Недвижимое имущество принадлежит мне, собираюсь вступать в брак, какие документы надо оформить?

Молодожены, да и супруги, которые уже пожили в браке, покупая жилье, интересуются, как это сделать правильно, потребуется ли заключение брачного договора и на кого оформлять квартиру в браке. Остановимся на этих вопросах в данной статье.

Когда купленная по ДДУ квартира – общая собственность?

Здесь ситуация неоднозначная и имеет некоторые нюансы. Хотя какой-нибудь нерадивый риэлтор может сказать своему клиенту:

«Нет проблем! Если Договор долевого участия был заключен до брака, а Откроется в новой вкладке.»>собственность на квартиру оформлялась уже после вступления в брак, то эта недвижимость не будет считаться общей совместной собственностью супругов».

И это отчасти, правда. Но только отчасти!

На самом деле здесь важен не момент возникновения права собственности на купленную в новостройке квартиру, а – кто из супругов участвовал материально в покупке этой квартиры. Именно фактические денежные затраты определяют для будущих супругов, будет ли собственность считаться общей совместной или нет.

Какие здесь могут быть варианты?

– Квартира приобретена и оплачена в порядке ДДУ до брака. Свидетельство на уже построенную квартиру получено после заключения брака. Является ли квартира общей квартирой, приобретенной в браке, и необходимо ли разрешение супруги на ее продажу?

Cinematographer/Fotolia

О форме собственности

Форма собственности бывает частной, долевой или совместной.

Что касается долевой части, она может быть частной или общей. Нередко таким видом собственности пользуются для приватизации квартир или комнат. Она предполагает закрепление прав доли за каждым членом семьи. У каждого имеется обособленная доля и свидетельство на право ею распоряжаться. Такую долю можно продать. Так из цельного жилья может получиться коммунальная квартира, что была раздроблена. Однако перед осуществлением продажи доли, ее предлагают купить другим дольщикам, и только при их отказе, она может быть продана третьим лицам.

Частный вид собственности — это владение имуществом одним лицом. В большинстве случаев такой вид собственности распространен среди молодых людей до вступления в брак.

Общей квартиру считают после появления совместного имущества. При этом будут учитываться все члены семьи, которые принимали участие в данной сделке, все они получают равные доли.

Совместная собственность подразумевает отсутствие указания долей. Деление собственности осуществляется в равных долях между супругами и их несовершеннолетними детьми. Доли не являются обособленными. Их нельзя разделить и продать по отдельности. В документе о собственности в этом случае указано только одно лицо, но фактически им владеют все. То есть при решении продать квартиру один из собственников обязательно должен получить согласие от других.

По приведенной информации, становиться ясно, что для супругов, переживающих за раздел имущества, приоритетным вариантом будет оформлять жилье в долевую собственность. В случае необходимости ее можно оформить в неравных долях. Если же была оформлена совместная собственность, при разделе имущества придется делать это через суд. Обычно он делит имущество на равные доли, но при предоставлении доказательств мужа или жены о праве на большую часть, решение будет вынесено о делении не в равных долях.

Если жилье приобрели уже в браке, и оформили на мужа или на жену, его также будут считать совместным имуществом. К примеру, если квартира куплена в браке и оформлена на жену, при разводе муж владеет правом на ее половину.

2. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать брак?

Чтобы заключить брак, вам понадобятся: 

• заявление о заключении брака (совместное заявление или отдельные заявления)*; 
• Документы, удостоверяющие личность гражданина Российской Федерации:</p><ul><li>паспорт гражданина Российской Федерации;</li><li>загранпаспорт гражданина Российской Федерации (для лиц, постоянно проживающих за границей).</li></ul><p><br></p><p>Документы, удостоверяющие личность иностранного гражданина (лица без гражданства):</p><ul><li>паспорт иностранного гражданина или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина;</li><li>удостоверение беженца;</li><li>свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории Российской Федерации по существу;</li><li>свидетельство о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации;</li><li>разрешение на временное проживание в Российской Федерации (для лица без гражданства);</li><li>вид на жительство в Российской Федерации (для лица без гражданства).</li></ul>»>документы, удостоверяющие личность;
• Государственная пошлина за регистрацию брака уплачивается только одним из желающих вступить в брак. Если вы подадите заявление онлайн, госпошлину можно уплатить на сайте <a href="https://www.mos.ru/pgu/ru/application/charges/search/?service=AAAA363C050000000001#step_1" target="_blank">mos.ru</a>.</p><p><br></p><p><a href="https://www.mos.ru/zags/function/informatciia-o-gosposhline/rekvizity-dlia-uplaty-gosposhliny/" target="_blank">Реквизиты</a> для уплаты пошлины, <a href="https://www.mos.ru/zags/function/informatciia-o-gosposhline/razmery-gosposhliny/" target="_blank">размер</a> государственной пошлины, <a href="https://www.mos.ru/zags/function/informatciia-o-gosposhline/lgoty-pri-uplate-gosposhliny/" target="_blank">льготы</a> при уплате государственной пошлины и <a href="https://www.mos.ru/zags/function/informatciia-o-gosposhline/poriadok-uplaty-gosposhliny/" target="_blank">порядок уплаты</a> можно посмотреть на странице Управления ЗАГС на сайте <a href="https://www.mos.ru/zags/" target="_blank">mos.ru</a>.&nbsp;</p><p><br></p><p>Вы, согласно&nbsp;закону «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» № 210-ФЗ от 27 июля 2010 года, обязаны уплатить госпошлину, но имеете право не предъявлять квитанцию.</p>»>квитанция об уплате госпошлины;
• Представление свидетельства не требуется, если документ был оформлен и выдан органом ЗАГС Москвы.&nbsp;</p>»>свидетельство о расторжении брака — для разведенных;
• Представление свидетельства не требуется, если документ был оформлен и выдан органом ЗАГС Москвы.&nbsp;</p>»>свидетельство о смерти супруга/супруги — для вдов/вдовцов; 
• разрешение органов местного самоуправления на вступление в брак либо объявление о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным — для лиц от 16 до 18 лет.  

Иностранцам и лицам без гражданства также потребуется: 

• документ, подтверждающий отсутствие препятствий для заключения брака на территории Российской Федерации (выдается компетентным органом той страны, гражданином которой является человек. Для лиц без гражданства — консульством той страны, в которой человек постоянно проживает). Срок действия документа установлен законодательством той страны, компетентным органом которой он выдан.

Все иностранные документы должны быть легализованы в установленном законом порядке, переведены на русский язык и нотариально удостоверены.

Если у вас два гражданства и одно из них российское, то в загс вы должны представить те документы, которые требуются от граждан Российской Федерации. Если оба ваших гражданства иностранные, то выберите то, которое вам больше нравится, и представьте в загс те документы, которые требуются от иностранных граждан.

*

В случае, если одно из лиц, вступающих в брак, не имеет возможности явиться в отдел загс, центр госуслуг для подачи совместного заявления, необходимо заполнить отдельные заявления. Подпись лица на заявлении должна быть нотариально удостоверена. К нотариально удостоверенной подписи приравнивается удостоверенная начальником места содержания под стражей или начальником исправительного учреждения подпись подозреваемого или обвиняемого, содержащегося под стражей, либо осужденного, отбывающего наказание в исправительном учреждении.

О возврате налога

Когда жилье приобретается в браке, подоходный налог вычитывается с учетом некоторых особенностей. Оно находится в общей собственности мужа и жены, но предоставление налоговых вычетов может осуществляться разными путями, в зависимости от выбранной супругами формы собственности при приобретении жилья.

С целью получить налоговый вычет, нужно обратить внимание на то, что в случае оформления квартиры на одного супруга, а платежных бумаг на другого, в вычете могут отказать.

На заметку: Чтобы подоходный налог был возвращен, нужно будет предоставить бумаги об оплате денежных средств за жилье и праве собственности на него.

Вычет может быть разделен на два супруга при наличии у каждого регулярного официального дохода. Только так можно будет вернуть налог.

Можно запросить возврат налога полностью на одного супруга. Тогда у другого будет возможность использования вычета в будущем.

Если ДДУ заключен в браке

В этом случае все однозначно. При отсутствии брачного контракта, считается, что приобретение квартиры, заключение Договора долевого участия и оплата по нему происходили за счет средств семейного бюджета. И оба супруга становятся собственниками квартиры, даже если они решили оформить ДДУ только на одного из них.

С ипотекой здесь та же история – если все платежи по кредиту происходили в период брака заемщика, то считается, что оба супруга несли расходы на погашение кредита. А значит и купленная на кредитные деньги квартира – общая совместная собственность.

Права на получения выплат вычета

Если жилье оформили в совместную собственность, на получение выплат могут рассчитывать оба супруга или один из них. Последний случай подразумевает необходимость написания вторым из супругов отказа получать выплаты в пользу другого.

При оформлении квартиры в долевую собственность, каждый супруг получает отдельную выплату, которая соизмерима с принадлежащей долей.

Общее правило определяет размер вычета для одной квартиры в 200 тысяч рублей. Стоимость жилья делят пропорционально долям. Так определяется вычет на каждого супруга только при стоимости квартиры не более 2 миллионов рублей. Если стоимость превышает указанную, на каждого супруга будет вычтено 2 миллиона рублей, умноженного на его долю.

При нахождении супруги в декретном отпуске у нее отсутствуют доходы облагаемые налогом, значит, в это время ей не будет возврата НДФЛ. Однако свое право супруга сохранит в будущих сделках купли-продажи любой недвижимости.

Когда супруги покупают квартиру не в первый раз, в случае получения одного из супругов максимального размера выплат раньше, возможность получить полный вычет в этот раз имеется у второго супруга.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Согласно российскому законодательству, общей совместной собственностью супругов, которую придется делить при разводе, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество. Об этом сказано в п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ. При этом есть важная оговорка: совместным имуществом не является то, что было приобретено в годы брака, но на личные сбережения одного из супругов. Это касается и имущества, принадлежавшего одному из супругов до свадьбы, а также полученного в дар или в порядке наследования.

Если сумма за квартиру, которая зафиксирована в ДДУ, была оплачена полностью до брака, тогда такое жилье будет полностью принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности. Так что нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не потребуется – даже в том случае, если право собственности было оформлено уже в браке.

Мы с мужем купили участок и дом. Можно ли переоформить их на меня?

Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?

Если же квартиру оплачивали оба супруга из личных «досвадебных» сбережений, и это отражено в платежных документах, тогда оба человека будут претендовать на свою долю недвижимости при разделе имущества.

Когда оформляется ипотека до брака, а часть платежей совершается уже в браке, имущество также является совместно нажитым, поскольку на его оплату шли совместные семейные средства. Здесь возможны варианты – в зависимости от той суммы, которая была направлена на погашение займа в браке. Если она существенна, то супруга, взявшего ипотеку, могут обязать выделить другому долю в квартире или выплатить половину потраченных на погашение ипотеки средств. Исключением в такой ипотечной ситуации является вариант, когда был заключен брачный договор, и в нем четко прописано, что квартира принадлежит одному из супругов.

А что с продажей квартиры?

Что касается разрешения (нотариального согласия) второго супруга на продажу такой квартиры (купленной по ДДУ до брака), то и здесь есть нюанс.

Дело в том, что регистратор (Откроется в новой вкладке.»>Росреестр) не обязан выяснять, чьими деньгами была оплачена квартира – мужа, жены или обоими. Поэтому он, глядя на дату регистрации права собственности на квартиру, и учитывая, что в этот момент текущий собственник уже был женат, резонно полагает, что квартира куплена в браке. А значит, она является совместной собственностью обоих супругов. А значит, для продажи квартиры нужно предоставить письменное согласие второго супруга.

Да и Покупатель такой квартиры тоже придет к аналогичному выводу и потребует от Откроется в новой вкладке.»>титульного Продавца письменное согласие его супруги на продажу.

Что здесь делать реальному собственнику, который купил квартиру по Договору долевого участия, самостоятельно оплатил ее до брака, и чья супруга не имеет отношения к собственности?

Здесь три варианта:

1. Продавец-собственник просто ведет супругу к нотариусу и заверяет ее согласие (независимо от того, является ли супруга сособственником квартиры);
2. Заранее заключает брачный контракт, по которому все права на квартиру принадлежат только одному супругу – Продавцу;
3. Берет у Застройщика справку о том, что все платежи по ДДУ были проведены им до такой-то даты (до заключения брака).

Для Покупателя квартиры самыми надежными будут 1-й и 2-й варианты. А 3-й вариант, хоть и подтверждается платежными документами, но имеет некоторую степень риска.

«Обделенный собственностью» супруг может попытаться доказать через суд, что на момент покупки квартиры (оплаты ДДУ) они жили в гражданском браке, вели совместное хозяйство и вместе вложились в покупку недвижимости. Либо – после официального брака в квартире был сделан дорогостоящий ремонт (т.е. потрачены общие семейные средства), и следовательно, второй супруг тоже имеет теперь свою долю в собственности.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?

Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Брачный договор

Нередко супруги заранее обговаривают свои права, обязанности и особенности разделения имущества при разводе. В приведенном случае они обращаются к юристу для составления брачного контракта.

В нем будет прописано, кому останется квартира при разводе. При этом не учитывается, кто из супругов платил за нее при покупке.

Также брачный договор будет содержать информацию о наличии или отсутствии права передачи жилья ребенку несовершеннолетнего возраста с правом проживания в ней кого-то из родителей, пока ребенку не исполнится 18 лет, а также о необходимости осуществлять снятие одного из супругов с регистрационного учета при разводе.

Благодаря брачному контракту деление имущества при разводе может пойти по нестандартному пути. Однако и этот документ можно признать недействительным. Во избежание такой ситуации следует учитывать некоторые правила при его заключении.

В первую очередь, нельзя составлять брачный договор в случае постановки одной из сторон в ущемленное положение условиями, которые хочет включить в договор другая сторона. При наличии таких условий, можно оспорить договор в суде.

5. Какую фамилию можно взять?

При регистрации заключения брака супругам записывается общая фамилия или добрачная фамилия каждого из супругов. В качестве общей фамилии может быть:

• фамилия мужа (жене присваивается фамилия мужа);
• фамилия жены (мужу присваивается фамилия жены);
• оба берут двойную фамилию, при этом к фамилии мужа присоединяется фамилия жены и пишется через дефис. Общая фамилия супругов может состоять не более чем из двух фамилий, соединенных при написании дефисом.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если все платежи по ДДУ совершены до заключения брака, то данная квартира не является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, когда зарегистрировано право собственности на нее.

В связи с этим, чтобы избежать дальнейших споров и разногласий, Вам имеет смысл получить в компании, с которой Вы заключали ДДУ, справку о том, что все денежные средства выплачены лично Вами до определенной даты (даты заключения брака). Наличие данной справки поможет Вам в дальнейшем избежать необходимости получать нотариальное согласие супруги.

Однако Вам следует обратить внимание на то, что в случае вложения совместных денежных средств в ремонт квартиры, оплату обязательных и коммунальных платежей, а также с учетом того, что квартира оформлена в собственность уже после заключения брака, Ваша супруга может заявить претензии и пытаться доказать, что средства на квартиру были затрачены совместные. Поэтому я бы рекомендовала рассмотреть возможность заключения брачного контракта, который расставит все точки над «i» и предусмотрит, что собственностью каждого из супругов является то, что оформлено и зарегистрировано на его имя.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Получит ли жена налоговый вычет, если муж купил квартиру до брака?

6. Какие документы нужно менять после заключения брака?

Если вы гражданин или гражданка Российской Федерации и при заключении брака поменяли фамилию, вам необходимо заменить следующие документы (или внести в них изменения):

• общегражданский паспорт — в течение 30 дней;
• полис ОМС — в течение 30 дней;
• документы на автомобиль — в течение 14 дней;
• военный билет — сообщить о смене фамилии в военкомат нужно в течение 14 дней, поменять военный билет можно позже;
• заграничный паспорт;
• СНИЛС. Номер СНИЛС после смены фамилии, имени или отчества сохраняется, однако страховое свидетельство лучше заменить;
• ИНН. Идентификационный номер налогоплательщика присваивается один раз на всю жизнь. Информацию о том, что вы сменили ФИО налоговая инспекция получит в ходе межведомственного взаимодействия. Обязанности менять свидетельство о постановке на учет в налоговом органе у вас нет, но при желании вы можете это сделать;
• трудовую книжку;
• карту москвича;
• сертификат на материнский капитал.

Большинство из этих документов можно оформить в центрах госуслуг «Мои документы» в Москве за одно посещение.

Не забудьте внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (если у вас есть недвижимость), а также сообщить свои новые фамилию, имя или отчество банкам, ТСЖ или управляющей компании, Городскому центру жилищных субсидий (если получаете субсидии), отделу социальной защиты населения района города Москвы по месту получения социальных выплат (если получаете), Департаменту городского имущества (если являетесь очередником на улучшение жилищных условий), в учебное заведение (если вы уже окончили учебное заведение, документы об образовании менять не нужно).

Обратите внимание: если до заключения брака вы зарегистрировали рождение детей, менять им свидетельство о рождении не нужно. В дальнейшем достаточно вместе со свидетельством о рождении предъявлять свидетельство о заключении брака. 

Требуемые документы

Перед тем, как оформить в совместную собственность супругов жилье, нужно подготовить следующие документы:

1. Паспорта супругов, свидетельства о рождении детей.
2. Военный билет, если кто-то проходит воинскую службу.
3. Договор купли-продажи.
4. Доверенность, если сделку проводит доверенное лицо.
5. Согласие от одного из супругов, если жилье покупается с правом собственности на одного супруга.

7. У меня остались вопросы. Куда обратиться?

Что будет с квартирой после развода, при ее оформлении на одного супруга?

Если жильем владеет один супруг, при разводе оно останется при нем. При несогласии второго супруга можно подать иск в суд, подробно описав причину признания доли или проживания.

Каждый случай индивидуален. Если квартиру приобрели в браке, но записали на одного супруга, нужно будет доказать свои права предоставив, например, выписки из совместного счета, с которого были перечислены деньги на оплату квартиры.

Если муж или жена приобрели квартиру по дарственной или по наследству, она не подлежит разделу.

Требуется ли согласие или отказ на продажу от жены/мужа?

Не нужно предоставлять согласие на продажу квартиры от второго супруга в следующих ситуациях:

1. Квартира была получена по наследству или в дар.
2. Супруг приобрел жилье до вступления в брак.
3. Квартира была приватизирована на одного из супругов, а второй дал на это согласие.
4. Наличие брачного контракта с указанием пунктов согласия или отказа.

В иных случаях при приобретении квартиры в совместную собственность, наличие отказа или согласия необходимы. Их обязательно нужно заверить у нотариуса.

В нотариальной конторе в таком случае нужно подать заявление. Нотариус подпишет соглашение с указанием сроков действия согласия или отказа. Эту бумагу вместе с остальными собранными документами подают в регистрационную палату.

Потребуется ли доверенность?

Необходимость в доверенности существует в случае невозможности мужем или женой представлять свои интересы. Например, по причине длительной болезни, нахождения квартиры в другом районе.

В таких случаях муж или жена может дать право полностью распоряжаться от своего имени.

Видео по теме

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...