Нужно ли перезаключить предварительный договор купли-продажи?

Предварительное соглашение заключается в официальной форме. На него распространяются все отраслевые диспозиции договорного и гражданского права. Полностью вопрос регулируется главой 29-ой действующего ГК РФ. В части купли-продажи недвижимости действуют общие правила, на которые могут ссылаться продавец и покупатель.

Понятие предварительного договора

Предварительный договор при покупке квартиры, является, своего рода, намерением оформить финальный.

В нем обозначаются окончательные параметры сделки. Как правило, он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома. В нём участники описывают свои обязательства.

Часто, в качестве их обеспечения, выступает задаток, который покупающая сторона отдает продающей.

Такой документ оформляется в количестве 3 штук. Прекращается действие описанного документа, только по соглашению участников или в судебном порядке.

Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки.

Поэтому, законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же, как и заключение, в письменном формате.

Законные основания

Диспозитивные законные основания для расторжения предварительного договора купли-продажи прописаны в статье 450 ГК РФ как для покупателя, так и для продавца по договору.

Для покупателя по соглашению описываются следующие основания:

• не предоставление продавцом какой-либо информации по реализуемой квартире;
• отказ в предоставлении документации по квартире;
• отказ в совершении первичных регистрационных действий;
• не погашение задолженности по текущим коммунальным платежам;
• не соблюдение прочих условий / требований, прописанных в договоре купли-продажи.

Для продавца оснований несколько меньше — невнесение аванса / предоплаты второй стороной соглашения в оговоренный срок считается грубейшим нарушением, и дает право продавцу недвижимости заявить о расторжении (ст. 451).

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Условия

Основное условие при расторжении соглашения связано с императивными сроками. Сторона, инициирующая прекращение соглашения, в течение 3-х дней обязана направить второй стороне обязательное письменное уведомление. Учитывая, что предварительный договор не должен проходить регистрацию, его расторжение производится в свободной (согласительной) форме (ст. 451). Условия расторжения предварительного договора могут определяться сторонами в тексте документа. Ограничений здесь нет, за исключением запрета на изменение сроков направления уведомления.

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости, без внесения существенной предоплаты

Расторжение без внесения существенной предоплаты производится по обоюдному согласию участвующих сторон

Если в документе нет упоминания о предоплате, он может расторгаться по согласию участников.

Для этого лучше оформить письменное расторжение. Если какая — то сторона отказывается это сделать, можно обратиться в судебную инстанцию.

При расторжении, расходы по оформлению не возвращаются, если стороны не придут к другой договоренности.

Если предварительный документ заверялся у нотариуса, соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом.

В ситуации разрыва сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку.

А так же принудить другого участника сделки, оформить финальный договор.

Выводы, правила реагирование:

1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Если покупающий участник,  авансом оплачивает существенную часть сделки, такой документ будет сразу определен договором купли-продажи.

Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать вернуть оплаченную сумму.

При этом, у продающей стороны будет возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.

Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание проблем, нужно убедиться, что в нем:

• прописаны условия одностороннего расторжения;
• обозначен порядок возврата аванса;
• установлен срок оформления основного договора;
• чётко прописан порядок заключения завершающего документа.

Соблюдая все эти условия, соглашение можно будет разорвать с меньшими расходами.

В любом случае, лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек.

Правила оформления уведомления

Составляется оно только в письменном виде, без соблюдения обязательной структуры. Легитимность уведомления будет обеспечена в том случае, если в нем должным образом указана причина отмены купли-продажи, полная информация по недвижимости (квартире), основания, указанные в статье 450. Точные реквизиты контрагента и дата составления указываются обязательно.

В случае судебного оспаривания расторжения, у инициатора будет иметься полная доказательная база для отстаивания личных преференций. В связи с чем, один экземпляр остается всегда у адресанта. Письменное уведомление о расторжении сделки при желании можно зарегистрировать нотариально.

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Например:

• Большой аванс или задаток
• Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.

Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.

Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Образец соглашения сторон

Должный образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры) не имеет никакой обязательной формы. Составляется он в свободной форме в двух экземплярах для каждого контрагента. Главное правило — на документе должны стоять подписи с расшифровками инициалов и даты составления.

Соглашение сторон будет считаться легитимным с момента заключения. Отсутствие обязательной регистрации указывает на приобретение юридической силы сразу после подписания. Личные притязания контрагентов в дальнейшем решаются в процессуальном порядке, и этот документ у каждого из них является основным доказательством.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Предварительный договор нужен!!!!

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы  договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Ничтожные сделки с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Права собственника 1/4 доли дома —... Помогите, пожалуйста, решить вопрос с кр... После выбора автомобиля и договоренности... Погашение основного долга по кредиту мат...