Право на дожитие в квартире

Определённые юридические процедуры допускают пожизненное проживание лица на жилплощади, принадлежащей собственнику.

Они требуют официального оформления гражданско-правовым договором, с предоставлением постоянной прописки.

 

Содержание:

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

1. Все собственники квартиры (их видно из Откроется в новой вкладке.»>Титула или из Откроется в новой вкладке.»>Выписки ЕГРН);
2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

плюсы и минусы сделки

Акт обременительного дарения недвижимости имеет свои преимущества и недостатки для обеих сторон соглашения.

Плюсы для дарителя:

• он сохраняет за собой право до конца жизни проживать в подаренной квартире;
• заключение дарственной с обременением дает возможность защитить законные права дарителя  на случай ухудшения его материального состояния;
• при согласии одаряемого, даритель может предусмотреть проживание в квартире третьих лиц;
• даритель имеет право проживать бесплатно;
• нарушение условия о проживании дарителя является основанием для расторжения договора дарения недвижимости в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ);
• по условной дарственной можно предусмотреть объем прав и обязательств каждой стороны, а также порядок пользования квартирой;
• даритель сохраняет свою регистрацию в жилище;
• после продажи подаренного имущества, даритель не лишается своего права проживания в квартире (ст. 558 ГК РФ);
• одаряемый не может чинить препятствий в пользовании и владении квартирой дарителем.

Минусы для лица, отчуждающего имущество:

• даритель ничего имущественного не получает взамен и не может рассчитывать на уход или денежную помощь со стороны одаряемого;
• сведения о пожизненном владении и пользовании квартирой не отображаются в государственном реестре;
• даритель не может запрещать владельцу квартиры распоряжаться ею на свое усмотрение.

Плюсы для выгодоприобретателя:

• получение имущества безвозмездно;
• возможность распоряжаться подарком на свое усмотрение;
• именная регистрация права собственности на квартиру;
• отсутствие необходимости ухаживать за дарителем или лечить его.

Минусы для одаряемого:

• получатель дара не может препятствовать в проживании дарителя;
• отчуждение имущества с обременением является проблемным занятием, так как редко какой покупатель захочет видеть проживающих третьих лиц на территории его приобретения;
• даритель проживает бесплатно и может предусмотреть проживание третьих лиц на своей территории;
• даритель не снимается с регистрационного учета;
• право проживания является пожизненным;
• необходимо соблюдать порядок пользования жилым помещением.

Можно сказать, что дарение квартиры с обременением в одинаковой степени выгодно для получателя дара и дарителя, но при этом сохраняет ряд недостатков. В более невыгодном положении оказывается одаряемый, так как он не может практически в полной мере реализовывать свое право собственности.

Любое имущественное обременение является серьезным препятствие при распоряжении подарком. Но получение ценного подарка абсолютно бесплатно с незначительной оговоркой стоит таких жертв.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

Договор пожизненного проживания в квартире

Ситуации, допускающие подобные прецеденты многочисленны и отличаются как спецификой оформления, так и нюансов юридических последствий, предоставляющих те или иные полномочия  лицу, проживающему совместно с собственником и членами его семьи.

Универсальным основанием их правоспособности является соответствующий вид обязательства собственника жилья перед обозначенными лицами. Эти обязательства собственник обязан соблюдать в силу установленных нормативов или действия положений законодательства, в том числе – статьи 558 ГК РФ.

При этом требуется соблюдение правил  оформления отношений сторон, которые скрепляются составлением договора и его регистрацией в Росреестре.

В случае нарушений положений договора или чинения препятствий проживающим пожизненно гражданам, договор допускает расторжения по общим основаниям, соответствующим действию статьи 450 ГК РФ.

В то же время в число обозначенных лиц не входят иные граждане, правомочия которых так же допускают нахождения на жилплощади собственника.

В числе таковых:

• воспитанники детских домов;
• откомандированные на длительный срок;
• проходящие срочную службу;
• отбывающие срок наказания;
• проживающие по завещательному отказу.

Перечисленные категории жильцов не требуют оформления пребывания на занимаемой площади.

Для этого они обеспечены иными законными основаниями. В этом случае достаточно регистрации по соответствующему адресу.

Пожизненное обеспечение площадью в квартире опирается на составление контрактной документации с контрагентами:

• супругами после раздела совместно нажитого имущества;
• рентополучателями;
• дарителями – при внесении соответствующих условий;
• ссудополучателями;
• нанимателями – при внесении соответствующих условий.

По преимуществу таким правом пользуются граждане, отказавшиеся от принадлежащей им доли при приватизации. Впоследствии, после проведения приватизационной процедуры, таковые остаются в квартире в качестве жильцов, чьи имущественные и жилищные права недопустимо нарушать.

К оформлению контрактных отношений могут прибегать супруги, которые в случае развода сохранят право пользования помещения пожизненно.

При отказе от приватизации, не оформленном соответствующим правовым основанием, граждане могут утратить право прописки по усмотрению собственника, и при его содействии, подлежать выселению.

Но в течение трёх лет, не допуская пропуска срока исковой давности, такие действия допустимо оспорить, получив разрешение пожизненного проживания по решению суда. В этом случае решение суда выступит альтернативой требующемуся договору.

Пожизненное право на пользование помещением, в юридическом смысле рассматривается как своего рода обременение, так как обозначенные правомочия не прекращаются со сменой собственника.

Потенциальные сожители

Кроме владельцев, которые указаны в домовой книге, проживать в квартире могут такие категории граждан:

1. Лица, связанные с владельцами кровными узами, которые были прописаны ранее, но не наделены правами распоряжения недвижимостью (отказ от приватизации).
2. Права пользования имеются у граждан, которые отказались от завещаемого недвижимого имущества.
3. Иждивенцы, наделенные правом пожизненного проживания без права собственности, которые заключали с владельцем соответствующее соглашение.
4. Граждане, с которыми владельцем были заключены договора по найму или безвозмездному использованию.

Некоторые из представленных категорий сохраняют возможность проживания даже после перехода прав владения покупателю. Если продавец не был прописан в объекте недвижимости, то после подписания сделки проживать на территории он не может.

В тех случаях, когда бывшим хозяином была оформлена прописка, возможность проживания вносится в условия сделки, с которыми клиент знакомится перед ее заключением.

Важно! В современной российской практике при продаже недвижимости возможность проживания бывшего владельца зачастую не сохраняется. После подписания соглашения продавец обязуется снять регистрацию — это условие вносится в соглашение.

Родственники, у которых на момент продажи жилплощади сохраняется прописка, должны будут обратиться в федеральные органы с целью снятия регистрации. Если этого не последует, новый владелец правомерен оформить иск на имя родственников бывшего хозяина, за которыми закреплены права пользования недвижимостью. Как правило, суд принимает сторону истца.

В некоторых случаях могут возникнуть сложности с временно выписанными членами семьи бывшего хозяина. К таким лицам относятся военнослужащие, тяжело больные, а также заключенные. Если их выписка осуществлялась через суд, то граждане могут подать заявление на восстановление прав пользования, но только при наличии соответствующих документов, свидетельствующих о причине временной выписки.

Как определить список сожителей при покупке

Когда недвижимость подготавливается к совершению сделки или уже была приобретена, зарегистрированные лица, которые правомерны проживать в квартире, занесены в домовую книгу. Все данные не только указаны в документе, но и внесены в федеральный реестр.

Из домовой книги можно заказать выписку:

• стандартную;
• расширенную (архивную).

Стандартная выписка

Этот документ позволяет получить информацию обо всех прописанных жильцах в квартире, которые в любой момент могут воспользоваться своим правом пользования, в то время, как архивный тип выписки дает возможность ознакомиться со списком всех жильцов, прописанных со времени появления недвижимости и ее регистрации в соответствующих органах.

Чтобы получить документ, владелец обращается в жилищное управление.

Важно! Выдача свидетельства о прописанных в квартире лицах доступна только тем гражданам, которые имеют права распоряжения недвижимым имуществом. По запросу покупателя подобные сведения не предоставляются.

Как правило, выписка требуется с продавца. Если перед оформлением сделки у покупателя появляются сомнения, то рекомендуется заказать получение документа вместе с хозяином. Так клиент обезопасит себя от возникновения неприятностей в будущем.

Расширенная выписка

Подробные данные обо всех жильцах и владельцах квартиры содержатся в расширенной (архивной) выписке. Этот тип свидетельства предпочтительнее стандартного варианта по той причине, что содержит информацию о лицах, которые были сняты с регистрации временно, и могут вернуться на прежнее место жительства.

Если временно выписанных лиц нет, то можно смело проводить сделку купли-продажи. Если же таковые или жители с присвоенным статусом без вести пропавших обнаруживаются — рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Читайте также:

Дарственная и договор дарения: в чем разница

Завещание или дарственная: что лучше и дешевле

Как выглядит договор дарения и какую информацию он должен содержать

права и обязанности сторон

Без сомнения, это одна из самых важных частей дарственной, которая предусматривает объем полномочий и возможностей каждой стороны.

Основными правами дарителя могут быть:

• право пожизненного проживания в подаренной квартире на бесплатной основе;
• право проживания третьих лиц со стороны личности, отчуждающей имущество, в том количестве и в те сроки, которые она предусмотрит в соглашении;
• право требовать расторжения договора при невыполнении его условия со стороны выгодоприобретателя;
• право требовать отмены дарственной;
• право состоять на регистрационном учете в отношении подаренного имущества;
• право вносить изменения к дарственной в письменном виде при согласии одаряемого.

Права одаряемого:

• принять дар;
• отказаться от принятия дара;
• вносить согласованные изменения к договору в письменном порядке;
• право совершать любые сделки с квартирой (ст. 396, 398, 573 ГК РФ).

Обязанности дарителя:

• передать дар;
• оповестить обо всех нюансах и обременениях по сделке;
• не препятствовать осуществлению права собственности со стороны выгодоприобретателя;
• соблюдать установленные в соглашении правила проживания.

Обязанности одаряемого:

• принять дар или отказаться от его принятия в письменном порядке;
• не препятствовать проживанию дарителя и третьих лиц, указанных в договоре;
• соблюдать установленные правила проживания для сторон соглашения.

Выгодоприобретатель может распоряжаться подарком на свое усмотрение, но при этом не может не считаться с правом пожизненного проживания дарителя. В ином случае он рискует лишиться подаренного имущества.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.

В отличие от прав пользования, права собственности и ограничения (обременения) этих прав проверяются по Выписке из единого государственного реестра (ЕГРН).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.

Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

какие пункты включает в себя дарственная на целую квартиру

Набор атрибутов и реквизитов остается стандартным:

• название и номер документа;
• место заключения сделки;
• обозначение сторон, их права и обязанности;
• контактные данные участников договоренности;
• информация о предмете соглашения;
• информация о сроках выполнения соглашения (указывается редко);
• ответственность контрагентов;
• момент перехода права собственности;
• основания для расторжения договоренностей;
• порядок решения споров;
• форс-мажорные обстоятельства и прочие условия;
• подписи сторон.

Оптимальным способом решения вопросов, которые связаны с проживанием дарителя по договору является определение порядка пользования недвижимостью.

Скачать образец дарственной на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя.

Порядок пользования недвижимостью предусматривает:

• владение и пользованием дарителем только одной комнаты в квартире;
• даритель может владеть и пользовать всей квартирой; комната остается за одаряемым, но после смерти дарителя все имущество переходит в собственность выгодоприобретателя;
• стороны по обоюдному согласию пользуются имуществом и предоставляют это право третьим лицам;
• после смерти дарителя право собственности на недвижимость переходит исключительно к одаряемому, а никак не к наследникам первого (ст. 292 ГК РФ).

Порядок пользования имуществом может быть другим и касаться пользования квартирой при жизни дарителя наследниками выгодоприобретателя.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

• Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
• ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
• Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Интересную статью о судьбе дарения после смерти дарителя читайте здесь.

чем отличается образец договора дарения доли квартиры с правом проживания дарителя

Если говорить глобально, то такого соглашения, как дарственная на квартирную долю с правом проживания дарителя нет в природе.

Это обычный договор о безвозмездной передаче имущества, в который включено ряд специфических условий. Соглашение о дарении доли мало чем отличается от дарения квартиры.

Условие первое: доля должна быть выделенной в натуре.

Условие второе: перед заключением сделки необходимо получить согласие со стороны остальных долевых собственников. Этого можно не делать, если дарственная оформляется между супругами.

Если говорить о дарении доли с обременением, то порядок заключения сделки не будет отличаться от порядка отчуждения всей квартиры.

Единственное отличие состоит в том, что в договоре будет конкретно указана часть недвижимости, которая перейдет в собственность выгодоприобретателю.

Дарением доли  не считается передача во владение и распоряжение одной комнаты в квартире, с указанием права пожизненного пользования остальными помещениями дарителем. После смерти последнего все имущество в любом случае перейдет в собственность одаряемого.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Отсудить 1/2 часть квартиры — у него был... Оформление кредита — нашел объявления чт... Налоговый вычет — в 2008году я приобрел... Наряды допуски при сварочных работах: об...