Обманул агент по недвижимости

Мошенничество на рынке недвижимости — явление нередкое. Какие действия риелтора могут навести на мысль о том, что вас пытаются обмануть? Вот несколько самых распространенных махинаций, с которыми можно столкнуться в процессе купли-продажи квартиры.

Как вычислить риелтора-мошенника? О самых распространенных махинациях при продаже недвижимости и о том, как их распознать, рассказывают специалисты компании «Метриум Групп».

contrastwerkstatt/Fotolia

В погоне за прибылью

Стоимость помощи в организации различных сделок с недвижимостью довольно высокая, от 2% до 9% от цены самой квартиры. Суммы немаленькие. Так как обманывают риэлторы и зачем им это надо, ведь прибыль и так немаленькая? Давайте разбираться, кто оплачивает услуги специалиста или агентства? Правильно, тот гражданин, который обратился к нему за помощью. И чтобы увеличить размер своего вознаграждения, риэлтор может прибегнуть к разного рода махинациям. Некоторые из них могут показаться очевидными, другие — наоборот, сложными и изощренными схемами.

2. Риелтор заявляет очень низкую комиссию за услуги

Средний размер комиссии на вторичном рынке недвижимости составляет примерно 1,5–2,5% от суммы сделки купли-продажи. Если риелтор, проводящий сделку, просит всего один процент или менее, то это повод для того, чтобы насторожиться: никто не будет работать в ущерб собственным интересам.

Какие цели могут преследовать такие «дешевые» специалисты? Все просто: они подбирают квартиру для клиента и предлагают собственнику увеличить стоимость квартиры относительно их первоначальной цены. Эту наценку риелтор и планирует положить себе в карман. Только после этого он будет показывать квартиру своему клиенту, и если сделка состоится, то он получит комиссию сразу от обеих сторон — от покупателя (проценты по договору) и от продавца квартиры (наценка).

Меры предосторожности. Такую аферу несложно провернуть в том случае, если покупатель и продавец полностью возлагают проведение сделки на посредника. Если же вы переговорите по поводу цены лично, «левый» заработок риелтора будет исключен.

Как арендатору избежать обмана риэлтором при съеме квартиры

Основная причина, по которой риэлторы обманывают клиентов при аренде квартиры — халатность и доверчивость самих арендаторов

• не пользоваться услугами информационных агентств и платных доступов к «базам собственников»;
• снимать жилье, по-возможности, у друзей, родственников или знакомых;
• не рассматривать заведомо дешевые варианты;
• пользоваться услугами тех агентств недвижимости и риэлторов, которые проверены вашими знакомыми на практике;
• не платить деньги риэлтору за его услуги перед заключением договора о найме жилья;
• не заключать договор об аренде квартиры по копиям документов о собственности (или их ламинированными аналогами), самостоятельно заказывать выписку из ЕГРН (это можно сделать Онлайн);
• внимательно читать договор риэлтора и найма жилплощади;
• не оплачивать за аренду жилплощади на 2 и более месяцев вперед;
• всегда требуйте расписку от получателя ваших денег, это касается и риэлтора и арендодателя.

Кстати, посредники стали намного изворотливее и просят предоплату за один день проживания, как способ подсадить клиента на «крючок».

Вы узнали, как понять, что риэлтор обманывает вас при аренде жилья, способы мошенничества и как защититься от них.

Кинула агента — обманула риэлтора

Я иногда поражаюсь, какой наглости только надо набраться, чтобы позвонить одному риэлтору с предложением кинуть другого!

Звонит на днях одна мадам, говорит, что продают через риэлтора 2-х комнатную квартиру на Сухаревке у Красных ворот, цена четвертной — 25 миллионов рублей. Дальше повествует, что покупатель найдет, агент помог в срочном порядке за деньги собрать необходимый пакет документов, уже внесли аванс, назначен день сделки.

И??? От меня-то что требуется в данной ситуации?! Всё уже сделано! Чего вы от меня хотите?

Невозмутимо так, она мне отвечает, что ей кажется, что уж слишком дорого берёт риэлтор за свои услуги.

А когда начинали продавать, вам так не показалось? Вам изначально была озвучена комиссия?

В ходе дальнейшего разговора стало понятно, что условия сотрудничества и размер комиссии были известны ей заранее, что риэлтор занимался продажей квартиры больше года, и что она просто жадная тварь, которая хочет кинуть своего риэлтора. В ходе беседы, я не раз порывалась бросить трубку, потому что разговаривать с ней мне было противно. Единственной причиной почему я этого не сделала сразу, была попытка выведать координаты обреченного риэлтора и её предупредить. Но сделать такой благородный поступок у меня не получилось. Жадная дама до последнего не хотела раскалываться — ни точного адреса, никаких имён, ничего не сказала, чтобы могло её идентифицировать. В итоге, телефонный разговор с дамой, которая не хотела платить, закончился моим категорическим ей отказом. Лишь в глубине души оставалось надеяться, что ушлая дама не смогла своего добиться и не кинула своего риэлтора…

3. Риелтор пытается «подружиться» с клиентом

Вежливое и дружелюбное отношение агента к своим клиентам -абсолютно нормальная ситуация. Но если чувствуется излишняя навязчивость риелтора, его попытки проникнуть в личное пространство, то это должно насторожить: возможно, он втирается в доверие с целью в дальнейшем манипулировать клиентом в своих интересах. Серьезный специалист не будет смешивать профессиональное и личное общение, ему это просто ни к чему.

Меры предосторожности. Покупателю или продавцу недвижимости незачем заводить дружбу с посредником, оказывающим услуги по сделке. Если риелтор начал проявлять к вам излишний интерес и навязывать свою дружбу, держите дистанцию, подчеркивая исключительно деловой характер общения.

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Риелтор вступает в сговор с продавцом

Есть вполне реальная история, когда один и тот же пенсионер сумел продать свою квартиру три раза трем разным людям. Впоследствии он через суд добивался расторжения договоров, возвращая незадачливым покупателям лишь часть денег от стоимости сделки.

Суд всегда был на его стороне, так как у пенсионера была справка о недееспособности — по закону он не мог заключать подобные сделки. Аферы производились в сговоре с риелтором, который и занимался продажей квартиры.

Меры предосторожности. При покупке жилья у собственников пожилого возраста попросите у них справку о психическом здоровье. В случае отказа лучше не рисковать. Если риелтор очень настойчиво уговаривает вас отдать предпочтение какой-то конкретной квартире, не исключено, что он может быть в сговоре с продавцом.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Выполнение обязательств не в полном объеме

Это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов. И снова мы апеллируем к необходимости тщательно изучить договор. Стандартная форма предполагает условие о необходимости предоставления агентством клиенту нескольких вариантов жилья, подходящего под указанные им параметры. Это метраж, район, этаж, стоимость. Чаще всего клиенту предлагают осмотреть пять объектов, и на каждый из них составляется акт.

Что делает недобросовестный сотрудник агентства? Он может оформить акты осмотра или отказа клиента от предоставленных вариантов без его ведома. Такие действия незаконны, то есть риэлтор не выполнил своих обязательств и нарушил условия договора.

И снова читаем договор

На этот раз мы предлагаем обратить внимание на обязанности сторон. Нас не было бы так просто обмануть, если бы мы были хоть немного грамотными в юридическом плане. Большинство из нас просто подписывают договора, максимум пробежав глазами по сумме оплаты за услуги и проверив реквизиты сторон. Поэтому важно знать, как риэлторы обманывают продавцов. Не требуется каких-то сложных схем, просто из текста договора убираются несколько предложений, и ответственность сторон резко меняется.

Если вы ждете определенных действий для поиска потенциальных покупателей вашей недвижимости от риэлтора, а он ничего не предпринимает, не спешите считать, что он нарушает условия договора. Организация могла пойти на хитрость и просто не указать важные услуги в тексте документа. Например, если в договоре отсутствует пункт о сборе документации для оформления сделки купли-продажи, поиском нужных бумаг будет заниматься сам продавец.

Кому и сколько платить?

Так как обманывают риэлторы при продаже недвижимости и продавцов, и покупателей, нужно обязательно быть внимательным и тщательно взвешивать каждый шаг. Когда стороны договорились о заключении сделки, составляется предварительный договор купли-продажи. В этом случае оговаривается передача аванса или задатка. На практике эта сумма равняется размеру вознаграждения риэлтора. То есть покупатель фактически оплачивает сделку за продавца.

Здесь есть два момента. Первый – агентство может взять оплату и с продавца тоже, после чего покупатель будет еще долго пребывать в недоумении, почему он переплатил лишние 70 000 рублей. Второй вариант – в случае отказа от сделки вернуть эту сумму будет уже практически невозможно.

Оплачиваем собственное спокойствие

Все мы хотим, чтобы сделка прошла быстро и без всяких проблем. А для этого важно, чтобы документы были в полном порядке. А перспектива того, что завтра появится настоящий владелец и начнет предъявлять права на квартиру, совсем не радует. Поэтому довольно часто клиенты запрашивают в риэлторском агентстве такую услугу, как проверку юридической чистоты сделки. Конечно, они рассчитывают, что специалист проверит всю документацию, сделает запросы в определенные органы, то есть получит полную информацию о недвижимости, владельце и покупателе. Так все участники сделки получают гарантию, что она является безопасной. Но на практике специалистам лень проводить такую большую работу, и они ограничиваются проверкой подлинности предоставленных документов и изучением архивной справки или выписки из домовой книги. То есть это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры. Они просто продают вам несуществующую услугу.

Повышаем ставки

Порой клиенты решают, что гораздо лучше найти по рекомендациям агента-одиночку и воспользоваться его услугами. Это в ряде случаев обосновано, потому что в агентствах специально учат различным схемам, чтобы привлечь как можно больше людей и получить максимальную прибыль. Например, за одну квартиру принесли три аванса. Вы думаете, людям сразу скажут, что по этой недвижимости уже оформляется сделка? Ничего подобного. Деньги примут у всех. А потом обзвонят клиентов и сообщат им, что продавец передумал, но если доплатить 100, 200, 300 000, то он вполне готов продолжить оформление сделки.

Нечестные клиенты

Действительно, агентам нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда им пытаются недоплатить комиссионные или вообще ничего не заплатить. Все люди хотят сэкономить, а значит, отказаться от услуг на любом этапе заключения сделки. При этом агент честно отработал, возил на своей машине, показывал разные квартиры, тратил время. А теперь продавец и покупатель решают, что риэлтор ничего не сделал и им совсем не нужен.

Востребованная услуга, аренда жилья

Пока мы говорили про сделки купли-продажи. Однако гораздо чаще в подобные организации-помощники обращаются для того, чтобы человеку быстро нашли пригодную для жилья квартиру. А проблем здесь тоже более чем достаточно. Если человека устроило жилье, он оплачивает услуги агентства, потом стоимость месячного проживания, а также вносит залог за последний месяц, как гарант, что он никуда не сбежит с ключами и хозяйскими вещами. Он заселяется, делает уборку, порой даже начинает небольшой ремонт, если это требуется, а через три дня приходит хозяин и предлагает съехать, потому что женится сын, изменились обстоятельства, квартира продается или еще что-нибудь.

И снова бесплатный сыр

То есть настолько заманчивые предложения, мимо которых ну просто не пройти. Рука сама тянется к телефону, чтобы позвонить. Ответ не будет оригинальным, эта квартира уже сдана, но есть другая, еще лучше, но уже по рыночной цене. Давайте рассмотрим, как обманывают риэлторы при аренде квартиры.

Здесь нужно учитывать несколько факторов. Есть средняя цена по региону, которой и будут все придерживаться. Если стоимость ниже, то здесь есть «подвох». Либо квартира выставлена на продажу и вас выставят сразу, как только найдется покупатель. Либо сдается она лишь на летний период, пока хозяева на даче, либо требуется предоплата сразу на 12 месяцев. Но это более безобидные варианты. Есть шанс попасть на откровенных мошенников.

Информационные агентства

Мы говорим о том, как обманывают риэлторы при аренде, но пройти мимо этой темы тоже не могли. Это организация, которая ютится зачастую в небольшом офисе или работает на частной квартире. Клиентам предлагается информационная помощь. То есть за определенную стоимость вам дадут список контактов собственников, которые сдают квартиры по привлекательным ценам. Клиент оплачивает около 5 000 рублей и получает набор телефонных номеров. Для убедительности менеджер звонит по одному из них и договаривается о встрече. Клиент едет на встречу, но его там никто не ждет. Обзванивая весь список, он понимает, что в нем вообще нет людей, сдающих жилье, либо информация устарела, либо цены совсем другие. В офисе никакие претензии не принимаются, поскольку, получая список телефонов, вы уже поставили подпись в договоре и подтвердили, что услугу получили в полном объеме и всем довольны.

Где искать помощь?

Напоследок хочется обсудить еще один важный вопрос. Что делать, если обманули риэлторы? В первую очередь напишите претензию или жалобу на имя руководства агентства. Укажите в тексте обращения причины недовольства, а также пункты договора, которые были нарушены недобросовестным специалистом. Если письменный ответ не поступил в течение 10 дней, то можно передавать исковое заявление в суд.

Второй случай, если обманули риэлторы. Куда обращаться, если у вас взяли деньги, но не оказали обещанную услугу? Смело пишите заявление и несите его в полицию или в прокуратуру. Сотрудники обязаны будут проверить информацию о совершенном преступлении и принять меры.

Несколько советов

Конечно, нехватка времени способствует тому, что мы обращаемся к риэлторам. Пусть заплачу, но зато все будет выполнено быстро и без лишних нервов, думает клиент. И все действительно будет так, если только вы сможете выбрать на рынке хорошее агентство, которое дорожит репутацией. Не забывайте о том, что какие бы рекомендации вы ни получили, от необходимости тщательно проверять документы и взвешивать полученную информацию никто не освобождал.

Заключение договора – это не формальная процедура, а четкое разграничение ответственности и обязанностей. Если что-то в этом документе неясно, то можете взять его домой и изучить вместе с юристом. В любом случае нужно помнить, что нас могут обмануть только в том случае, если мы дадим для этого возможность. И, конечно, стоит с опаской изучать слишком заманчивые предложения. Вполне возможно, что вам просто неслыханно повезло, но в большинстве случаев это просто уловка риэлторов.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...