Покупка помещения с обременением

Если на квартиру наложено обременение – её цена, скорее всего, будет гораздо меньше среднерыночной, но её приобретение будет нести определённые риски для покупателя – от необходимости погашения чужих долгов до потери жилья без возврата уплаченных ранее средств.

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре, поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

Виды обременений:

• ипотека,
• рента,
• арест,
• наем,
• прописанные лица,
• аварийное состояние здания,
• сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения  долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Изучить подробности можно с помощью дополнительного материала “Обременение на квартиру или дом, что это значит“.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

• залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
• судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
• арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
• долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
• установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
• аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
• аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
• сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Некоторые виды обременений содержатся в Приказе Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра».

Важный нюанс закреплен в п.1 ст. 460 ГК РФ: при продаже квартиры продавец информирует покупателя о наличии обременения и передает имущество, свободное от права требования третьих лиц. В виде исключения предусматривается согласие покупателя на приём жилплощади с ограничениями.

Поскольку сделки с обременением недвижимости полны подводных камней, сторонам приходится устранять определенные трудности, идти на уступки друг другу.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков. По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье. Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.



Необходимые документы:

? копии паспорта заявителя;

? свидетельство, подтверждающее права собственности;

? кадастровый паспорт объекта;

? справка об открытии наследственного дела.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права. Например, если недвижимость находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.



Кроме органов Росреестра, оформить обременение можно через многофункциональный центр — МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно и через почту заказным письмом, но в таком случае процесс займет больше времени.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

Обременение квартиры ипотекой может быть прекращено в случае:

• прекращения обязательства;
• наличия оснований для досрочного прекращения залога;
• гибели заложенной квартиры;
• продажи квартиры для погашения долга.

Факт возникновения обременений, а также факт их снятия подлежат регистрации в Росреестре.

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Прекращение ареста, на основании решения суда или постановления пристава, также подлежит внесению в реестр.

Аналогичный механизм предусмотрен для прекращения обременения в виде запрета на совершение действий с квартирой.

Погашение записи об обременении осуществляется в государственном реестре в течение трех дней с момента поступления заявлений, без оплаты госпошлины.

Стоит ли сознательно приобретать такую недвижимость?

При фактическом переходе права собственности на обременённое жильё помимо прав к покупателю переходят и все обязанности бывшего собственника. Согласно законодательству РФ он берёт на себя 100% обязательств, связанных с обременением объекта недвижимости.

Для того чтобы минимизировать риски при покупке жилья необходимо провести тщательную проверку в открытых базах данных, а также внести в договор пункт об ответственности продавца и привлечь к оформлению сделки опытного юриста или нотариуса.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах. В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства. В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

• когда наложен арест;
• рента квартиры;
• прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

• покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
• стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

• с пожизненным содержанием гражданина;
• с проживанием иждивенца в квартире.

Содержание соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

• паспорта сторон;
• справка из реестра о количестве владельцев собственности;
• домовая книга;
• свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
• заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
• технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

Содержание договора о купле — продаже квартиры с обременением:

• предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
• описание жилого помещения;
• цена и способы расчета;
• обязательства продавца по снятию обременения;
• срок расчета;
• дата оформления права собственности;
• обязательства покупателя;
• паспортные данные участников соглашения;
• подписи сторон.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

• правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
• размер залога;
• смотровой лист квартиры;
• дата составления акта приема — передачи квартиры;
• размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

• оригинал соглашения;
• справка о снятии обременения;
• заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
• сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
• расписка о залоге;
• документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
• справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Возможность и порядок продажи объекта зависит от вида обременения: для продажи залоговой квартиры необходимо разрешение кредитора, для реализации рентного жилья — согласие получателя ренты. Закон не запрещает продажу жилья, обремененного коммерческим наймом, при этом квартиросъемщики сохраняют право проживания до окончания срока договора. Полностью исключают возможность продажи арест и запрет совершения регистрационных действий.

Какие документы понадобятся

Основные документы:

? договор купли-продажи с указанием обременения;

? документы сторон участников сделки — собственника и покупателя;

? передаточный акт;

? выписка из домовой книги;

? квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительные бумаги при обременении:

? ипотекой — согласие кредитора залогодержателя;

? рентой — согласие получателя ренты, заверенное нотариально;

? арестом — решение суда о снятии ограничений;

? несовершеннолетними собственниками — разрешение органов опеки;

? совместной собственности — согласие других владельцев;

? доверительным управлением — оригинал и копия договора об управлении.

Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

При покупке квартиры с обременением новый владелец берет на себя обязательства и риски:

❗ несет обязательства перед банком, если по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств;

❗ не исключена возможность расторжения договора ренты и возврата жилья прежнему собственнику, при этом сам получатель ренты может сохранить право проживания в квартире;

❗ о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме, другом исправительном или лечебном учреждении;

❗ свои права на объект могут реализовать другие лица — кредиторы или пользователи по праву сервитута;

❗ при расторжении договора и признании сделки недействительной, расходы на оформление бумаг и другие издержки можно вернуть только через суд, при этому для получения компенсации нужно доказать вину продавца;

❗ наличие обременения может вызвать непредвиденные расходы, например, на оплату долгов, неустойки перед квартиросъемщиками или реконструкцию объекта.

Поэтому каждая сделка купли-продажи недвижимости с обременением должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий действующих соглашений и нового договора между продавцом и покупателем. Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны собственника такой квартиры, при подборе вариантов и оформлении сделки обратитесь за помощью к риэлтору.

Документы для продажи квартиры

Для продажи квартиры потребуется:

• договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения;
• передаточный акт;
• свидетельство о праве (при наличии);
• заявление сторон сделки;
• выписка из домовой книги о проживающих в квартире;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы, удостоверяющие личность заявителей.

Необходимость предоставления иных документов зависит от условий сделки и вида обременения квартиры.

Потребуются, в частности, следующие документы:

• при обременении ипотекой – согласие залогодержателя;
• при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;
• при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;
• при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;
• при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга;
• нотариальная доверенность представителя;
• при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении;
• для поверенного – подлинник и копия договора поручения.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка квартиры с зарегистрированным лицом

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Продать квартиру с прописанным жильцом реально, однако это не повлечет расторжения договора аренды.

Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Как не купить обремененное жилье?

1. Покупатель вправе запросить данные о зарегистрированных жильцах из ЕГРН, а также домовой книги и отделения ФМС.
2. Стоит также взять справку о зарегистрированных лицах из управляющей компании. В ней могут быть указаны сведения о временно выписанных гражданах.
3. Обременение арендой выявить сложнее. Необходимо несколько раз осмотреть квартиру и расспросить соседей о проживающих в ней лицах.
4. Органы местной администрации могут предоставить справку о том, является ли жильё памятником искусства или архитектуры.
5. Сведения об аресте квартиры можно уточнить на официальном портале судебных приставов введя Ф. И. О. и дату рождения собственника.

Какие документы затребовать у владельца?

• Правоустанавливающие документы на жильё (ДКП, договор мены, постановление суда, свидетельство о вступлении в права наследования и т. д.).
• Правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
• Выписку из домовой книги.
• Паспорт владельца недвижимости (его стоит проверить на подлинность и обратить внимание на возраст продавца).
• Если собственник состоит в браке – необходимо предоставить письменное согласие супруга на сделку.
• Если собственник несовершеннолетний – разрешение от органов опеки.
• Справка из мед. учреждения, подтверждающая дееспособность продавца.
• Справка из ФНС об отсутствии долгов по имущественному налогу на квартиру, являющуюся предметом сделки.
• Справка из домоуправления, подтверждающая отсутствие долгов за услуги ЖКХ.
• Техпаспорт.
• Выписка из ЕГРН (в ней будут указаны сведения о собственнике жилья и имеющихся обременениях).

Где можно проверить жилье перед приобретением?

Информация о любом обременении или ограничении на объект недвижимости должна быть указана в ЕГРН. Получить эти сведения можно на официальном портале Росреестра и с помощью выписки из базы данных.

Документ, подтверждающий отсутствие каких-либо обременений на жильё – выписка из ЕГРН. Если какие-либо ограничения или обременения на конкретную недвижимость имеют место — они будут указаны в данной выписке.

Сделать запрос в ЕГРН и получить выписку может любое заинтересованное лицо, для этого не нужно являться собственником недвижимого имущества или как-либо быть с ним связанным.

В выписке также будет содержаться техническая информация на объект:

• его площадь;
• количество помещений;
• этаж, на котором расположена квартира и т. д.

Образец выписки из ЕГРН:

Раздел 1:

Раздел 2:

Риски покупателя

Возможные риски при покупке квартиры с обременением:

• При ипотечном обременении в случае невозможности исполнить долговые обязательства перед банком владелец лишится права собственности и уплаченных ранее средств.
• При заключённом арендном договоре ограничиваются права владельца на проживание в приобретённой квартире и накладывается запрет на её продажу.
• Обременение сервитутом не лишает прав собственности, но накладывает ограничения на владельца. При публичном сервитуте – компенсации за жильё может оказаться недостаточной, а предоставленная в обмен — менее комфортной.
• Доверительное управление. В этом случае собственник может понести убытки, если управляющий окажется недобросовестным.
• Обременение рентой. Договор может быть расторгнут рентополучателем при наступлении определённых условий.
• Если обременение наложено опекой – его невозможно снять без предоставления детям другого жилья.
• При аресте жилплощади владелец лишается права отчуждать его.
• В квартире, являющейся памятником истории или архитектуры, любые изменения должны быть согласованы с государственными органами, в том числе застекление лоджии, установка кондиционера, изменение цвета окон и т. д. Владелец может понести дополнительные траты в связи с реконструкцией объекта недвижимости в соответствии с указаниями госорганов.

Реализация арестованного жилого помещения

Арест – самый тяжелый вид обременения. Санкция может полностью или частично распространяться на распоряжение имуществом, а иногда даже на пользование им. Наложить арест могут государственные структуры:

• суд,
• правоохранительные органы,
• судебные приставы.

Те, кто уже изучал вопрос, как продать арестованную квартиру, пришли к выводу, что реализовать такую собственность крайне трудно. Первым делом нужно получить разрешение органа, наложившего арест, но, как показывает практика, сделать это нелегко.

Судебные и правоохранительные органы действуют в рамках закона, и не могут на свое усмотрение распоряжаться недвижимостью. Приоритетом считается защита интересов граждан и соблюдение законов, а не выгода владельца. Поэтому для продажи такого жилья нужно сначала снять арест, а он остается действительным, пока должник не выполнит свои обязательства.

Минусы покупки

Главная опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Покупка в рассрочку

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.

Как избежать рисков при покупке недвижимости с обременением

Интересоваться, как купить недвижимость без риска в случае с обремененной квартирой, нет смысла. Всё равно придется как-то страховаться, чтобы заключить сделку не в ущерб себе. Например, нужно получить от собственника квартиры и зарегистрированных в ней лиц нотариальные обязательства выписаться из помещения в четко установленные сроки.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

• нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
• перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
• желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
• погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Выводы

Квартира с обременением – это не всегда плохо. Все зависит от ситуации. Иногда по выгодной стоимости удается приобрести хорошую жилплощадь за разумные деньги. При этом покупатель всегда должен помнить о рисках, которые сопровождают подобные сделки.

Автор: Анна Миронова

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Блок: 13/15 | Кол-во символов: 2748
Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...