На что нужно обратить внимание при заключении договора купли продажи, если там фигурируют две фамилии?

Чтобы избежать в дальнейшем юридических сложностей с заключаемыми соглашениями, прежде, чем их достигать, нужно выяснить:

1. деловую репутацию контрагента;

2. правомочия, полномочия подписывающего договор лица;

3. соответствие содержание договора закону;

4. наличие необходимых условий в договоре.

Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры

1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
3. единый жилищный документ (действителен один месяц);
4. архивная выписка из домовой книги;
5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

Проверка потенциальных контрагентов

Заключая соглашение, получайте максимум сведений о своих будущих партнерах. Тогда отпадет необходимость решать проблемы по исполнению договоров, затрачивать время, средства на судебные тяжбы.

Не стоит ограничиваться в поисках информации о деловых партнерах отзывами Интернете, СМИ. Лучше копать глубже.

Изначально изучите учредительную документацию потенциальных бизнес-партнеров. Обращаем внимание на нижеследующие моменты:

— лица, правомочные представлять интересы компании, подписывать договоры;

— какими документами предоставляются такие права: уставами, доверенностями, решениями учредителей и т. п.;

— экономические цели фирмы;

— лицензируется ли деятельность контрагентов, если да, то имеются необходимые лицензии.

Важно! Нужно выяснить, не находятся ли будущие партнеры в банкротной стадии. Это можно определить по финансовой документации (балансу, бухгалтерским, финансовым отчетам).

Желательно, чтобы был предоставлен такой документ, как выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Из нее можно почерпнуть сведения о правовом статусе потенциальных партнеров.

О предоставлении этого документа можно попросить будущего контрагента или сделать запрос непосредственно в ЕГРЮЛ. В последнем случае необходимо будет уплатить госпошлину за оказанную услугу:200/400 рублей.

Целесообразно обращать внимание и на следующие факторы:

— продолжительность, экономическая стабильность существования фирмы;

— наличие в ее собственности недвижимости, иных товарных, материальных ценностей, филиалов, дочерних предприятий, представительств;

— соответствие фактического адреса юридическому;

— стабильность либо частая смена руководства;

— выявленные и доказанные в судебном порядке факты мошенничества, преступных деяний, административных деликтов в истории компании.

Если речь идет о бизнес-партнерах — ИП, то для них важным документом является свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также выписка из ЕГРИП. Получение последней аналогично предыдущему варианту.

Нужно также проверить, какими именно видами деятельности ИП вправе заниматься и не истекли ли сроки действия их регистрационных документов.

Проблемы в документах на квартиру

Нередко появляются и сложности с документами продавца на квартиру. Например, он мог не завершить вступление в наследство. Или не оформить перепланировку, что всплывет при подготовке кадастрового паспорта.

Особенно стоит остерегаться сделок по продаже жилья, полученного по завещанию, собственник которого старается побыстрее его продать. Такое поведение продавца должно сразу насторожить покупателя.

Поэтому нуждаются во внимательной проверке такие вопросы как: соответствие технических документов (технических и кадастровых паспортов) той квартире, которая в наличии, поскольку любое изменение в расположении стен, дверных и оконных проемов является перепланировкой, требующей согласований органов архитектуры; наличие документов, подтверждающих право собственности продавца на квартиру; наличие правоустанавливающих документов; наличие документов, подтверждающих право распоряжаться недвижимостью (доверенность от собственника, договор поручения, доверительного управления, агентирования; для несовершеннолетних собственников — решение об установлении опеки или попечительства, свидетельства о рождении детей с разрешением от органов опеки на реализацию квартиры и пр.).

Но одной проверкой документов и юридической судьбы не стоит ограничиваться. Нужно серьезно отнестись к содержанию договора купли-продажи.

Проверка лиц, подписывающих договор

Суть такой проверки — удостоверение, что конкретные лица правомочны заключать, подписывать договоры.

Первоначально смысл имеет ознакомиться с паспортными данными таких лиц и провести визуальную идентификацию их внешности с фото-изображениями. Далее следует сравнить личные данные лиц, указанных в преамбулах договоров, с личными паспортными данными подписывающих договор лиц. Требуется их полное совпадение.

От лица компании договоры могут подписать генеральные директора, директора, президенты и т. п. Важно, чтобы эти лица согласно уставам компании имели права подписания всех документов без доверенностей.

Иногда уставы или законы могут предусматривать ограничения по совершению руководителями компаний отдельных сделок. К примеру, ФЗ-14 об ООО разрешает руководителям заключать крупные сделки лишь с одобрения их общим собранием участников такого общества.

Если же договоры заключают и подписывают другие представители компаний, то их правомочия на подобные действия должны оговариваться в доверенностях. Тогда потребуется проверять и доверенности. А именно:

— дату их выдачи (при ее отсутствии доверенности недействительны);

— сроки их действия (максимальный — три года. При его отсутствии — действительны в течение года);

— правомочия лиц, которым выданы доверенности (в них должно говориться, что лица имеет права заключения, подписания договоров);

— подписи руководителей компании, которые выдали доверенности и удостоверили подписи доверенных лиц. Подписи руководителей заверяются печатями компаний.

Обращаем внимание: руководители представительств, филиалов вправе подписывать договоры на основании доверенностей, выдаваемых головными компаниями. Такие доверенности подписываются руководителями и удостоверяются печатями компаний.

Важно! Если кроме руководителей подписывать договоры без доверенностей вправе иные лица (к примеру, замы директоров, вице-президенты, финансовые директора), это прямо указывается в уставах фирм.

Регистрация договора купли-продажи

И договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации.

Только после госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным. Право собственности также возникает только после госрегистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.

Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росреестр) по месту нахождения объекта сделки (т.е. квартиры). Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тут есть нюансы: во-первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением; во-вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки.

Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Основные условия договоров международной купли продажи товаров

Основным регламентирующим учреждением, влияющим на общемировые отношения продавец-покупатель, является ИМКС (Институт международной коммерческой сделки).

Важно! Нормативными документами считаются международные договоры и конвенции, при условии, что страны, чьи субъекты стали участниками сделки, приняли эти документы для применения официально

.

Основной акт, регулирующий мировую торговлю – Венская конвенция ООН. В статье 1 оговариваются признаки международного договора о купле-продаже, обязательными условиями считаются:

• местонахождение сторон, то есть, в каких странах расположены продавец и покупатель. В тексте договора указывается реквизиты сторон и банковские данные;
• предмет контракта (товар), его количество;
• методика определения качества;
• срок/место доставки;
• особенности совершения платежей при оплате за товар;
• способ сдачи-приемки;
• особенности транспортировки;
• упоминание о гарантиях и штрафных санкциях при срыве поставки/оплаты;
• способ решения возможных спорных ситуаций;
• ответственность сторон при наступлении особых обстоятельств (форс-мажор);
• ссылки на международные нормативные акты.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья.  Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Дополнительные условия

Помимо основных, в договоре могут фигурировать прочие условия, влияющие на осуществление сделки.

Ассортимент

Ассортимент определяет характеристики товара (внешние и внутренние), может быть подробно указан в тексте договора, но это не является существенным условием.

Качество товара

Параметр, который не является существенным, но может быть упомянут в тексте, в этом случае, согласно пункту 1 ст. 469 ГК РФ покупатель должен получить от продавца товар такого качества, которое соответствует соглашению.

Комплектность

Если товар является составным (например, мебель, бытовая техника) или состоит из нескольких отдельных изделий (комплект продуктов), это следует отмечать в договоре с перечислением всех элементов.

Предполагается, что покупатель получит весь набор предметов одновременно, а если обнаружит отсутствие одного или нескольких элементов, то имеет право потребовать либо уменьшения стоимости за комплект пропорционально полученным предметам, либо выдачи недостающих элементов.

Типичные ошибки

Чаще всего не указывается одно из существенных условий, что может привести к признанию сделки недействительной.

Заинтересованная в расторжении соглашений сторона договора может воспользоваться данной ошибкой и в судебном порядке аннулировать контракт.При составлении договора купли-продажи его часто путают с договором подряда, что недопустимо, поскольку эти похожие внешне документы подчиняются различным законодательным нормам.

Ошибочное указание стоимости товара тоже встречается довольно часто, поэтому необходимо внимательно ознакомиться с текстом перед подписанием.

Заключение

Важно! Существенные условия сделки – это одна из основ текста договора купли-продажи. Для предотвращения потери финансов, следует ответственно относиться к составлению данного документа, а при необходимости (или неуверенности в собственной компетенции), обращаться к опытным юристам за консультацией.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Передача персональных данных 3им лицам &... Начисление декретных — я с 16 ноября ухо... Ошибка в протоколе о направлении на меди... Получение Рос, паспорта гражданину украи...