С 31 июля 2019 года начал действовать Федеральный закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ, который с указанной даты по-новому регулирует нотариальные сделки с долями. По сути, с его принятием в России упрощена процедура купли-продажи недвижимости.
Источник: https://buhguru.com/spravka-info/otmena-notarialnyh-sdelok-s-dolevoj-sobstvennostyu-2019-podrobnosti.html
Содержание
- 1 Какие сделки не попадают под новый закон
- 2 Как быть, если один из сособственников против?
- 3 Нужен ли нотариус при покупке-продаже квартиры в долевую собственность
- 4 Что меняется в сделках с долями у нотариуса
- 5 Разъяснения Росреестра
- 6 Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме
- 7 Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности
- 8 Нюансы продажи одновременно всеми собственниками
- 9 Нотариальное оформление договора
- 10 Порядок покупки квартиры в долях
- 11 Последующие действия
- 12 Полезное видео
Какие сделки не попадают под новый закон
- Прежде всего – это приобретение собственности в долях супругами. Так как законом предусматривается только приобретение собственности супругами в общее пользование. Однако и в этом случае имеется исключение – так оформлять сделку у нотариуса не придется, если у супругов имеется удостоверенный нотариусом брачный договор, который предусматривает долю в общей собственности одного из супругов. В таком случае он подается вместе с заявлением в Росреестр. И только после этого недвижимость будет зарегистрирована в долях.
- При заключении сделок с недвижимостью, которая находится в собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан также понадобится оформление через нотариуса.
- Если доли в недвижимости продаются по отдельности – не единым договором. В таком случае потребуется обязательное оформление у нотариуса и уведомление остальных владельцев недвижимости об отчуждении доли собственности.
31 мая 2019 г.
Источник: https://SmartAgent.ru/novosti/rynok-nedvizhimosti/novyj-zakon-otmenil-oformlenie-chasti-sdelok-s-nedvizhimostyu-u-notariusa
Как быть, если один из сособственников против?
На отчуждение имущества, находящегося в собственности, не может повлиять мнение третьего лица, даже если оно является владельцем части этого же объекта. Иными словами, если собственник решил продать долю в общем имуществе, то мнение остальных совладельцев значение не имеет, важно лишь соблюсти их право на преимущественную покупку.
Единственным исключением может являться продажа доли в совместной собственности (там, где доли не определены). В этом случае сделка должна быть совершена с согласия всех участников собственности. Если же компромисс не достигнут, долю следует выделить и продолжать ее отчуждение по вышеописанным правилам.
Когда преимущественное право не работает?
Извещать сособственников о продаже не требуется в случаях:
- Если доля в помещении реализуется на торгах (например, вследствие обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства).
- Если доли в недвижимости отчуждаются всеми собственниками одновременно.
- Если доля продается одному из совладельцев.
Альтернативы сделке
Предварительного извещения требуют возмездные договоры, т.е. требующие оплаты. Способов, позволяющих избежать длительного предварительного оформления продажи доли, несколько:
- Долю можно подарить. Однако при возникновении у нотариуса сомнений в действительности сделки, он может оказать в ее удостоверении.
- Передача в качестве отступного.
- Можно заключить договор займа с обеспечением в виде залога доли, затем передав ее в собственность кредитора в качестве оплаты по договору займа.
Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/doli.html
Нужен ли нотариус при покупке-продаже квартиры в долевую собственность
Еще не так давно нотариальное удостоверение договора купли-продажи носило необязательный характер и осуществлялось лишь по желанию сторон. Однако после внесения 02.07.2016 изменений в Федеральный закон № 122-ФЗ, заверение сделок по отчуждению долей недвижимости у нотариуса стало необходимостью.
Без этого договор будет лишен юридической силы и не сможет стать основанием для перехода права собственности на квартиру.
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/nuzhen-li-notarius-pri-prodazhe-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/
Что меняется в сделках с долями у нотариуса
Можно говорить об отмене нотариального удостоверения сделок с долями недвижимости в обязательном порядке благодаря изменениям в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Произошло это с 31 июля 2019 года.
А именно, изменения нотариальных сделок в 2019 году выражаются в том, что больше не нужно заверять у нотариуса:
- сделки при отчуждении или передаче в ипотеку всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- договоры с кредитными организациями (банками) об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимость.
Источник: https://buhguru.com/spravka-info/otmena-notarialnyh-sdelok-s-dolevoj-sobstvennostyu-2019-podrobnosti.html
Разъяснения Росреестра
Другими словами, договор купли-продажи/дарения/ипотеки/наследование долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Благодаря нововведению, собственники имеют право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально.
Зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом.
Отмена обязательного нотариального сбора для сособственников, участвующих в одной сделке, значительно снижает финансовую нагрузку на граждан и делает процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, более простым и доступным. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно удостоверить у нотариуса.
Нотариальное удостоверение обеспечивает участникам сделки доказательную базу, необходимую для защиты своих прав и интересов в случае судебных разбирательств. Поэтому если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.
Предоставление дополнительных гарантий легитимности договора одновременно сказывается на общей стоимости сделки. Так, для удостоверения договора нужно оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5% стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам, установленным законодательством РФ о нотариате.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: https://buhguru.com/spravka-info/otmena-notarialnyh-sdelok-s-dolevoj-sobstvennostyu-2019-podrobnosti.html
Это интересно: Отмена сделки купля продажи договора по машине
Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме
Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.
ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓
Пример №1: Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.
Пример №2: Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну. Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Пример №3: Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже. Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом случае, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату. Только регистратор может отказать в регистрации сделки.
Ответы с Росреестра
Москвы
Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов
Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/v-kakih-sluchajah-objazatelen-notarius
Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности
Расходы по нотариальному удостоверению договора стороны несут в соответствии с установленным ими порядком. Это может быть продавец, покупатель или они оба, в заранее оговоренном соотношении.
Чтобы урегулировать финансовый вопрос и в дальнейшем избежать недоразумений, обязанности по оплате государственной пошлины и нотариальных услуг распределяются сторонами в договоре купли-продажи.
Пример. В ходе разработки проекта договора стороны пришли к обоюдному мнению о том, сколько платить — все, связанные с оформлением расходы будет нести покупатель. А продавец снизить с учетом этого общую стоимость доли квартиры.
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/nuzhen-li-notarius-pri-prodazhe-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/
Нюансы продажи одновременно всеми собственниками
Ситуация, в которой доли продаются всеми собственниками одновременно, является идеальной и для продавцов, и для покупателя.
Продавцы в этом случае получают возможность реализовать квартиру или дом по наиболее привлекательной цене, избегая обязательности уведомления друг друга о преимущественном праве выкупа. Покупатель же приобретает объект целиком и регистрирует право собственности на единый объект. Правда, такая сделка все равно требует нотариального удостоверения.
Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/doli.html
Нотариальное оформление договора
Заключение сделки купли-продажи в 2019 году осуществляется продавцом и покупателем лично либо через уполномоченных посредников (в последнем случае им должна быть выдана соответствующая доверенность).
Порядок
От сторон требуется:
- Составить и утвердить проект договора купли-продажи.
- Изложить документ в трех экземплярах.
- Собрать необходимые бумаги.
- Найти подходящего нотариуса.
- Оплатить госпошлину и услуги правового и технического характера.
- Подписать в присутствии нотариуса все экземпляры договора и передать их ему на удостоверение.
- Оставить один договор в нотариальной конторе, а остальные забрать себе.
При этом должны быть соблюдены условия действительности сделки, а именно:
- Дееспособность сторон. При ее отсутствии от имени недееспособного может выступить законный представитель — опекун. Интересы несовершеннолетнего представляют родители, усыновители либо, при их отсутствии, опекун/уполномоченная социальная организация.
- Участие в сделке органа опеки и попечительства. Когда продается имущество несовершеннолетнего, представитель территориального подразделения должен выдать разрешение на отчуждение, если этого требуют интересы ребенка. Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка
- Рассылка извещений о предстоящей продаже доли квартиры остальным ее собственникам. В письме должна быть указана установленная владельцем стоимость доли (не выше, чем реальная сумма продажи) и предложение приобрести ее в течение месяца после получения уведомления. Если на него в указанный срок не откликнутся или откажутся от приобретения ранее, часть жилплощади продается другим покупателям.
- Добровольное согласие продавца и покупателя на заключение договора. Если будет установлен факт давления на участников сделки, покупка признается недействительной.
Процедура
Нотариус перед удостоверением акта отчуждения доли квартиры:
- Проверяет содержание договора на полноту и соответствие актуальным правовым нормам.
- Удостоверяется в дееспособности, адекватности и свободе воли сторон.
- Исследует правоустанавливающие и другие предъявленные документы.
- Передает реквизиты для оплаты госпошлины и нотариальных услуг.
- Наблюдает за подписанием договора.
При удачном прохождении подготовительного этапа нотариус скрепляет сделку своей подписью и печатью, а после вносит запись об удостоверении договора в Единую информационную систему нотариата.
Необходимые документы
Кроме договора купли-продажи сторонам нужно будет предъявить следующие документы:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на долю квартиры.
- Удостоверения личности.
- Технический план квартиры.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
- Доверенность на совершение сделки, выданной на имя добровольного представителя продавца и/или покупателя.
- Решение суда о признании несовершеннолетнего эмансипированным.
- Судебный акт о лишении стороны сделки дееспособности, постановление органа опеки и попечительства о назначении недееспособному опекуна.
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
Необходимый пакет документов формируется из указанного перечня, но не должен включать все пункты.
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/nuzhen-li-notarius-pri-prodazhe-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/
Порядок покупки квартиры в долях
Приобретение квартиры в долевую собственность в принципе мало отличается от обычных сделок с недвижимостью. В том случае, если сделка совершается с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо нотариальное ее удостоверение.
Как оформить приобретаемое имущество в ДКП?
Собственность на недвижимость в данном случае определяется в дробном выражении по отношению к остальной части недвижимости. При этом количество собственников, как и размер их долей, может быть абсолютно любым.
Если договор заключается лицом, состоящим в браке, то приобретение будет находится в общей совместной собственности, выдел в дробном выражении в данном случае не производится.
Госрегистрация
При государственной регистрации перехода прав собственность каждого лица оформляется отдельно по личному заявлению и подтверждается выпиской из ЕГРП.
Когда нужно и как признать договор состоявшимся?
Как и в любых сделках с недвижимостью, право собственности на помещение, а также на его часть, возникает с момента государственной регистрации.
Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/doli.html
Последующие действия
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи — не окончательный этап сделки. Сторонам еще предстоит произвести расчет и зарегистрировать переход права собственности в органе госрегистрации.
Регистрация
Закрепление права на долю квартиры после ее приобретения осуществляется в территориальном отделении Росреестра по месту нахождения жилплощади или в многофункциональном центре «Мои документы».
Для этого новому правообладателю необходимо будет предъявить договор купли-продажи, подать заявление о госрегистрации и оплатить госпошлину в размере 2 000 руб. И через 7–10 дней он сможет стать полноправным собственником доли квартиры.
Оплата
Оплата по договору может быть произведена в любой момент — до, во время или после его удостоверения. Но удобнее всего это будет сделать по окончании регистрации, когда новый собственник внесет свои данные в Единый государственный реестр недвижимости и получит соответствующую выписку.
Наиболее удобный и безопасный вариант расчета — передача денег через банковскую ячейку, аккредитив или через посредника в лице представителя банка (эскроу-агента). Таким образом можно избежать большинства рисков, как для продавца, так и для покупателя.
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/nuzhen-li-notarius-pri-prodazhe-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/
Полезное видео
Консультация юриста на тему продажи доли в квартире:
Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/doli.html
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:
- https://buhguru.com/spravka-info/otmena-notarialnyh-sdelok-s-dolevoj-sobstvennostyu-2019-podrobnosti.html: использовано 3 блоков из 4, кол-во символов 2408 (17%)
- https://SmartAgent.ru/novosti/rynok-nedvizhimosti/novyj-zakon-otmenil-oformlenie-chasti-sdelok-s-nedvizhimostyu-u-notariusa: использовано 1 блоков из 2, кол-во символов 954 (7%)
- https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/doli.html: использовано 4 блоков из 8, кол-во символов 3167 (22%)
- https://ros-nasledstvo.ru/nuzhen-li-notarius-pri-prodazhe-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/: использовано 4 блоков из 8, кол-во символов 5565 (38%)
- https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/v-kakih-sluchajah-objazatelen-notarius: использовано 1 блоков из 4, кол-во символов 2405 (17%)