.

2. Посредник упростит сложную процедуру покупки жилья. Например, семья продает свою долю в квартире, добавляет кредитные деньги и покупает коттедж за городом. Придется сразу выступить в роли продавца, покупателя и заемщика. Цепочка может быть еще более длинной, включать продажу, перепродажу, обмен. У маклера большая база данных, ему проще подобрать вариант, который устроит всех.
3. Как и банки, риэлтор проверяет чистоту квартиры. Но финансовое учреждение больше интересует документальная безупречность сделки. А маклера – история жилья, начиная с самых первых владельцев. Путем доверительных расспросов он может выяснить то, до чего не докопался банк.
4. Посредник значительно ускоряет процесс. Оформление ипотеки через риэлтора – это четкий пошаговый алгоритм. Все операции в нем следуют друг за другом в правильной последовательности. Часто основные бумаги составляются и подписываются в один день.
5. Умный риэлтор сможет уговорить продавца согласиться на продажу с участием банка. Не секрет, что владелец недвижимости не всегда идет охотно на дополнительные хлопоты. Агент подберет правильные слова, чтобы убедить продающую сторону в надежности сделки.
6. Снижение ставки по ипотеке за счет преференций от банка. Многие риэлторские компании заключают соглашение о сотрудничестве с банками, и банк в свою может предоставить фиксированную скидку по процентам ипотеки. Размер скидки до 0,5 процентных пункта. При оформлении ипотеки через риэлтора, обязательно поинтересуйтесь о возможности снижения ставки.

Обратите внимание! Риэлтор может выступать посредником в двух случаях: вы продаете имущество или продают вам. В первом случае маклер защитит ваши интересы как продавца, во втором – как покупателя.

ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ИПОТЕКИ

По многим (не совсем, правда, понятным мне) причинам риэлторы, занимающиеся продажей квартир, не готовят заранее пакет документов для ипотеки — пакет, который требуют банки при выдаче  кредита.

Самая «долгая» бумага — это справка о правах из Департамента муниципального жилья, которую банки заставляют брать, если право собственности на объект возникло до 1997 года. Делается она 20 дней, ускорение ее получения стоит очень больших денег.

Долго делаются документы БТИ: поэтажный план, экспликация, технический паспорт — порядка 20 дней, ускорение стоит недешево, не быстро бывает сделать и кадастровый паспорт.

Имея на руках документы из БТИ, покупателю надо обратиться в оценочную компанию для получения оценочного отчета по выбранной ипотечной квартире. Не надейтесь, что вы сможете выбрать любую независимую компанию, входящую в СРО-саморегулирующуюся организацию оценщиков. Список «достойных» компаний у каждого банка свой, причем некоторые крупные банки, например, ВТБ24, признают только своих оценщиков, и вызывает их кредитный инспектор.

Какие здесь могут быть «грабли»?

Не всегда оценщики оценивают квартиру корректно.  И если цена оценщика будет ниже той, за которую вы реально приобретаете объект, готовьтесь искать «разницу» не в стенах банка.

Самая большая проблема может возникнуть вот в каком случае.

Некоторые «особо одаренные» личности «договариваются» с сотрудником оценочной компании о том, чтобы в отчете предоставить фото не ипотечной квартиры, а квартиры, находящейся в этом же стояке, но этажом выше или ниже,- в случае, если в квартире была произведена не узаконенная перепланировка, и купить эту квартиру ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ. Сотрудник-оценщик, как правило, молодой человек с зарплатой чуть выше, чем у курьера. Сегодня он работает в компании, а завтра — нет.  Вы чувствуете? «Договариваться» с оценщиком будет хозяин квартиры, а проблемы возникнут у вас! Что вы получите в этом случае? Во-первых, по условиям кредитного договора, без подписания которого не будет кредита на жилье, вы обязаны будете выплатить оставшуюся сумму кредита на момент выявления обмана. А то, что перепланировка «была на момент продажи» — в банке никого не заинтересует. Плюс гарантированное включение вашего имени в «черный» список банков — ваша кредитная история испорчена. Может, еще поискать варианты?

После того, как копии документов на квартиру, справки из ПНД-НД будут сданы на проверку юристам, вам предстоит общение со страховой компанией. По своему опыту знаю, большинство покупателей ипотечных квартир относятся к страхованию как к неизбежному злу, не сильно заботясь о том, чтобы подобрать компанию, вычитать договор. Выбора у вас большого не будет, есть список из 4-5 компаний, в разных банках он разный, причем «свою» компанию банк будет продавливать с особым усердием. В ход идут разные условия по выходу на сделку — с «чужими» страховыми надо будет еще дополнительно потратить 3-4 дня. Какую  компанию выбирать — решать вам, но совет будет один. Читайте договора до сделки! Поверьте, сделка покупки квартиры в ипотеку — большой стресс, длится она будет почти целый день, и наивно надеяться, что вы сможете в день проведения сделки хотя бы понять, что написано 3 или 4 кеглем в договоре страхования (они пишутся именно таким кеглем не для экономии бумаги, а именно для того, чтобы люди не могли прочесть).

Сколько можно сэкономить, если взять ипотеку через риэлтора

Когда заемщик подсчитывает свои траты, он плюсует к общим расходам стоимость посреднических услуг. Он видит, что заем обходится ему еще дороже. Но мало кто задумывается над тем, сколько удается сэкономить благодаря грамотным услугам посредника. Таким образом, оформить ипотеку с риэлтором бывает выгоднее, чем самостоятельно.

Давайте посчитаем. Помимо стоимости квартиры, заемщику придется оплатить:

• оценку недвижимости;
• услуги нотариуса;
• страховку;
• открытие расчетного счета, аккредитив или аренду банковской ячейки;
• ряд платных справок и документов.

А ведь банк не гарантирует заключения договора. Он имеет право отказать в кредитовании даже в день сделки – без объяснения причин. И расходы заемщику не возместит.

Рекомендуем прочитать: Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

Что делать если банк отказал в ипотеке

Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Но если с квартирой все в порядке, то у кредитора не будет причин для расторжения договора. Таким образом риэлторы помогают взять ипотеку без отказа. И сэкономить те деньги, которые пришлось бы снова тратить на оценку, нотариальное заверение, платные справки и так далее.

Важно понимать, что у кредитора и посредника – разные задачи. Цель банка – проверить объект на ликвидность. Цель маклера – подобрать подходящие варианты по цене, месторасположению, этажности и т. д. Если агент знает о желании совершить покупку в долг, он подберет жилье по соответствующим критериям.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

• копия паспорта собственников жилья;
• технический паспорт квартиры;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
• свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
• документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
• расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
• оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА (АВАНСОВОГО СОГЛАШЕНИЯ) И ВНЕСЕНИЕ ЗАДАТКА (АВАНСА)

На этом этапе помощь специалиста – риэлтора крайне желательна. Потому что именно при внесении аванса или задатка прописываются сценарий сделки, основные права и обязанности покупателей и продавца. Часто покупатели просят некую «рыбу» предварительного договора или авансового соглашения, в надежде сэкономить на риэлторских услугах. Вот только для каждой сделки существуют свои нюансы, и нет единого шаблона, который был бы одинаково применим на все случаи жизни. Да и самое главное-то, чем «рыба» заполняется и о чем договариваются на первой встрече.

Есть банки, которые настаивают на подписании предварительного договора купли–продажи для получения кредита на покупку выбранного жилья. И далеко не всем риэлторам или юристам продавцов это требование нравится.  Будьте готовы к затяжным нелегким переговорам — дать один рецепт на все случаи здесь опять же не получится.

В договоре обязательно должно быть пункт, в котором говорится о том, что  покупается квартира в ипотеку. И одним из условий возврата внесенного вами аванса является отказ банка в выдаче кредита на покупку данной квартиры. Вы же очень подробно обсудили уведомление с вашим кредитным инспектором, помните? И узнали, как этот самый письменный отказ получить. Или же вам сказали, что в письменном виде вы отказ банка кредитовать покупку квартиры не получите.

Не забудьте про обязательство продавца обеспечить доступ представителя оценочной компании в покупаемую вами квартиру.

Немаловажный вопрос, кто будет заниматься регистрацией перехода права по договору купли продажи  квартиры или всей цепочки в случае альтернативы.

Сложности могут возникнуть при покупке альтернативной квартиры, когда ваш аванс за ипотечную квартиру  будет передан ее продавцом за подменное жилье, в которое он будет переезжать. С одной стороны, без вашего аванса он ничего не сможет застолбить для себя, с другой – если вы еще можете получить письменный отказ банка в предоставлении кредита на квартиру, то у вашего продавца такой возможности нет. То есть он вынужден вносить аванс за покупаемую квартиру на очень странных и сложных условиях. (помните, я вам говорил, что не все продавцы будут вам рады с вашей ипотекой?)

Еще одно условие, которое стоит отобразить в предварительном договоре / авансовом соглашении — место проведения сделки. Сумма кредита на жилье, которую вам выдаст банк, будет заложена в банковскую ячейку именно в этом банке. Теоретически, вам могут выдать деньги и отпустить в другой банк заключать сделку там-закладывать деньги за ипотечную квартиру, но расплачиваться за это придется повышенной процентной ставкой по кредиту и оформлением ряда дополнительных документов. Я, признаться, не слышал о практическом проведении сделки по данному сценарию.

Очень рекомендую, наряду с подписанием соглашения об авансе/предварительного договора, подписать с продавцом еще проект основного договора купли – продажи и проект договора аренды банковской ячейки с дополнительными условиями доступа.

Почему риэлторы спрашивают – наличка или ипотека

Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.

На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.

Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.

Как выбрать риэлтора?

Если не хочется вдаваться в тонкости заключения сделки и доверить все риэлтору, для поиска хорошего специалиста следует воспользоваться простыми, но эффективными рекомендациями:

• Найти агентство легче всего через интернет. Рекомендуется обратить внимание на отзывы. Нередко они бывают «заказными», поэтому, если о компании написано слишком много в доброжелательно-лестном ключе, это должно оттолкнуть. Правдивые отзывы часто написаны лаконично, но люди дают разъяснения: в чем была оказана помощь, как быстро риэлтор справился, и т.д.
• Лучше всего обращаться в агентство по рекомендации друзей или знакомых, которые уже пользовались его услугами.
• Если специалист действительно заинтересован в успешной сделке, он согласится встретиться с клиентом на нейтральной территории и не будет убеждать его лично приехать в офис. Также он не станет навязывать свои услуги, но по манере общения и знанием рынка можно определить компетентность риэлтора.
• Перед подписанием договора об оказании услуги следует тщательно ознакомиться с его условиями. Он должен быть составлен прозрачно и на понятном для клиента языке. Если есть непонятные детали, специалист обязан разъяснить их.

Если приобретается квартира от застройщика, не лишним будет пообщаться и с его представителем, чтобы узнать все условия. Для этого достаточно посетить вместе с риэлтором офис компании и ознакомиться с критериями, указанными в предварительном договоре купли-продажи.

Как риэлторы помогают с одобрением ипотеки

Повлиять на решение кредитора агент может косвенно. Он понимает, каким критериям должна соответствовать недвижимость, чтобы понравиться банку. А также помогает с оформлением документов.

Посредник решает еще одну задачу: помогает кредитуемому уложиться в отведенные сроки. Обычно это 3–4 месяца после одобрения кредитной заявки.

Важно! Как и в любом бизнесе, для маклера время – деньги. Поэтому он постарается сделать все от него зависящее максимально быстро.

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора

С юридической точки зрения подводные камни при совершении сделки купли-продажи без участия риэлтора заключаются в следующем:

• Есть вероятность нарваться на мошенников. Например, продажа может быть осуществлена по поддельным документам или по доверенности. Дело в том, что проводить сделки имеет право только собственник и, если он выдал доверенность, впоследствии он может ее аннулировать.
• Оформление права собственности с нарушениями. Это обычно касается приватизируемых квартир: продавец обещает снять регистрацию после выполнения сделки, но впоследствии отказываться выполнять обещание.
• Покупка квартиры с обременением. Например, если она была получена в наследство, впоследствии могут объявиться другие правопреемники, даже если они не были указаны в завещании. Здесь достаточно решения суда о включении граждан в круг наследников, если они имеют право на обязательную долю в имуществе.
• Продажа квартиры недееспособным лицом. Внешне определить дееспособность проблематично, а интересы таких граждан должны представлять опекуны. Если же они продают жилище самостоятельно, впоследствии сделка может быть оспорена.
• Включение дом в план расселения. Это часто встречается при покупке квартиры в старых домах, причем продавец может даже не знать о сложившейся ситуации. Грамотные риэлторы же стараются исключить риск приобретения такой недвижимости.

Несмотря на вышеперечисленные факторы, покупка имущества самостоятельно все же возможна, но для этого необходимо следовать алгоритму действий.

Как покупать квартиру в ипотеку через риэлтора грамотно

Услуги риэлторской конторы стоят недешево. Поэтому в самом начале должен быть составлен договор, в котором прописаны все услуги маклера и его ответственность за невыполнение условий.

Заемщик должен понимать, что исчерпывающего списка обязанностей агента по недвижимости не существует. Он может выступать просто посредником (найти, порекомендовать подходящий вариант). А может сопровождать сделку от первого шага до последнего, вникая во все нюансы и проверяя документы. Бывает и такое, что агент представляет интересы заемщика по нотариальной доверенности и выполняет большую часть операций без личного присутствия клиента.

Определитесь, за какой объем услуг вы готовы заплатить. Пропишите все пункты в договоре, указав конкретные сроки. Так вы обеспечите сопровождение сделки по плану, избежав лишних волнений.

Рекомендуемые статьи: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Оформление ипотеки без риэлтора: как сэкономить с минимальным риском

Есть категория заемщиков, готовых потратить свое личное время на изучение законодательных актов и подробной схемы кредитования. Они категорически не согласны переплачивать за услуги посредников. Для таких заемщиков перечислим все способы, как оформить ипотеку без риэлтора:

• изучить законодательство, требования кредитора, проверять все документы самостоятельно;
• обратиться напрямую к застройщику – часто агенты строительных компаний работают для покупателя совершенно бесплатно;
• оформить сделку через нотариуса.

Остановимся на этих вариантах подробнее.

1. Если вы умеете договариваться с продавцами напрямую и согласны потратить день–два на изучение юридических аспектов ипотечных сделок, попробуйте пройти все этапы самостоятельно. Банк будет подсказывать, в каком направлении двигаться, какие бумаги собирать.
2. Часто риэлторская фирма сотрудничает с застройщиком. Он и оплачивает все ее услуги. В таком случае расходы покупателя – только цена квартиры, маклеру он ничего не платит. В этом, в частности, кроется секрет ипотеки без первоначального взноса через риэлтора. Довольно много строительных фирм готовы заключить договор, не требуя аванса.
3. Если уверены в чистоте квартиры, можете обратиться к нотариусу. Он проверит документы, оформит и зарегистрирует договор ДКП. Через нотариуса можно договориться и о передаче денег (задатка). А также грамотно составить расписку в их получении.

Рекомендуемые статьи: Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке

В каком банке взять ипотеку без постоянной прописки

Ипотека через риэлтора – отзывы

Довольство или недовольство клиента часто зависит от профессионализма посредника. Есть те, кому повезло. Сделка прошла быстро. Клиент получил квалифицированную помощь. И даже ценную подсказку от риэлторов  ипотеку без первоначального взноса оформили без проблем.

Но и негативные отклики в Сети встречаются часто. Отмечают невежественность отдельных агентов в юридических вопросах, попытки внести в договор дополнительные платные услуги, дороговизну.

Мнения о риэлторских услугах в Интернете полярны. Одни считают их жуликами, которые ничего не гарантируют, а берут дорого. Другие – что агент реально помог найти быстро выгодный вариант, дал ценные советы. Как всегда, истина находится где–то посередине.

Нужен ли риэлтор при ипотеке – подведем итоги

При проблемах с покупкой недвижимости или приобретении квадратных метров у застройщика без маклера обойтись будет сложно. Он обеспечит грамотное сопровождение сделки. В первом случае – сэкономит клиенту время. Во втором – еще и деньги так как его услуги, скорее всего, оплачивает строительная фирма.

Также агент будет полезен при внештатной ситуации. Например, необходимы услуги риэлтора для ипотеки с плохой кредитной историей. Или требуется выстроить длинную цепочку между покупателем, банкирами и продавцом.

Еще один вопрос беспокоит заемщика: сколько стоит оформить ипотеку через риэлтора. Конечно, цены договорные. В целом, если покупать у застройщика, то бесплатно (в большинстве случаев). Если на вторичном рынке – около 3–5% от суммы сделки. Попался сложный случай – ставки могут подняться до 8–10%.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.

Оцените автора

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Поделитесь в социальных сетях

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...