Права на собственнсть — сейчас он оформляет квартиру в ипотеку на себя. Может ли она претендовать на эту квартиру

Покупая квартиру, мы преисполнены чувством радости и оптимизма. Наконец-то мечта осуществилась и мы стали собственниками долгожданного жилья. Однако, прожив некоторое время в браке, может наступить момент, когда квартиру и нажитое имущество приходится делить. В данной статье мы расскажем о том, как происходит раздел имущества (квартиры), если она куплена в официальном браке, но собственник только один из супругов.

— Мы с мужем оформили квартиру в ипотеку в 2010 году. В 2012 году официально разошлись. Плачу за ипотеку я одна. Имеет ли право на данную квартиру бывший муж и его жена (он сейчас в законном браке)? Какие документы я должна оформить, чтобы по окончании выплат я могла оформить квартиру на себя?

alexkich/Depositphotos

Нормативно-правовая база

Согласно гражданскому кодексу (статья 256), все имущество, приобретенное супругами в официальном браке, считается совместной собственностью и при разводе делится поровну, если это не оговорено отдельным письменным соглашением (брачный договор). В этом случае недвижимость делится согласно прописанному в нем алгоритму.

Если купленная в браке квартира оформлена на одного из супругов, то она все равно считается общей совместной собственностью и продать ее без нотариального согласия жены (мужа) вы не сможете (статья 35 п.3 СК). Согласие супруга или супруги не потребуется, если с момента развода прошло более трех лет.

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

Ваш бывший муж имеет права на данную квартиру, несмотря на то что по ипотеке платите только Вы. Для того чтобы после окончания выплат оформить квартиру на себя, Вам необходимо собрать не только квитанции ипотечных платежей, но и доказать, что Вы расходовали свои средства, а не деньги бывшего супруга. Для этого Вам придется раскрывать источники своих доходов и доказывать их независимость от бывшего мужа. Чтобы добиться оформления квартиры на Вас, придется обратиться в суд и предоставить доказательства отсутствия участия мужа в процессе оплаты ипотеки. Если Вы убедите суд в том, что сумма ипотечного кредита была полностью погашена лично Вами, то может быть принято решение в пользу оформления квартиры на Вас. Если суд не встанет на Вашу сторону, то можно обратиться в банк, где была получена ипотека. Кредитный договор был заключен с Вами обоими, а это значит, что Вы несете солидарную ответственность по нему. Банк зафиксирует факт развода и предложит варианты раздела квартиры и ипотечного долга. Не исключена вероятность, что какую-то часть остаточного долга обяжут выплатить бывшего супруга.

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Как распределяются права?

1. Собственность. Если квартира оформлялась в собственность до брака или в гражданском браке, то она является единоличным имуществом и не требует каких-либо дополнительных разрешений на продажу. При покупке в официальном браке квартира считается совместной собственностью и при продаже потребуется нотариальное согласие второй половины.
2. Общая совместная собственность. Может быть оформлена только в официальном браке и при продаже потребуется присутствие обоих собственников. Если один из супругов не может присутствовать на сделке, то оформляется нотариальная доверенность на продажу. Супруги имеют равные права и при разводе квартира делится поровну.
3. Общая долевая собственность. Может быть оформлена как в официальном, так и в гражданском браке. При этом собственность возникает на определенную долю в квартире, согласно договоренности, которая прописывается в основном договоре. При продаже потребуется присутствие всех участников сделки и согласно ФЗ №172 от 02.06.2016 она попадает под категорию нотариальной.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Вопрос о том, кому принадлежит ипотечная квартира, приобретенная в браке за счет общих средств семьи (в оплаченной части), законодательством урегулирован: она находится в общей совместной собственности бывших супругов и в случае спора должна быть поделена поровну. Супруги также могут поделить ее иным образом или оставить в собственности одного из них — для этого им нужно заключить соглашение или брачный договор.

Сложнее обстоит дело с долговыми обязательствами, в данном случае — остатке кредитных платежей. Согласно общему правилу, долги семьи подлежат разделу в той же пропорции, как и имущество, то есть, при отсутствии соглашения, поровну. В то же время, если по кредитному договору заемщиком выступает только один супруг, разделить такой долг, превратив его в два кредитных договора с двумя самостоятельными заемщиками (бывшими супругами), без согласия банка не получится, поскольку закон требует согласие кредитора для перевода долга. На практике такое согласие банки выдают крайне редко.

Если ситуация не разрешима: бывшие супруги и банк никак не могут прийти к компромиссу, — то супруг, выступающий заемщиком, производит выплаты по кредиту самостоятельно, после чего вправе требовать с другого сособственника, которым выступает бывший супруг, компенсацию в размере соответствующей части платежей по кредиту. Здесь стоит помнить и про срок исковой давности, который составляет три года. В данном случае он истек. Данный срок имеет специфическую природу: его истечение не препятствует обращению в суд, суд применяет его только при наличии заявления стороны в споре, и, наконец, он может быть восстановлен, если суд признает причины его пропуска уважительными.

Поэтому для ответа на поставленный вопрос имеет немаловажное значение тот факт, на кого из супругов зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Если на имя автора вопроса, то можно предложить «рискнуть» и не инициировать никаких судебных процессов, а по окончании выплаты кредита снять обременение. Но при этом нужно помнить, что раздел имущества может инициировать бывший супруг, да и статус имущества будет не определен, что может вызвать какие-либо препятствия в будущем.

Если спора между бывшими супругами не имеется, то предпочтительнее всего заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое определит право автора вопроса на всю квартиру целиком и ее обязанность производить выплату по кредиту самостоятельно. Такое соглашение может содержать условия о выплате компенсации бывшему супругу, и оно подлежит нотариальному удостоверению.

Если право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за бывшим супругом, то Вам придется или договариваться мирным путем, или обращаться в суд за разделом спорной квартиры. Кроме внесудебного соглашения о разделе совместного имущества, других документов, которые можно было бы оформить сейчас в целях регистрации квартиры на себя, нет. И конечно, нынешняя жена Вашего бывшего супруга никаких прав в отношении данной квартиры не имеет.

В заключении хотелось бы сказать, что решение таких вопросов, несмотря на кажущуюся простоту, зависит от очень многих факторов, в том числе условий кредитного договора, происхождения средств, оплаченных за квартиру, наличия другого имущества, подлежащего разделу, позиции банка и даже взаимоотношений сторон. И в каждом случае правильное решение подбирается индивидуально.

Когда собственность признается единоличной?

Определенные обстоятельства покупки квартиры позволяют не делить ее при разводе со второй половиной:

• Право собственности на жилое помещение получено до брака. В этом случае квартира не подлежит разделу.
• Собственные средства. При покупке квартиры использовались личные сбережения или средства, полученные от продажи другой недвижимости. В этом случае придется доказывать это в суде и подтверждать документально.
• Право собственности досталось в результате приватизации.
• Квартира оформлена через договор дарения.
• Недвижимость получена в наследство.
• Если после развода прошло три года, то квартиру можно продать без согласия второй половины.
• Если при покупке недвижимости составлялся брачный договор и согласно ему купленная квартира оформлена в собственность на одного из супругов, то претендовать на нее другая сторона не может.

Разделу подлежит только то имущество, которое было приобретено в браке на общих основаниях.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Как оформить только на себя и не делиться?

Покупая квартиру на свои собственные средства, вы можете обезопасить себя от притязаний второй половины. В этом случае существуют определенные схемы покупки жилья, чтобы оно не досталось мужу или жене после развода.

Покупка жилья через третьих лиц

Квартира оформляется на ближайшего родственника (мать, отец, брат, сестра). После регистрации и получения прав собственности на квартиру составляется договор дарения.

Сделка регистрируется в МФЦ и право собственности на объект переходит к вам. Такое оформление потребует определенного времени и денежных затрат. В этом случае ваша вторая половина не имеет законных оснований претендовать на жилплощадь.

Дарение

Оформляя квартиру через договор дарения, вы обезопасите себя от притязаний второй половины при разводе, но можете заплатить налог. После получения дарственной на жилое помещение необходимо составить декларацию и отнести в налоговую на проверку. Если квартира досталась от постороннего лица, то придется заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

При оформлении договора дарения налог не платится, если квартиру подарил ближайший родственник:

• мать;
• отец;
• брат;
• сестра.

При этом необходимо доказать родственные связи.

Наследование

Если вы являетесь единственным ребенком, то квартира может быть оформлена на одного из родителей.Рано или поздно квартира станет вашей собственностью, но муж или жена претендовать на нее не смогут.

Личные средства

Покупая квартиру на свои личные средства, вы не можете гарантировать себе полную безопасность в сохранении недвижимости. По закону, квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью и при разводе делится между супругами в равных долях.

Если не удастся договориться со своей второй половиной, то придется доказывать свое право в суде. И не факт, что суд встанет на вашу сторону. Скорее всего, придется выплатить денежную компенсацию.

Приобретение имущества одним из супругов при раздельном проживании

Если вы состоите в официальном браке, но проживаете раздельно, то приобретенное жилье не подлежит разделу (статья 38 ч.4 СК). Для этого необходимо подтвердить в суде факт раздельного проживания (прописка, показания соседей и т.д).

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.

Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

В соответствии с российским законодательством, на имущество, приобретенное в браке, распространяется режим совместной собственности супругов. Если при разводе решением суда или соглашением супругов не был определен иной режим владения имуществом, то супруг имеет право претендовать на часть квартиры, но с определенными оговорками.

В данной ситуации имеют значение такие факторы, как: приобретена ли квартира в общую совместную собственность супругов или титульным собственником является супруга, на какие средства был внесен первоначальный взнос за квартиру и какими документами супруга может подтвердить, что оплата по ипотеке производится из ее средств.

Можно представить ситуацию, что супруг участвовал в покупке квартиры и какое-то время оплачивал ипотеку или он сделал ремонт в квартире и может подтвердить, что оплатил его из своих денег. Может оказаться, что на первоначальный взнос были потрачены деньги с продажи его имущества (машины, дачи или квартиры). В подобных ситуациях нужно исходить из фактов и документов, которые есть на текущий момент, поскольку практика по разделу имущества между супругами обширна и гарантировать какой-то итог исхода дела по тем данным, которые есть, невозможно. Такие случаи всегда рассматриваются индивидуально, и иногда нужна не одна инстанция в суде, чтобы доказать свою правоту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?

Имущество, приобретенное на маткапитал, нельзя разделить при разводе

10 фактов о брачных договорах

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Документы, необходимые для доказательства права собственности на жилье

При продаже жилья вам потребуются паспорта и правоустанавливающие документы на объект, к которым относятся:

• свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости;
• документ, но основании которого было зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д).

Справка! Если квартира продается за наличный расчет, то этих документов вполне достаточно, чтобы оформить и зарегистрировать сделку в МФЦ. Также потребуется справка из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.

На что может претендовать второй супруг, если сделка прошла до свадьбы?

Если квартира приобреталась до брака, то она принадлежит тому, на кого была оформлена или зарегистрирована.

Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:

• если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
• ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
• если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.

Видеообзор раздела добрачной квартиры:

Как подстраховаться?

Если один из супругов не желает делить недвижимость и хочет, чтобы при разводе она оставалась его, то необходимо:

1. Заключить брачный договор. В нем прописать условия, при которых квартира остается за одной из сторон и не подлежит разделу.
2. Оформить договор дарения квартиры через третьих лиц, чтобы она не делилась при разводе.
3. Открытие банковского счета. При покупке квартиры проводить операции со своего счета. При судебном разбирательстве будет легче доказать, что используются личные средства.

Покупка квартиры в браке требует определенных знаний и навыков. Перед покупкой проконсультируйтесь у опытного юриста по недвижимости. Он подскажет вам как лучше поступить в той или иной ситуации. И помните, что делить квартиру не придется, если вы правильно ее оформите.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...