Несоответствие фактического состояния квартиры договору долевого участия, какие наши действия?

Здравствуй, Регфорум!

В силу п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Сроки устранения нарушений и условия, при которых дольщик может отказать в подписании акта приема-передачи

В случае выявления дефектов в процессе осмотра квартиры, застройщик или его представитель, по требованию дольщика должен оформить акт несоответствия с указанием всех обнаруженных нарушений. Такой документ составляется в 2х экземплярах, один — выдается на руки дольщику, второй, соответственно остается у застройщика.

Когда акт несоответствия составлен и подписан, можно договориться с фирмой-застройщиком в письменной форме (соглашение или претензия об устранении нарушений), о возможности устранения недочетов, за счет застройщика, до установленного срока. В законе не прописан такой срок, поэтому дольщик вправе сам его определить и указать в претензии. Но существует исключение, по условиям которого застройщик может согласовывать с дольщиком время на ликвидацию недочетов, к примеру срок может быть зафиксирован при составлении договора о долевом участии.

Нельзя допускать подачи претензии без уточнения конкретного срока исправления дефектов. Дольщик обращается в суд, в том случае если:

• от застройщика поступил отказ в ликвидации нарушений в указанные сроки;
• дефекты ликвидированы не были, не смотря на согласие сторон;
• застройщик частично устранил недочеты.

Как дольщики поступают на практике 

На практике, если недостатки выявляются на этапе приемки объекта, дольщики зачастую отказываются от приемки до устранения застройщиком недостатков. Это объясняется, в частности, тем, что, если предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства уже наступил, застройщик «попадает» в просрочку. В связи с нарушением указанного срока участнику долевого строительства подлежит выплата неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (одной сто пятидесятой – если участником долевого строительства является гражданин) вплоть до дня передачи участнику объекта долевого строительства после устранения всех недостатков.

Если недостатки выявляются на этапе сдачи-приемки, вместо передаточного акта стороны составляют акт осмотра объекта, в котором указываются выявленные недостатки, а также согласованный срок их устранения. На практике дольщики нередко также направляют застройщику претензию с аналогичным (а иногда – и уже иным) содержанием.

В случае выявления недостатков позднее, в уже переданном объекте (но в пределах гарантийного срока) участнику долевого строительства следует направить застройщику претензию с описанием выявленных недостатков, требованием участника к застройщику (из предусмотренных п. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ или договором), а также разумным сроком для исполнения такого требования. Указанный срок также может быть согласован сторонами в письменном виде.

Если застройщик уклоняется от устранения недостатков, выполнения иных требований, связанных с выявлением недостатков объекта долевого участия, за направлением застройщику претензии (нередко – не одной) следует обращение дольщика с иском в суд.

Общие сведения об акте

Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.

Неустойка

За нарушение застройщиком срока устранения недостатков объекта долевого строительства гражданин-участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе требовать за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), а именно – в размере одного процента цены объекта долевого участия в строительстве. Если же недостаток указанного жилого помещения не является основанием для признания такого помещения непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка, за каждый день просрочки.

На практике дольщики обычно рассчитывают неустойку исходя из цены объекта, т. е. в наибольшем размере. В случае спора между сторонами договора оценка выявленного недостатка не предмет того, является ли он основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, и, соответственно, определение подлежащего взысканию размера неустойки отводится на усмотрение суда.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Права и свидетеля — 16 сентября, задержа... Незаконное заключение договоров: изучаем... Неправильно выдали зарплату при расчете:... Перевод в другую часть по контракту...