Перевод из жилого помещения в нежилое — излагаем развернуто

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Содержание статьи:

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть Например:</p><ul><li>ограждающие несущие и ненесущие конструкции;</li><li>фундаменты;</li><li>плиты перекрытий;</li><li>балконные и иные плиты;</li><li>несущие колонны.</li></ul>»>общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:

• на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
• на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Также нужно получить Согласие оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме и должно содержать следующие сведения:&nbsp;</p><ul><li>фамилия, имя, отчество (при наличии);&nbsp;</li><li>паспортные данные;&nbsp;</li><li>номер помещения;&nbsp;</li><li>реквизиты документов, подтверждающие право собственности на помещение.</li></ul><p><br></p><p>Обратите внимание: примыкающими признаются все помещения, имеющие общую стену или расположенные над или под переводимым помещением.</p>»>согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

Проект перепланировки бесплатно

При подписании договора на перевод квартиры в нежилой фонд проект перепланировки выполняем бесплатно!

Стоимость услуг

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

Московская область

До 25 кв от МКАД это 5% к общей стоимости договора, от 25 до 55 км от МКАД — 10%

от 260 до 480 тыс. руб.

включая согласование перепланировки

Причем тут соседи

Ранее, для перевода помещений согласие собственников не требовалось, так как протокола общего собрания не было в перечне требуемых документов. Формально, перевести статус помещения можно было без оповещения даже непосредственных соседей. Но согласие собственников жилья было необходимо получать в случаях, когда задействовалась придомовая территория – так как общий участок (приватизированный) принадлежит на равных правах всем владельцам квартир. И в случае несанкционированного захвата территории собственники жилья могли подать в суд и требовать привести фасад дома к прежнему виду. Проект изменения внешнего вида фасада и вывески магазина с жильцами согласовывать не нужно, но стоит помнить, что они не должны нарушать законодательство РФ и оскорблять чьи-либо чувства.

С 9 июня 2019 года судьбу статуса недвижимости будут решать все собственники дома. Без их согласия нельзя будет произвести переход назначения недвижимости, уже не говоря о реконструкции фасада дома.

По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.

Получать письменное согласие нужно будет в обязательном порядке, даже если собственник соседней квартиры проживает за границей или отбывает наказание в местах лишения свободы. Но участие его в кворуме при этом не обязательно.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

Условия для проведения перевода в нежилой фонд

Юридические требования

• Не обременено правами третьих лиц.
• В помещении никто не прописан.
• Помещение не находится под арестом или в залоге.
• Вы должны быть собственником квартиры.
• 67% голосов жильцов «За» возможность устройства отдельного входа.

Технические требования

• Возможность оборудования отдельного входа с улицы.
• Квартира должна располагаться на 1 этаже или над нежилым помещением.
• Учет расположения инженерных коммуникаций на месте будущего входа.
• Отключение помещения от магистрали газоснабжения.

Требования к зданию

• Дом не должен значится в планах капитального ремонта и реконструкции, не быть признан аварийным и не подлежать сносу.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ. В рамках «исключительных случаев» можно перевести в нежилое помещение практически любую квартиру. Помещение может быть переведено в нежилое, если благодаря этому будет улучшено бытовое и жилищно-коммунальное обслуживание.

Акция

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода.

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.

   К заявлению приложить (оригиналы и копии):

   • Паспорт РФ;
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
   • Протокол межведомственной комиссии;
   • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
   • Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
   • Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
2. Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.
3. Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол.
   

   При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.

3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

1. Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или УФРС и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
   • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
   • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
2. Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
3. Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
4. Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
5. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.

Как оформить согласие соседей

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

• фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
• полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
• паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
• реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.

6. Куда подавать документы?

Способ подачи заявления и документов зависит от того, кто будет их подавать.

1. Если вы физическое лицо, подать запрос можно: 

2. Если вы индивидуальный предприниматель или его представитель, подать запрос можно: 

3. Если документы будет подавать представитель физического лица, ему нужно обращаться лично в один из центров госуслуг «Мои документы».

*

Обратите внимание: если вы подадите запрос онлайн, в течение 5 рабочих дней после этого нужно будет представить оригиналы документов в центр «Мои документы» — если вы физическое лицо, либо в Департамент городского имущества — если вы индивидуальный предприниматель.

Что делать в случае реконструкции

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

7. Как долго рассматривается заявление?

Общий срок предоставления услуги — до 48 рабочих дней, которые начинают исчисляться со дня получения запроса Департаментом городского имущества. Если документы подавались через центр госуслуг «Мои документы», срок принятия решения исчисляется со дня передачи вашего запроса из центра госуслуг в Департамент городского имущества.

В зависимости от того, какой способ получения решения был указан при подаче документов, оно может быть:

• выдано на бумажном носителе
• индивидуальным предпринимателям — в Департаменте городского имущества;
• физическим лицам — в центре «Мои документы»;
• направлено на бумажном носителе почтой;
• направлено в форме электронного документа в личный кабинет заявителя на Только если запрос подавался в электронной форме с помощью личного кабинета на mos.ru.</p>»>mos.ru.

Наши услуги

Вывод из жилого фонда недвижимости можно существенно ускорить и облегчить, если воспользоваться услугами нашей компании.

Коммерческая недвижимость стоит существенно дороже жилых квартир на первых этажах, что говорит о выгодности приобретения квартиры и перевода квартиры в нежилой фонд. Процедура кропотливая, и самостоятельно справиться с ней, по крайней мере, в сжатые сроки будет непросто, но в результате стоимость готового помещения будет все равно ниже стоимости нежилого. Более того, в нужном районе может не быть подходящего здания, поэтому с точки зрения местоположения удобнее организовать офис в жилом доме.

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Если в вашем доме хотят сделать коммерческую недвижимость, а вы против

Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта. Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.

Какие правила действовали раньше

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...