Покупка в пользу 3 лица — вопрос в том что мне одобрили ипотеку на комнату, но понравившуюся комнату в коммунальной

Ипотечный договор – это приобретение недвижимости посредством залога через финансирование банковскими компаниями. Ипотека не ограничивается покупкой новостройки или жилья на вторичном рынке. Есть примеры успешного кредитования в пользу отдельных помещений в общежитии или части квартиры. Ипотека на комнату – один из вариантов оформления сделки между банком и заемщиком. В этой статье рассмотрим, дает ли банковская организация финансирование на такие договоры, в чем могут быть сложности оформления и чем такой кредит отличается от стандартной ипотеки на недвижимость.

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

22 апреля 2015, 15:29

Сделать так то вы, конечно, можете, вот только подобная сделка может быть оспоримой и недействительной. Если Вы представляете интересы своих клиентов, то должны убедить соблюсти порядок действий и получить отказ соседа. Если Вы будете рассматривать дарение третьему лицу, то при наличии активной позиции соседа подобная вделка может быть признана притворной. Эта тема довольно часто обсуждалась на форуме в той или иной интерпретации и при наличии интереса Вы с легкостью найдете ответы и на следующие свои вопросы.

Надежда Пришмонтас22 апреля 2015, 15:29

Проще, одна доля в пользу третьего лица, а вторая доля просто продавец и покупатель. Сдаете в Росреестр сразу в порядке очередности и всё.

Ну ДКП допустим подпишут, но Росреестр потребует согласие соседей. Или все ж Вы предложили им притворную сделку?

В любом случае нужно согласие соседа, либо проводить через дарение дольки и последующим ДКП. И почему хотя провести сделку без согласия соседа?

Ольга Журавлева

Комната в коммуналке: не один дома

Есть два вида собственности на комнату в коммунальной квартире: долевая и совместная.

Общая долевая собственность — это когда владельцу принадлежит по документам не конкретная комната, а некая дробная часть всей коммунальной квартиры. Общая совместная собственность — это выделенная отдельная комната, на которую есть технический паспорт, и право пользования общими местами в коммуналке.

Вы не сможете получить ипотеку на покупку комнаты, если вид собственности — общая долевая, это слишком большие риски для кредитора. Зато при общей совместной собственности взять в ипотеку комнату вполне реально. Прежде чем договариваться о просмотре вариантов, уточняйте, подходят ли они под ипотеку по виду собственности.

Если цена комнаты значительно ниже рыночной, стоит выяснить, с чем это связано Причин может быть несколько:

• комната, а также места общего пользования в квартире требуют ремонта. В таком случае стоит посчитать, во сколько вам обойдется ремонт;
• хозяевам требуется срочно продать комнату в связи с личными обстоятельствами;
• комната продается очень долго, и хозяева пошли на снижение цены, чтобы от нее избавиться.

Обязательно узнайте, с чем связана низкая цена. Также помните, что в банке вам, скорее всего, придется кроме обязательного страхования недвижимости покупать полис титульного страхования на три года. Даже если юридическую чистоту комнаты проверяют специалисты банка, это не может полностью исключить риск появления третьих лиц, претендующих на недвижимость.

#2 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

Отправлено 24 Ноябрь 2010 — 23:56

Такой способ используется, хоть и редко. Но я бы уточнил взгляды Сбера на такую схему, а вот это будет проблематично. Есть еще способ. Выслать сособственникам письма с описанием вложения, чтобы они хотя бы за них расписались. Если все распишутся в получении, то Сбер это устроит.

8-911-218-80-53. АН «Панорама»

Условия, предъявляемые банками

Банковские организации выдвигают ряд условий как к потенциальному заемщику, так и непосредственно к предмету залога. Кредитование возможно, исходя из общих банковских требований, такие условия размещены в открытом доступе на сайтах финансовых учреждений.

Тем, кто планирует взять в банке ипотеку на комнату, потребуется соответствовать следующим положениям:

1. Возраст от 21 до 70 лет. Некоторые компании верхний предел ограничивают на отметке 65 лет. Также заемщики, имеющие военные обязательства, должны предоставить документы, которые подтверждают, что их не призовут в армию на весь срок действия договора.
2. Положительная кредитная история. Это означает, что у потенциального клиента должен быть успешный опыт погашения кредита в любом банке без просроченных задолженностей или серьезных нарушений.
3. Платежеспособность. Доходы заемщика должны позволять вносить ежемесячные платежи, которые не должны превышать 40% от официального заработка. При этом банки готовы рассматривать совокупный бюджет всех созаемщиков.
4. Постоянное место работы. Финансовые учреждения не особо интересуются работодателем в плане надежности ведения бизнеса. Но опыт работы клиента крайне необходим. На последнем месте стаж должен быть не меньше 6 месяцев. При этом общий трудовой срок должен превышать хотя бы 1 год.

Помимо этого, финансовые учреждения выдвигают требования к комнате, если именно она будет являться предметом залога. Недвижимость должна соответствовать следующим условиям:

• здание построено после 1970 года;
• имеются вода, электричество, санузел и прочие коммунальные условия для проживания;
• состояние здания не является аварийным;
• строение признается жилым;
• площадь комнаты превышает 12 кв. метров.

Банки оставляют за собой право назначать дополнительные условия в конкретных случаях в индивидуальном порядке.

Как купить комнату в ипотеку

Ипотека является особым разделом целевого потребительского кредитования. Такие договоры характеризуются:

• более высокими лимитами на финансирование;
• сниженными процентными ставками;
• залоговыми договорами;
• дополнительным пакетом документов;
• повышенными требованиями к заемщику.

Все это говорит о том, что к такому виду кредита стоит тщательно подготавливаться. Приобретение  ипотечных кредитов на комнату возможно как в коммунальной квартире, так и в общежитии.

От заемщика потребуется выполнить процедуру оформления следующим образом:

1. Оформить заявку на ипотечный договор. Такие заявления можно формировать непосредственно через сайты банковских организаций в целях экономии времени.
2. Дождаться положительного предварительного решения со стороны банка и перейти к процедуре передачи документов.
3. Помимо документации личного характера, включая паспорт и подтверждение доходов, необходимо будет подготовить пакет непосредственно по предмету залога. О документах расскажем пунктом ниже.
4. Подписать договор купли-продажи и кредитный договор, на основании чего банковская компания переведет финансирование в пользу продавца, а покупатель получит в собственность комнату и обязательства по погашению долга перед банком.
5. Оформить договор страхования. Страховка имущества является обязательным условием в ипотечных договорах.
6. Внести первоначальный взнос и оплачивать в дальнейшем взносы согласно установленному графику.

При этом заемщик имеет законное право на частичное или полное погашение кредита на любом этапе.

В коммунальной квартире

В этом случае подразумевается покупка части жилья. Банк пойдет навстречу и оформит сделку, если выкупается последняя комната. В качестве залога будет рассматриваться полностью вся квартира.

Поскольку заемщик после сделки купли-продажи по кредитуемому ипотечному договору становится собственником всей недвижимости, то такое жилье признается ликвидным. Сделка по ипотеке на покупку комнаты в коммунальной квартире будет одобрена с большой вероятностью.

В общежитии

Общежитие нельзя отнести к типу недвижимости, которая хорошо продается и покупается. Скорей всего, с реализацией такой собственности в случае, если заемщик не сможет выплатить долг, могут возникнуть определенные трудности.

Но это не говорит о том, что ипотечный кредит на покупку одной комнаты в общежитии невозможен. Банковская организация финансирует такие сделки, если собственник выкупает комнату в общежитии целого комплекса, когда заемщик уже владеет другими комнатами в секции.

А также кредитный договор может быть оформлен, если в качестве залога предлагается другая целая квартира. Есть вариант оформить сделку и под поручительство третьих лиц.

#4 Екатерина

Отправлено 25 Ноябрь 2010 — 01:09

Пан Кастрюлевич (24 Ноябрь 2010 — 23:35) писал:

Здравствуйте, многоуважаемые специалисты и просто участники форума. Разрешите уточнить правомочность и реальность способа продать комнату в коммуналке третьим лицам по ипотеке.

Условия задачи:

Есть 1 комната 9/92 доли в моей собственности

Есть покупатель, имеющий 30% от необходимой суммы.

Остальную денежку покупателю гарантирует сбербанк в форме ипотеки.

Но одно требование сбербанка делает сделку иллюзорной и, как минимум, затягивающейся — отказ от соседей! (комнат много, собственников, живущих непонятно где и живущих ли вообще, еще больше)

В коммуналке проживает товарищ — он же собственник одной из комнат, единственный, кто готов помочь и принять участие в любой моей просьбе.

Вопрос: Как избежать требование банка об отказе соседей от права первоочередной покупки?

Решение:  Для начала продать покупателю 1 из 9 моих долей через соседа-товарища (покупка в пользу третьего лица), тем самым сделав его самым малым, но все же собственником в коммунальной квартире?

Действеннен, юридически чист ли и используется ли данный способ?

Заранее благодарю за ответ!

Может быть Вам попробовать другой вариант. Вы дарите 1 метр покупателю, он регистрирует сделку, а затем покупает на ипотечные и свои деньги у Вас 8 метров, в залог идет комната. Только это надо все обсудить с банком, пойдут ли они на такую схему. Думаю, что нет, но предложите им.

Выгодная ипотека для самых расчетливых

Ипотека — шаг серьезный, перед принятием решения стоит не спеша выяснить обстановку на рынке, сравнить условия, взвесить свои шансы и только потом подавать заявку. Как найти самый выгодный кредит, без лишних переплат и кабальных условий, прописанных в ипотечном договоре мелким шрифтом? Можно во всем положиться на себя, но это большая ответственность без гарантии хорошего результата. Вы рискуете почувствовать себя богатырем на распутье, где направо пойдешь — процент высокий, налево пойдешь — переплата по страховке, а прямо — вообще могут отказать в кредите.

Получите нашу консультацию чтобы взять ипотеку на комнату в коммунальной квартире на выгодных условиях

• получаете гарантированное одобрение в нескольких банках;
• имеете возможность выбрать самые приемлемые и выгодные условия по ипотеке;
• получаете грамотную юридическую помощь на всех этапах от вашего личного менеджера;
• забываете про бумажную волокиту;
• экономите на процентах, страховке, оценке.

А самое приятное — оплата услуг брокера в «Ипотекаре» производится по факту оказания услуг, что лишний раз подтверждает профессионализм и заботу о клиенте сотрудников этой фирмы.

Требования

Так как покупка части квартиры довольно рискованное мероприятие для банков, то они устанавливают повышенные требования к ликвидности недвижимости, чтобы она могла покрыть все расходы по ипотечному кредиту в случае невыплаты заёмщиком задолженности.

Также тщательно проверяется платёжеспособность клиента и цель его приобретения комнаты.

Требования банковских учреждений можно идентифицировать как условия к кандидатуре заёмщика и непосредственно к приобретаемой недвижимости.

к содержанию ↑

Требования к заемщику

Для того чтобы выдать заемщику ипотеку на приобретение части жилья, банк проверяет его кандидатуру на соответствие таким требованиям:

• К возрасту — достижение 21 года на момент оформления ипотеки и не более 65-70 лет к полному погашению ипотечной задолженности;
• К стажу — наличие стажа не менее полугода на последнем месте работы, а общего стажа — 1.5-3 года;
• К привлечению созаемщиков или поручителей — может требоваться поручительство в случае низких доходов, созаемщиками по некоторым программам обязательно выступают супруги, независимо от их желания.

к содержанию ↑

Требования к комнате

Комната в коммунальной квартире должна соответствовать требованиям банка и общим жилищным условиям, чтобы банк смог утвердить выдачу ипотеки.

Требования включают:

• Пригодность для проживания и надлежащее состояние;
• Наличие удобств (санузла, канализации, других коммуникаций);
• Наличие отопления и электропроводки;
• Размер площади не менее 12 квадратных метров;
• Постройка дома позже, чем в 70-е годы, отсутствие деревянных соединений.

В зависимости от проведённой процедуры оценки условий и стоимости могут учитываться также и другие жилищные нюансы при одобрении жилья банковским учреждением.

к содержанию ↑

#5 Пан Кастрюлевич

Пан Кастрюлевич

Новичок

• 
• Пользователи
• 4 сообщений

Отправлено 25 Ноябрь 2010 — 11:14

Цитата

Такой способ используется, хоть и редко. Но я бы уточнил взгляды Сбера на такую схему, а вот это будет проблематично. Есть еще способ. Выслать сособственникам письма с описанием вложения, чтобы они хотя бы за них расписались. Если все распишутся в получении, то Сбер это устроит.

Проблема как раз в наличии реальных адресов этих самых собственников и их лояльности. Судя по 5 летнему нежеланию и принципиальности решать какие бы то ни было для коммуналки вопросы даже дистанционно, приходится очень сильно сомневаться в их адекватности. Отсюда приходится изыскивать альтернативные варианты решения вопроса. Если, конечно, не выгорит со сбером вариант через дарение/продажу 1 доли, то ,конечно, ничего не остается,кроме как вернутся к стандартному варианту с уведомлениями. Спасибо вам за ответ.

Цитата

Может быть Вам попробовать другой вариант. Вы дарите 1 метр покупателю, он регистрирует сделку, а затем покупает на ипотечные и свои деньги у Вас 8 метров, в залог идет комната. Только это надо все обсудить с банком, пойдут ли они на такую схему. Думаю, что нет, но предложите им.

Допустим, я пойду по этому, как вы говорите, скользкому пути. Правильно ли я вас понимаю, что мне придется оформлять сначала дарение и ждать оформления собственности покупателя через более, чем месячные жернова ФРС и, затем снова оформлять собственность на оставшиеся доли уже по ипотеке через тот же ФРС? Что, учитывая новый год и праздники выльется мне в те же ~3 месяца. А получение денег в еще более внушительный срок?

Благодарю за помощь.

#6 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

Отправлено 25 Ноябрь 2010 — 12:10

Пан Кастрюлевич (25 Ноябрь 2010 — 11:14) писал:

Допустим, я пойду по этому, как вы говорите, скользкому пути. Правильно ли я вас понимаю, что мне придется оформлять сначала дарение и ждать оформления собственности покупателя через более, чем месячные жернова ФРС и, затем снова оформлять собственность на оставшиеся доли уже по ипотеке через тот же ФРС? Что, учитывая новый год и праздники выльется мне в те же ~3 месяца. А получение денег в еще более внушительный срок?

Благодарю за помощь.

Так по Вашей схеме продажи дольки на третье лицо сроки те же самые.

8-911-218-80-53. АН «Панорама»

#7 Екатерина

Отправлено 25 Ноябрь 2010 — 14:07

Пан Кастрюлевич (25 Ноябрь 2010 — 11:14) писал:

Проблема как раз в наличии реальных адресов этих самых собственников и их лояльности. Судя по 5 летнему нежеланию и принципиальности решать какие бы то ни было для коммуналки вопросы даже дистанционно, приходится очень сильно сомневаться в их адекватности. Отсюда приходится изыскивать альтернативные варианты решения вопроса. Если, конечно, не выгорит со сбером вариант через дарение/продажу 1 доли, то ,конечно, ничего не остается,кроме как вернутся к стандартному варианту с уведомлениями. Спасибо вам за ответ.

Допустим, я пойду по этому, как вы говорите, скользкому пути. Правильно ли я вас понимаю, что мне придется оформлять сначала дарение и ждать оформления собственности покупателя через более, чем месячные жернова ФРС и, затем снова оформлять собственность на оставшиеся доли уже по ипотеке через тот же ФРС? Что, учитывая новый год и праздники выльется мне в те же ~3 месяца. А получение денег в еще более внушительный срок?

Благодарю за помощь.

Да, при продаже через дарение 1 метра  придется пройти 2 регистрации, в предложенном Вами варианте с соседом тоже. Быстро у Вас никак не получается, с уведомлениями тоже 2-3 месяца.

Если будет покупатель не ипотечник, согласный на дарение, то только тогда это будет быстрее.

Другие банки выдающие ипотеку на комнату

Также можно попробовать обратиться в другие банки, которые в большей степени предлагают ипотечные кредиты для выкупа последней части квартиры:

• СКБ банк — обязательно требует наличие созаемщиков, поручителей и страховки, однако выдаваемая сумма не ограничена;
• АК барс также сотрудничает с программой материнского капитала, выдавая ипотеку без первого взноса. Процентные ставки составляют от 13.5%.

Важно знать:

к содержанию ↑

#8 Пан Кастрюлевич

Пан Кастрюлевич

Новичок

• 
• Пользователи
• 4 сообщений

Отправлено 25 Ноябрь 2010 — 16:07

Спасибо вам большое!!

Теперь точно понятно направление вектора приложения сил.

Сравнительная характеристика банков

Таблица, характеризующая условия банков, которые выдают займ на комнату:

к содержанию ↑

#9 Пан Кастрюлевич

Пан Кастрюлевич

Новичок

• 
• Пользователи
• 4 сообщений

Отправлено 30 Ноябрь 2010 — 20:52

Уважаемые специалисты, подскажите пожалуйста еще по некоторым вопросам:

— как влияет отчет оценщика на решение сбербанка выдать ипотеку на комнату, если кредит предварительно одобрен и осталось собрать документы? ( в том случае если оценка будет сильно ниже оговоренной стоимости?)

— и по вашему опыту, важна ли форма отказа от соседей для банка —

«на любых условиях»

или

«с указанием суммы»

или

возможно ассорти ?

Можно ли воспользоваться льготной ипотекой?

Ипотеку на приобретение части жилья в коммунальной квартире можно оформить с использованием льготных программ, поскольку они не запрещают покупку такого типа недвижимости.

Стоит только найти подходящий банк, который сотрудничает с программами и таким типом жилья.

к содержанию ↑

Можно ли купить комнату по военной ипотеке?

Военная ипотека предусматривает выплаты по ипотечно-накопительной системе, участвующим в ней в ней военнослужащим.

Довольно большие суммы данных накоплений, а также срок начала пользования ими после 3 лет участия, позволяют приобрести отдельное жильё, но для выкупа последней части в коммунальной квартире, чтобы стать ее единоличным собственником, позволяет получить это право довольно выгодно без собственных вложений.

к содержанию ↑

Можно ли купить комнату в ипотеку под материнский капитал?

Материнский капитал полагается семьям после рождения двух и более детей.

Этой суммы хватит на выкуп комнаты, однако банковские учреждения соглашаются на выкуп последней части квартиры более охотно, если клиент уже является собственником.

к содержанию ↑

#10 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

Отправлено 01 Декабрь 2010 — 00:54

Пан Кастрюлевич (30 Ноябрь 2010 — 20:52) писал:

Уважаемые специалисты, подскажите пожалуйста еще по некоторым вопросам:

— как влияет отчет оценщика на решение сбербанка выдать ипотеку на комнату, если кредит предварительно одобрен и осталось собрать документы? ( в том случае если оценка будет сильно ниже оговоренной стоимости?)

— и по вашему опыту, важна ли форма отказа от соседей для банка —

«на любых условиях»

или

«с указанием суммы»

или

возможно ассорти ?

Оценка не должна отличаться от суммы в договоре более, чем на 10%.

Формы отказов не важны.

8-911-218-80-53. АН «Панорама»

#11 Екатерина

Отправлено 01 Декабрь 2010 — 01:23

Пан Кастрюлевич (30 Ноябрь 2010 — 20:52) писал:

Уважаемые специалисты, подскажите пожалуйста еще по некоторым вопросам:

— как влияет отчет оценщика на решение сбербанка выдать ипотеку на комнату, если кредит предварительно одобрен и осталось собрать документы? ( в том случае если оценка будет сильно ниже оговоренной стоимости?)

— и по вашему опыту, важна ли форма отказа от соседей для банка —

«на любых условиях»

или

«с указанием суммы»

или

возможно ассорти ?

С указанием суммы — отлично, на любых условиях — тоже. Встретила тут недавно нотариальный отказ с формулировкой: «Отказываюсь от права ….. на известных мне условиях» — такое НЕ НАДО!

#12 Алла

Отправлено 01 Декабрь 2010 — 01:45

Екатерина (01 Декабрь 2010 — 01:23) писал:

С указанием суммы — отлично, на любых условиях — тоже. Встретила тут недавно нотариальный отказ с формулировкой: «Отказываюсь от права ….. на известных мне условиях» — такое НЕ НАДО!

а меня поражает формулировка некоторых нотариусов, выдающих СОГЛАСИЕ вместо ОТКАЗА

«мне известно о предстоящей продаже долей кв-ры…. за любую цену, настоящим согласием от преимущественного права покупки я отказываюсь»  читаешь такое и зависаешь…  

«Я с трудом понимаю, когда с трудом объясняют.»

«Оптимист видит возможность в каждой опасности, пессимист видит опасность в каждой возможности.»

Преимущества и недостатки

Кажется, что лучше приобрести полноценную квартиру в ипотеку вместо комнаты, однако для некоторых это единственная возможность остаться в городе или найти жильё после развода.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования такой недвижимости отображены в таблице:

Преимущества	Недостатки
Высокая доступность из-за низких цен.	Всегда нужно учитывать факт близкого соседства с другими людьми.
Хорошая возможность выкупить последнюю комнату у соседей для владения большой коммунальной квартирой единолично.	Ликвидность такой недвижимости часто ставится под сомнение баками и не всегда выдерживает процедуру оценки.
Недолгий срок выплат в случае небольшой суммы ипотеки.	Приобретение усложняется необходимостью сбора подписей у других зарегистрированных лиц.
—	Необходимо учитывать свою платёжеспособность, чтобы у банка не появилось повода изъять объект залога.

#13 Perfekt Day

Отправлено 01 Декабрь 2010 — 17:13

Алла (01 Декабрь 2010 — 01:45) писал:

а меня поражает формулировка некоторых нотариусов, выдающих СОГЛАСИЕ вместо ОТКАЗА

«мне известно о предстоящей продаже долей кв-ры…. за любую цену, настоящим согласием от преимущественного права покупки я отказываюсь»  читаешь такое и зависаешь…  

— Отказываетесь?

— Да.

согласие)

#14 Екатерина

Отправлено 01 Декабрь 2010 — 22:04

Алла (01 Декабрь 2010 — 01:45) писал:

а меня поражает формулировка некоторых нотариусов, выдающих СОГЛАСИЕ вместо ОТКАЗА

«мне известно о предстоящей продаже долей кв-ры…. за любую цену, настоящим согласием от преимущественного права покупки я отказываюсь»  читаешь такое и зависаешь…  

Велик и могуч русский язык, но не все его учили.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...