Неустойка по объекту долевого участия в строительстве: рассказываем вопрос

Знаете, кого застройщики называют «потребительскими террористами»? Конечно же, дольщиков, которые знают закон, свои права и умеют трясти с застройщиков деньги даже за незначительные нарушения.

Мне известен один такой потребитель, который получил от застройщика крупную сумму денег. И что называется «почувствовал вкус».

Продал построенную квартиру и инвестировал эти деньги в новую «долёвку» и снова отсудил хорошую компенсацию. Изучив закон и отработав схему, он периодически проворачивает эту операцию, тщательно выверяя все риски. Схема не сложная и вполне законная

Расскажу, как правильно получить от недобросовестного застройщика компенсацию в виде неустойки.

Сайты, которые нам доверяют

Ниже перечислен список сайтов, которые разместили на своих площадках виджет данного калькулятора

и ещё 9 других сайтов

Разместить на своём сайте

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Суды, которые нам доверяют

Ниже перечиселен список официальных сайтов судов, которые поделились ссылкой на наши калькуляторы, как образец для расчётов

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Судебное взыскание неустойки

Что для этого необходимо?

• Непосредственно договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
• Копии платежных поручений о полной оплате участником долевого строительства суммы договора.

Что необходимо иметь в виду при подготовке искового заявления?

В случае если объект долевого строительства приобретается физическим лицом для личных (домашних, семейных) нужд, а не для занятия предпринимательской деятельностью, то к отношения долевого строительства применяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как это вам поможет?

• Если расчетная сумма неустойки не превышает 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить государственную пошлину за рассмотрение иска в суде (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
• По общему правило исковое заявление подается по месту жительства/нахождения ответчика, однако в данном случае, вы можете подать исковое заявление также и по месту своей постоянной/временной регистрации. Т.е. вы можете выбрать наиболее приемлемый для себя суд, который с наибольшей вероятностью удовлетворит ваше исковое заявление (п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
• Возможность взыскать штраф 50% от суммы взысканной судом с застройщика. Например, если суд по вашему иску взыщет с застройщика 500 000 рублей неустойки, то он к этой сумме добавит еще 250 000 рублей в качестве штрафа (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
• Возможность взыскать моральный вред (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Как правило сумма компенсации не превышает 10 000 рублей.

Что еще необходимо знать?

Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Письмо можно отправить в тот же день, что и исковое заявление, главное не забыть вложить в исковое заявление копию претензионного письма и доказательства его отправки (квитанция с Почты России и опись вложения в письмо).

Как рассчитать размер неустойки?

Неустойка рассчитывается в соответствии с п. 2 ст. 6 214-ФЗ по следующей формуле:

Сумма договора (руб.) * 8.25%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки

Например, сумма вашего договора составляет 1 000 000 (один миллион) рублей.

Количество дней просрочки (количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта) равняется 100 дней.

Подставив эти значения в вышеприведённую формулу получаем следующий размер неустойки: 1 000 000 * 8.25%/300*2*100 = 55 000 рублей.

Давайте подведем итог: иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в большинстве случаев содержит набор следующих требований:

1. Собственно, требование о выплате неустойки.
2. Моральная компенсация.
3. Штраф 50% от присужденной суммы.

Однако в тех случаях, когда на период просрочки вы арендовали где-то квартиру, вы можете заявить ко взысканию и эти расходы в качестве убытков. Самое главное не забывайте заключать договор в письменном виде и ежемесячно брать квитанции или расписки о том, что вы тратите свои деньги на аренду.

Пока все кажется довольно легким и это действительно было бы так, если бы застройщики на суде не пытались сопротивляться. Они ведь не для того не платили вам добровольно, чтобы потом их это обязал сделать суд.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

• форме составления претензии;
• порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

• наименования сторон;
• обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
• размер неустойки (с описанием ее расчета);
• требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

• паспорта участника ДДУ;
• договора долевого участия;
• документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.

Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

• может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
• либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

• договор об аренде жилья,
• документы, подтверждающие соответствующие расходы.

Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков. 

Взыскание процентов в судебной практике

Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.

Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.

Для решения вопроса о взыскании неустойки суд будет устанавливать следующие ключевые моменты:

• факт регистрации ДДУ;
• факт строительства объекта;
• исполнение дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ;
• определение даты передачи объекта дольщику согласно ДДУ;
• вручение претензии застройщику до обращения в суд.

Если вышеперечисленные факты установлены, скорее всего, суд будет на стороне дольщика. Помните о праве суда уменьшить размер суммы взыскания в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства согласно ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Если срок передачи объекта пропущен, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты дольщику неустойки.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки. 

Куда обращаться за помощью?

Общества защиты прав потребителей существуют на рынке юридических услуг давно и доход они получают от взыскания с ответчика 50%-ного штрафа от цены иска потребителя.

Основанием является все тот же п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Если дольщик не уверен в своих силах в суде, он может обратиться в любое подобное общество.

Интересна сделка по уступке прав требования к застройщику. Выкупом неустойки занимаются профессиональные «потребительские террористы». По такому соглашению дольщик уступает другому лицу право требования выплаты неустойки за просрочку. Этот вариант применим, если в ДДУ отсутствуют ограничения в совершении уступки по правам, принадлежащим дольщику.

Последние два вида деятельности являются по сути профессиональными. Именно о них среди застройщиков говорят как о «потребительских террористах». Обычному гражданину нужно знать свои права и уметь грамотно защищаться.

Блок: 8/9 | Кол-во символов: 932
Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/neustojka.html

Запомнить

1. Для взыскания неустойки нужны две вещи: точное количество дней просрочки и вина застройщика в просрочке.
2. Вы не можете обратиться в суд, не написав претензию застройщику. Обязательно получите квитанцию о вручении претензии застройщику.
3. Включите в требования три пункта: возмещения убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.
4. Судья снизит сумму взыскания по ст. 333 ГК РФ. Чем больше просите, тем больше присудят к выплате.

Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст:

«Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.»

Такое могут написать только те, кто профессионально не занимается взысканием неустоек. Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо. Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной. Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям.

Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки.

Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

Теперь мы логическим образом подошли к стадии обращения в суд за защитой нарушенного права с иском о взыскании неустойки в рамках рассматриваемого договора.

Самое главное – определиться с подведомственностью спора: общая юрисдикция или арбитраж? Обращение в арбитражный суд по времени даст незначительный перевес. Главное — более прогнозируемый результат: тут чаще выносятся решения без снижения неустойки. Чего не скажешь о судах общей юрисдикции. Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика там разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно. В общую юрисдикцию есть смысл обращаться только когда взыскиваемая сумма настолько мала, что не покрывает издержек арбитражного судопроизводства.

Далее в статье мы расскажем о работе судов общей юрисдикции, куда можно обратиться и самому, если есть много свободного времени. В арбитраж за взысканием неустойки по ДДУ самостоятельно обращаться мы не рекомендуем без наличия арбитражной практики хотя бы один год.

Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

Иск может быть подан в районный/городской суд:

по месту нахождения ответчика

Загрузите изображения для блоков ваших преимуществ и добавьте краткое описание

по месту исполнения договора

Загрузите изображения для блоков ваших преимуществ и добавьте краткое описание

по месту регистрации потребителя

Загрузите изображения для блоков ваших преимуществ и добавьте краткое описание

по месту нахождения ответчика

Загрузите изображения для блоков ваших преимуществ и добавьте краткое описание

по месту исполнения договора

Загрузите изображения для блоков ваших преимуществ и добавьте краткое описание

по месту регистрации потребителя

Загрузите изображения для блоков ваших преимуществ и добавьте краткое описание

оставьте свой номер и мы поможем выбрать суд

1. Суд, где находится застройщик редко бывает беспристрастен: ведь там находится много дел к данному застройщику, а занчит у юристов и работников суда могут быть налажены «тёплые дружеские отношения». Хотя и быват исключения, в основном для небольших застройщиков. 
2. К сожалению, расположение объекта недвижимости, указанного в ДДУ судьи не всегда трактуют как место исполнения ДДУ и могут передать дело по подсудности в другой суд.
3. Суд по месту постоянной или временной регистрации дольщика по общему правилу является предпочтителен для подачи иска о вызскании с застройщика неустойки по ДДУ. 
   
   

Зачастую дольщики воспроизводят распространённые заблуждения о «коллективных/групповых исках». Да, это выгодно с точки зрения начальных расходов. Однако обращаться массово в суд почти наверняка значит взыскать меньше и затянуть дело: ведь в нем появляется слишком много участников.

Штраф 50 % от неустойки

В ситуациях, в которых нарушаются права какого-либо участника проекта, суд производит взыскание штрафа с застройщика, помимо пени и возмещения убытков, оплаты услуг юриста.

Размер штрафа составляет 50% от суммы, которую определяет суд в пользу участника. Однако данный штраф может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, как и сама неустойка.

Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

214-ФЗ устанавливает выплату застройщиком неустойки за нарушение срока передачи жилья дольщику. Но в реальном мире строительные компании зачастую стараются обойти эту норму. Они не заключают с клиентами договоры долевого участия, а создают жилищные кооперативы или советуют подписывать предварительные ДДУ, при этом не регистрируя их в Росреестре. 

Если застройщик применяет подобные уловки, взыскание неустойки может быть непростым делом, которое по силам только опытным юристам. Если же с дольщиком подписывается ДДУ, и он проходит регистрацию в Росреестре, процесс наложения штрафных санкций за затягивание срока передачи жилья сильно упрощается. Причем в договоре не обязательно должна быть ссылка на 214-ФЗ.  

Судебные заседания по делу

В предварительном заседании имеет смысл передать ответчику копию искового заявления, с копиями всех документов, которые у него отсутствуют (например, договор ипотечного займа).

Однако сумму возмещения могут существенно снизить. Кроме того, если доказательная база подготовлена недостаточно тщательно, истец может и проиграть процесс, а вновь подать точно такой же иск будет уже невозможно. Поэтому к процессу следует готовиться очень тщательно. Особенно внимание следует уделить обоснованию недопустимости снижения неустойки по ДДУ. Чаще всего исход дела и срок процедур зависят от компетентности юриста, представляющего интересы клиента.

Стоит отметить, что при наличии всех подтверждающих документов, суды, как правило, выносят вердикт в пользу истца на третьем заседании.  Как правило, рассмотрение иска о взыскании неустойки по ДДУ в суде первой инстанции занимает около 3-5 месяцев, в том случае, если ответчик не пытается сознательно затянуть дело. Однако, как правило, дела такого рода не завершаются без апелляции одной из сторон, не удовлетворённой взысканием сумм соответствующего суда.  

Суды сейчас на стороне дольщиков, однако сильно снижают неустойку. 

Причины отказа в иске, в основном, — недостаток доказательств из-за неверно составленных документов. Поэтому будьте внимательны

Снижение неустойки в судах общей юрисдикции продиктовано негласной установкой вышестоящих Мосгорсуда и Мособлсуда: «снижать так, чтобы не судились». И судь соревнуются в ревностном следовании этому принципу. За редким исключеним. И с этим сложно бороться.

узнайте как избежать снижения неустойки

 Как получить решение суда?

Судья оглашает резолютивную часть решения на последнем заседании: сколько взыскать и в чью пользу, в какой части иска отказать.

Изготавливается мотивированное решение согласно ГПК РФ 5 рабочих дней. На практике это, как правило, от 2 до 6 недель. Рекордно долгий срок изготовления решения в практике Общества защиты дольищков: 4 месяца. Отличился Щербинский городской суд. Для получения документа пришлось съездить в суд 6 раз. Вопрос разрешился после жалобы на имя председателя и в квалификационную коллегию суде.

С даты изготовления решения начинается истечение месячного срока, когда законное решение суда вступает в силу. Дальше можем пойти по одному из 2-х путей: попытаться обжаловать вердикт, если на то имеем основания (когда неустойку значительно «урезали» или отказали во взыскании после вступления решения в силу) и подать заявление в ту же инстанцию для получения исполнительного листа. Второй (более быстрый) путь – исполнение через банк.

Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Находим действующий счет, где у ответчика лежат средства в необходимом размере. Реквизиты можно обнаружить, если продажи недвижимости всё ещё продолжаются и на счет постоянно поступают деньги от новых участников долевого строительства. Форму договора с актуальными реквизитами можно попросить в отделе продаж. Если исполнительный лист получен, в ФНС выдают сведения о счетах на основании заявления, к которому следует приложить его копию. Если таким способом получить нужные сведения не удастся – идем в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.

Период судебных разбирательств по взысканию неустойки по ДДУ в среднем займет от шести месяцев и более.

Если у Вас остались вопросы

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...