Обязан ли покупатель оплатить долг продавца при покупке участка

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

— Имеется участок ИЖС 10 соток в коттеджном поселке, право аренды. При покупке два года назад прежний хозяин не упомянул об имеющейся задолженности за проведение коммуникаций. Сумма на тот момент — 200 тысяч рублей. В настоящий момент председатель требует 400 тысяч рублей, не демонстрируя никаких документов. Вправе ли он требовать с меня оплату, учитывая, что при купле-продаже сумма не была озвучена? Должен ли погасить эту задолженность прежний хозяин или я?

solepsizm/Depositphotos

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Есть некоторые нестыковки в Вашем вопросе, и ситуация выглядит странной. Первое: если у Вас право аренды, то это была не купля-продажа, а уступка права аренды (цессия). Второе: Вы два года пользовались участком и коммуникациями и ни разу не общались с председателем, а он ничего не говорил о задолженности? Третье: покупка любого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка или дачи) всегда сопровождается проверкой задолженностей, которые имеются у прежнего владельца перед поставщиками коммунальных услуг и обслуживающими организациями. Неужели при оформлении участка Вы это не проверили?

Инструкция: как купить дачу с землей?

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Теперь по сути Вашего вопроса. На примере Ленинградской области могу объяснить, что довольно часто распространена ситуация, когда инициативная группа жителей поселка вскладчину строит инженерные сети (как правило, это газопровод и водопровод; ранее такая ситуация была и с электрическими сетями), а в дальнейшем предоставляет право врезки в эти сети и пользования ими за отдельную плату. В таком случае никаких обоснований цены подключения председатель Вам не обязан предоставлять. Это личное дело владельцев инженерных сетей, за какие деньги подключать новых пользователей. Кто должен оплачивать эти затраты — Вы или прежний хозяин, — зависит от того, что было указано в Вашем договоре с прежним хозяином.

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Участок ИЖС предполагает наличие коммуникаций. Электричество предоставлено по закону, а вот затраты на подведение газа в поселок перераспределяются соразмерно между жителями поселка. В случае, если Вы при приобретении участка не отразили в договоре, что прежний хозяин обязуется погасить оставшуюся задолженность, то взнос придется оплачивать Вам. Приобретается именно объект, а вопрос по коммуникациям решается по соглашению сторон. Также стоит отметить, что председатель должен продемонстрировать Вам решение общего собрания в письменном виде и всю затратную часть.

Какие права и обязанности у собственников земли?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

1. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
2. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
3. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
4. Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Вы как новый собственник должны оплачивать коммунальные услуги и взносы в коттеджном поселке (при их наличии) с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Все задолженности, возникшие у прежнего хозяина, должен платить он сам. Соответственно, требовать уплаты долга в сумме 200 тысяч рублей председатель должен с него. То, что Вам не предоставляют никакого расчета задолженности, откуда и за какой срок, какие суммы и за что были начислены, — не верно. Вам должна быть направлена письменная претензия с детальным расчетом объема задолженности. Только после этого надо смотреть, на чем основывается наличие долга.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Вам надо решать проблему с председателем. Можно уйти в конфликт, но надо иметь документальные подтверждения своей правоты, иначе Вы останетесь на участке с отключенными коммуникациями. Сделайте себе собственный колодец, септик и дизель-генератор, и можно не обращать внимания на поселок, особенно если есть еще отдельный подъезд, иначе можно вдруг обнаружить траншею перед участком.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Вам надо пойти к председателю, взять у него копии решений общих собраний, где зафиксирована стоимость проведения коммуникаций. Если эти решения были приняты до покупки Вами участка при условии, что продавец состоял членом этого ДНП (или той формы, которая является УК поселка), то вообще-то это долги продавца. Можете предложить в этом случае оплатить работу юриста по взысканию с продавца этих денег. Если продавец не состоял в ДНП, то ничего ему предъявить нельзя. Но и коммуникации к участку не могут быть подведены, и пользование ими незаконно. Тогда Вам придется договариваться с председателем о стоимости подключений именно для Вас. Если Вы еще не состоите в ДНП, это будет условием Вашего включения в ДНП, но размеры выплат должны быть регламентированы документами ДНП и не могут быть необоснованными. Если Вы состоите в ДНП, то должны подчиняться решениям общего собрания.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

1. Судебное постановление об аресте имущества;
2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
4. Залоговые обязательства;
5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
6. Доверительное управление имуществом;
7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Председатель не имеет права требовать с Вас эту задолженность, так как она образовалась у предыдущего владельца, а Вы являетесь добросовестным покупателем. Если в договоре купли-продажи не прописана какая-либо информация о задолженности, то ее должен компенсировать предыдущий хозяин участка — эта обязанность закреплена в Гражданском кодексе РФ. Именно к нему должен обратиться председатель с требованием о взыскании. Но если меры санкционного характера будут применены к Вам, Вы можете обратиться в правоохранительные органы или суд.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли арендовать землю, а потом получить ее бесплатно?

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

• Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
• Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
• Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
• В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ;
5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.  

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...