Не выдают ключи от квартиры в срок — рассмотрим по порядку

Сегодня Кот-юрист рассказывает об одной распространенной проблеме при приемке квартиры в новостройке — застройщик не отдает ключи от квартиры, требуя аванс за услуги ЖКХ.

Когда производится выдача ключей в новостройках?

Получить ключи от квартиры в новостройке можно не раньше, чем стройка будет завершена, дом принят в эксплуатацию и подписан акт приемки-передачи.

Если приемка состоялась, и у дольщика нет претензий к качеству предоставленной квартиры, то застройщик передает ему ключи после подписания соответствующих документов.

Если покупатель не принял квартиру с первого раза по причине выявленных дефектов или недочетов в строительстве, то ключи он получит после устранения строителями обнаруженных недостатков.

В чем подвох?

Застройщик шантажирует дольщиков: заплатите за коммунальные услуги за 2-4-6 месяцев вперёд, иначе не передадим ключи. Иногда ключи также отказываются выдавать без оплаты мусорного контейнера, домофона, консьержки, вывоза строительного мусора, подписания договора с УК или протокола о ее выборе. Приемка квартиры при этом часто организуется через аффилированную УК застройщика и всячески усложняется. Вам могут не дать посмотреть квартиру до подписания акта или будут затягивать подписание акта застройщиком.

Нет акта приема-передачи — нет регистрации права собственности, новоселья, налогового вычета и понижения ставки по ипотеке.

Многие дольщики сдаются и платят. Застройщик и УК ехидно потирают руки, получив деньги и еще один дом на обслуживание.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Порядок получения ключей от квартиры в новостройке

В договоре долевого участия должен быть указан срок, до которого застройщик обязуется передать дольщику новую квартиру. За месяц до истечения данного периода (либо за две недели до начала срока передачи) застройщик обязан направить в адрес дольщика письмо с информацией о том, что жилплощадь готова к передаче. Здесь же будет прописана ответственность покупателя в случае несвоевременного принятия объекта.

После получения такого письма дольщик должен в течение недели либо в срок, установленный договором, назначить дату приемки жилья и явиться на данную процедуру. Когда акт подписан и улажены все формальности по взаимным расчетам, покупателю выдают ключи от новостройки.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления —  минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Получение ключей в новостройке – порядок действий после приемки

Покупатели получают ключи в новостройке после подписания акта приемки-передачи квартиры. С этого момента они несут ответственность за оплату коммунальных платежей как пользователи инженерными системами дома. Однако по закону до тех пор, пока ТСЖ не заключит договоры с эксплуатирующей организацией, платить за «коммуналку» должен застройщик. На практике данный вопрос решается так: порядок получения ключей в новостройке одним из условий предполагает оплату покупателем услуг ЖКХ на 4 месяца вперед по средним тарифам. Некоторые дольщики не хотят платить за «коммуналку» и по максимуму оттягивают момент приемки.

В этом случае, если покупатель не торопится получать ключи в новостройке и уклоняется от приемки-передачи квартиры, застройщик имеет право подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке.

Ключи от квартиры – еще не право собственности

Получение ключей от квартиры и даже оплата коммунальных услуг не делает вас собственником нового жилья. Чтобы зарегистрировать право собственности, надо дождаться, когда все жильцы нового дома примут свои квартиры и составят кадастровые паспорта. Ответственные застройщики обычно информируют своих покупателей о начале регистрации квартир и предоставляют полный перечень документов, которые потребует регистрационный орган.

Обратитесь в «Невский простор» на любом этапе приобретения жилья в новостройке, и мы поможем  купить квартиру у застройщика, правильно принять ее и зарегистрировать право собственности.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Куда писать жалобы на застройщика и УК?

Собирать подписи со всего дома под одной коллективной жалобой не обязательно. Каждый дольщик может написать жалобу только от себя, но чем больше их будет — тем лучше. Жаловаться можно в полицию (если права на квартиру уже зарегистрированы, но в нее не пускают), в прокуратуру, жилищную инспекцию. В течение 1 года с даты заключения договора долевого участия можно обращаться в Роспотребнадзор. Если в договор включен ущемляющий права потребителя пункт о предоплате услуг ЖКХ, застройщика могут привлечь к административной ответственности.

Еще про новостройки

Хотите читать новые посты Кота-юриста первыми? Подписывайтесь на мой канал в Телеграме @kotjurist, в Яндекс Дзене и во ВКонтакте.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

1. Напишите застройщику претензию.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?

Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ

Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:

«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также:

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителей

Куда жаловаться на застройщика

Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.

Paritet.guru

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...