Отторжение долей: объясняем основательно

Просмотрен 163 раза

Задан 2013-04-18 11:05:20 +0400 в теме «Жилищное право» из г. Бор

Здравствуйте, подскажите пожалуйста как можно оформить отторжение долей собственности несовершеннолетних в пользу одного несовершеннолетнего собственника?

Правовое регулирование

Законодательство об отчуждении доли в квартире. Фото № 1

Понятия долей, их выделение, права и обязанности совладельцев, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

• ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс. 

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

Вернуться к содержанию ↑

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

8 800 505-91-11

Бесплатно с мобильных и городских

Бесплатный многоканальный телефон

8 800 505-91-11

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11, юрист Вам поможет

закрыть

Как определить долю в квартире

Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей в квартире не равнозначно владению комнатой и не подразумевает обязательной возможности пользования пропорциональной частью квадратных метров.

Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долевыми правами, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате. Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным.

Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем. Поэтому, если определение порядка пользования невозможно, собственник «микродоли» вправе получить от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

1. По его добровольному согласию.
2. По решению суда.
3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

• Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
• Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
• Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
• Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
2. Доля не может быть выделена в натуре.
3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

Вернуться к содержанию ↑

Как оформить долю в квартире в собственность

Прежде всего, для оформления в собственность необходимо основание права. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, ренты или решение суда. При наличии основания доля в квартире оформляется точно так же, как и любая другая недвижимость: собирается пакет документов и подается на регистрацию в Росреестре — в рег.палату напрямую или через МФЦ. Однако существует существенное различие с собственниками «целой» недвижимости: ряд действий, которые собственники могут совершать только с согласия сособственников. К таким действиям относятся сдача в аренду, залог и продажа.

Важно! Собственники долей в квартире обладают преимущественным правом покупки других долей. Поэтому продажа такого имущества возможна только в том случае, если сособственники отказываются от его приобретения. Предложение, как и нотариальный отказ от преимущественного права покупки, должны быть оформлены нотариально.

Пакет документов для регистрации зависит от основания перехода права и определяется точно в зависимости от ситуации. Примерный список документов таков:

• документы основания права;
• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета и справки об отсутствии задолженностей;
• нотариальные заявления об отсутствии иных правопретендентов (в каждой ситуации соответствующие);
• отказы других собственников от преимущественного права покупки;
• доверенность на регистрацию (в случае, если стороны сделки подают документы в рег.палату не лично, а через доверенных лиц).

Помимо этого, за гос.услугу по регистрации перехода права собственности необходимо уплатить гос.пошлину, которая составляет 2 тысячи рублей.

Как и при оформлении любой другой недвижимости, большинство шагов по оформлению собственности можно выполнять самостоятельно, а можно доверить специалистам. Безусловно, это дороже, но, помимо экономии времени, это гарантирует и отсутствие ошибок, что в данном вопросе очень важно. Помощью в оформлении занимаются агентства недвижимости и юридические компании, специализирующиеся на данных услугах.

Важно! Начиная с 2016 года во всех случаях, когда основанием вступления во владение долей в квартире является договор купли-продажи, проведение сделки возможно только в нотариальной форме.

Направление оферты

Направить оферту можно в адрес непосредственно самой фирмы. Сделать это можно следующими способами:

• Вручить лично уполномоченному представителю организации, который своей подписью должен заверить факт ее получения.

• Направить через нотариуса.

• Отправить заказным письмом посредством почты. В данном случае необходимо наличие описи вложения, а также уведомления о вручении.

Несмотря на то что законодательство не обязует направлять оферту в адрес других соучредителей, копии оферты вручить им все-таки необходимо. Учредители имеют право акцептовать оферту в течение месяца. В том случае, если продавец доли желает передать ее третьему лицу, а другие учредители при этом не возражают против данной манипуляции, то они могут направить в адрес продавца заявление о своем согласии. В том случае, если оферта не была акцептована в течение месяца или иного срока, предусмотренного уставом ООО, другие учредители теряют право преимущественного получения доли в уставном капитале.

○ Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

Вернуться к содержанию ↑

Залог доли в квартире

По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме. Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.

Отчуждение доли в квартире

Существует несколько способов отчуждения долей в квартире: продажа, дарение, наследство, рента, решение суда и т.д. Поскольку наиболее уязвимыми с точки зрения юридических и финансовых интересов являются стороны отчуждения путем купли-продажи, рассмотрим их детально.

Продажа

Очевидно, что стороны такой сделки — это продавец и покупатель. Но, помимо интересов сторон, которые должны быть соблюдены при проведении аналогичных сделок по купле-продаже квартиры, в ситуации с долями есть и свои «подводные камни»:

1. Кто продавцы?
   
   Это могут быть, к примеру, бывшие супруги, не заинтересованные в наличии совместной собственности. Если один из них хочет продать, а другой не может купить, но и свою часть собственности продавать не хочет, она может быть продана стороннему покупателю. Нередки также случаи продаж наследных долей в аналогичных ситуациях — одни наследники хотят продавать, другие — нет. В этих, казалось бы, обыденных житейских ситуациях присутствует один риск, который потенциальным покупателям нужно учитывать. Если недвижимость приобретается «для жизни», в дальнейшем при улучшении материального положения продать ее, чтобы купить отдельное жилье, будет проблематично — доли это самый неликвидный товар на рынке недвижимости. И если покупатель планирует использовать недвижимость по назначению, то есть для проживания, имеет смысл рассматривать для покупки не долю, а комнату.
   
   Однако существует и особая категория продавцов, к сожалению, не такая уж редкая. В нее входят владельцы долей, сособственниками которых являются так называемые «рейдеры». Истории во всех случаях похожи — бывший член семьи продал свою собственность представителям криминала, которые методом давления вынуждают оставшихся собственников продать им свои доли за бесценок. После этого вся квартира выставляется на продажу по рыночной цене или выгодно продается уже имеющемуся «под нее» покупателю». Поэтому, рассматривая варианты возможных покупок, стоит обращать особое внимание на то, кто является продавцами, кто — сособственниками и какова причина продажи.
2. Кто покупатели?
   
   Не секрет, что многие покупатели долей приобретают их вовсе не для проживания. В одних случаях, как в примере выше, жилье приобретается по частям, по цене существенно ниже рыночной. В других покупки оформляются ради торговли оформлением регистраций по месту жительства, создания так называемых «резиновых квартир». В редких случаях граждане покупают доли для собственного пользования. Однако важно понимать, что закон рассматривает жилую недвижимость как объекты, которые должны использоваться для проживания граждан и не могут быть использованы как-либо еще. Поэтому, если доля приобретается ради прописки, но соответствующее ей количество метров или количество комнат не допускают возможности использования собственности в качестве жилья, по суду такая доля может быть признана малозначительной и отчуждена в пользу собственников большей доли с обязательством выплаты ими компенсации собственнику отчуждаемого имущества.

Рассматривая иные способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный владелец считает получение данного имущества невыгодным, он имеет право от него отказаться даже в случае принятия в дар.

Обмен долями в квартирах

Существует множество вариантов переходов права путем заключения договора мены. Это может быть уместно, например, если семейный статус кого-то из собственников меняется, и обмен правами и материальными благами между сособственниками оказывается взаимовыгодным. Возможны также варианты обмена доли в квартире на отдельное жилье или на долю в другой квартире путем договора мены. Причем если обмениваемое имущество существенно различается по метрам и стоимости, закон обязывает приобретателя большей доли выплатить другой стороне компенсацию. Избежать этого можно, если провести обмен путем двух процедур дарения, однако важно помнить, что дарение является безвозмездной сделкой, и доказательство обратного может привести к признанию ее притворной и расторжению.

Оформление соглашения о купле-продаже отчуждаемой доли

Составление договора является следующим шагом при отчуждении доли в ООО в том случае, если передача осуществляется на возмездной основе. При этом документ нужно в обязательном порядке составлять в письменном виде, а затем заверять у нотариуса. Порядок нотариального заверения одинаков при продаже как другим учредителям, так и третьим лицам. О процедуре заверения поговорим позднее.

Главное условие – составить договор, который будет отвечать юридическим нормам, включив в него все значимые обстоятельства и условия сделки.

К обстоятельствам, которые считаются юридически значимыми и подлежат отражению в договоре отчуждения доли, являются:

• Фактическое место и дата заключения договора.

• Полная и подлинная информация о продавце доли.

• Полная и подлинная информация о покупателях (покупателе) доли.

• Информация об отчуждаемой доле, в том числе ее характеристики, а также номинальная стоимость.

• Порядок, в котором осуществляется расчет между сторонами.

• Реквизиты сторон, а также их подписи с расшифровками.

При составлении сделки по отчуждению долей стоит обратить внимание на такие нюансы:

• Сведения, которые характеризуют стороны сделки, должны быть указаны в полном объеме. В них должны в обязательном порядке содержаться паспортные данные, если стороны представлены физическими лицами, а также ОГРН, место, где была произведена регистрация, и полные данные, если стороны представлены юридическими лицами.

• Отчуждаемая доля, ее размер, а также номинальная и действительная стоимость должны быть четко указаны.

• Должны быть строго определены срок и порядок расчета за отчуждаемую долю.

• Договор может содержать информацию о последствиях, которые могут наступить в случае несоблюдения условий договора.

• Целесообразным представляется указать в договоре ответственного за расходы по оформлению сделки.

Чем полнее будут представлены данные, тем проще будет проходить процедура заверения сделки.

Нотариальное удостоверение сделки

Нужно ли удостоверять договор отчуждения доли в квартире у нотариуса? Фото № 5

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122). Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

• правовую экспертизу представленных документов;
• составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
• сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Процесс заверения сделки у нотариуса

Сделка будет признана недействительной в том случае, если ее не заверить у нотариуса.

Обращение к нотариусу не потребуется, если имел место переход доли уставного капитала от участника к сообществу в результате исключения первого. Так как фактически никакой сделки не было.

То есть нотариально сделка не удостоверяется в следующих случаях:

1. При переходе доли к обществу в порядке, предусмотренном статьей 23 Закона об ООО.
2. В случае распределения доли, которая принадлежит обществу, между участниками общества и продажи доли, которая принадлежит обществу, участнику или третьему лицу. Это регламентирует статья 24 Закона об ООО.
3. Когда используется право преимущественной покупки. При этом направляется оферта о продаже части или всей доли в соответствии со статьей 21 Закона об ООО.
4. Если участник покидает общество, то происходит отчуждение доли вне зависимости от согласия членов общества, по правилам статьи 26 Закона об ООО.

У нотариально заверенной сделки по отчуждению доли ООО есть неоспоримые преимущества:

• Нотариусом гарантируется законность, поскольку все документы проверяются на соответствие закону, личности участников сделки устанавливаются, дееспособность и полномочия также определяются. Также выявляются имеющиеся аресты и обременения в отношении отчуждаемой доли. Если что-либо нарушено, то нотариус не может заверить сделку.
• Смена собственника происходит быстро – сразу после удостоверения сделки нотариусом.
• Изменения в ЕГРЮЛ регистрируются в течение 5 рабочих дней.

В том случае, если передача доли была произведена, а покупатель уходит от обязательства ее оплатить либо нотариально заверить, то продавец доли уставного капитала имеет полное право обратиться в суд с целью признания сделки по отчуждению доли нотариально не заверенной. Если суд иск удовлетворит, то последующие действия по удостоверению сделки не потребуются.

Нюансы отчуждения квартирной доли

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора отчуждения доли в квартире? Фото № 6

Документы на долевое жилье покупателю стоит проверять с особой тщательностью. Существуют ситуации, когда могут объявиться претенденты, ущемленные в правах на площадь.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала. В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Если кого-то из правообладателей инициаторы сделки обошли стороною, такой человек может потребовать свою долю через суд.

Когда не применяется преимущественное право выкупа?

Напомним, ГК прямо указал требования в отношении только двух типов сделок – мены и продажи. Таким образом, например, долевая дарственная не требует выполнения права преимущества. Сюда также могут относиться:

• составление завещательного распоряжения;
• оформление доли в залог по каким-то имущественным сделкам, ипотечному кредиту.

Эти два способа юридически не относятся к сделкам отчуждения. Однако о них стоит знать, поскольку механизмы порою применяются для обхода требований ст. 250.

Если фактическое место нахождения совладельца неизвестно?

Что делать, если владелец доли в квартире не найден? Фото № 7

Нужно направить извещение на последний известный адрес постоянной регистрации. Только не стоит забывать об описи вложения и уведомлении отправителя о вручении.

С момент отправки применяется норма месячного ожидания, после чего можно приступать к продаже. Другой вариант: признать гражданина в судебном порядке безвестно отсутствующим или даже умершим. Процесс рискует затянуться надолго, поскольку понадобится урегулировать эти вопросы с наследниками.

В заключении стоит отметить, что детали каждой сделки по отчуждению доли квартиры могут существенно отличаться. Но два условия неизменны: регистрация купли-продажи у нотариуса и правовые преимущества совладельцев.

Об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость вы можете также узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

27 Апр 2017      kasjanenko         122      

Документы, предоставляемые нотариусу для заверения сделки по отчуждению долевой части

Пакет документов, который подлежит передаче нотариусу для заверения сделки, строго регламентирован законодательством.

В перечень данных бумаг входят:

• Договор, по которому произошло отчуждение доли уставного капитала. Должен быть предоставлен в количестве трех штук.
• Документы, которые могут подтвердить право распоряжения долей продавцом. Такими документами являются: договор о приобретении доли, учредительный договор, свидетельство о наследстве.
• Выписка из единого государственного реестра регистрации юридических лиц.
• Документы, подтверждающие оплату продаваемой доли.
• Устав ООО.
• Учредительный договор.
• Документы, которые подтверждают согласие иных учредителей на отчуждение доли уставного капитала.
• Другие документы, которые могут быть востребованы в зависимости от обстоятельств. Примером может послужить согласие на отчуждение супруги продавца.

Внесение в ЕГРЮЛ

После фактического отчуждения доли в уставном капитале организации данные об этом должны быть внесены в ЕГРЮЛ. Документы, свидетельствующие об отчуждении, должны быть переданы в соответствующие органы нотариусом. Он должен подать заявление с целью внесения изменений в ЕГРЮЛ не позднее двух дней после того, как сделка по отчуждению была удостоверена. Копия данного заявления должна быть впоследствии передана в ООО. Данная передача должна быть осуществлена в срок до трех дней после перехода прав на отчуждённую долю.

То есть ни покупатель, ни продавец не обязаны предпринимать каких-либо действий по передаче данных регистратору. Такая обязанность целиком и полностью возлагается на нотариуса, который заверил сделку по отчуждению. Он направляет документы собственными силами, а затем сообщает об их передаче обществу.

Особенности отчуждения доли уставного капитала в пользу общества

Эта процедура схожа с процедурой отчуждения в пользу стороннего лица. Несмотря на это, отчуждение доли собственности в пользу общества имеет некоторые нюансы. Рассмотрим их более подробно.

• В соответствии с федеральным законодательством, общество получает преимущественное право приобретения отчуждаемой доли в течение недели после того, как учредители организации подобным правом решили не пользоваться, либо в течение того же срока после того, как учредители отказались от приобретения отчуждаемой доли. В этом случае общество должно направить акцепт на оферту покупателя. Уставом может быть закреплен иной срок, в течение которого действует преимущественное право общества.

• В соответствии с федеральным законодательством, доля, приобретенная обществом, в течение года должна быть пропорционально распределена между его учредителями либо может быть выставлена на продажу.

Отчуждение доли единственного учредителя

Как следует из нормативных актов, выход из состава ООО единственного учредителя невозможен. Единственный вариант, при котором допускается прекращение участия учредителя в деятельности ООО – это ликвидация юридического лица. Решение об этом может принять сам учредитель.

Отчуждение доли в праве собственности единственным учредителем, однако, возможно. И может быть произведено в пользу стороннего лица. Однако прежде чем произвести отчуждение, данное лицо должно быть включено в состав учредителей с обязательным внесением данных об изменении состава в ЕГРЮЛ.

На основании вышесказанного можно сделать вывод о том, что в общих чертах процедура по отчуждению доли обществу с ограниченной ответственностью едина, вне зависимости от того, в пользу кого оно происходит. В каждом случае оформление сделки требует составления договора, его нотариального заверения, а затем – подачи заявления с целью внесения изменений в ЕГРЮЛ. Отличия существуют лишь на этапе подготовки.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

На работе требуют вернуть часть декретны... Обязан ли мне муж — обязан ли мне муж по... Наследство через суд — после смерти жены... Один из жильцов не оплачивает кварплату...