Перевод земли из ижс в коммерческую

Перевести землю из одного статуса в другой вполне возможно, хотя подчас и очень сложно (особенно это касается лесов и водных территорий, участков под особо охраняемые объекты, а также ценных сельхоз угодий).

Что касается перевода жилой земли в коммерческую, то это сделать проще – для этого необходимо подать соответствующий запрос с описанием причин такого перехода в местные органы самоуправления (но в случае, если дело касается очень больших площадей, решение может быть принято только органами федерального уровня).

Более подробно о правилах и особенностях этого процесса поясняется в Федеральном Законе №172.

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.

  Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

  Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

• Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости.

  На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.

  Кратко: Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, то будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  С границами

  

  Границы не определены

  

• Если участком владеют несколько собственников, то они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
• Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка (для примера, под магазин) как один из основных или условно разрешенных видов использования.

  Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

• Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
• Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

• Гараж и автостоянка.
• Автозаправочная станция.
• Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Торгово-развлекательный центр

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

• Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
• Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
• Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
• Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Как перевести назначение земли из ИЖС в коммерческую

Многие граждане России, особенно те, кто проживают в небольших населенных пунктах, хотели бы заниматься коммерческой деятельностью «не выходя из дома».

Например, в собственности имеется дом и гараж на участке ИЖС, почему бы не использовать хозяйственную постройку (гараж) как автосервис?

Или рядом с домом возвести небольшое капитальное строение и использовать его в качестве магазина, салона, парикмахерской и т.д.?

Идеальный вариант для многих, но не законный, если заниматься коммерческой деятельностью на участке, предназначенном только для строительства жилого дома для одной семьи.

Но можно перевести часть участка или весь его в коммерческую недвижимость.

Под торговую точку

Если вы всю жизнь мечтали о своем маленьком магазинчике цветов или аксессуаров и у вас имеется в собственности подходящий участок ИЖС, можете смело приступать к воплощению своих самых смелых фантазий в жизнь.

Помните, что поменять целевое назначение земельного участка намного проще, чем изменить категорию, принадлежащей вам территории.

Для того чтобы вы смогли построить на своей земле здание коммерческого профиля, придется написать заявление-ходатайство в местные органы самоуправления.

В нем необходимо указать, что именно вы хотите:

Назначить участку дополнительный вид разрешенного использования	если вы имеет жилой дом на участке или планируете его построить вместе с коммерческой постройкой, то вам подойдет именно этот вариант, назначению вашего участка в таком случае будет — ИЖС + торговля
Выделить земельный участок под будущий магазин из основного участка	и уже у этого отдельного участочка поменять вид разрешенного использования

Местные власти на официальном слушании рассмотрят ваше ходатайство и примут по нему решение.

Положительный вердикт администрации принесет вам акт об изменении или дополнении в разрешенном использовании земельного участка.

Совет! Прежде, чем обращаться в местные органы самоуправления, соберите подписи соседей, которые не против появления рядом с ними торговой точки.

Если большинство жителей выступают за постройку магазина, это сыграет определенную роль при принятии решения административными сотрудниками.

Под автосервис

Многие «рукастые» граждане предпочитают получать за свои навыки денежные знаки, не выходя из дома.

Действительно, мало бы кто смог отказаться от такого. Вы любите и умеете чинить машины, но вам не нужно идти куда-то и устраиваться работать «на дядю».

Можно утром проснуться выйти из дома и перейти в свой «офис» — гараж-автосервис. Прекрасная перспектива.

Но во избежание проблем с местной администрацией и налоговой инспекцией, необходимо все коммерческие постройки узаконить либо на этапе строительство, либо по окончании работ.

Для этого нужно пойти в местные органы самоуправления и написать ходатайство о переводе, принадлежащего вам участка ИЖС в коммерческую недвижимость.

При принятии решения администрация вашего населенного пункта будет рассматривать место положения вашего участка.

От того, в какой зоне он расположен, будет зависеть, можно ли ему добавить другой вариант использования.

Не менее важно при изменении статуса земельного участка и мнение соседей.

Если большинство из них будет против проживания рядом с автосервисом, вы ничего не сможете сделать.

При переводе земли в коммерческую недвижимость в первую очередь учитывают мнение граждан, проживающих рядом с таким участком.

Для застройки

Если ваша земля имеет статус ИЖС, а в ваших планах вовсе не постройка частного дома, а что-то другое, вы можете попытаться поменять вид целевого назначения своего участка.

Помните, что ежедневно в местные органы самоуправления поступают десятки заявлений от граждан, касающихся их земельных наделов.

Каждый случай уникален и в, казалось бы, одинаковых ситуациях, власти могут принимать совершенно противоположные решения.

Кому-то разрешать перевести участок ИЖС в коммерческую недвижимость, а кому-то нет.

На мнение административных сотрудников влияет:

Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов	выборные акты участников
Имеющиеся ограничения	или обременения на рассматриваемом земельном участке
Согласие или протест соседей	от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность

Алгоритм действий

Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов:

Сбор необходимых документов	подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке. После того как она вынесет решение по конкретному земельному участку, оно должно пройти согласование у главы местной администрации
Публичные слушания	необходимы для своевременного уведомления владельцев соседних земельных участков. Прежде, чем обращаться в местные органы самоуправления, постарайтесь найти поддержку у местного населения. Если большинство соседей  не будут против появления на их улице магазина или парикмахерской, это сыграет определенную роль при принятии решения административными сотрудниками
Вынесение решения	местной администрации

Если вам разрешили участок ИЖС использовать как-то иначе, эти изменения в обязательном порядке необходимо официально зарегистрировать в базе данных ЕГРП.

Куда обращаться?

Каждый участок ИЖС уникален по-своему и относится к разным территориальным зонам.

Иногда при возникновении необходимости постройки на земельном участке объекта коммерческой недвижимости, имеет смысл обратиться в Кадастровую палату.

Вы можете обратиться туда с заявлением о проведении межевания и разделения своего единого земельного участка на два отдельных друг от друга.

На одном вы будете иметь возможность возвести, не нарушая законодательство, жилой дом для одной семьи высотой не более 3 этажей.

А по поводу второго участка вам придется обращаться в местные органы самоуправления.

Важно помнить, что решение принимается органами государственной власти, к которым относится рассматриваемые земельные наделы.

Если интересующий вас участок находится:

В Правительство РФ	если понравившаяся вам земля является федеральной собственностью
В Департамент субъекта РФ	если участок земли относиться к собственности субъектов Федерации

Получение разрешения

Получить разрешение на перевод участка ИЖС в коммерческую недвижимость — значит получить положительный вердикт местных властей на изменение текущего назначения земли.

Администрация населенного пункта рассматривает полученные ходатайства об изменение статуса земель и рассматривает их в порядке очередности.

Обязательным условием является предварительное оповещение населения о проводимых публичных слушаниях.

Поприсутствовать на них может каждый желающий, считающий себя причастным к теме заседания.

Все участники имеют право высказываться и обсуждать текущую ситуацию. По окончании слушания выносится решение.

Оно может быть:

Положительным	податель ходатайства в таком случае получит на руки акт об изменении разрешенного назначения земельного участка
Отрицательным	вам выдадут письменный отказ с указанием причины подобного решения

Пакет документов

Прежде чем отправляться в местную администрацию и отстаивать будущее своего магазинчика, гостиницы или автосервиса, позаботьтесь о получении необходимых документов.

Вам понадобятся:

Кадастровый номер вашего участка ИЖС	если у вас еще нет кадастрового плана, этот идентификационный номер можно получить, взяв выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)
Свидетельство о регистрации права на землю	предварительно сделайте копию и нотариально заверьте ее
План земельного участка	всю имеющуюся документацию по будущему коммерческому строительству

Главное правило умного заявителя — брать с собой все документы. Нормы и правила меняются часто, и никогда не знаешь наперед, какие еще документы могут потребоваться.

Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

Документы

Чтобы перевести землю в категорию, позволяющую осуществлять предпринимательскую деятельность, особое внимание нужно уделить подготовке документов. Для процедуры понадобится:

1. Правоустанавливающие документы.

2. Заявление-ходатайство.

3. Гражданский паспорт.

4. Согласие совладельцев участка (заверяется нотариально).

5. Кадастровый номер (нужно сделать межевание, и поставить объект недвижимости на кадастровый учет).

6. План надела. Он необходим независимо от того, есть на участке какие-то строения или нет.

7. Дополнительные бумаги. Это могут быть разрешения на строительство, техническая документация и т. д.

8. Согласие соседей.

Важно! Для строительства коммерческого объекта обязательно нужно выяснить мнение соседей.

Муниципалитет обращает внимание на согласие граждан, поэтому очень важно заручиться их поддержкой. Для этого следует составить извещение о планируемых работах, которое соседи должны подписать. Но многое зависит от того, какой именно объект планирует возводить владелец. На практике собственники соседних участков не против магазина, но могут выступать против ресторана или гостиницы.

Что касается заявления, то при оформлении обязательно нужно указать, как именно должен быть осуществлен перевод земли в другую категорию. К примеру, собственник может перевести весь участок в коммерческий или попросить о выделении определенного надела.

Магазин на участке ИЖС

Земли ИЖС по умолчанию предназначены для возведения жилища, однако в отдельных ситуациях этот параметр можно изменить. Конечно, однозначно сказать, получится ли у вас изменить ВРИ земли ИЖС под магазин, невозможно. На это влияют разные параметры, среди которых:

• Инфраструктура территории, на которой вы собираетесь открывать магазин.
• Согласие соседей.
• Наличие обременений или ограничений на участок.
• Наличие специального проекта, по которому сооружение отдалось в эксплуатацию.
• Возможность согласования изменений с Роспотребнадзором и Водоканалом.
• Необходимость межевания, если под магазин будет отведена не вся территория участка.

Если вы всё же решили открывать магазин, ключевым моментом в принятии решения будет согласие соседей – за открытие должен высказаться как минимум 51% жителей. Также собственник всегда имеет возможность отмежевать часть от своего участка под ИЖС и изменить ей вид разрешенного использования.

Земли под ИЖС могут применяться как коммерческие, если получить разрешение на условно разрешенный вид использования участка. Вопрос о предоставлении собственнику такого права обсуждается на публичном слушании. После этого комиссия отправляет запрос на получение разрешения от владельцев участков граничащих с обсуждаемым объектом. Нужно учитывать, что на земельном участке условно разрешенного вида использования можно строить только временные сооружения мелкорозничной торговли.

Изменение ВРИ под автосервис

Перед тем, как возводить на земельном участке автосервис, собственник должен узнать тип территориальной зоны, в которой он собирается строить. В случае, если в перечень видов разрешённого использования этой зоны не включены автосервисы, необходимо менять вид разрешённого использования.

Под коммерческую застройку

Изменение ВРИ земельного участка, предназначенного под ИЖС, под коммерческую застройку необходимо в тех случаях, если вы решили возвести объект придорожного сервиса, гостиничного или туристического обслуживания. Для начала вам придется подать заявление в местную администрацию и пройти процедуру публичных слушаний. После этого необходимо согласовывать постройку с государственными службами: собственник должен позаботиться, чтобы на участке была возможность провести водопровод, систему канализации и электричества той мощности, которые могут потребоваться для проживания большого количества людей. Показательным является соблюдение санитарных и противопожарных мер.

Фото: 

Рекомендуем видео к просмотру

Посмотрите видео о том, как изменить целевое назначение участка земли:

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Видео: Как изменить целевое назначение земли

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.

1. Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

   Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия обычно около 50р.

   Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 400р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

   После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

   • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
   • Выписку/справку из ИСОГД;
   • Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования
   • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
   • Чек об оплате госпошлины.
2. Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору.

   Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

3. В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут.

Заключение

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

• Ненадлежащего оформления ходатайства.
• Неполного пакета требуемых документов.
• Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...