Нужно ли в доверенности на право продажи дома прописывать сумму сделки?

Оформление любой сделки подразумевает личное участие владельца недвижимости. Если собственник по объективным причинам не может лично присутствовать при продаже квартиры, он передает свои полномочия доверенному лицу.

Содержание

Может ли совершать сделки доверенное лицо?

Гражданский кодекс РФ регламентирует правила совершения сделок по купле-продаже объектов недвижимости. В статье 185 ГК РФ прописано, что выполнение любого действия может быть переложено на доверенное лицо. В частности, собственник недвижимости или покупатель жилплощади имеет право возложить на другого человека часть собственных полномочий или весь их спектр.

Покупать или продавать недвижимость можно по доверенностям, но в таких сделках важно соблюдать определенные условия:

1. Документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
2. Совершаемые действия вписываются в рамки выданных полномочий. Права на полное распоряжение имуществом имеются только по генеральной доверенности.
3. Личность доверенного лица подтверждена.
4. Подлинность доверенности и срок ее действия не подвергаются сомнениям.

Внимание! Несовершеннолетние и недееспособные граждане не могут самостоятельно наделять иное лицо правами на выполнение тех или иных действий.

От их лица действует их представитель, он же подписывает доверенность от имени недееспособного человека или ребенка. В случае с детьми для продажи недвижимости требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Кто может выступать доверенным лицом

Пока количество сделок по продаже недвижимости при участии доверенного лица составляют максимум 1-2% от общего количества. Сумма просто невероятно мала, учитывая, сколько дверей открывает генеральная доверенность на продажу дома. Но мы пока не научились ценить свое время и пытаемся все сделать сами, иногда даже пренебрегая услугами профессионалов.

Естественно, отдавая право распоряжаться собственным имуществом, тем более таким дорогим, как земельный участок и дом, важно правильно выбрать доверенного. На этот счет в законе мало что указанно, но есть четкое непрописанное правило – человек должен быть порядочным. Кроме того, желательно чтобы доверитель его хорошо знал. Именно потому часто доверенными выступают близкие родственники. Например, это могут быть родители или супруги.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как правило, права на дом имеют двое из пары. Но если недвижимость принадлежит только одному из супругов, например, владелицей домика выступает жена, то она должна получить официальное разрешение от мужа на продажу дома. Кроме того, свое согласие должен дать каждый совершеннолетний человек, который здесь прописан.

Получается так, что можно выделить несколько основных категории населения, которые могут выполнять функции доверенных:

• Близкие родственники, в частности первой линии. Например, братья/сестры, родители, дети;
• Любые люди, которые не являются родственниками фактического владельца, но которым он доверяет. В принципе, доверенность на покупку можно сделать на любого человека, даже на того, кого впервые видите;
• Профессионалы, занимающиеся работой по продаже недвижимости. Это риэлторы. Настоящий профессионал может значительно облегчить жизнь продавца, особенно если он впервые сталкивается с необходимостью продать землю или дом, потому не знает, как оформляется доверенность на продажу жилого дома. Естественно, риэлтор может просто сопровождать сделку, но если оформить на него доверенность на продажу дома, продавец сможет вообще не участвовать в процессе, а просто высказать свои пожелания и получить в итоге деньги.

Но, в любом случае, трезвую оценку никто не отменял, ведь риски когда продажа, покупка или дарение происходит через третье лицо, очень высоки. Поэтому, как уже говорилось, доверенность нужно подписывать на имя человека, которому полностью доверяете, даже если это будет товарищ кого-то из супругов.

Стороны

При составлении доверенности должно быть две стороны:

• Доверитель.
• Доверенное лицо.

При оформлении сделок по купле-продаже недвижимости доверителем выступает собственник продаваемой жилплощади или ее покупатель. Теоретически полномочия можно передоверять, то есть доверителем выступит доверенное лицо, но в случае с крупными сделками это не практикуется.

Выбор доверенного лица никак не регламентируется законом.ГК РФ не вносит каких-то ограничений кроме того, что такой человек должен быть совершеннолетним и дееспособным. Наличие родства или его отсутствие не играет роли.

Можно ли написать на супруга/у и когда это не требуется?

Доверенным лицом имеет право выступать законный супруг(а). Доверенность может быть написана на мужа или жену в том случае, если он/она владелец части имущества или не имеют на него законных прав.

Для продажи жилплощади не обойтись без согласия или доверенности от второй половины, если:

1. Помещение было приобретено в браке и является совместным.
2. Жилплощадь досталась обеим сторонам в результате обмена.

Не потребуются никакие документальные оформления если:

• Жилье является безраздельной собственностью лишь одного супруга – куплено до брака, получено в дар или по наследству.
• Между супругами заключен брачный договор, который прописывает отдельно имущественные взаимоотношения, указывая, что недвижимость принадлежит лишь одной из сторон.

Не нужно заверять согласие мужа или жены на продажу приватизированной квартиры, если вторая сторона не является собственником или отказалась от приватизации.

Необходимо помнить, что отказавшийся от своего участия в приватизации человек может претендовать на пожизненное проживание в помещении, даже после продажи.

Виды доверенности на квартиру

Можно классифицировать в зависимости от того, какой круг полномочий передаётся доверенному лицу. Выделяют:

• генеральную доверенность. Передаются все полномочия в течение срока её действия;
  
  
• разовая – только на продажу конкретной квартиры;
• специальная – передаётся только часть полномочий. Например, собственник квартиры доверяет только сбор документов, потому что в это время находится в командировке. На подписании договора и сдаче документов на регистрацию он сможет присутствовать.

Обратите внимание! Любая доверенность оформляется в нотариате. Услуга платная. Присутствовать должны обе стороны.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
2. Личные сведения о сторонах.
3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Подробнее доверенность для продажи квартиры и её образец описаны в специальном посте.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

• Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
• Демонстрация жилого помещения покупателю.
• Составление и заключение договора купли-продажи.
• Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

1. Личные данные владельца жилого помещения.
2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
3. Обязательства участников сделки.
4. Информация о наличии обременений на квартиру.
5. Стоимость объекта.
6. Порядок оплаты.
7. Ответственность.
8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Форма документа

Законодательство закрепляет, что доверенность выдается только в письменном виде (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Устная договоренность не может служить подтверждением делегирования полномочий. Во многих случаях достаточно предъявления простого письменного варианта (например, для получения корреспонденции или на управление транспортным средством). При совершении и регистрации любых сделок с недвижимостью обязательна нотариальная форма документа (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Что должно быть указано в документе о реализации и покупке жилья?

Купля-продажа недвижимости по доверенности влечет некоторые изменения, вносимые в договор между продавцом и покупателем. В него дополнительно вносятся сведения о:

1. Доверителе.
2. Доверенном лице.
3. Бланке доверенности.

В «шапке» договора прописывается, кто является непосредственным покупателем – доверитель (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные) в лице доверенного лица (ФИО, место жительства, сведения из удостоверения личности). В следующем предложении указывается, на основании чего действует поверенный – название бланка, номер документа и дата его составления.

Подробно о порядке заключения договора купли-продажи недвижимости мы писали в отдельной статье.

Срок доверенности

Гражданский кодекс не ограничивает время действия доверительного акта. Собственник может оформить документ на любой срок. Если в тексте не отражен конкретный период, доверенность считается актуальной в течение года с момента выдачи (ст. 186 ГК РФ). Непременное условие – указание даты, иначе документ не имеет юридической силы.

Плюсы и минусы

Покупка или продажа жилья по доверенности имеет свои положительные и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести возможность облегчить свою жизнь путем передачи обязанностей по сбору документов, подбору вариантов, оформлению и заключению договоров и многого другого.

Но передача полномочий имеет множество минусов. Такие сделки считаются более рискованными, они требуют тщательных проверок.

Оформление доверенности на продажу квартиры

Пошаговый алгоритм действий по передаче прав на заключение сделки купли-продажи состоит из следующих этапов:

• выбор представителя;
• включение в доверительный акт необходимых условий;
• удостоверение подписи собственника.

Перед получением готового документа потребуется оплатить госпошлину.

Оформление у нотариуса

Составить бумагу на представление интересов можно в любой нотариальной конторе. Сотрудники нотариата проверяют представленную документацию, проводят необходимые консультации. Если владелец жилья болен и не может лично посетить офис, нотариус выезжает на дом к больному. Однако стоимость услуг специалиста при этом возрастает.

Удостоверение, приравненное к нотариальному

Гражданский кодекс (п. 2 ст. 185.1) разрешает некоторым должностным лицам подписывать документ вместо нотариуса.

Право подписи предоставлено:

• главным врачам медицинских стационаров;
• начальникам исправительных колоний;
• руководителям организаций по социальному обслуживанию граждан;
• командирам воинских частей.

Должностные лица удостоверяют документы только в случаях отсутствия в населенном пункте нотариальной конторы.

Список документов для оформления

Обязательным требованием при составлении доверенности является предъявление паспорта владельца квартиры. Остальную информацию нотариус может вписать в текст полномочия по устному заявлению доверителя. Однако для того чтобы исключить ошибки, следует подготовить копии необходимых бумаг.

В комплект документов входят:

• удостоверение личности представителя;
• выписка из ЕГРН;
• бумаги, подтверждающие право распоряжения квартирой (дарственная, завещание, договор ипотеки);
• паспорта остальных собственников (если жилье в долевом владении);
• свидетельство о рождении (для несовершеннолетних доверителей);
• паспорт законного представителя (опекуна).

Список требуемых документов зависит от конкретной ситуации.

Перечень полномочий

Главное в содержании доверенности – перечисление действий, которые может совершать представитель.

Документ, выдаваемый для заключения ДКП, предусматривает следующие шаги доверенного лица:

• истребование справок и выписок;
• направление запросов в государственные органы;
• подписание соглашения с покупателем;
• подача заявления в Росреестр.

В некоторых случаях доверенность предполагает передачу наличных после регистрации сделки. Вариант с правом получения денег может быть использован, если собственник полностью доверяет представителю (например, близкому родственнику). При этом факт передачи средств оформляется надлежащим образом (например, распиской).

Передоверие

Законодательство разрешает представителю передать полномочия по заключению сделки третьему лицу (ст. 187 ГК РФ). Замена происходит путем оформления нового доверительного акта. При этом право передоверия должно быть предусмотрено в первоначальном документе. В противном случае договор продажи утрачивает действительность.

Стоимость нотариального оформления

Цена услуг нотариуса состоит из двух частей: обязательного сбора и оплаты технической работы.

Размер госпошлины (200 рублей) устанавливает статья 333.24 НК РФ. Стоимость технической работы зависит от сложности текста и расценок конкретной нотариальной конторы.

Образец доверенности

Законодательство не закрепляет строгий шаблон доверительного акта. Однако при составлении бумаги необходимо учитывать ряд требований.

Доверенность на продажу квартиры (образец) содержит четкий перечень действий представителя. Нельзя использовать общие формулировки. Обязательное условие – указание даты выдачи. Кроме того, при написании личных данных не допускаются сокращения и исправления.

Доверенность от имени несовершеннолетних или недееспособных граждан

Детей, которым не исполнилось 14 лет, закон считает малолетними (ст. 28 ГК РФ). Полномочия на проведение сделок с имуществом от имени ребенка выдают их законные представители (родители, опекуны, усыновители). Нотариальное удостоверение документа, выдаваемого подростками 14–18 лет, осуществляется по письменному согласию законных представителей.

За граждан, которые признаны судом недееспособными, все документы подписывают опекуны (ст. 32 ГК РФ).

Риски при продаже квартиры по доверенности

Любая сделка по отчуждению права на недвижимое имущество сопровождается получением больших сумм денег. Оформление доверенности увеличивает риск пропажи этих сумм. Доверенное лицо нужно выбирать внимательно. Но для обеих сторон существуют определённые риски при осуществлении сделки с помощью доверенности.

Риски для продающего лица

Основной риск для человека, отчуждающего право владения на квартиру или её часть, – пропажа денежных средств. Поэтому специалисты не рекомендуют прописывать в доверенности эти полномочия. Нередко сопровождение сделки доверяют риелтору или юристу. Они собирают необходимую документацию, проверяют её на актуальность, составляют ДКП.

Но доверять забирать деньги из ячейки или снимать с аккредитива не стоит даже близкому родственнику! Тогда риск пропажи средств будет сведён к минимуму.

Риски для покупателя

Для покупателя также существуют определённые риски. Это:

• смерть владельца предмета сделки – квартиры или её части – до подписания договора, но до вступления в наследство его преемников. Сделка будет оспорена в судебном порядке, так как решение о судьбе наследуемого имущества принимают уже наследники, но после того, как вступят в свои права. В течение полугода после смерти владельца, недвижимость «заморожена», никаких операций с ней проводить нельзя. Покупатель может потерять не только нервные клетки, но и свои деньги, а также остаться без квартиры;
• нет гарантии того, что доверитель, когда оформлял доверенность, был полностью дееспособным, понимал свои действия и их последствия, не оформил документ под давлением или угрозой. Рекомендуется запросить справку из ПНД и НД. Выдаются они только в государственных учреждениях. Дата оформления справок должна совпадать с датой оформления доверенности или находиться в разумных пределах. Например, если справка оформлена неделю назад, её можно принять во внимание, если год назад – то она не актуальна;
  
  
• доверитель преследует мошеннические цели с целью выманивания денег. Доверенность может быть отозвана, но покупателя об этом не оповестили.

Обратите внимание! У покупателя есть возможность самостоятельно проверить актуальность доверительного документа. Для этого есть несколько ресурсов.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

• При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
• Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
• Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
• Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
• Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Полезное видео

Как правильно составить доверенность можно увидеть на видео:

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Также рекомендуем прочитать о том, как продать квартиру без посредников.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Причины прекращения доверенности

Если период действия не указан, через год документ утрачивает законную силу (ст. 186 ГК РФ). Владелец квартиры вправе отзывать полномочия по своей инициативе.

Помимо этого, доверенность аннулируется по следующим основаниям:

• завершение сделки;
• смерть собственника;
• прекращение полномочий по инициативе представителя.

Акт передоверия теряет силу одновременно с истечением срока основного документа.

Судебная практика

Продажа квартиры через посредника нередко становится поводом для обращения в суд.

Распространенными причинами судебных споров выступают:

• истечение срока давности или отзыв доверенности;
• недееспособность владельца;
• выдача доверенности под влиянием обмана;
• смерть собственника.

К. обратился в Гагаринский районный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительной сделки. Истец длительное время работал вахтовым методом. Его брат, находясь в алкогольном опьянении, подписал доверенность на продажу квартиры. В судебном заседании было доказано, что документ получен обманным путем. Судья признал выданную доверенность недействительной и обязал ответчика передать квартиру истцу.

Юридическая практика показывает, что решение спора зависит от доказательств, представленных истцом. Однако каждое дело индивидуально, поэтому предсказать вердикт суда невозможно.

Заключение

С целью минимизации рисков, связанных с проведением сделки через доверенность, рекомендуется осуществлять её напрямую. Можно пригласить риелтора или юриста для проверки, но не выписывать доверительный документ.

Если вам необходима доверенность на продажу квартиры или другой недвижимости — доверьте это нам! Заполните заявку на оформление!

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...