Не исполнение договора строительства — рассказываем развернуто

Юридическая правовая оценка

Заключил письменный договор с частным лицом, на строительство частного дома, со всеми сроками, в том числе промежуточными. Сделал 80% предоплату т полной стоимости проекта. Взял расписку о получении им суммы денег. На всех этапах строительства были нарушены сроки. Срок сдачи дома под » ключ» нарушен более чем на 2 недели и до сих пор нарушается. По договору при сдаче дома я выплачиваю оставшиеся 20% от стоимости проекта. Вопрос: должен ли я выплачивать оставшиеся деньги. И как мне поступить с таким недобросовестным строителем.

+

Гарантированный ответ в течение часа

В консультации принимал участие

Здравствуйте, Алексей

Вам необходимо обратится письменно в адрес второй стороны по договору с указанием всех нарушений.

В договоре должна быть указана ответственность сторон, и, возможно дополнительные штрафные санкции. В случае их отсутствия Вы можете взыскать % за пользование денежными средствами в порядке предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации статья 395 предусматривает ответственность за неисполнение денежного обязательства.

Спасибо Максим, я так думаю что договор уже не действителен? Раз он нарушил сроки. Могу ли я не отдавать 20% оплаты за строительство дома? У меня есть видеосъемка на фоне газеты с датой, как доказательство просрочки это будет считаться в суде?, спасибо

Алексей — 2018-09-03 13:35:59

Алексей

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.

По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

ГК РФ в статье 332 определяет понятие законная неустойка

 

1. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

2. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

 

Одновременно с этим закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в статье 28 указывает на последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа.

Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).  

Таким образом, Вам необходимо определиться с суммой подлежащей взысканию с исполнителя за просрочку работ по договору. Возможно, что просрочка и будет составлять сумму примерно в 20% от цены договора, тогда Вам не нужно будет оплачивать окончательный расчет, эта сумма будет взаимозачетом засчитана в качестве Вашей компенсации.

Вам также необходимо закрыть договор (он не является оконченным в настоящее время), как правило, это делается по Унифицированным формам КС- 2; КС- 3 (акты выполненных работ и стоимости произведенных работ).

Как раз это и будет являться доказательством просрочки. У Вас есть срок, определенный в договоре и акты фактического исполнения договора, Это и есть доказательство просрочки.

Алексей — 2018-09-09 03:14:17

Оставьте отзыв о нашем сервисе

Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе

Изменение и расторжение договора строительного подряда

Расторжение или изменение данного договора по соглашению сторон может быть осуществлено в любой момент по их усмотрению, если иное не будет предусмотрено самим договором. Правила о договоре подряда не содержат каких-либо препятствий для этого, более того, в некоторых случаях ориентируют стороны на достижение соглашения об изменении отдельных условий договора.

Так, согласно п. 2 ст. 744 ГК внесение в тех­ническую документацию изменений, которые влекут за собой необходи­мость проведения дополнительных работ, превышающих по своей стои­мости 10% общей стоимости строительства, должно осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. В соответст­вии с п. 2 ст. 708 ГК указанные в договоре подряда начальный, конеч­ный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены сторонами в случаях и в порядке, предусмотренных договором.

Договор строительного подряда может быть изменен или расторг­нут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существен­ном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Например, подрядчик на­делен правом требовать изменения договора в части оплаты работ (пе­ресмотра сметы), если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК). По об­щему правилу стороны не вправе требовать изменения твердой цены (сметы) по договору подряда, однако при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчи­ком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет пра­во требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора в связи с сущест­венным изменением обстоятельств (ст. 451, п. 6 ст. 709 ГК).

Большинство специальных правил о расторжении и изменении договора строительного подряда определяет случаи, когда его сторо­ны наделяются правом на одностороннее изменение договора или на односторонний отказ от его исполнения.

Так, заказчику предоставле­но право вносить изменения в проектно-техническую документацию при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стои­мости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строи­тельства и не меняют характера предусмотренных в договоре строи­тельного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК). Если подрядчик не присту­пает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится яв­но невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. В случае, когда во время выполне­ния работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежа­щим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком соот­ветствующего требования отказаться от договора подряда либо пору­чить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также по­требовать возмещения убытков (п. 2 и 3 ст. 715 ГК). Более того, заказчик наделен особым правом (соответствующая воз­можность может быть исключена договором) в любое время до сдачи ему результата работы подрядчиком отказаться от исполнения дого­вора при условии уплаты подрядчику части установленной цены про­порционально части работы, которая была выполнена подрядчиком до получения извещения об отказе заказчика от исполнения догово­ра. В этом случае подрядчик вправе требовать от заказчика также воз­мещения убытков, причиненных досрочным прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю рабо­ту, и частью цены, выплаченной за выполненную работу (ст. 717 ГК). При этом данное правило лишь ограничивает размер возмещаемых подрядчику убытков, но не освобождает его от доказывания основа­ний и условий для их взыскания.

По одному из дел подрядчик обратился в арбитражный суд с ис­ком о взыскании с заказчика убытков, возникших в результате отказа последнего от исполнения договора строительного подряда, в размере разницы между договорной ценой и суммой, выплаченной за выпол­ненную работу. Возражая против иска, заказчик сослался на то, что его отказ от исполнения договора не причинил убытков подрядчику. Было установлено, что заказчик до истечения срока действия договора и сда­чи ему результата работы в порядке, установленном ст. 717 ГК, отказал­ся от исполнения договора, известив об этом подрядчика. Суд первой инстанции удовлетворил иск в полной сумме, однако суд кассацион­ной инстанции его решение отменил и передал дело на новое рассмот­рение, поскольку не были исследованы доказательства, подтверждаю­щие размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным пре­кращением договора и причиненными истцу убытками (См. п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. №51).

Подрядчик вправе отказаться от исполнения договора строительно­го подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропор­ционально выполненной части работ в случае невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их заме­ны (п. 3 ст. 745 ГК). Односторонний отказ подрядчика от исполнения договора строительного подряда возможен также в случаях, когда на­рушение заказчиком своих обязанностей по договору (непредоставле­ние материалов, оборудования, технической документации и т.п.) пре­пятствует исполнению договора. В этом случае подрядчик также вправе потребовать от заказчика возмещения причиненных убытков.

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

Причем, если Застройщик использует последний вид финансового обеспечения (эскроу-счета), то все остальные виды – уже не применяются. Подробнее о каждом виде такой «страховки» – см. по указанным ссылкам.

К слову сказать, сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

Нужна помощь в споре с Застройщиком?

Юристов по долевому строительству можно найти — ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ)

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Что же делать дольщику в таком случае? Снижать риск покупки квартиры в новостройке самостоятельно. Как это сделать? Об этом подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке жилья.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?

Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Обязан ли магазин предоставить на время... Правильно ли я поступил — моя бывшая дев... Право собственности — мы с мужем разведе... Получение имущественного вычета при поку...